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出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持

发布日期:2020-03-31 14:58:07

出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持----海南新大洲实业有限责任公司与中免集团三亚市内免税店有限公司、中国免税品(集团)有限责任公司房屋租赁合同纠纷

三亚市中级人民法院

(2019)琼02民终298

案  由:

房屋租赁合同纠纷

当事人信息

上诉人(原审原告、反诉被告):海南新大洲实业有限责任公司,住所地:海南省海口市美兰区桂林洋大道23号新大洲厂区内2号厂房。

法定代表人:金将军,该公司董事长。

委托诉讼代理人:廖钟山,海南华禾律师事务所律师。

被上诉人(原审被告、反诉原告):中免集团三亚市内免税店有限公司,住所地:海南省三亚市海棠区海棠北路118号。

法定代表人:陈国强,该公司董事长。

委托诉讼代理人:于江涛,海南同玺律师事务所律师。

委托诉讼代理人:李安,海南同玺律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):中国免税品(集团)有限责任公司,住所地:北京市东城区。

法定代表人:陈国强,该公司总经理。

委托诉讼代理人:吴开诚,海南同玺律师事务所律师。

委托诉讼代理人:李安,海南同玺律师事务所律师。

原审第三人:三亚市旅游和文化广电体育局(原三亚市旅游发展委员会),住所地:海南省三亚市天涯区三亚河西路3号。

负责人:陈震旻。

委托诉讼代理人:王方维,海南言必信律师事务所律师。

审理经过

上诉人海南新大洲实业有限责任公司(以下简称新大洲公司)因与被上诉人中免集团三亚市内免税店有限公司(以下简称三亚免税店)、中国免税品(集团)有限责任公司(以下简称中免集团)、原审第三人三亚市旅游和文化广电体育局(原三亚市旅游发展委员会,以下简称三亚旅游局)房屋租赁合同纠纷一案,不服三亚市城郊人民法院(2018)琼0271民初6929号民事判决(以下简称一审判决),向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后,依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人诉称

新大洲公司上诉请求:请二审法院查明事实,依法改判。事实和理由:

1.一审判决认定事实错误,适用法律不当。三亚免税店、中免集团违反合同约定擅自将涉案房屋转租给第三人,显然属于违约。新大洲公司对此并不知情。新大洲公司在三亚市除涉案房屋外并没有其他物业,也从未在三亚市开展经营活动,更何况三亚免税店、中免集团每月按时支付租金,新大洲公司没有理由每天关注房屋是否转租。新大洲公司与业主委员会的纠纷案,在2014年因业委会主体问题已被裁定驳回起诉终结审理,直到2018年业委会解决主体问题后重新起诉,况且,新大洲公司一直是聘请律师代理诉讼。2018年1月,新大洲公司法定代表人接到电话短信,声称是三亚旅游局人员,想商谈房屋租赁事宜。此时,新大洲公司才知道房屋被擅自转租。于是新大洲公司法定代表人立即电话联系三亚免税店当时的总经理王宣,要求其停止违约行为。涉案房屋租赁合同明确约定,承租期内不得转租。如确有需要,亦应事先征得新大洲公司书面同意。租赁期间,乙方未经甲方书面同意擅自转租、转借、转让的,视为乙方违约,乙方除应向甲方支付违约金100万元外,甲方有权终止本合同并没收租赁押金。可以看出,在三亚免税店、中免集团违反合同擅自转租房屋时,新大洲公司有权行使三项权利,即收取违约金100万元、终止合同、没收押金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《房屋租赁合同纠纷案件的解释》)第十六条规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。此条的立法原意是为了维护交易的稳定性,而不是为了保护承租人的违约行为。鉴于新大洲公司2018年1月才知道转租事宜,而租赁合同将于2018年5月21日期限届满,此时终止合同已无必要,因此新大洲公司有权选择其他一或两项权利行使。一审判决认为新大洲公司没有在六个月内行使撤销权、没有要求终止合同或要求认定转租合同无效,即认为三亚免税店、中免集团没有违约,新大洲公司不能再主张任何权利。这一认定有失偏颇。新大洲公司放弃的是撤销权,没有放弃赔偿权,并不意味着三亚免税店、中免集团不构成违约。因此在三亚免税店、中免集团违约后,新大洲公司依据约定获得三项权利。一审判决认为新大洲公司放弃了一项权利即等于放弃了其他权利,无权再主张没收押金的观点是错误的。此外,一审判决认定,在合同履行期间内新大洲公司也未对三亚免税店的装修改造行为主张权利,故新大洲公司应当退还改造保证金。此认定不属实。事实是,三亚免税店、中免集团租赁伊始未经新大洲公司同意,即擅自装修改造,新大洲公司发现后立即致函要求其立即停止装修改造。三亚免税店、中免集团随即出示海南省政府、三亚市政府的文件,说明开设免税店是省重点事项和政策要求,同时自愿交纳装修改造保证金并承诺所有后果由其承担、租赁期满后恢复原状。新大洲公司在三亚免税店、中免集团一再请求及政府相关领导沟通后,同意其对外立面进行装修,但其未经许可在地下室安装运货电梯,割断地基承重横梁。此外,由于改造行为均未通过小区业主大会表决和依法报批,故小区业委会将新大洲公司告上法庭,要求新大洲公司恢复原状并赔偿损失约1300万元,现案件仍在审理中。依据《中华人民共和国物权法》第76,改建、重建建筑物或附属设施,应经全体业主三分之二以上同意。以及《建筑装修装饰管理规定》第8条。涉案房屋在进行装修装饰或结构改造时,必须按规定进行报批。三亚免税店、中免集团的装修装饰改建行为,违反规定已造成不良后果,而一审判决仅以新大洲公司未提出异议即认定三亚免税店、中免集团全部装修改造行为合法,罔顾事实且违反法律规定。在业委会提起的诉讼尚未结案及三亚免税店、中免集团未按约定恢复原状前,新大洲公司有权不返还装修改造押金。

