房屋买卖违约中增值损失赔偿的司法认定（二）

四、何时计赔——房屋增值损失赔偿计算时点的确定

房屋增值损失并非直接的金钱支出或丧失之损失，其本质是随时间推移而增值的房屋因给付落空给买受人造成的可得利益损失，以什么时点的房屋价格作为标准进行损失的金钱评价对认定赔偿金额至关重要。[13]对损害赔偿的计算时点（或称标准时） 如何确定，各国法律并无明文规定，通常作为学术问题讨论，或散见于英美法国家判例。[14]以此为论题的司法实务文章鲜见，不能不谓之遗憾。现有学术观点基本涵盖了违约损害赔偿的各种可能的计算时点，相关理论在性质上存在实体法说与程序法说的对立，在标准上则存在一元说与多元说的分野。[15]本文认为，房屋增值损失赔偿首先是一种填补赔偿，其请求权源于合同法这一实体法，在程序法未对计算时点明确规定的前提下，应推定为实体法范畴。其次，合同违约形态纷繁复杂，对计算时点一概而论并不可行。例如在迟延履行、履行不能、拒绝履行各场合，损害性质和赔偿内容各不相同，计算时点也应区别而论。这暴露出成文法的有限性，同时反映自由裁量的必要性，为多元说提供了发展空间。综上，本文持一种折中的多元实体说观点，原则上以起诉之日作为计算时点，可区分案件具体情况调整，同时有条件地允许债权人选择时点。以下讨论几种司法实践中的常见观点。

（一）违约之日

违约事实发生时守约方未必能够第一时间知晓。在买受人不知晓房屋出卖人违约的情况下，不应期待买受人作出任何针对违约的应对。且从法律尽可能保护合同稳定性以及促成合同履行出发，若出卖人仅有非根本违约的意思，如任意提高价款、单方增加交易条件等，便要求买受人马上接受合同目的落空并径直提起违约损害赔偿之诉有强人所难之嫌。除非事后买受人自愿选择违约时日作为计算时点，否则法院不应依职权认定违约时日为计算时点。

（二）违约意思到达之日

该期日狭义上是指合同主要义务履行期限届满前，出卖人违约的意思到达买受人的时间。广义上，当合同主要义务履行期限（如房屋过户的期限）届满出卖人未履行， 应推定次日起违约意思到达买受人。此时买受人才存在“有所作为的可能性”，法律得以要求其接受合同目的落空的结果并及时提起诉讼救济权利。这样看来，以违约意思到达买受人之日作为计算时点貌似是合理的。然而对普通人而言，购房是家庭的一宗大额消费，通常资金来源一部分为自有、一部分为融资。出卖人悔约不售时，合同已履行到一定阶段，其受领部分或全部价款，据有资金的时间价值。价款返还之前买受人通常无力另行购买替代房屋，因此要求其在知晓对方悔约时马上就通过购买其他房屋替代实现原合同目的，更多时候是一种苛求。即便买受人有能力在诉讼维权的同时购买其他房屋，但客观上其资金被出卖人占用，其为此付出了放弃购买其他房屋或投资获益的代价，仍然存在机会成本的丧失。更何况不动产交易程序复杂，寻找房源、洽谈协商、签订合同、实际履行一系列过程周期漫长，在房价上行时期这种时间损耗将带来购房成本的进一步增加。故此，机械地以违约意思到达买受人之日作为计算时点，不利于保护守约方利益，反而对失信的出卖人有利，显然不合理。

（三）起诉之日

纠纷发生之后，当事人通常会采取自力救济，其间不断对解决纠纷的方式、成本和效果进行考量和调整。起诉意味着当事人最终选择通过司法强制力解决纠纷，诉讼请求的内容则蕴含着其对待纠纷的态度。出卖人悔约不售情形下，应将权利救济方式的选择权交给作为守约方的买受人，只要未起诉则应认为买受人对合同目的实现仍有期待，其可得利益的保护期限仍在持续和延展。如前所述，买受人的诉讼策略主要有两种：一是主张继续履行合同，同时主张迟延赔偿；二是主张解除合同，同时主张填补赔偿。房屋增值损失赔偿属于后一种诉讼路径，须与解除合同主张一并提出。由于附带合同解除之诉，足见至起诉之日买受人已打算终止合同，自此不再对合同履行抱有利益期待，故以起诉之日作为计算时点符合违约损害赔偿理论关于保护可得利益的原理。

