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房屋买卖合同无效,可否要求赔偿房屋差价损失?

发布日期:2020-03-31 15:07:08
房屋买卖合同无效,利益受损方(房价上涨背景下的买受人,房价下跌背景下的卖售人。本文以前者为例)可否要求对方赔偿房屋差价损失(只定性分析房屋差价是否属于损失的范围,不定量分析过错比例)?对此,法律、司法解释并未作出直接规定,各地法院的判决观点也不一致。我认为,一方面,合同无效,应当将房屋差价作为损失的一部分,以保障合同双方利益的均衡和公平;另一方面,立法应当引入合同“相对无效”制度,避免人为制造的合同无效。

 
一、没有明确的法律依据
 
我们通常所说的支持房屋差价损失,是以合同有效为前提的。因此,合同无效的差价损失和合同有效的差价损失其实是两个不同的概念。
 
1、合同有效背景下的房屋差价损失
 
(1)现实需要:调整违约金,促进公平
 
《合同法》第114条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法解释二》第29条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”
 
(2)直接的法律依据
 
《合同法》第113条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《买卖合同司法解释》第29条规定:“买卖合同当事人一方违约造成对方损失,对方主张赔偿可得利益损失的,人民法院应当根据当事人的主张,依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。”《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定:“……对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。……”
 
房屋买卖合同一方违约给对方造成的损失分为积极损失和消极损失:积极损失是现有利益的损失,主要是已付中介费的损失、房款利息损失(注:利息损失和房屋差价损失不可以同时主张);消极损失是预期可得利益损失,主要就是房屋差价损失(有人将之称为履行利益的损失)。我代理的上海市静安区人民法院(2015)闸民三(民)初字第2862号房屋买卖合同纠纷案,法院支持了中介费的损失10万元(积极损失),也支持了房屋差价损失400万元(消极损失)。积极损失和消极损失都属于实际损失,当约定的违约金低于实际损失时,当事人就可以要求依据《合同法》第114条等规定进行调整。而实际损失中的主要部分就是房屋差价,因此我们经常看到房屋差价是否支持的讨论。从我代理的案例来看,对于房屋差价损失法院大都是支持的。但是,我们通常所说的法院支持房屋差价,是以合同有效为前提的。
 
2、合同无效背景下的房屋差价损失
 
《合同法》第58条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
 
本文所讨论的合同无效背景下的房屋差价损失,法律依据就是《合同法》第58条的规定。该条的规定比较概括,没有明确规定是否包括合同履行后可以获得的利益。
 
有人认为合同无效的责任属于缔约过失责任,缔约过失责任仅限于现有利益的损失,因此不包含房屋差价损失。《合同法》第42条规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。” 这是关于缔约过失责任的规定,合同无效的责任是否属于缔约过失责任在法理上有争议,即便合同无效的责任属于缔约过失责任,根据《合同法》第42条也看不出房屋差价损失不属于缔约过失责任的范畴。
 
二、各地法院的判决不一致
 
1、支持
 
北京市高级人民法院(2017)京民申3701号民事裁定认为:“《房屋买卖居间合同》无效,致使万某某无法实现合同目的,因房地产价值上涨,必然给万某某造成可得利益损失,宋维民对此负有相应的赔偿责任。两审法院以确认合同无效的判决生效之日为计算损失时点,以双方订立合同的房屋价款与上述合同被确认无效时点评估的房屋市场价值的差价作为损失基数,按照双方各自责任比例所确定的损失赔偿数额并无不当。”
 
广东省高级人民法院(2014)粤高法民一申字第69号民事裁定认为:“《中华人民共和国合同法》第四十二条规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”从鼓励交易、维护诚实信用原则出发,对于缔约过失责任的赔偿范围不应仅限于缔约发生的费用,而应当以对方缔约过失造成的损失为准,包括缔约合同时支出的费用,由于对方违反合同义务而受到的损失,以及由于对方过失而造成的订约机会丧失而受到的损失。就本案而言,出于对庞某某的信赖,蔡某某与庞某某签订房屋买卖合同,在合同被法院确认无效且双方均存在过错的情况下,二审法院根据鉴定机构对房屋在2011年5月时的价值作出的鉴定结论,将房屋的差价损失列入合同无效过错赔偿范围,判决由庞某某、蔡某某各承担房屋差价损失50%,并无不当,本院予以维持。”
 
重庆市高级人民法院(2013)渝高法民申字第01178号民事裁定认为:“关于缔约损失的认定问题。《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项规定,在订立合同过程中,故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,贺某某故意隐瞒与订立合同有关的重要事实,将处于共有状态的争议房屋出让给他人,导致其与付某某签订的房屋买卖合同被认定为无效。一、二审法院认定贺某某主观上有恶意,应当承担相应的过错责任正确。付某某因合同无效所受到的损失包括直接损失和间接损失,考虑到付某某对争议房屋进行了翻修、扩建,且重庆市石柱土家族自治县鱼池镇人民政府曾实际向付某某发放过房屋拆迁安置补偿款,后因付某某与贺某某发生纠纷而收回保管,一、二审法院以该笔房屋拆迁安置补偿款作为房屋的现有价值减去付某某支付的购房款得到的增值差价,作为间接损失予以主张并无不妥。”
 
广东省高级人民法院(2012)粤高法民一终字第84号民事判决认为:“根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”,骏万公司除上述房屋转让价款、税费、中介费等实际损失外,还有交易机会丧失带来的损失。鉴于饮食公司、糖烟酒公司对房屋买卖合同无效负有完全过错责任,本院酌定饮食公司、糖烟酒公司赔偿骏万公司房屋升值差价的10%即2176580.5元。”
 