2.新大洲公司在一审中已经举证并说明起诉前即书面要求三亚免税店、中免集团拆除其装修装饰物,且当庭再次表示“恢复原状”是要求三亚免税店、中免集团将外立面拆除并将拆除后裸露部分用花岗岩贴外墙砖,内部恢复成毛坯状态,恢复原有的两部扶梯。一审法院要求新大洲公司举证说明房屋的原始状态,新大洲公司表示开庭后立即提供相应证据。当日下午新大洲公司即向法院提交了房屋交接时交接书及照片、公证书,但一审法院仅收取了房屋交接书,对照片等足以反应房屋原貌的材料却拒收,且在判决中称没有房屋交接书。一审法院此做法有失公允且违反法定程序。涉案租赁合同均约定,租赁期满后三亚免税店、中免集团应拆除自行装修装饰物,按原装修标准及材料恢复原状。若不拆除,新大洲公司无法正常使用,必将给新大洲公司造成巨大损失。

新大洲公司在本案诉讼前即已书面告知三亚免税店、中免集团必须拆除其添置的装修装饰物。所谓拆除装修装饰物即拆除外立面、拆除房内隔墙等。三亚免税店、中免集团添置的装修装饰物与原房屋并未形成附合,完全可以拆除。但一审判决却认定新大洲是否允许拆除不明确,进而认为新大洲公司主张因三亚免税店未将房屋恢复原状不办理接收手续无事实根据和法律依据。

3.一审判决将逾期腾房使用费由合同约定的日租金五倍调整为日租金1.3倍并计算至2018年12月5日对新大洲公司不公平。损害了新大洲公司的合法利益,亦不符合现在市场的真实情况。

被上诉人辩称

三亚免税店辩称,一、一审判决认定新大洲公司最迟于2016年应当知道转租事宜,事实认定清楚、适用法律正确。1.首先,新大洲公司在一审庭审中已承认知晓三亚免税店的搬迁时间,其陈述在三亚市内无其他物业,也不开展经营活动,故其对涉案房产使用情况应当最为关注和了解,不可能不知道三亚免税店搬迁事宜。其次,三亚旅游局将涉案房屋用作市民游客中心属众所周知的事实。2015年9月30日,举行揭牌仪式和新闻发布会。2016年3月26日,XXX总理到此视察工作,包括中央电视台在内的各级媒体广泛报道。新大洲公司称2018年前不知情与客观事实不符。2.新大洲公司上诉称其有权放弃撤销权、主张赔偿权,逻辑错误。出租方若拒绝转租,可解除合同并要求承租方承担违约责任;如若认可,则不能要求承租方承担违约责任。新大洲公司不解约,证明其对转租认可,三亚免税店也无过错,不承担违约责任。三亚免税店一直如期足额交付租金,未给新大洲公司造成损失。新大洲公司不解除合同则无权主张违约责任。合同均约定:“甲方有权终止本合同并没收租赁押金”,并非“甲方有权终止本合同或没收租赁押金”,即解除合同与没收租赁押金是并列关系,而非选择关系。

二、三亚免税店所做装修经过新大洲公司同意。三亚免税店自合同签订后开始装修,2009年6月9日,新大洲公司要求停止装修后,双方就此进行协商。9月21日,新大洲公司向三亚市规划局申请对涉案房屋外立面进行改造;11月19日,三亚免税店向新大洲公司支付改造保证金360万元。2012年7月23日,新大洲公司与三亚免税店共同向三亚市规划局申请调整防火等级。由此可见,新大洲公司自2009年6月9日起就知道三亚免税店装修事宜,且积极配合,十年后主张装修违约,有违诚实信用原则。

三、新大洲公司主张三亚免税店的装修有损房屋质量,但未提供任何证据,应承担举证不能的不利后果。且三亚免税店的装修已获新大洲公司同意,故三亚免税店不承担损害赔偿责任。三亚免税店建筑物改建涉及的公共区域面积很少,不属于物权法第76条规定的业主表决事项。另外,新大洲公司援引的《建筑装修装饰管理规定》名称错误,且早已于2004年被废止,故新大洲公司的上诉适用法律错误。

四、关于涉案房屋的返还。首先,本案中,新大洲公司同意三亚免税店为实现合同目的而实施装修。因此,新大洲公司要求房屋恢复至交付时状态违反了“正常使用”的含义;要求拆除外立面、恢复内部结构,违反了其同意三亚免税店改造的真实意思表示。其次,新大洲公司要明确哪些设施、设备“不允许乙方拆除”,否则,三亚免税店拆除全部自建设施、设备仍属违约。最后,新大洲公司至今拒不提供合同附件一,不能明确“原装修标准及使用的材料”的具体内容,三亚免税店并非承租前的施工方,对涉案房屋具体的装修标准和使用材料及工艺均不清楚,加之即使以新大洲公司二审提交的证据,也无法确认具体装修标准和使用材料,更何况新大洲公司十余年前使用的装修标准和使用材料现在可能根本无法寻觅或恢复,故而新大洲公司提出的恢复主张,在客观上根本无法实现,在法律上无据可依。

五、新大洲公司应当返还改造保证金。租赁合同中并未涉及到改造保证金的收取、返还。新大洲公司并未对上述事宜提出主张和证据,故其主张不予退还保证金,缺乏事实依据。此外,三亚免税店的装修行为经过新大洲公司的同意,在合同履行期间新大洲公司也未对三亚免税店的装修行为主张权利。故新大洲公司主张不予返还改造保证金并无依据。

六、新大洲公司主张逾期腾房占用费的计算并无依据。租赁合同中均明确约定:“每一年的月租金在前一年的基础上增加5%”,可见,在合同签订之时,双方已对由市场引起的价格变动作出了考虑和约定,在合同中设置了租金递增幅度,因此一审法院按照递增后的日租金1.3倍计算占用使用费,并不存在显失公平的情形。

