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租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。双方签订的房屋租赁合同,违反了法律法规的效力性强制性规定,为无效合同

发布日期:2020-03-31 15:02:11

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。双方签订的房屋租赁合同,违反了法律法规的效力性强制性规定,为无效合同---李明柏与被告南京中华奇石馆房屋租赁合同纠纷

南京市鼓楼区人民法院

(2018)苏0106民初4839

案  由:

房屋租赁合同纠纷

当事人信息

原告:李明柏(曾用名李明白),男,汉族,1971年9月27日出生,南京明柏活石文化发展有限公司股东,住南京市鼓楼区。

被告:南京中华奇石馆,住所地南京市鼓楼区清凉山**号。

法定代表人:李少华,该馆主任。

委托诉讼代理人:潘炎,江苏朗宁律师事务所律师。

委托诉讼代理人:张乾乾,江苏朗宁律师事务所实习律师。

审理经过

原告李明柏与被告南京中华奇石馆(以下简称奇石馆)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年4月24日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告李明柏、被告奇石馆的委托诉讼代理人潘炎、张乾乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李明柏向本院提出诉讼请求:被告承担原告转让费损失10万元。事实和理由:关于被告另案起诉原告的房屋租赁纠纷一案,经南京市中级人民法院(2016)苏01民终7733号民事判决书(以下简称南京中院7733号判决)认定,原、被告双方签订的房屋租赁合同为无效合同。而被告另案起诉原告以及南京明柏活石文化发展有限公司(以下简称明柏公司)房屋租赁纠纷一案,经南京中院(2017)苏01民终11054号民事裁定书(以下简称南京中院11054号裁定),驳回了原告起诉。被告与原告签订的房屋租赁合同,系从案外人张芝寿处转让而来。被告已经实际支付了转让费16万元以及租金40500元,并被法院执行了房屋占用费9万元。由于被告转让铺位无法实现合同目的,至今未营业,合同又被认定无效,因此被告应承担原告所有损失。为维护自己的合法权益,现诉至法院,请求支持原告的诉讼请求。

被告辩称

被告奇石馆辩称,原告主张的转让费发生在原告与案外人之间,与本案被告无关,被告未收取该转让费,原告向被告主张转让费损失,无法律和事实依据,请求驳回原告的诉讼请求。

本院查明

本院经审理认定事实如下:南京市××号南京市清凉山公园内的有关房屋,由南京市清凉山公园管理处(系独立法人事业单位)负责经营管理。1993年6月南京市清凉山公园管理处在南京市××号另开设了奇石馆(性质为全民所有制企业)即本案被告,经营范围包括展览咨询服务、旅游纪念品、奇石销售等等。被告经营管理的涉案房屋“中华奇石馆”未进行所有权登记。被告表示由于历史原因,无法提供规划核准等相关建造手续,未办理产权登记手续。被告经营“中华奇石馆”期间,对以前房屋进行相应改造之后以自己名义对外出租经营。

2012年9月18日,原告与案外人张芝寿签订转让协议,张芝寿将其承租经营的南京中华奇石馆市场内B区10、11号铺位(以下简称涉案摊位)转让给原告经营使用,被告对此出具了一份《南京中华奇石馆市场经营转让证明》(以下简称《转让证明》),称张芝寿自愿将涉案摊位转让给原告经营使用,双方转让的一切债权、债务与市场概不相关等等。三方当事人均在该《转让证明》中签字。

2012年9月18日原告给付张芝寿现金13500元,2012年10月30日原告通过银行转账给付张芝寿156500元。

2013年1月30日,原、被告双方签订《协议书》,约定被告将涉案摊位出租给原告使用;租期自2013年1月1日至2013年12月31日;租赁摊位承包金每月每平方为50元,月租金为2250元,年租金为27000元,承包金分两次交清,每六个月缴纳一次,先交费后使用;原告有逾期交纳租金或者其他合理收费,经被告限期交纳后仍拒不交纳等情形之一的,被告有权解除合同等等。原告承租涉案摊位后,向被告支付了合同期内的租金,其中2013年5月20日以明柏公司的名义支付半年租金13500元。合同期满后,双方未再订立租赁合同,原告实际占用涉案摊位但未支付相应房屋占用费。

