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出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持

发布日期:2020-03-31 15:00:40

出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持---孟淑文与王志斌房屋租赁合同纠纷

牡丹江市中级人民法院

(2014)牡民终字第129

房屋租赁合同纠纷

当事人信息

上诉人(原审原告)孟淑文。

被上诉人(原审被告)王志斌。

审理经过

上诉人孟淑文因与被上诉人王志斌房屋租赁合同纠纷一案,不服牡丹江市东安区人民法院(2011)东民初字第20号民事判决,向本院提起上诉。本院于2014年2月20日受理后,依法组成合议庭,于2014年3月14日公开开庭审理了本案。被上诉人王志斌经本院传票合法传唤,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

上诉人(原审原告)孟淑文原审诉称:原、被告于2007年3月20日签订了房屋租赁协议一份,原告孟淑文将坐落于牡丹江市东安区东一条路步行街87号门市房出租给被告王志斌。在双方履行协议过程中,被告王志斌违反了房屋租赁协议中第五条第三款,并拖欠了房屋租金(从2010年8月至今)18万元。被告王志斌在履行房屋租赁协议过程中,未通知原告孟淑文即将房屋的一部分出租给案外人葛丛娜,被告王志斌的行为构成违约,给原告孟淑文造成了一定的经济损失。故原告孟淑文诉至法院,请求解除原、被告双方于2007年3月20日签订的房屋租赁协议和2007年5月28日签订的补充协议书;要求被告王志斌给付自2010年8月1日起至2010年12月20日止的房屋租金14万元,自2010年12月21日起至2011年1月30日止的占有使用费4万元;诉讼费用由被告王志斌承担。

被上诉人辩称

被上诉人(原审被告)王志斌原审辩称:1.现在原、被告双方签订的房屋租赁协议和补充协议,约定的合同期限已经履行完毕;2.被告王志斌不欠原告孟淑文的房屋租金和占有使用费,自2010年8月1日起至2010年12月20日止的房屋租金14万元在案外人葛丛娜手中,葛丛娜承诺东安区人民法院将此款判给谁,葛丛娜就将该款给谁,我们不同意给付原告孟淑文房屋租金和占有使用费。