综上所述,新大洲公司的上诉没有事实和法律依据,恳请二审法院维持原判,驳回新大洲公司的上诉请求。

中免集团辩称,中免集团的意见与三亚免税店的答辩意见一致。另补充一点:8095046.6元包含了租赁押金和改造保证金,应该把租赁押金和改造保证金区分开来。

三亚旅游局述称,三亚旅游局在租赁期限届满前四个月内多次与新大洲公司协商续租事宜,并非恶意拖延逾期退房,一审法院就逾期搬离房屋违约金的调整并无不当。从合同履行的情况来看,各承租人均按照约定履行了合同义务,未拖欠租金,也未出现其他违约情形。从当事人的过错程度来看,三亚旅游局与三亚免税店均不存在恶意逾期腾退房屋。三亚旅游局的出发点完全是基于社会公共利益的需要,三亚市民游客中心经过几年的发展,三亚市政府及三亚旅游局投入了大量的人力、物力、财力,已将其打造成为三亚市旅游业一张名片,对外充分展示出三亚市的城市形象和丰富的旅游资源,对内承接着关注老百姓切身利益的如“12345政府热线”等社会公共服务平台,突然搬离势必会对三亚市政府、旅游形象造成较大影响并且造成社会资源的浪费。在历次的商谈中,新大洲公司并未表达过让三亚旅游局尽快搬离。三亚旅游局基于双方的商谈,认为新大洲公司是同意且默认三亚旅游局使用房屋,并有续租意愿的。因此,造成房屋逾期搬离,新大洲公司自身存在过错。违约金的性质是以补偿为主,惩罚为辅,新大洲公司并未主张实际损失,各方均愿意支付期满后租金,如按照日租金的五倍标准有违公平。

新大洲公司向一审法院起诉请求:1.三亚免税店和中免集团立即返还其承租的涉案房屋;2.中免集团和三亚免税店支付迟延搬迁期间占用房屋使用费约1015万元,并按日租金五倍支付房屋使用费直至三亚免税店搬迁退房止;3.三亚免税店和中免集团立即按合同约定对承租房屋恢复原状并通过新大洲公司验收;4.三亚免税店和中免集团赔偿新大洲公司其他直接损失约50万元;5.三亚免税店和中免集团承担本案全部诉讼费用。新大洲公司在一审庭审时明确诉讼请求第二项为“判令三亚免税店和中免集团按日租金五倍支付迟延搬迁期间占用房屋使用费,自2018年5月22日计算至退房之日止”,明确所有诉讼请求的责任承担方式为“三亚免税店承担赔偿责任,中免集团承担连带责任”。

三亚免税店向一审法院反诉请求:1.确认三亚免税店与新大洲公司租赁合同关系分别于2018年5月15日、2018年5月21日届满终止;2.新大洲公司立即按现状接收涉案租赁房屋;3.新大洲公司返还三亚免税店租赁押金、改造保证金共计8095046.4元及逾期返还期间的利息损失;4.新大洲公司承担反诉案件诉讼费用。三亚免税店在一审庭审时明确第三项诉讼请求利息的计算方式为“利息以8095046.4元为本金,按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率,自2018年5月21日起计算至返还之日止”。

一审法院认定事实:2013年3月14日,海南新大洲房地产开发有限责任公司(以下简称新大洲房地产公司)经海南省工商行政管理局核准变更企业名称为海南新大洲实业有限责任公司。2013年7月25日,三亚市国土环境资源局和三亚市住房和城乡建设局向新大洲公司颁发三土房(2013)字第09046号土地房屋权证,载明三亚新大洲广场(地下一层)建筑面积5347.55平方米,分摊公共建筑面积311平方米,类型为仓储。该产权证由三土房(2012)字第002659号变更而来,原证载明房屋用途为贮藏室。2013年7月26日,三亚市国土环境资源局和三亚市住房和城乡建设局向新大洲公司颁发三土房(2013)字第09202号土地房屋权证,载明三亚新大洲广场(一至二层)建筑面积9139.62平方米,分摊公共建筑面积478.38平方米,类型为商业服务。该产权证由三土房(2012)字第002599号变更而来。

2009年5月22日,新大洲房地产公司(甲方)与中免集团(乙方)签订合同编号为2009-001《房屋租赁合同》,约定:一、出租房屋情况,1-1.甲方出租给乙方的房屋座落在海南省三亚市××道,该房屋地上一层建筑面积(除“东北饺子馆”外)为4698.6平方米、二层“迪欧咖啡厅”1233.3平方米,共计建筑面积为5931.9平方米;1-3.该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件及要求,现有装修、附属设施、设备状况由甲、乙双方在本合同附件(一)中加以列明,甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋时的交接收据及乙方返还房屋时的验收标准;1-4.本合同签订后,双方应对水表、电表核对确认并签署房屋交接书,房屋交接书为本合同附件(二);二、租赁用途,2-1.乙方向甲方承诺,租赁该房屋作为商业经营使用,并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定;三、交付日期和租赁期限,3-1.甲、乙双方约定,房屋租赁期限为九年,自2009年5月22日起至2018年5月21日止;3-2.自本合同签订之日起至2009年9月21日止,为乙方的设计、装修期,时间为四个月,该期限内甲方不收取乙方的租金;3-3.装修期满后的二年内,自2009年9月22日至2011年9月21日止,房屋月租金为建筑面积每平方米陆拾元整,计叁拾伍万伍仟玖佰壹拾肆元整,自2011年9月22日起,每一租赁年内房屋月租金在上一年月租金的基础上每年递增5%,直至合同期结束;3-4.租赁期满,甲方有权收回该房屋,乙方应如期返还,若乙方需继续承租该房屋时,则应于租赁期满前6个月,向甲方提出续租书面要求,经甲方同意后重新签订租赁合同,价格另议,乙方可在同等条件下享受优先续租的权利,否则,合同期满乙方不得继续使用该房屋;六、房屋租赁押金及支付方式,6-1.甲、乙双方约定,本合同正式签订后5日内,乙方支付甲方房屋租赁押金计壹佰零陆万柒仟柒佰肆拾贰元;6-2.租赁关系终止时,在乙方全部履行本合同各项条款及交还承租房屋并清偿所有应付款项后十个工作日内,甲方将房屋租赁押金余额返还乙方(不计利息);七、房屋使用要求和维修责任,7-2.租赁期间严禁乙方对房屋做任何土建结构上的改造,除本合同附件(一)外,乙方另需装修或者增设附属设施和设备的,应事先征得甲方的书面同意;九、房屋使用管理,9-3.乙方不得擅自变更该房屋结构,若需装修,须将装修图纸等交甲方审核确认后方可施工;十、房屋返还时的状态,10-1.乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态,拆除由乙方自行装饰、装修或购买的设备、设施,按照甲方原装修标准及使用的材料恢复原状,;十二、转租、转让和交换,12-1.乙方的承租期内不得将承租房屋转租,如确有需要,亦应事先征得甲方书面同意;十四、违约责任,14-2.乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的,甲方可以要求乙方恢复房屋原状并赔偿损失;14-3.租赁期内,乙方未经甲方书面同意擅自转租、转借、转让所承租房屋的,视为乙方违约,乙方除应向甲方支付违约金人民币壹佰万元整外,甲方有权终止本合同并没收租赁押金;14-6.除甲方同意乙方续租外,乙方应在本合同的租期届满之日返还该房屋,未经甲方同意逾期返还房屋的,每逾期一日,乙方除应按日租金的五倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费外,甲方同时有权没收租赁押金。之后,甲方新大洲房地产公司、乙方中免集团、丙方三亚免税店签订《合同转让协议书》,约定:一、甲、乙、丙三方确认,上述《房屋租赁合同》的承租人即合同乙方变更为本合同的丙方,由丙方和甲方继续履行该合同;二、上述《房屋租赁合同》除变更合同主体外,其他条款不发生变更;三、乙方因上述《房屋租赁合同》而应向甲方承担的义务(包括对承租房屋进行改造而向甲方作出的恢复原状的承诺等),全部转由丙方承担履行;四、乙方对上述《房屋租赁合同》变更后由丙方全面继续履行合同义务承担连带担保责任,即丙方不能按合同约定及承诺履行自己的义务时,乙方应代为全面履行。嗣后,中免集团向新大洲房地产公司支付租赁押金1067742元,新大洲房地产公司于2009年11月19日向中免集团出具收据。

