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承租人明知出租人不同意转租而与第三人签订转租协议,该协议属损害第三人利益,无效

发布日期:2020-03-31 15:08:33


邯郸市丛台区人民法院

2013)丛民初字第3116

案  由: 租赁合同纠纷

当事人信息

原告张爱民。

委托代理人范涛,河北十力律师事务所律师。

被告张小伟。

委托代理人被告张瑞新。

被告张瑞新。

审理经过

原告张爱民诉被告张小伟、张瑞新为租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理,原告张爱民委托代理人范涛,被告张瑞新、张小伟委托代理人张瑞新到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

原告诉称

原告张爱民诉称,2012129日,原告与被告就位于邯郸市光明北大街12号天山太阳城2楼餐厅转让达成协议,约定:被告自愿将位于光明北大街12号天山太阳城2楼餐厅转让给原告;转让范围包括:餐厅的内部装修,餐厅内全部设施及办公用

品;转让价格为壹拾贰万(不包括保证金贰万捌仟柒佰伍拾贰元整);被告保证原告在接受该餐厅之后顺利经营,不会产生房屋租赁纠纷问题,合同到期后,被告对原告的合同续签问题予以协助办理等等。合同签订后,原告通过网上银行共支付给第二被告151000元。原告接手该餐厅后,又投入1万多元进行部分装修。

谁知,原告经营该餐厅至20138月份,该餐厅所在的房屋出租方邯郸市太阳花酒店管理有限公司通知原告,该房屋于2013930日到期后不再续租,原告与该公司多次协商均不能达成续租协议,而原告又联系不上被告。原告认为被告明知邯郸市太阳花酒店管理有限公司在房屋租赁合同到期后不再续租,且不履行协助续签合同义务,故意欺诈原告12万元转让费,造成原告重大损失。故原告依据《合同法》、《民事诉讼法》等有关法律、法规的规定,提起诉讼。要求:1、请求判令被告返还原告餐厅转让费10万元。2、诉讼费由被告承担。

原告张爱民为支持自己的诉请,提供如下证据:证据12010101日太阳花酒店和张泽民签订的二楼餐厅租赁合同一份。为了证明合同里边没有约定张泽民有转租的权利,不能擅自转租;证据22012424日张泽民和张小伟签订的转让协议一份。为了证明张泽民将太阳花酒店转让给张小伟,张泽民说不会产生房屋租赁纠纷的;证据32012129日张爱民和张小伟、张瑞新的转让协议一份。为了证明转让给张小伟的转让价格是12万元。张小伟和张瑞新保证张爱民不会产生纠纷,保证以后协助办理续租;证据42013930日双方签订的二楼餐厅租赁合同终止协议一份。为了证明这个餐厅的承租关系进展过程,太阳花不让干了;证据5、在中国工商银行网上银行给张小伟转账12000元电子回单复印件一份。2012129日张爱民转入张小伟的价钱是139000元电子回单复印件一份。为了证明张爱民给张小伟转让费给付了,总共是151000元;证据6、张爱民和张瑞新录音证据一份。为了证明当时张瑞新没有提醒过张爱民太阳花随后可以无条件收回。

被告辩称

被告张瑞新辩称,当时签合同时张爱民肯定知情,因为张爱民多次询问要求我转让给他。当时张爱民也在太阳花楼上办公,他应该调查清楚才和我签合同,我和他签合同了,他肯定知道了,太阳花不和张爱民签合同了,和我没关系,我确实收了转让费12万元,我说合同到期时我可以协助张爱民办理续签。我去协助张爱民找太阳花,但是张爱民说今天没有时间,后来就没有音讯了,后来就张爱民起诉了。

被告张小伟答辩意见同张瑞新。

被告张瑞新、张小伟在举证期限内未向本院提交任何证据。

法庭主持双方当事人进行了庭审质证。

被告张瑞新质证称:对证据1、认可,但是其中有一条规定,如果合同到期了太阳花酒店不想往外租赁了,太阳花有权无条件收回,当时我知道这一条。我也让张爱民看了这份合同,他都知道;证据2、认可;证据3、认可,双方都在场同意的,我也是转让方,协议后面有我的签名;证据4、我方已经转让了,和我们没有关系了;证据5、认可,其中有12万元是转让费,2千元是垫付的工资,是张爱民垫付的工资;其中28752元是给太阳花的保证金,在剩下的零头是张爱民欠我的饭钱;证据6、没有异议,确实是我和张爱民的通话。

