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违反了合同约定将房屋转租,出租人具有合同解除权

发布日期:2020-03-31 14:37:42

违反了合同约定将房屋转租,出租人具有合同解除权----孟凡新与杨圣齐房屋租赁合同纠纷

济南市历城区人民法院

民事判决书

         

(2012)历城民初字第2979

原告孟凡新与被告孟凡新房屋租赁合同纠纷一案,本院于2012年11月7日立案受理,依法适用简易程序进行审理,审判员张晓春独任审判,于2012年12月7日公开开庭进行了审理,原告孟凡新及其委托代理人甘德智,被告杨圣齐及其委托代理人颜东到庭参加诉讼。因案情复杂,本案转为普通程序审理进行审理,由审判员张晓春担任审判长,与人民陪审员赵斌、人民陪审员方庆伟组成合议庭,于2013年2月5日公开开庭进行了审理。原告孟凡新及其委托代理人甘德智,被告杨圣齐及其委托代理人颜东到庭参加诉讼。2016本案现已审理终结。

原告诉称

原告孟凡新诉称,2009年8月1日,我与杨圣齐签订《房屋租赁合同》一份,约定由我承租被告杨圣齐位于济南市历城区港沟街道潘庄商业街北首488号房屋一栋,面积1230平方米。租赁期限自2009年8月1日至2014年7月31日止。租金为每年63000元,五年合计315000元。2010年3月19日,我与杨圣齐签订《房屋租赁补充合同》,杨圣齐同意我将房屋转租,并增加租金每年3000元。2010年4月15日,我与案外人李振签订《房屋租赁合同》,我将涉案房屋的一层及二层的两间房屋转租给李振经营超市,租金每年35000元。2010年底,杨圣齐又增加租金每年3000元。2012年9月,我对承租的房屋进行了精装修,花费数万元。在我即将投入商业使用时,杨圣齐第三次要求我增加租金,我拒绝了其要求。2012年10月12日,杨圣齐与其子乘我外出之时,私自更换了大门锁芯,禁止我继续使用房屋,并要求李振的超市停止营业,限期搬离。事后,杨圣齐对外张贴告示出租精装修房屋,无视我的合法权益。我虽报警求助,但因系经济纠纷,公安机关未能给予处理,至今大门被锁。双方的《房屋租赁合同》第九条第4款约定,“甲方违反本合同约定,提前收回房屋的,应按照合同总租金的50%向乙方支付违约金,若支付的违约金不足弥补乙方损失的,甲方还应承担赔偿责任。”我与案外人李振签订的《房屋租赁合同》约定,如因我的原因导致合同不能继续履行,应由我赔偿其营业额双倍的损失。因此,杨圣齐的非法行为违反了合同约定,给我造成了巨大损失,经我多次与杨圣齐协商均未果,为维护我的合法权益,请求如下:1依法解除我与杨圣齐所签订的《房屋租赁合同》;2、依法判令杨圣齐赔偿违约金157500元及其他经济损失10万元,共计257500元;3、诉讼费用由杨圣齐负担。

被告辩称

被告杨圣齐辩称,我与孟凡新签订的《房屋租赁合同》有效。孟凡新曾承诺对房屋迎面进行玻璃幕墙装饰,对其他墙面进行粉刷,但孟凡新未能履行承诺。合同履行期间,我仅同意孟凡新转租一楼,其他房屋未同意转租,我也未曾要求增加房租。孟凡新未经我的同意将房屋转租,根据合同约定,我有权收回房屋。孟凡新违反合同约定造成的经济损失应当自行承担。

反诉原告杨圣齐诉称,我与孟凡新签订《房屋租赁合同》后,于2010年3月9日签订补充协议,于同年8月9日签订了补充说明,孟凡新不仅违反合同约定转租了房屋,还拖欠租金及电费,为此反诉请求如下:1、判令孟凡新支付租赁费66000元及违约损失66000元;2、判令孟凡新支付电费3684元;3、判令孟凡新支付合同约定的违约金157500元;4、反诉费用由孟凡新承担。