有人指出，由于司法具有不告不理的被动性，若将计算时点与起诉时间挂钩，房价上涨时买受人可能通过拖延起诉获取不当诉讼利益。这种担心有一定道理，但实践中可以通过合同法相关制度予以规制。具体而言，房屋增值损失赔偿诉讼请求受到诉讼时效（《民法总则》第九章）、合同解除权的除斥期间（《合同法》第95条）以及减轻损失规则（《合同法》第119条）等多重限制，并非可以无限拖延。又考虑到房产交易的复杂性和民生性，以及起诉时间具有容易查明、客观不变等优点，原则上可以起诉之日作为计算时点。[15]若买受人请求法院确认合同解除的时间早于起诉之日并得到支持，则可将计算时点相应调整为合同解除之日。若买受人未采取合理措施防止损失扩大，则应将计算时点回复至应当采取合理措施之日。

五、房屋增值损失赔偿的限制以及其他违约责任的关系

房屋增值损失赔偿作为违约损害赔偿的一种，其责任范围的最终认定还受到法定条件限制。违约损害赔偿与其他违约责任的关系如何、是否可以同时主张，实践中存在不同观点，有必要进一步讨论。

（一）房屋增值损失赔偿的法定限制

根据合同法及相关理论，违约损害赔偿受到减轻损失规则（《合同法》第119 条）、与有过失规则（《合同法》第120条、《买卖合同司法解释》第30 条）、损益相抵规则（《买卖合同司法解释》第31条）、合理预见规则（《合同法》第113条第1款）等法定限制。

关于减轻损失规则，典型的适用情形为买受人存在拖延起诉等消极行为造成增值损失不断扩大，本文已在第四部分第三点进行讨论，不再赘述。关于与有过失规则，例如买受人存在拖延办理解押、过户、按揭等非根本违约行为，买受人迟延履行期间房价温和上涨，同时房地产政策趋严、交易税费提高，一方面出卖人惜售悔约；另一方面买受人则因交易成本提高且不看好后市而主张解除合同，此时买受人应自行承担其迟延履行期间的房屋增值损失。关于损益相抵规则，例如有的出卖人签订合同后便将房屋交付买受人，后因出卖人悔约交易落空，则买受人占用房屋期间的所得利益应从其所获损失赔偿中予以抵扣。关于合理预见规则，实践中有的房屋增值幅度过大，甚至超过买卖价款，出卖人据此主张房屋涨幅已超出订立合同时可预见的情况，不应承担如此高的赔偿责任。根据多数观点，合同法所规定的“因违反合同可能造成的损失” 内涵，指预见到损害的类型，而非损害的具体数额。对普通人而言房屋价格上涨完全能够预见，故出卖人应当预见到其悔约不售所造成的损害类型是房屋增值给买受人带来的损失。至于房价上涨到什么程度本质上属于损害的具体数额问题，不在可预见性规则的要求之内。[17]因此，无论房价有何种幅度的上涨，悔约不售的出卖人均应据实赔偿。

（二）房屋增值损失赔偿与其他违约责任的关系

如前所述，房屋增值损失赔偿之诉一般由终止合同性质的诉求和填补赔偿性质的诉求组合而成。前者表现为请求确认合同解除，后者除请求房屋增值损失赔偿外，还包括请求双倍返还定金、支付违约金以及其他违约损害赔偿。