2009年5月22日,甲方新大洲房地产公司与乙方杨海松签订合同编号为2009-006《房屋租赁合同》,约定:一、出租房屋情况,1-1.甲方出租给乙方的房屋座落在海南省三亚市××道中的部分(从东向西测量建筑面积4000平方米);1-2.该房屋现有装修、附属设施、设备状况由甲、乙双方在本合同附件(一)中加以列明,甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋时的交接收据及乙方返还房屋时的验收标准;二、租赁用途,2-1.鉴于本小区房屋设计为商住用途,地下一层设计用途为产权式车库,故乙方向甲方承诺,租赁后使用该房屋符合设计用途;三、交付日期和租赁期限,3-3.装修期满后的二年内,自2009年9月22日至2011年9月21日止,月租金为建筑面积每平方米贰拾陆元整,计拾万零肆仟元整,自2011年9月22日起,每一租赁年内房屋月租金在上一年月租金的基础上每年递增5%,直至合同期结束;六、房屋租赁押金及支付方式,6-1.本合同正式签订后5日内,乙方支付押金计叁拾壹万贰仟元整;十四、违约责任,14-3.租赁期间,乙方未经甲方书面同意擅自转租、转借、转让所承租房屋的,视为乙方违约,乙方除应向甲方支付违约金叁拾万元整外,甲方有权终止本合同并没收租赁押金。该合同其他条款与2009-001《房屋租赁合同》相同。2009年6月9日,甲方新大洲房地产公司与乙方杨海松就上述合同签订《补充协议》,约定:一、双方确认实际租赁面积变更为3398平方米;二、甲方同意乙方在租赁期间针对乙方租赁的物业可与他人进行合作或分租、转租部分物业面积。2009年5月26日,杨海松向新大洲房地产公司支付押金312000元,2011年3月31日,三亚免税店向杨海松账户转账合计2167308元,附言为地下室租金及押金。杨海松系三亚免税店项目筹备组人员,新大洲公司、三亚免税店与杨海松均认可杨海松是代表三亚免税店签订的上述合同,上述租赁合同的实际履行方是三亚免税店。

2009年5月25日,甲方新大洲房地产公司与乙方麻名贵、丙方中免集团签订《合同》,约定:鉴于甲、乙方于2007年6月26日签订《商铺租赁合同》,约定甲方将位于三亚市××道(建筑面积640.58平方米)的房产租赁给乙方使用,开办“新东方饺子王”;鉴于丙方与甲方于2009年5月22日签订《房屋租赁合同》,约定甲方将位于三亚市××道新大洲广场即三亚印象小区地上一层(除上述乙方租用部分外)及二层“迪欧咖啡厅”;现丙方有意接租上述乙方租用部分并愿意承担相应补偿;一、从本合同生效之日起,甲乙方之间的《商铺租赁合同》即告解除,不再履行;二、甲、乙方《商铺租赁合同》解除的同时,该房产由丙方承接租赁;三、本合同生效后三个工作日内,丙方向乙方支付补偿款计壹佰玖拾万元;五、丙方对上述房屋的租赁期从2009年5月28日起至2018年5月15日止,租金为每平方米月租金陆拾元整,计叁万捌仟肆佰叁拾肆元捌角整。从2011年9月16日起,每一租赁年内房屋月租金在上一年月租金的基础上每年递增5%,直至合同期结束;七、本合同生效后三日内,丙方应向甲方支付房屋租赁押金计壹拾壹万伍仟叁佰零肆元肆角。除此之外,甲方与丙方关于本合同房屋租赁的其他事宜按双方于2009年5月22日签订的《房屋租赁合同》相应条款执行。

2009年6月4日,三亚免税店进行工商注册登记成立。后,甲方新大洲房地产公司、乙方中免集团、丙方三亚免税店就上述合同签订《合同转让协议书》,约定内容与之前三方就2009-001《房屋租赁合同》签订的《合同转让协议书》一致。后,中免集团向新大洲房地产公司支付租赁押金115304.4元,新大洲房地产公司于2009年11月19日向其出具了押金收据。

上述租赁合同签订后,三亚免税店对涉案房屋进行装修。2009年6月9日,新大洲房地产公司对三亚免税店筹建组的《关于电梯改造的通知》向中免集团复函,要求三亚免税店立即停止所有拆、改建的施工,将拆、改建方案通报新大洲房地产公司,双方对此进行协调处理。三亚免税店于2009年7月31日出具责任书,明确其对承租的物业进行装修过程中对上下水管、空调消防设施、部分楼板结构进行了改造,改造方案符合国家和行业设计规范,如在日后使用过程中出现质量问题在保修期内由施工方负责,出现其他问题由责任方负责。2009年9月1日,三亚免税店出具《承诺书》,承诺因装修、改造需借用新大洲房地产公司名义对外进行报建等事宜,后果由三亚免税店承担。2009年9月21日,新大洲房地产公司向三亚市规划建设局出具《三亚市新大洲大厦底商外立面改造申请报告》,申请对涉案商铺外立面进行装修改造。为完成对涉案房屋的装修,2009年11月19日,三亚免税店向新大洲房地产公司支付改造保证金360万元。