2015年12月15日,被告因与原告房屋租赁合同纠纷另案向本院提起诉讼,要求解除双方签订的《协议书》,原告返还占用房屋,赔偿被告房屋占用费损失(从2014年1月1日至2015年11月30日止计算为51750元,自2015年12月1日起占用期间按每日75元计算)。2016年6月本院对该案作出(2015)鼓民初字第8001号民事判决(以下简称本院8001号判决),认为双方在《协议书》中约定的涉案房屋未进行合法物权登记,亦未取得规划核准等建造手续,故双方就涉案摊位租赁事宜所签订的《协议书》,系违反了法律法规的效力性禁止性规定,为无效合同。被告要求原告返还涉案摊位的诉讼请求,符合法律规定,应予支持等等,遂判决:一、李明柏于判决生效之日起十日内将本市鼓楼区清凉门83号内“中华奇石馆”市场B区10、11号摊位腾空并交还南京中华奇石馆;二、李明柏于判决生效之日起十日内,按每年18000元的标准向南京中华奇石馆支付自2014年1月1日至实际返还上述摊位期间的房屋占有使用费。原、被告均不服该判决,上诉于南京市中级人民法院,该院于2016年10月18日作出(2016)苏01民终7733号民事判决:一、维持南京市鼓楼区人民法院(2015)鼓民初字第8001号民事判决第一项;二、变更南京市鼓楼区人民法院(2015)鼓民初字第8001号民事判决第二项为:李明柏于本判决生效之日起十日内,按每年27000元的标准向南京中华奇石馆支付自2014年1月1日至实际返还上述房屋期间的房屋占有使用费。2016年11月24日,被告依据南京中院7733号生效民事判决书向本院申请执行。

2017年7月14日原告另案向本院起诉被告以及明柏公司房屋租赁纠纷,其诉讼请求为:1.确认被告与明柏公司存在租赁关系;2.被告承担原告的损失每月3000元,暂主张10000元。2017年10月本院对该案作出(2017)苏0106民初7173号民事判决(以下简称本院7173号判决),驳回了原告的全部诉讼请求。原告不服上诉。2018年3月南京中院11054号裁定认为,原告起诉构成重复诉讼,遂裁定撤销原判决,并裁定驳回了原告的起诉。

2018年2月原告曾另案起诉被告,案号为(2018)苏0106民初1906号,后于2018年3月21日撤诉。2018年4月原告再次诉至本院,要求判如所请。

因当事人意见不一,致本案未能调解解决。

上述事实,有当事人陈述,原告提交的相关生效裁判文书、《转让证明》、收据、转款证明以及本院开庭笔录等证据证明。

本院认为

本院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。根据南京中院7733号判决等生效裁判文书的认定,原、被告双方就涉案摊位租赁事宜所签订的房屋租赁合同,违反了法律法规的效力性强制性规定,为无效合同,双方对此均有过错,本院亦予认定。根据法律规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,根据原告提供的《转让证明》、收据、转款证明等证据,可以认定原告租赁涉案摊位系从案外人转让而来并支付了相应的转让费,但原告在转让之后与被告签订的一年租期的《协议书》履行期限已届满,而且被告在《转让证明》中明确注明“双方转让的一切债权、债务与市场概不相关”,原告在该《转让证明》中亦予签名,确认了因转让涉案摊位产生纠纷与被告无关的事实,因此,被告对原告支付转让费的事实并无法律上的过错,原告要求被告承担其转让费损失的诉讼请求,不符合法律规定,本院不予支持。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第七条第五十八条第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下:

裁判结果

驳回原告李明柏的诉讼请求。

案件受理费2300元,因适用简易程序减半收取1150元,由原告李明柏负担(原告已预交)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院,同时向该院预交上诉案件受理费。

审判人员

审判员杨向涛

裁判日期

二〇一八年七月二十三日

书记员

书记员汪慧娣