反诉被告孟凡新辩称,杨圣齐的反诉请求不符合事实。1、我不欠租金,杨圣齐应当返还我4个月的租金23000元。2、在双方签订的合同中并未约定交纳电费的方式,杨圣齐应提供相应证据证实,我同意在应返还的租金中予以扣除,如果没有证据证实,我方不同意支付电费。即使没有交纳电费,也与租金无关,是杨圣齐将大门锁死,不允许我使用,致使电费收取遇到障碍。3、杨圣齐主张的违约金请求不应得到支持,因为在本案中是杨圣齐违反合同约定提前收回房屋,造成合同无法继续履行,应由杨圣齐承担违约责任。

本院查明

经审理本院认定,2009年8月1日,杨圣齐(甲方)与孟凡新(乙方)签订《房屋租赁合同》一份,合同约定杨圣齐将其自有的位于历城区港沟街道潘庄商业街北首的房屋租赁给孟凡新用于经营。合同第三条约定:租赁期限自2009年8月1日至2014年7月31日止。第四条约定:租金为每年63000元,每半年交一次房租,先交租金后用房屋。合同六条约定:乙方未经甲方同意不得转租。合同第九条第4项约定:甲方违反本合同约定,提前收回房屋的,应按照合同总租金的50%向乙方支付违约金,若支付的违约金不足弥补乙方损失的,甲方还应该承担赔偿责任。合同第十条第1项约定:租赁期间,乙方有下列行为之一的,甲方有权终止合同,收回该房屋,乙方应按照合同总租金的50%向甲方支付违约金,若支付的违约金不足弥补甲方损失的,乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。(1)未经甲方书面同意,将房屋转租、转借给他人使用的;(2)未经甲方书面同意,拆改变动房屋结构或损坏房屋;(3)拖欠房租累计一个月以上的。第2项约定:在租赁期内,乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的,每逾期一天,则应按上述费用总额的200%支付甲方滞纳金。合同签订后,杨圣齐将房屋交付于孟凡新使用,孟凡新进行了装修用于开办宾馆。2010年3月19日,杨圣齐与孟凡新就上述《房屋租赁合同》签订了《房屋租赁补充合同》一份,该补充合同约定:杨圣齐同意孟凡新对房屋1层进行转租,房屋租金在原每年63000元基础上增加3000元。根据该《房屋租赁补充合同》的约定,孟凡新于2010年4月15日与案外人李振签订《房屋租赁合同》,将其承租的房屋一层转租给李振用于经营超市。2010年8月9日,杨圣齐与孟凡新又签订了《关于孟凡新违约合同的补充说明》,主要内容如下:孟凡新自2009年8月1日承包杨圣齐的商业街商品房以来,不能按时主动交纳房租,又因本人不能精心经营所承包的楼房,在2010年3月19日,通过孟现清的协调,准许孟凡新转包给李振之第李磊,在2010年7月31日到期应交房租时,孟凡新采取了回避的方式,根据原合同约定,孟凡新属违约,经孟现清协调,签订如下补充协议:1、孟凡新若同意继续承包,必须按原合同的规定提前三个月交纳房租,其目的是为其留出充分时间筹备房租,最晚提前一个月交付,否则杨圣齐有权终止合同,并按应交房租金额的200%按日进行交纳滞纳金,直至交齐房租为止,同时,本次应交半年的房租必须在3天内交齐,否则按违约处理。2、孟凡新若不继续承包,他本人在承包期间的装修和所购置的床和其他物品一律不准撤走,用于相抵违约金,杨圣齐不再对违约金,五年承包金总额的50%的差额进行追究,否则有孟凡新负全部责任。2012年10月16日,被告杨圣齐主张原告孟凡新未经其允许将房屋转租,拒绝原告孟凡新继续承租房屋。

本院认为

本案的争议焦点:1、原告孟凡新主张被告杨圣齐违约,针对该主张提交针对被告杨圣齐之子的录音一份,在该录音中,杨圣齐之子承认原告孟凡新不欠房租,并经杨圣齐授意将房门换锁。被告杨圣齐对该录音的真实性无异议,称房屋的租赁由其办理,其子对是否欠房租并不知情。被告杨圣齐主张原告孟凡新拖欠房租,并将房屋转租给案外人王和玉,违约方系原告孟凡新。关于孟凡新是否拖欠房租,在双方交涉为何要将房门换锁过程中,杨圣齐之子承认原告孟凡新不欠房租。因被告杨圣齐之子已经成年,且经其父授意将租赁房屋换锁并阻止孟凡新进入,说明其对该纠纷是了解的,对是否拖欠租金是知悉的,被告杨圣齐辩称其子不清楚房租的辩解,本院不予采信,对原告孟凡新不拖欠房租的事实予以认定。