原判认定:2001年11月2日,被告王志斌与张英签订房屋租赁合同,主要内容为:“甲方:张英、乙方王志斌,甲方将位于牡丹江市步行街,北龙广场正东侧,一楼地下建筑房屋面积1200平方米出租给乙方,经甲乙双方达成如下协议:一、甲方将该建筑整体出租给乙方使用,租赁年限为六年,2002年1月至2007年12月31日……甲方:张英(签字)、乙方(王志斌)”。2007年3月20原告孟淑文与被告王志斌签订房屋租赁协议书一份,原告孟淑文将其所有的、丘地号为385-485-1-4号、坐落于牡丹江市东安区、建筑面积1019平方米的商服用房一处出租给被告王志斌,房屋租赁协议书主要内容为:“甲方(出租方):孟淑文,231005195603022048,乙方(承租方):王志斌,231003196803210010。经甲乙双方共同协商,甲方将位于步行街87号一层地下房屋租给乙方使用,双方达成协议如下:一、租赁期限:租赁期限为3年,自2008年2月1日到2011年2月1日止。二、租金及交费方式:每年租金叁拾陆万元整(¥360000.00元),按季度交费,每季度玖万元(¥90000.00元)。交费时间为每年2月1日、5月1日、8月1日、11月1日,乙方按规定时间每季度准时把租金汇到乙方账户,如有违约,乙方承担补偿责任。三、抵押金:乙方需2007年12月31日前向甲方交纳抵押金人民币叁万元整。如乙方不能按时交纳抵押金,此合同自动无效。合同期满,甲方应将抵押金全额退还给乙方。如租赁期间乙方终止合同,甲方不退保证金,乙方自行负责。四、相关税费:与房屋有关的各种税费(如房产税、房屋租赁手续费、土地使用费等与房屋有关的一切税费)均由甲方负担,乙方经营期间所发生的一切税费(如水电费、取暖费、税金、工商费、卫生费、物业费等)均由乙方负责。五、其他事宜:1.关于万博正门门斗发生的相关审批手续及费用由甲方负责,因此门通步行街,是乙方租用此房屋的必须条件,如市政府有关部门将此门斗拆去,甲方负责承担因此给乙方造成的经济损失;2.因房屋质量原因发生的漏水、霉变等产生的一切费用由甲方负责;3.乙方如有改动或转让必须通知甲方,经甲方同意后方可进行改动或转让,否则后果由乙方自负;4.租赁期间乙方应遵守国家的法律、法规,注意防火、防盗,因此造成的一切后果由乙方承担;5.合同期满后,乙方有优先租赁权,在同等条件下甲方不得转租他人;6.本合同未尽事宜,双方协商解决。六、违约责任:双方应自觉遵守本协议,不得违约,如有违约,参照相关法律法规执行。本协议一式两份,双方签字生效,具有同等的法律效力。甲方(签字):孟淑文,15901218689,乙方(签字):王志斌,0453-6932577,13766666777,2007年3月20日”。2007年5月12日被告王志斌与大宇公司葛丛娜签订房屋租赁合同主要内容为:“甲方王志斌、张伟、乙方:大宇通讯、葛丛娜,经甲乙双方共同协商,甲方将位于步行街87好万博手机大世界1号店新机区房屋租赁给乙方使用,双方达成协议如下:“一、租赁期限:自2007年6月20日到2011年2月1日止;……五、其他事宜:1.甲方保留通往北龙娱乐城的地下通道的使用权;2.乙方租赁的新机区卖场面积为508平方米,库房1间,办公室2间……”。2007年5月28日,原、被告双方签订房屋租赁补充协议书一份,主要内容:“甲方(出租方):孟淑文,231005195603022048,乙方(承租方):王志斌,231003196803210010。经甲乙双方共同协商,达成如下房屋租赁补充协议如下:一、在原租赁期限(2008年2月1日至2011年2月1日)基础上,延长两年租期,即延长至2013年2月1日。二、延长的两年(2011年2月1日至2013年2月1日)租金每年为叁拾捌万元整(¥380,000.00元)。三、延长的两年租金交款方式为半年一交,每半年壹拾玖万元整(¥190,000.00元),交费时间为每年的2月1日,8月1日。四、原协议租期(2008年2月1日至2011年2月1日)内的交款方式也改为半年一交,交费时间为每年的2月1日,8月1日。五、房屋租赁的其它事宜仍按原协议执行。六、本补充协议自签订之日起生效。本协议一式两份,甲乙双方各执一份。甲方(出租方)签字:孟淑文,15901218689,乙方(承租方)签字:王志斌,0453-6932577,13766666777,2007年5月28日”。合同履行过程中,在2010年8月1日之前,被告王志斌按合同约定给付了原告孟淑文租金,自2010年8月1日起因双方发生争议原告孟淑文将被告王志斌诉讼至法院,被告王志斌未按合同约定给付原告孟淑文房屋租金。原、被告签订的房屋租赁协议书及补充协议书履行期限为2013年2月1日,现已届满,被告王志斌将房屋交还给原告孟淑文。2009年税务机关发现被告王志斌将房屋部分出租给大宇公司,孟淑文委托张英处理税务事宜,在此期间原告孟淑文得知原告王志斌将房屋转租的情况。