江苏省高级人民法院(2018)苏民监235号民事通知认为:“《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,你、黄某与徐某某的案涉房屋买卖合同关系已被生效的(2016)苏0104民初4419号民事判决确认无效,该判决同时判令徐某某将房屋返还给你们,你们返还徐某某购房款。徐某某提起本案诉讼主张因房屋买卖合同无效造成的损失,原审法院考虑因合同无效导致徐某某返还案涉房屋,而徐某某再行购房客观上将产生较大的房屋差价损失,同时考虑你作为经济适用房的权利人违反规定出卖房屋,相对而言过错更大,原审法院综合考虑本案具体情况、双方诉辩意见及双方过错程度,判决你与黄某按照房屋差价70%向徐某某赔偿损失,徐某某自担30%差价损失,并无不当。”
 
2、不支持
 
上海市第一中级人民法院(2018)沪01民终2026号民事判决认为:“合同无效损失赔偿的性质属于缔约过失责任,其赔偿对象为信赖利益,而信赖利益损失是指缔约人信赖合同有效成立,但因法定事由发生,致使合同不成立、无效或者被撤销等而遭受的损失。该损失并不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。”
 
重庆市高级人民法院(2014)渝高法民抗字第00015号民事裁定认为:“关于购房差价损失问题,即詹某某主张的房屋评估价格与实际交易价格之差。因该损失并非实际产生的损失,且超出当事人在订立合同时的预见,詹某某亦未举示其丧失另订其他有利合同机会的证据。故抗诉机关的该项抗诉理由不成立,本院不予采纳。”(注:本案所涉房屋买卖合同无效)
 
江西省高级人民法院(2016)赣民再4号民事判决认为:“在当事人的利益分配上,合同无效与有效的法律后果并不相同,合同无效,就不能要求完全按照上述净回报的标准承担赔偿责任。在合同无效情形下,损失一般限定在实际损失的范围之内,即为缔约付出的成本。郭某主张的房屋差价损失并非实际产生的损失,且明显超出当事人在预订合同时的预见”
 
北京市高级人民法院(2017)京民申4459号民事裁定认为:“根据本案查明的事实,双方当事人所签订的涉案《购房合同》应为无效合同,两审法院对此认定正确。关于温玉红要求的判令舜禹公司赔偿因同地段或类似地段一手商品房房价上涨损失的诉讼请求,因房价上涨损失为履行利益损失,该损失主张的基础为有效合同。本案中,双方签订的购房合同为无效合同,在无效合同的基础上主张差价损失,缺乏法律依据。”
 
甘肃省高级人民法院(2018)甘民终1号民事判决认为:“生效判决确认《还款协议》无效,《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”杨某所主张的房屋差价损失应为以房抵债协议有效,法律关系从建设工程施工合同法律关系转化为新的房屋买卖合同法律关系后,因凉州区农技站的过错造成违约,方能适用一审法院所确认的承担签订合同时预见或应当预见因违反合同可能造成的损失。而生效判决已认定《还款协议》无效,杨某的损失为直接损失不应包含合同有效后的期待利益的房屋差价损失”
 
新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院(2015)新兵民二终字第00035号民事判决认为:“认定合同当事人是否违约,合同是否应当解除,均应以存在有效合同为前提。由于山夫公司与张某签订的商品房买卖合同被认定为无效合同,因此,张某请求解除商品房买卖合同,并要求山夫公司和创业公司承担违约责任,即赔偿房款680000元、房屋差价损失962560元的诉讼请求,无法律依据,本院不予支持。”
 
福建省高级人民法院(2016)闽民申1292号民事裁定认为:“《中华人民共和国合同法》第五十六条规定:“无效的合同自始没有法律约束力”。《房屋转让协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定而被国家公权力确认无效,无效合同不应予以履行,故陈某某等人预期通过履行合同可以获得的利益,不受法律保护。一、二审法院以讼争房产拆迁补偿所获利益与原买卖价格的差价作为陈某某等人的损失,在认定双方均有过错的情况下,判决吕某阳、吕某莲赔偿陈某某等人损失93万元没有法律依据,应予纠正。”
 
3、根据导致合同无效的原因确定是否支持房屋差价
 
最高人民法院(2014)民抗字第75号民事裁定认为:“严格来说,无效合同不存在可信赖利益和期待利益的问题。但依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定,双方签订的合同实质上是属于效力待定的合同,如宇昌公司在约定的时间内,甚至在诉讼前取得了预售许可证,合同都是有效的,即本案合同无效的情形与因违反法律强制性规定而必然无效的合同完全不同。如前所述,造成本案合同无效的主要责任和原因在于宇昌公司,昌旺达公司作为守约方,因本案合同无效,其所丧失的不仅仅是合同约定的房产,还丧失了利用同等交易机会在国际旅游岛大背景下获取巨大利润的机会。如果因宇昌公司故意不作为的行为,获得合同无效、房价大幅上涨带来的全部利益,昌旺达公司作为守约者,反得不到预期的利益,才是真正的利益失衡。故一、二审判决参照有效合同的信赖利益和可期待利益计算原则,按照相关评估机构的鉴定报告,以该房屋的实际价差作为昌旺达公司的经济损失,判决宇昌公司按照其过错给予昌旺达公司损失赔偿并无不当,符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定。”
文章来源合同效力实务研究公众号