2、关于孟凡新是否将涉案房屋转租给案外人王和玉,王和玉于2014年11月3日向本院提起诉讼,王和玉诉称:2012年8月23日,与孟凡新签订宾馆转让合同,双方约定孟凡新将其经营的燕新宾馆转让给王和玉,王和玉支付给孟凡新转让款9万元整。随后王和玉添置了空调、电视、床垫等物品。由于孟凡新与房东之间纠纷,2012年10月11日,孟凡新将宾馆锁门,将王和玉赶出宾馆,导致王和玉无法经营。此后王和玉多次与孟凡新协商,要求孟凡新返还转让款、赔偿损失,但是由于付款期限等问题一直未能达成一致,因此提起诉讼。请求法院判令孟凡新返还宾馆转让款9万元整并赔偿损失27580元。针对王和玉的起诉,孟凡新辩称争议的合同合法有效,其已经按约履行了合同,不应承担还款责任。根据双方所签订合同的第3、4条规定,其将房屋交付后,无其他合同义务需要履行或协助履行。王和玉无权要求返还转让款。其收到的转让款不是合同约定的9万元,王和玉实际支付了6万元,根据合同第2条的约定,合同到期后,其无法协调房东按照年租金3万元进行续租,就退还1/3的转让金作为补偿,所以剩余的3万元转让款没有收取。王和玉的经营损失,不应由其赔偿。房屋因被房东上锁导致无法正常经营,不是孟凡新的过错。本院于2016年1月5日作出(2014)历城商初字第1522号民事判决书,认定:2012年8月23日,王和玉与孟凡新签订了宾馆转让合同。合同约定:孟凡新作为转让方(甲方),王和玉作为受让方(乙方),甲乙双方经友好协商,就潘庄商业街燕新宾馆的使用权转让事宜达成以下协议:一、甲方同意将正在经营的燕新宾馆转让给乙方经营,包括房屋二、三、四层(不包括一楼超市正在使用的二楼两间房屋以及三楼甲方正在居住的一间房屋)现有的装修、装饰、工具等所有动产设备(一台麻将机除外)全部归乙方所有。二、转让期从2012年8月起,至2014年7月31日止,转让费共计玖万元整,签合同时一次性付清。2014年7月31日到期后,甲方负责跟房东协商续租,在房东同意出租的情况下,同等条件下,力争协调继续出租给甲方,继续供乙方使用,使用期三年,房租涨幅尽量控制在每年叁万元内。如经协调未果,甲方应退还乙方所付转让金的三分之一作为补偿。三、该宾馆转让给乙方后,乙方同意代替甲方履行原租赁合同约定的条款,并且每年定期交纳合同约定的租金叁万肆仟元整(自2013年2月1日开始,提前一个月交纳),及应由甲方承担的水电费及其他得费用。四、乙方接手经营宾馆(2012年8月23日)前所有的一切债权、债务由甲方负责;接手后的一切经营行为及产生的债权、债务均有乙方负责。2012年8月22日,王和玉在孟凡新要求下通过银行转账方式向赵学青的账户转账6万元。王和玉主张同日支付现金3万元,并提供对赵学青的录音予以证明。在录音中,赵学青对于王和玉支付9万元的事实未予否认。为了经营宾馆,王和玉购置所需物品一宗,其中购买大桶2个,计1420元;电视机4个,计720元;空调9台,计13320元;机顶盒4个,计400元;1.2米床及床垫17套,计7310元;架子4个,计160元;木桶1个,计530元;螺杆泵1台,计500元;全自动自吸泵1台,计900元,以上共花费25260元。同时本院还认定因孟凡新与出租方之间存在房屋租赁纠纷,涉案房屋于2012年10月11日被锁门,导致原告王和玉无法经营宾馆。就该争议,本院认为王和玉与孟凡新签订的宾馆转让合同有效,双方当事人应该按照合同约定履行各自的义务。由于孟凡新与原房东之间的房屋租赁纠纷导致原告无法正常经营,签订的宾馆转让合同的目的不能实现,合同解除,孟凡新应返还转让款9万元并赔偿损失25260元。原告孟凡新认为该判决书能够证明与王和玉的转让合同没有实际履行,其没有实际履行的原因是与被告杨圣齐协商转租时,被告杨圣齐没有同意,导致与王和玉的合同中无法实际履行。转让合同是2012年8月23日签订,在协商处理未果后,被告杨圣齐于2012年10月12日强行收回出租房屋,在此期间涉案房屋仍由原告孟凡新租赁使用,并没有形成转租的事实。同时结合被告杨圣齐提供2010年8月9日关于孟凡新违约合同的补充说明,该说明中也是关于1楼经过被告杨圣齐同意转租,原告孟凡新也认为在经过协商后被告杨圣齐也应当为了让涉案房屋更好地被合理使用,也会增加租金,本应合情合理的同意转租行为,但是被告杨圣齐没有同意,造成合同没有履行。因此原告孟凡新没有违约行为,被告杨圣齐应当对其强行收回房屋的行为承担违约责任。被告杨圣齐认为,通过判决书可以看出原告孟凡新在2012年8月23日将涉案房屋转包给了案外人王和玉,且王和玉也进行了实际经营,通过判决书可以证明原告孟凡新违反了双方签订的房屋租赁合同第七条第一款第二项的规定,违反合同约定擅自对外转包,应当承担合同所约定的责任。关于王和玉与孟凡新签订的合同是否履行,从(2014)历城商初字第1522号民事判决书中所载明的王和玉与孟凡新的关于合同履行的各自陈述来看,其中王和玉述称2012年10月11日,孟凡新将宾馆锁门,将王和玉赶出宾馆,导致王和玉无法经营。孟凡新述称:其已经按约履行了合同,不应承担还款责任。根据双方所签订合同的第3、4条规定,其将房屋交付后,无其他合同义务需要履行或协助履行。从双方的陈述可以看出,双方对房屋的交付没有异议,同时本院也认定王和玉已支付转让款9万元。认定因孟凡新与出租方之间存在房屋租赁纠纷,涉案房屋于2012年10月11日被锁门,导致原告王和玉无法经营宾馆。因此,从双方的陈述以及本院已认定的事实来看,均能证实王和玉与孟凡新签订的转让合同已经履行,原告孟凡新该转让行为违反了合同约定,本院予以认定。