1. 与其他违约损害赔偿的关系

出卖人悔约不售时，对买受人而言除存在作为可得利益的房屋增值等损失之外，还可能存在作为信赖利益的中介费、评估费、差旅费等损失。有观点认为，不允许同时主张赔偿可得利益和信赖利益，理由是信赖合同履行而做出的安排或必要投入属于获得可得利益的成本，利润和成本不可兼得，赔偿权利人必须有所取舍。[18]也存在不同观点认为，《合同法》第113条第1款规定的违约方负有赔偿义务的损失包含信赖利益与可得利益，该条规定的信赖利益发生在合同生效以后，与《合同法》第42条规定的发生在缔约过失情形下的信赖利益在适用条件和制度功能上并不相同。《合同法》第113条第1款规定的信赖利益作为计算违约损害赔偿额的替代方法，事实上发挥了在特定情形下替代履行利益和可得利益的作用，[19]法律并不禁止其与可得利益同时主张。本文赞同第二种观点，即《合同法》第113条第1款规定的信赖利益与可得利益可以同时主张，前提是此种利益因信赖额外支出、因违约无法弥补。但现实中可能会出现守约方因自身商业能力欠缺或行为失误导致为履行合同付出超过通常成本的情形，若此时不加以考虑地将超出通常成本金额视为信赖利益而支持，则意味着法律允许守约方将商业风险转嫁给违约方，这显然不公平。实践中可遵循以下原则：在对因信赖某合同而发生的损失寻求赔偿时，不使原告处于一种比假定合同得到了完全履行下原告应处的状况而更好的状况。[20]如此，得以将支持的赔偿总额限定在履行合同的全部可得利益与非商业风险成本之和范围内。 [21]

2. 与违约金、定金的关系

根据《合同法》第114条，请求法院增加违约金的比照基准是违约金低于守约方因对方违约造成的实际损失，请求法院减少违约金的的比照基准是违约金过分高于守约方因对方违约所遭受的实际损失。[22]《合同法解释（二）》第29条第2款进一步将惩罚性违约金的范围限定在损失的30% 以内。可见我国合同法上的违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅，惩罚性违约金不应过分高于违约造成的损失。就违约金的补偿性而言， 违约金本质上属于损害赔偿金额之预定，其主要功能在于填补守约方损失，相当于履行之替代。[23]若违约金请求权与合同解除后损害赔偿请求权指向的是同一损害，则应避免同时适用，否则将会出现债权人双重得益的结果。[24]本文认同该观点，但不宜简单认定违约金请求权优先且排除违约损害赔偿请求权的适用。

现实生活中，大多数当事人并不了解法律关于违约金及违约损害赔偿的精细安排，守约方提起诉讼的目的是请求国家强制力救济其因违约受损的利益。从有利于实现民事诉讼功能的角度出发，不论诉讼请求形态是违约损害赔偿还是违约金，只要总额不超出法定范围则应予以支持。实践中，首先应查明买受人主张的各种因违约造成的损害是否存在、金额多少；其次，以认定的损害事实（实际损失）为基准，与买受人主张的违约金及主张的违约损害赔偿之和（诉求之和）进行比较，按照支持金额不超过法定标准的原则进行认定。（详见表 1）

有的房屋买卖合同约定了定金，根据《合同法》第116条规定，守约方须在违约金和定金之中择一主张。由于违约金通常高于定金，守约方一般会选择主张赔付违约金，也有特殊情况下守约方选择主张定金罚则，此时面临房屋增值损失赔偿与双倍返还定金是否能同时支持的问题。房屋买卖合同中的定金通常属于违约定金，具有预付违约金的性质，[26]与违约金在目的、性质、功能方面相同。根据《买卖合同司法解释》第28条规定，当定金不足以弥补违约造成的损失时，违约损害赔偿与定金可以并处， 但二者总和不得高于实际损失。可见，定金与违约损害赔偿的并处原理同违约金与违约损害赔偿并处原理类似，区别在于定金不存在过高或过低的调整。

结  语

损害赔偿是重要的民事权利救济手段，学者认为民法上问题万流归宗，实以此为核心。[27]房屋增值损失赔偿作为违约损害赔偿在房屋买卖合同纠纷中的具体表现形式，在出卖人悔约不售案件中是足以扭转损益天平的砝码，重要性不言而喻。在审理此类案件时准确理解适用违约损害赔偿法律认定责任、科学合理计算房屋增值损失数额、依法处理与其他违约责任的关系是实现个案公正的关键。本文提供的审理思路对主张标的物价值变动损失赔偿的其他合同案件亦有一定参考价值。在法治精神日益深入人心的今天，司法裁判的结果往往成为社会行为的导向。跳出个案思维，只有通过在每一个案件中合法合理支持房屋增值损失赔偿诉求，立场坚定地保护守约利益，旗帜鲜明地反对违约获利，房屋出卖人违约潮才能有效抑制，民法惩恶扬善的价值才可得到彰显。在高房价成为热点民生问题的当下，这对端正司法导向、树立司法公信意义重大。

文章来源：天同诉讼圈公众号