2012年8月22日,甲方新大洲房地产公司与乙方三亚城市投资建设有限公司(以下简称三亚城投)签订合同编号2012-09-05-06《房屋租赁合同》,约定:一、出租房屋情况,1-1.甲方出租给乙方的房屋座落在海南省三亚市××道第二层(北面)A、B区,建筑面积为3424平方米;三、交付日期和租赁期限,3-1.租赁期限自2012年9月1日起至2018年5月21日止;3-2.房屋月租金为建筑面积每平方米捌拾伍元整,即房屋月租金计贰拾玖万壹仟零肆拾元整;3-3.双方约定自第二个租赁年度起(即2013年5月22日起),每一租赁年度房屋租金在上一年租金的基础上递增5%,直至合同期结束;六、房屋租赁押金及支付方式,6-1.本合同正式签订后5日内,乙方支付押金计叁佰万元整;十四、违约责任,14-3.租赁期间,乙方未经甲方书面同意擅自转租、转借、转让所承租房屋的,视为乙方违约,乙方除应向甲方支付违约金叁佰万元整外,甲方有权终止本合同并没收租赁押金。该合同其他条款与2009-001《房屋租赁合同》相同。之后,甲方新大洲公司、乙方三亚城投、丙方三亚免税店就上述租赁合同签订《

转让协议》,约定:一、甲、乙、丙三方确认,将上述《房屋租赁合同》的承租人即乙方变更为本合同的丙方,由丙方与甲方继续履行《房屋租赁合同》,原租赁合同内容条款不变;二、乙方在《房屋租赁合同》承担的义务、享有的权利全部转让给丙方享有和履行,转让后,乙方对甲方、丙方合同履行不再承担任何责任;三、乙方与丙方关于上述合同转让的其他问题,由双方自行协商解决,与甲方无关。2012年9月29日,三亚城投向新大洲房地产公司转账300万元,作为租赁押金。2014年12月30日,三亚城投向三亚免税店出具《三亚城市投资建设有限公司关于代收代付贵司房屋租赁押金的声明函》,内容显示三亚城投支付给新大洲房地产公司的300万元,系三亚免税店于2012年9月27日转给三亚城投的房屋租赁押金。

2012年7月23日,新大洲房地产公司与三亚免税店共同向三亚市规划局申请调整三亚印象小区负一层防火等级。2013年4月18日,三亚免税店向新大洲房地产公司出具承诺书,承诺事项与2009年9月1日承诺书相同。2014年9月,三亚免税店搬离涉案房屋,搬迁至三亚海棠湾。后,三亚免税店将部分涉案房屋转租给三亚旅游局,三亚旅游局在此处挂牌“三亚市民游客中心”“三亚旅游警察”等,提供公共便利服务。

2017年3月10日,三亚免税店与三亚旅游局补签合同编号为(201703)中免总字第8号《房屋租赁合同》,三亚免税店将涉案房屋地上面积6715.2平方米、地下室面积153平方米部分转租给三亚旅游局,租赁期限自2015年5月1日起至2018年4月30日止。2017年6月18日,三亚免税店与三亚旅游局就上述租赁合同签订编号为(201706)中免总字第18号《补充协议》,对上述租赁合同中地上面积6715.2平方米中包含增租的237平方米、400平方米的位置、面积数、租赁期限进行重新确认,其中237平方米部分于2016年10月24日启租,400平方米部分于2017年4月20日启租。

2018年1月起,三亚旅游局就涉案房屋的续租问题,与新大洲公司进行多次联系沟通,但未获得新大洲公司书面答复。2018年3月8日,新大洲公司向中免集团、三亚免税店发出联系函,告知其租赁期限即将届满,若不续租,请在租赁期满后将房屋恢复原状、搬迁退房。2018年3月12日,三亚免税店向新大洲公司出具三免发[2018]5号《关于房屋租期期满不再续租告知函》,明确租期届满后不再续租。2018年5月21日,三亚免税店向三亚旅游局出具三免发[2018]11号《关于房屋租期已满限期搬离通知函》,告知其房屋租期已满,要求其于2018年5月22日前搬离,并将房屋恢复至约定状态。三亚旅游局一直使用涉案房屋。2018年6月14日,三亚免税店向三亚市人民政府发出三免发[2018]15号(急)《关于解决三亚市民游客中心房屋租赁纠纷的紧急求助函》,请求三亚市政府出面协调三亚免税店与新大洲公司之间的房屋租赁纠纷。2018年6月20日,新大洲公司函告中免集团和三亚免税店,要求其立即搬迁退房并告知其逾期搬迁退房造成的法律后果。2018年7月11日,三亚免税店向新大洲公司送达三免发[2018]20号《关于办理房屋租期期满交接的函》,要求新大洲公司办理房屋交接手续。但因涉案房屋部分由三亚旅游局占有使用,新大洲公司拒绝接收房屋。

2018年11月21日,三亚市市民游客中心对外发布公告,告知三亚市民游客中心因场地租期已满,定于2018年11月21日至23日搬迁新址。2018年11月23日,三亚旅游局搬离涉案房屋。2018年11月28日,三亚免税店查看现场并接收房屋。2018年12月5日,三亚免税店向新大洲公司发出三免发[2018]51号《关于接收房屋的函》,告知新大洲公司尽快接收房屋,否则由此造成的扩大损失由新大洲公司承担。新大洲公司收到上述函件后于2018年12月6日向三亚免税店回复《关于退房问题的复函》,表示因未达到合同约定的退房条件,故不同意按照现状接收房屋。三亚旅游局就其承租面积向三亚免税店支付租金至2018年4月30日止,三亚免税店按照租赁合同约定向新大洲公司支付租金至租期届满之日止。