原判认为:原、被告因履行房屋租赁合同中发生纠纷,原告孟淑文诉至法院,故本案案由应定为房屋租赁合同纠纷。该租赁合同系双方真实意思表示,不违反法律禁止性规定,应认定合法有效。关于原、被告双方签订的房屋租赁协议书及房屋租赁补充协议书是否应当解除的问题。《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十五条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持”。本案中,2007年前诉争房屋的租赁一直由原告孟淑文丈夫的弟弟张英负责,在2009年税务机关审查被告王志斌将诉争房屋部分转租给大宇公司的涉税的情况时,原告孟淑文委托张英处理该事宜,并得知被告王志斌将房屋部分出租给大宇公司。至2010年年末原告孟淑文以本案原告王志斌转租未经其同意等事由提起诉讼,要求解除孟淑文与王志斌之间的租赁合同,已超过六个月,原告孟淑文未提出充分有效的证据证明其在知道被告王志斌转租后六个月内提出过异议,故本院对于原告孟淑文要求解除与被告王志斌之间的房屋租赁合同的诉讼请求不予支持。关于被告王志斌是否应当给付原告孟淑文房屋租金14万元,占有使用费4万元的问题。本院认为,《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定:“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付”,本案中,原、被告签订的房屋租赁合同合法有效,双方应按合同约定履行。双方在合同中明确约定被告王志斌应当于每年的2月1日和8月1日,给付原告孟淑文半年租金18万元,现被告王志斌自2010年8月1日起至今,未给付原告孟淑文租金。因此,原告孟淑文主张被告王志斌给付自2010年8月1日起至2010年12月20日的部分租金14万元(36万元÷12个月×4个月+36万元÷360天×20天)的诉讼请求符合合同约定,故本院对于原告孟淑文请求判令被告王志斌给付部分租金14万元的诉讼请求予以支持。关于原告孟淑文主张的4万元(2010年12月21日起至2011年1月30日止)占有使用费的问题,本院认为,原告孟淑文主张该4万元占有使用费的原因,是以双方的房屋租赁合同解除为前提,现因原告以被告转租未经其同意为由要求解除合同的理由不成立,且现双方之间的房屋租赁合同因履行期限届满而终止,所以,原告要求解除合同的诉讼请求本院不予支持,但因原告孟淑文主张的4万元占有使用费仍在合同的履行期限之内,仍应按租金计算,因此,被告应当按照合同约定给付原告孟淑文房屋租金4万元。综上,依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条第二百二十六条《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十五条的规定,判决如下:一、被告王志斌给付原告孟淑文2010年8月1日至2011年1月30日期间的房屋租金人民币18万元,此款于本判决生效之日起十日内履行完毕;二、驳回原告孟淑文的其它诉讼请求。案件受理费人民币3900元,由原告孟淑文负担900元,被告王志斌负担3000元。

一审宣判后,原审原告孟淑文不服,向本院提起上诉。

孟淑文上诉称:原审法院认定上诉人知道或应当知道被上诉人转租的证据为原审证据五、六、七、八,原审证据五、六是原审被告王志斌在牡丹江市东安区地税局补缴税款及罚款时的笔录及收据,该证据证实内容上诉人并不知情,而且与上诉人无关,根本无法证实上诉人知道或应当知道被上诉人转租的事实。原审证据七、八为两份录音及一份庭审笔录,从证据合法性来看,原审证据七、八均为被上诉人在超过举证期限后向原审法院提供且都不符合新证据的法律规定,因此依法不能作为本案的定案依据。从证据的证明效力来看,根据《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥第七十条第(三)款的规定,原审证据七所记录的上诉人对于2009年转租事宜的认可,除录音资料外,无其他证据佐证,故不能确认其证明力。且根据《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第六十七条的规定,上诉人在本案庭前调解过程中,为达成调解目的所做出的,对其在2009年得知被上诉人王志斌将房屋部分转租给案外人的认可不能作为在原审审理中对其不利的证据,再次根据(2011)东监民再初字第5号民事裁定书已经认定被上诉人王志斌录制的其与上诉人孟淑文之间录音资料的证据效力缺少法律依据,因此原审证据七在本案中无任何证明效力。原审证据八的谈话录音从证据形式上看是视听资料,但从证明效力上看应该是证人证言,被上诉人想依据该证据来证实张英能证明上诉人孟淑文在2009年税务大检查时就知道转租这一事实,那最基本的就应该让张英作为证人出席原审法庭的庭审,接受原审原、被告双方的质证才能查明其证明效力,可被上诉人就拿来一份视听资料号称是其与张英的谈话录音,原审法院连对该视听资料的产生时间、地点、人物身份都没做最基本的调查的情况下就对该证据予以采信,简直是荒谬。而且原审法院在审理被上诉人王志斌与葛从娜另案纠纷时,曾经给张英做过一份调查笔录,在这份有时间、地点,能够核实人物身份的调查笔录中,张英明确表明其在2009年通过东安地税局才知道王志斌转租的事情,因为没有涉及到孟淑文,所以张英没有和上诉人说过转租的事情。原审证据八的庭审笔录证实的内容更是漏洞百出,诉争房屋的产权证在2004年就已经落到上诉人名下,又何来2008年之前承租诉争房屋的产权证是张英名字一说呢?张英在2008年之后就与本案诉争房屋的租赁行为无任何关系了,2009年无论是张英还是被上诉人王志斌都没有和上诉人谈及转租事宜,上诉人是在2010年下半年才知道被上诉人王志斌非法转租行为的。原审法院在2010年12月23日立案受理案件后就以种种理由拖延该案的审理,使普通一个房屋租赁合同案件历经3年时间才见到一审判决书,严重违反了法定程序、恶意超期审理。综上,原审判决认定事实错误、适用法律不当且严重违反法定程序,请二审法院依法撤销原审判决,将本案发回重审或直接改判解除上诉人与被上诉人于2007年3月20日签订的房屋租赁协议和2007年5月28日签订的补充协议书,判令被上诉人给付上诉人自2010年8月1日起自2010年12月20日止的房屋租金14万元、自2010年12月21日起至2011年1月30日止的占有使用费4万元。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人王志斌未予答辩。