2、关于原告孟凡新主张的违约金157500元及经济损失10万元。原告孟凡新提交章丘市明晖装饰有限公司的证明一份,载明:兹证明我公司于2009年8月25日承接孟凡新承租的潘庄商业街北首门牌号为488号的燕新宾馆装修工程,我公司装修竣工后共收取孟凡新人工费、材料费、设计费145000元。提交营业损失赔偿协议一份,载明:原杨圣齐与孟凡新合同纠纷导致李晓燕静的亨旺超市不能正常营业,就损失协商每天损失1000元。提交鉴定申请一份,要求本院对潘庄商业街北首门牌号为488号的燕新宾馆二至四层装修剩余价值及相关附着物的剩余价值进行司法鉴定。被告杨圣齐对章丘市明晖装饰有限公司的证明有异议,认为没有该公司未提交营业执照、装修明细及发票。如果成立,应当由过错方承担。对营业损失协议有异议,认为没有超市的相应的账本及明细,同时也不存在过错,损失不应当由被告杨圣齐负担。关于上述孟凡新主张的装修支出,本院采纳被告杨圣齐的质证意见,对原告孟凡新主张的装修支出145000元不予认定。关于上述孟凡新主张的赔偿超市营业损失,因该损失尚未支出,且最终赔偿数额尚未确定,本院不予认定。关于原告孟凡新主张的装修及附属物剩余价值的鉴定,因孟凡新不能举证证实具体装修的部位及其附属物的数量及所有权,本院对该鉴定申请不予委托。

3、关于合同的解除,原告孟凡新该转让行为违反了合同约定将房屋转租,被告杨圣齐具有合同解除权,被告杨圣齐于2012年10月11日将涉案房屋锁门并张贴解除通知,本院对合同解除的日期认定为2012年10月11日。