被告张小伟的质证意见同张瑞新。

本院查明

经审理查明,2010101日,张泽民与邯郸市太阳花酒店管理有限公司签订“二楼餐厅租赁合同”,合同主要条款约定:“邯郸市太阳花酒店管理有限公司将位于丛台区光明北大街12号天山太阳城公寓二楼餐厅出租给张泽民作餐厅用途;房屋租用期限自2010101日至2013930日止,租期三年;房尾租金每平方米为¥51元/月(含物业管理费2.2元/月每平方米),月租金合计:¥9584元/月。张小伟在签订合同时,应交纳三个月租金数额的租赁保证金:¥28752元(大写贰万捌仟柒佰伍拾贰元整)合同期满后,在张泽民完好退出原租房屋并交清各项费用后,邯郸市太阳花酒店管理有限公司将保证金退还张泽民,若张泽民在合同期间内提前解约,邯郸市太阳花酒店管理有限公司不退还租赁保证金;未经邯郸市太阳花酒店管理有限公司书面同意,张泽民不得将房屋全部或部分转租他人,张泽民如擅自转租,应马上停止转租,并向邯郸市太阳花酒店管理有限公司交付违约金,违约金金额为原出租屋场地租金的双倍,同时邯郸市太阳花酒店管理有限公司有权解除本合同。”2012424日,张泽民在未经邯郸市太阳花酒店管理有限公司书面同意的情况下,与被告张小伟签订房屋转租协议,协议主要条款约定:“1、张泽民自愿将位于光明大街12号天山太阳城2楼餐厅转让给张小伟。2、转让范围包括:餐厅的内部装修、餐厅内全部设施及办公用品。3、转让价格:经双方协商转让价格人民币(拾贰万伍千元整),此价格不包扩张泽民交给房屋出租方的保证金(贰万捌千柒百伍拾贰元整)。在张泽民全部缴纳转让金及保证金之后,该保证金归张小伟所有。4、太阳花餐厅自2012425起正式由张小伟接受经营,在这之前的工人工资由张泽民承担,之后的工人工资由张小伟承担。5、在张小伟正式接受该餐厅之后对外的一切债权债务由其自行承担,与张泽民无关。6.张泽民保证张小伟在接受该餐厅之后顺利经营,不会产生房屋租赁纠纷问题,合同到期后,张泽民对张小伟的合同续签问题予以协助办理。”协议签订后,被告张小伟与被告张瑞新共同经营该餐厅。2012129日,原告张爱民与被告张小伟、张瑞新在明知该租赁房屋未经邯郸市太阳花酒店管理有限公司书面同意不得转租的情况下签订房屋转租协议,协议主要条款约定:“1、张小伟、张瑞新自愿将位于光明大街12号天山太阳城2楼餐厅转让给张爱民。2、转让范围包括:餐厅的内部装修、餐厅内全部设施及办公用品。3、转让价格:经双方协商转让价格人民币(拾贰万伍千元整),此价格不包扩张小伟、张瑞新交给房屋出租方的保证金(贰万捌千柒百伍拾贰元整)。在张小伟、张瑞新全部缴纳转让金及保证金之后,该保证金归张爱民所有。4、太阳花餐厅自2012425起正式由张爱民接受经营,在这之前的工人工资由张小伟、张瑞新承担,之后的工人工资由张爱民承担。5、在张爱民正式接受该餐厅之后对外的一切债权债务由其自行承担,与张小伟、张瑞新无关。6、张小伟、张瑞新保证张爱民在接受该餐厅之后顺利经营,不会产生房屋租赁纠纷问题,合同到期后,张小伟、张瑞新对张爱民的合同续签问题予以协助办理。”协议签订后,2012129日,原告张爱民通过中国工商银行转入被告张小伟账户139000元,20121212日,原告张爱民通过中国工商银行转入被告张小伟账户12000元,共计151000元,其中120000元是转让金,28752元是租赁保证金,2248元是原告张爱民返还欠被告张瑞新、张小伟的饭钱。此后,张爱民对该餐厅进行经营。2013930日,邯郸市太阳花酒店管理有限公司与张泽民签订租赁合同终止协议,邯郸市太阳花酒店管理有限公司收回该租赁房屋。邯郸市太阳花酒店管理有限公司将租赁房屋内物品折价20000元以及租赁保证金28752元退还给原告张爱民。原告张爱民要求被告张小伟、张瑞新退还100000元转让金,被告张小伟、张瑞新拒绝,双方争议成讼。

本院认为

本院认为,原、被告双方在明知未经邯郸市太阳花酒店管理有限书面同意不得转租的情况下仍签订了“租赁合同”,损害了第三人的利益,属无效合同,致合同无效,双方均存在过错,均应承担相应的责任。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:

裁判结果

一、被告张小伟、张瑞新于本判决生效之日起十日内返还原告张爱民餐厅转让费50000元;

二、驳回原告张爱民的其他诉讼请求。

案件受理费2300元,由被告张小伟、张瑞新承担1150元,由原告张爱民承担1150元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河北省邯郸市中级人民法院。

审判人员

审判长张剑

代理审判员李张平

代理审判员叶军华

裁判日期

二〇一四年十一月十九日

书记员

书记员梁钊