本院认为

本案的争议焦点:1.双方当事人之间签订的租赁协议是否应依法解除。2.原判对事实与证据的认定是否正确。

二审审理过程中,上诉人孟淑文为证明其上诉主张,向本院提供了黑龙江省牡丹江市东安区人民法院(2012)东监民再初字第1号民事判决书一份,证明:从第15页倒数第二行开始,内容与本案有关的是第16页倒数第13行,证实张英当时并没有告诉孟淑文房屋转租一事,与被上诉人在原审时举出的证据八证实的内容完全相反。

本院认为,牡丹江市东安区人民法院(2012)东监民再初字第1号民事判决并未采信张英所陈述的事实,且该证据缺乏其他相关证据佐证,不能证实上诉人主张的相关事实。本院对该证据不予采信。

根据当事人的诉请主张及其陈述,结合原审及本院对事实与证据的分析认定,二审查明事实与一审查明事实相一致。

本院认为:原审认定双方当事人之间签订的房屋租赁协议和补充协议合法有效是正确的。本案中,上诉人孟淑文以被上诉人王志斌未经上诉人同意将承租房屋转租给案外人葛丛娜,已构成违约为由,要求解除双方签订的租赁合同。本院认为,被上诉人将承租房屋部分转租给大宇公司葛丛娜时,虽未书面通知上诉人征得其同意,但税务机关在2009年审查被上诉人将诉争房屋部分转租给大宇公司涉税情况时,上诉人曾委托张英处理该事宜。在被上诉人提供的被上诉人同张英的谈话录音中,张英承认在税务大检查时,孟淑文知道王志斌将承租房屋部分转租给他人的事实。牡丹江市东安区法院审理的原告王志斌诉被告葛丛娜、大宇公司、第三人孟淑文房屋租赁纠纷一案卷宗记载,在庭审中上诉人明确表示:“张英处理的这段关于税务的事情我都认可”。在原审中,上诉人虽对该组证据有异议,但又表示不予质证,亦未主张相关权利,视为放弃诉讼权利。上述证据相互佐证,形成了证据链条,足以认定上诉人在2009年即已知道被上诉人将房屋转租的事实。根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持”之规定,上诉人诉讼中未能提供其在知道被上诉人转租事实后在6个月内提出异议的证据,原审对上诉人请求解除合同的主张不予支持并无不当。关于上诉人提出原审对王志斌与孟淑文之间谈话录音资料予以采信不当的问题,本院认为,录音证据系原审法院另案审理调解原告王志斌与被告葛丛娜、被告黑龙江大宇普华通讯器材有限公司、第三人孟淑文房屋租赁纠纷一案时,王志斌对孟淑文做的录音资料。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条“在诉讼中,当事人为达成调解或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可,不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据”之规定,该证据应不予采信。牡丹江市东安区法院亦以(2011)东监民再初字第5号民事裁定,认定该证据的效力缺少法律根据而提起再审,并重新作出判决。因此,原审对该录音证据采信确有不当,本院予以纠正。上诉人此上诉理由成立,本院予以支持。关于上诉人提出的其他上诉理由,因缺乏充分的事实依据与法律依据,本院不予支持。综上,上诉人要求解除合同的理由不能成立,其上诉请求依法不予支持。原审认定事实清楚,适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项第一百七十五条的规定,判决如下:

二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费3900元,由上诉人孟淑文负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长于尧

审判员周晓光

审判员张继凯

裁判日期

二〇一四年三月二十四日

书记员

书记员李维嘉