4、关于杨圣齐主张的违约金157500元,双方虽进行了合同约定,但杨圣齐未举证证实其实际损失,本院对该违约损失不予认定。

5、关于双方争议的租金问题,原告孟凡新主张并不欠租金,针对该主张提交针对被告杨圣齐之子的录音一份,在该录音中,杨圣齐之子承认原告孟凡新不欠房租,并经杨圣齐授意将房门换锁。被告杨圣齐对该录音的真实性无异议,称房屋的租赁由其办理,其子对是否欠房租并不知情。被告杨圣齐主张原告孟凡新拖欠房租,并将房屋转租给案外人王和玉,违约方系原告孟凡新。关于孟凡新是否拖欠房租,在双方交涉为何要将房门换锁过程中,杨圣齐之子承认原告孟凡新不欠房租。因被告杨圣齐之子已经成年,且经其父授意将租赁房屋换锁并阻止孟凡新进入,说明其对该纠纷是了解的,对是否拖欠租金是知悉的,被告杨圣齐辩称其子不清楚房租的辩解,本院不予采信,对原告孟凡新不拖欠房租的事实予以认定。孟凡新反诉辩称杨圣齐应当返还剩余未履约的租金,反诉被告孟凡新并未在本诉中提出,其可另案主张。

6、关于杨圣齐主张孟凡新未付的电费3684元,杨圣齐提交电费收款收据,情况说明2份,收据一载明2012年11月22日,电费10月5日至10月16日,用电量1179度,单价0.5469,金额645元,收款人闫光军。证明载明:关于杨圣齐对外承包四层楼各用电户情况,10月5日至10月16日,孟凡新用电1179度,由电工另行开具电费收据,单价0.5469计645元。李磊、韩煜,高玉善,电工闫光军签名。收据二客户名称张学茂,用电数3876,金额3506、02元。证明载明2012年8月至9月,杨圣齐对外承包的商业用房用电明细,8-9月用电总额5418元,其中韩煜用电889元,高玉善用电460元,李磊用电1030元,孟凡新用电3039元(欠交)。以上电费为2012年10月5日止。电工闫光辉、闫光军签名。孟凡新对证据真实性有异议,该二份说明并没有孟凡新的签名,对证明人并不认识,2012年10月5日至11月22日,这段时间孟凡新并未使用,不应当承担,证据并不能证明与孟凡新有关,合同未约定电费由孟凡新承担。关于上述证据的真实性,本院调查了李磊,李磊到庭陈述,关于情况说明的签字及手印是我的,收款收据不清楚,宾馆有一个总表,我们下面三个租房的有三个分表,电费收起来都给宾馆,孟凡新走了以后,电表已经提前抄了,电工找不到交款人就找房东,我们把钱凑起来给房东了。关于上述电费的真实性,孟凡新曾与李磊签订赔偿协议,其自称对上述证明中的签名人员不认识,其陈述不能成立,李磊到庭陈述证实上述用电情况的真实性。本院对电费支出予以认定,关于承担方,应当由用电人孟凡新承担。

上述事实有双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》,原告孟凡新提交的录音证据,现场照片,本院(2014)历城商初字第1522号民事判决书,杨圣齐提交电费收款收据,违约通知单,集体土地使用证,以及当事人当庭陈述为证,本院予以确认。

本院认为,双方签订《房屋租赁合同》及其《补充合同》有效,原告孟凡新违约,其无权主张违约金,其主张的经济损失也无证据予以证实,本院对其诉讼请求不予支持。反诉部分,反诉原告杨圣齐主张租金及违约损失、合同约定违约金,请求无依据,本院不予支持。关于电费,被告孟凡新应当偿还。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第九十六条第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:

裁判结果

一、原告孟凡新与被告杨圣齐于2009年8月1日签订的《房屋租赁合同》于2012年10月11日解除。

二、驳回原告孟凡新的其他诉讼请求。

三、反诉被告孟凡新于本判决生效之日起十日内返还反诉原告杨圣齐电费3684元。

四、驳回反诉原告杨圣齐其他诉讼请求。

本诉案件受理费5163元,保全费2020元,由原告孟凡新负担负担;反诉案件受理费2849元由反诉原告杨圣齐负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉费8012元,上诉于山东省济南市中级人民法院。