一审法院认为,新大洲公司与中免集团签订的2009-001《房屋租赁合同》、新大洲公司与麻名贵和中免集团签订的《合同》、新大洲公司与三亚城投签订的2012-09-05-06《房屋租赁合同》均是各方真实的意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。中免集团、三亚城投将房屋租赁合同权利义务概括转让给三亚免税店,新大洲公司知晓并同意上述转让行为,且合同权利义务不存在法定不能转让的情形,故2009-001《房屋租赁合同》、2012-09-05-06《房屋租赁合同》的相对方均为新大洲公司与三亚免税店。《合同》的相对方为新大洲公司、三亚免税店和麻名贵。各方当事人应当依照合同约定行使合同权利、履行合同义务。

新大洲公司与杨海松签订的2009-006《房屋租赁合同》和《补充协议》,是双方真实的意思表示,合法有效。《补充协议》系对《房屋租赁合同》的变更和补充。杨海松陈述其代三亚免税店签订租赁合同,是履行职务的行为。三亚免税店和新大洲公司均认可实际履行方是三亚免税店。故三亚免税店应当参照2009-006《房屋租赁合同》承担相应义务和责任。三亚免税店将其他部分房屋转租未按照合同约定获得新大洲公司的书面同意。三亚免税店认为新大洲公司同意杨海松转租实际已经突破了其他租赁合同中不得转租的条款,不符合事实,不予采纳。

一、关于三亚免税店是否存在违约问题。

1.关于转租。庭审中,新大洲公司陈述其知晓三亚免税店承租涉案房屋的用途是开设免税店,其亦于2015年至2016年知晓三亚免税店搬迁至海棠湾。新大洲公司与三亚印象小区业主自2012年起就涉案房屋装修问题发生纠纷,至今尚未解决,三亚旅游局于2015年在涉案房屋处挂牌三亚市民游客中心,新大洲公司主张其在2018年3月之前并不知道三亚免税店将涉案房屋转租给三亚旅游局,与事实不符,不予支持。一审法院认定新大洲公司最迟于2016年应当知道涉案房屋已被三亚免税店转租,其作为出租人在应当知道转租情况六个月内,未提出异议,视为放弃就三亚免税店的转租行为主张权利。三亚免税店转租不属于违反合同约定的行为。

2.关于装修改造。租赁合同约定,租赁期间禁止三亚免税店对房屋做任何土建结构上的改造,除合同附件(一)外,三亚免税店另需装修或者增设附属设施和设备的,应事先征得新大洲公司的书面同意,按规定须向有关部门批准后,方可进行。各方当事人向一审法院提交的租赁合同中均未包含附件(一)。三亚免税店在对承租房屋进行装修改造的过程中,新大洲公司对装修改造行为提出过异议,但在三亚免税店出具承诺书并交纳改造保证金后,新大洲公司对三亚免税店的装修改造行为并未再提出异议,也未因三亚免税店的装修改造行为依据租赁合同主张权利,足以认定新大洲公司默认同意三亚免税店的装修改造行为。并且涉案房屋已于2013年办理土地房屋权证,故在租赁合同履行过程中,三亚免税店不存在违反合同约定擅自装修改造问题。

二、关于返还房屋问题。除2009年5月25日签订的《合同》约定房屋租赁期限至2018年5月15日外,其他合同约定的房屋租赁期均于2018年5月21日届满。合同期限届满,合同终止。在合同期限届满前,三亚免税店明确表示不再续租,同意返还房屋。且三亚旅游局于2018年11月23日已经搬离涉案房屋。涉案房屋实际已满足返还条件。三亚免税店于2018年12月5日函告新大洲公司办理房屋接收手续,不存在拒绝返还房屋问题。新大洲公司复函明确不接收房屋于法无据,三亚免税店要求其立即接收涉案房屋有事实根据和法律依据,予以支持。

三、关于返还房屋时房屋状态问题。新大洲公司要求三亚免税店将房屋恢复原状后双方再行办理交接,但对于“原状”如何解释,新大洲公司陈述“原状”系租赁合同签订之后交付房屋时房屋状态。交付房屋时房屋状态如何,新大洲公司未举证证明,应当承担举证不能的不利后果。三亚免税店与新大洲公司的租赁合同中约定,返还房屋应当符合正常使用后的状态,拆除由三亚免税店自行装饰、装修或购买的设备、设施,按照新大洲公司原装修标准及使用的材料恢复原状,在返还房屋时新大洲公司不允许拆除的,三亚免税店不能拆除而应无偿交付新大洲公司处理,可移动的设施、设备由三亚免税店自行处理。因三亚免税店不存在擅自装修改造的问题,故在租赁期满后,双方对三亚免税店装修改造部分应当进行确认,并且区分是否形成附合、新大洲公司是否允许拆除等。现新大洲公司与三亚免税店均不能对上述情况进行明确,三亚免税店主张按现状接收房屋无事实根据和法律依据,不予支持。新大洲公司主张因三亚免税店未将涉案房屋恢复原状不办理接收手续无事实根据和法律依据,不予支持。

四、关于迟延搬迁期间占有使用费问题。租赁合同期满后,三亚免税店未按时将涉案房屋返还给新大洲公司,应当支付逾期搬迁期间占有使用费。三亚免税店和三亚旅游局认为使用费计算标准过高,希望调减至按照租赁期限内的租金标准计算,并同意按照中国人民银行发布的同期一年期一般贷款基准利率支付利息。合同约定未经新大洲公司同意逾期返还房屋的,按照日租金五倍支付房屋占用期间的使用费。合同中此条款系违约责任项下,属于双方关于逾期搬迁的违约责任的约定。三亚免税店逾期搬迁,新大洲遭受的损失为房屋逾期交房期间的使用费。参照《最高人民法院关于适用

若干问题的解释(二)》第二十九条规定,当事人约定的违约金超过造成损失的30%的,一般可以认定为过分高于造成的损失。在合同履行过程中,三亚免税店不存在逾期交纳租金等违约情况,将涉案房屋转租给三亚旅游局后成立的市民游客中心的用途是维护社会公共利益,根据公平原则,一审法院综合考量将日租金五倍的计算标准调整为日租金的1.3倍。三亚旅游局于2018年11月23日已经搬离涉案房屋,三亚免税店于2018年12月5日函告新大洲公司对涉案房屋办理交接,故房屋占有使用费应当计算至2018年12月5日。新大洲公司未及时办理交接造成损失扩大,责任由其自行承担。租赁期限届满时,三亚免税店从中免集团接收的部分(面积4698.6㎡)租金为500806.73元/月,从中免集团接收的原麻名贵承租的部分(面积640.58㎡)租金为54081.62元/月,以杨海松名义承租的部分(面积3398㎡)租金为146338.44元/月,从三亚城投接收的部分(面积3424㎡)租金为371448.99元/月,上调30%后分别为651048.75元/月、70306.11元/月、190239.97元/月、482883.69元/月。新大洲公司主张均从2018年5月22日起计算房屋占用使用费系对自身权利的处分,予以支持。涉案房屋从2018年5月22日至2018年12月5日的房屋占用使用费合计9017627.76元(1394478.52元×6个月+1394478.52元÷30天×14天),故三亚免税店应当向新大洲公司支付9017627.76元房屋占用使用费。

五、关于其他直接损失。新大洲公司未提交因涉案房屋装修导致的其他诉讼而支出律师费、食宿费等相关证据,应承担举证不能的不利后果。故对其主张其他损失50万元,不予支持。

六、关于中免集团责任承担问题。中免集团将其与新大洲公司签订的2009-001号《房屋租赁合同》、与新大洲公司和麻名贵三方签订的《合同》中的权利义务转让给三亚免税店时承诺,对三亚免税店全面履行合同义务承担连带担保责任。该约定是各方真实的意思表示,现三亚免税店在上述合同履行期满后未及时搬离,产生了相应的占有使用费,2009-001号《房屋租赁合同》相应的占有使用费数额为4210115.25元(651048.75元/月×6个月+651048.75元/月÷30天×14天),《合同》相应的占有使用费数额为454646.18元(70306.11元/月×6个月+70306.11元/月÷30天×14天)。新大洲公司要求中免集团对上述合计4664761.43元占有使用费承担连带担保责任有事实根据和法律依据,予以支持。关于新大洲公司与杨海松签订的2009-006《房屋租赁合同》、新大洲公司和三亚城投签订的2009-09-05-06《房屋租赁合同》,中免集团并未作出承担连带担保责任的承诺,现新大洲公司要求中免集团对此两份租赁合同期满后三亚免税店应当支付的占有使用费承担连带责任于法无据,不予支持。

七、关于返还租赁押金、改造保证金及利息问题。三亚免税店未能在合同履行期满时将涉案房屋返还给新大洲公司,依照租赁合同约定,除应按日租金五倍支付房屋占有使用费之外,新大洲公司有权没收押金。没收押金实际是三亚免税店支付违约金。故在租赁合同中,双方既约定了一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也约定了因违约行为产生的损失赔偿额的计算方法,新大洲公司应当择其一主张违约责任。现一审法院已经认定三亚免税店按日租金的1.3倍支付损失赔偿额,已足以弥补三亚免税店逾期返还房屋给新大洲公司造成的损失。新大洲公司继续主张三亚免税店承担没收押金的违约责任无法律依据,不予支持。因三亚免税店不存在违反合同约定转租和装修改造房屋问题,故新大洲公司要求没收租赁押金4495046.4元无事实根据和法律依据,不予支持。关于改造保证金,租赁合同并未约定该款项的收取、返还问题。新大洲公司主张与三亚免税店口头约定改造保证金是合同押金,应参照合同中关于押金的规定,不予退还。现一审法院认定新大洲公司应当退还三亚免税店支付的租赁押金,在合同履行期间内新大洲公司也未对三亚免税店的装修改造行为主张权利,故新大洲公司应当退还三亚免税店支付的改造保证金。三亚免税店将涉案房屋转租给三亚旅游局,因三亚旅游局租赁期满后未及时搬离,新大洲公司与三亚免税店未对涉案房屋办理交接手续,故新大洲公司在未返还押金、改造保证金过程中不存在过错,三亚免税店要求新大洲公司支付利息无事实根据和法律依据,不予支持。三亚免税店要求新大洲公司返还租赁押金、改造保证金合计8095046.4元有事实根据和法律依据,予以支持。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第九十条第一百零七条第一百一十四条第二百三十五条《中华人民共和国担保法》第十八条,《最高人民法院关于适用

的解释》第九十条之规定,判决:一、三亚免税店于判决生效之日起十日内向新大洲公司支付房屋占有使用费9017627.76元;二、中免集团对上述房屋占有使用费中4664761.43元部分承担连带清偿责任;三、新大洲公司于判决生效之日起五日内与三亚免税店办理三亚市榆亚大道新大洲广场地下一层、地上一层、地上二层房屋的交接手续;四、新大洲公司于判决生效之日起十日内向三亚免税店退还租赁押金、改造保证金合计8095046.4元;五、驳回新大洲公司的其他诉讼请求;六、驳回三亚免税店的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费85700元,由三亚免税店负担72564.38元,由新大洲公司负担13135.62元;反诉受理费34232.66元,由新大洲公司负担34232.66元,退还三亚免税店34232.66元。

本院查明

本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:

新大洲公司提交了五组材料作为二审新证据。证据一、房屋交接书。新大洲公司主张,该证据在一审休庭当天提交,但一审法院未再组织质证。该组证据可证明涉案房屋在交付给三亚免税店时的原状态以及外形、内饰等。证据二、《公证书》及公证处在涉案房屋现场拍摄的光碟。新大洲公司主张,该证据为当时对涉案房屋的外立面及附属物进行的证据保全,可以清楚的反映涉案房屋的原始状态。证据三、涉案房屋原状的照片。新大洲公司主张,该证据为涉案房屋在交付给三亚免税店时的原状,清楚的反映了房屋的外形、建筑材料、内部情况等,是新大洲公司对房屋交付时所作的存证。证据四、涉案房屋2005年第一次取得的房屋产权证总证。新大洲公司主张,这份证据证明三亚免税店、中免集团承租使用一楼的房产中,有300平方米属于消防通道,该部分属于全体业主所共有,这一部分被三亚免税店占用改造,就这一事实业主委员会将新大洲公司、三亚免税店、中免集团诉至法院,尚未有判决结果。这是三亚免税店、中免集团装修装饰的结果导致的。证据五、业主委员会起诉新大洲公司、三亚免税店,要求共同承担拆除违法改造的建筑物、赔偿经济损失一案上诉状及送达回证。新大洲公司主张,该案现在在三亚中院审理,尚未开庭,该案是因为三亚免税店擅自装修改造导致,该案一审判决初步判定了拆除部分建筑,恢复通道、厕所等建筑。

三亚免税店对新大洲公司提交的该组证据质证如下:关于证据一,房屋交接书没有三亚免税店盖章,真实性无法确认。本案的房屋租赁合同第一条约定,房屋交接书属附件二的内容。第十条约定,恢复原状的依据是合同附件一,并不是房屋交接书。因此,房屋交接书证明力不足,不能证明涉案房屋返还时的状态。交接书后的照片是新大洲公司单方拍摄,拍摄时间无法确认,与本案也无关,即使是真实的也无法反映涉案房屋的原貌,也不能体现合同恢复原状的标准。照片显示的不是毛坯房。对报告真实性不予认可,即使报告是真实的,新大洲公司在一审中要求恢复成KTV等格局,二审又要求恢复至签订合同时的状态。新大洲公司没有确定应当恢复的标准。报告的内容与新大洲公司主张的状态不符,不能证明其主张。关于证据二,对公证书的真实性、合法性和关联性均予以认可,但对证明内容不予认可。公证书内容称“可能拆除钢结构雨棚”,事实上三亚免税店在实际装修的过程中,并没有拆除钢结构雨棚,只是遮住了该雨棚。从涉案房屋租赁合同看,新大洲公司在一审时没有提交这份公证书,没有指明恢复的状态,现在要求拆除与合同约定不符,于法无据。公证书是新大洲公司单方委托公证处拍摄了房屋的外立面,但不能反映房屋的原貌,客观上不能将外立面恢复到十年前的状态。原来的房屋是老旧的,新大洲公司执意恢复成十年前的原貌缺乏经济价值。关于证据三,与对证据一的质证意见相同。关于证据四,对真实性没有异议,对关联性有异议,新大洲公司不是因消防通道的使用而起诉的。对合法性有异议,该案一审判决未生效,业主委员会提出上诉,新大洲公司没有提交一审判决,无从考察一审法院认定的事实,不能证明侵占的事实和谁侵占,业主委员会没有将三亚免税店列为被告,新大洲公司主张三亚免税店侵占与客观事实不符。关于证据五,对房产证的真实性、合法性和关联性没有异议,但对证明内容有异议。房产证附了涉案房屋第一、二层的户型图,可以看出涉案房屋办证的时候就是通透一体的状态,不存在新大洲公司陈述的分割成咖啡馆、饺子馆等的状态,所以其要求将房屋恢复成咖啡馆、饺子馆的原状与房产证相悖,其主张不符合事实。新大洲公司无权在户型图确认之外,要求违法改建、加建。

中免集团对新大洲公司提交的该组证据的质证意见和三亚免税店一致。

三亚旅游局对新大洲公司提交的该组证据质证如下:关于证据一至三,三亚旅游局是2015年才承租房屋,对新大洲公司和三亚免税店之间的合同,以及关于改造、恢复原状的约定不清楚。对房屋的初始状态不知情,对该三组证据不发表意见。对证据四和五的质证意见与三亚免税店一致。

本院对该组证据认证如下:关于证据一,新大洲公司均未提交原件核对,真实性均无法确认。两份房屋交接书并无三亚免税店或者中免集团盖章,照片无拍摄日期,申请报告也无法反应房屋整体原貌。对该组证据不予采信。关于证据二,对其真实性、合法性均予以认可。但是该公证书涉及内容仅为“钢结构雨棚”并非房屋交接时的原始状态,且三亚免税店称其并未拆除该雨棚,只是在装修改造时做了遮挡。新大洲公司对此并未提出异议。故对该证据的证明力不予采信。关于证据三,该组照片均无拍摄日期,无法证明是房屋交接时的原始状态。对该组证据不予采信。关于证据四,对该房产证的真实性、合法性、关联性均予以采信。但是无法证明三亚免税店、中免集团侵占了消防通道。关于证据五,对该上诉状和送达回证的真实性、合法性均予以采信。但是无法证明因三亚免税店的原因致使业主委员会起诉新大洲公司的相关事实,因此对其关联性和证明力不予采信。

三亚免税店提交了二组材料作为二审新证据:证据一,三亚市政府网关于三亚市民游客中心落成揭牌的新闻报道。证据来源,三亚市人民政府网。证据二,中央政府门户网站关于XXX总理视察三亚市民游客中心的报道。证据来源,中央政府门户网。二组证据用来证明,三亚市民游客中心于2015年9月30日举行揭牌仪式。2016年3月22日,XXX总理到三亚市民游客中心视察。三亚旅游局将涉案部分房屋用作三亚市民游客中心是众所周知的事实。一审法院认定新大洲公司最迟于2016年知道涉案房屋已经转租给三亚旅游局正确。

新大洲公司对三亚免税店提交的该组证据质证如下:对该两组证据的真实性没有异议,但这份证据与三亚免税店主张的待证事实没有关联。游客中心揭牌仪式和XXX总理视察与新大洲公司是否知道涉案房屋被转租之间没有必然的因果联系,无法证明新大洲公司在2016年就已经知晓房屋转租事宜。

三亚旅游局和中免集团对三亚免税店提交的该组证据均予以认可。

本院对该组证据认证如下:对该组证据的真实性、合法性以及关联性均予以采信。该组证据可以证明三亚免税店的上述主张。

另查明,三亚市旅游发展委员会于2019年2月3日更名为三亚市旅游和文化广电体育局。

本院对一审查明的事实予以确认。

新大洲公司在二审审理过程中,明确其上诉请求为:1.判令中免集团、三亚免税店拆除其违法违规的装修装饰物,恢复原状,恢复原状后将房屋交付给新大洲公司。2.在房屋未交付之前,中免集团、三亚免税店应按合同约定,按日租金的5倍支付房屋占用费。3.新大洲公司因中免集团、三亚免税店的各种违约行为有权没收其交付的押金8095046.6元。