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房屋租赁合同解除原因基础上,综合双方违约和过错情况,认定责任

发布日期:2020-03-31 14:34:38

房屋租赁合同解除原因基础上,综合双方违约和过错情况,认定责任。--贵州荣兴房地产开发有限公司、何继群房屋租赁合同纠纷

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

(2019)最高法民申4177号

再审申请人(一审本诉被告、反诉原告,二审上诉人):贵州荣兴房地产开发有限公司,住所地贵州省遵义市桐梓县娄山关镇河滨南路小康城对面。

法定代表人:令狐荣栋,该公司董事长。

委托诉讼代理人:令狐荣飞,贵州名城(桐梓)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:张鹏,贵州名城(桐梓)律师事务所律师。

再审申请人(一审本诉被告、反诉原告,二审上诉人):何继群,女,1955年3月12日出生,汉族,住贵州省桐梓县。

委托诉讼代理人:令狐荣飞,贵州名城(桐梓)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:张鹏,贵州名城(桐梓)律师事务所律师。

再审申请人(一审本诉被告、反诉原告,二审上诉人):令狐昌鹏,男,1991年3月9日出生,汉族,住贵州省桐梓县。

委托诉讼代理人:令狐荣飞,贵州名城(桐梓)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:张鹏,贵州名城(桐梓)律师事务所律师。

被申请人(一审本诉原告、反诉被告,二审上诉人):黄灿,男,1969年1月12日出生,汉族,住贵州省习水县。

被申请人(一审本诉原告、反诉被告,二审上诉人):杨代祥,男,1968年7月9日出生,汉族,住重庆市北碚区。

被申请人(一审本诉原告、反诉被告,二审上诉人):桐梓县太白大酒店,住所地贵州省桐梓县娄山关镇河滨南路。

经营者:黄灿,男,1969年1月12日出生,汉族,住贵州省习水县。

一审第三人:罗永其,男,1983年9月14日出生,汉族,住贵州省桐梓县。

再审申请人贵州荣兴房地产开发有限公司(以下简称荣兴公司)、何继群、令狐昌鹏因与被申请人黄灿、杨代祥、桐梓县太白大酒店(以下简称太白大酒店),一审第三人罗永其房屋租赁合同纠纷一案,不服贵州省高级人民法院(2018)黔民终320号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。

荣兴公司、何继群、令狐昌鹏申请再审称,(一)一、二审判决部分事实认定不清。太白大酒店的“二次消防”已通过验收,其经营行为合法,一、二审法院对此未予审查确认不当。2013年6月4日,桐梓县卫生和食品药品监督管理局向太白大酒店颁发了《公共场所卫生许可证》。2014年6月11日,太白大酒店向桐梓县公安局提交了《消防安全检查申请表》,结果为“审查合格”。2014年6月11日,贵州省桐梓县公安消防大队向太白大酒店颁发了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》,证明涉案房屋已通过“二次消防”验收合格。2014年6月17日,桐梓县公安局向太白大酒店颁发了《特种行业许可证》。以上事实说明,太白大酒店的经营行为合法,“二次消防”验收合格。不论主体消防是否合格,均不影响涉案房屋的合法租赁和使用。(二)一、二审判决适用法律错误。1.导致本案合同解除的根本原因是黄灿、杨代祥、太白大酒店的违约行为。一、二审判决已认定消防问题并非是导致《房屋租赁合同》解除的主要原因,合同解除的主要原因是太白大酒店未按约支付租金。2.荣兴公司、令狐昌鹏、何继群出租涉案房屋没有过错,且未影响黄灿、杨代祥、太白大酒店的正常经营。第一,荣兴大厦是桐梓县旧城改造重点项目,在项目总体规划设计时严格按照《高层民用建筑设计防火规范》的要求进行规划。后期因政府有关政策变化,导致工程被迫延缓,以致于南面间距未达13米的消防要求,这是历史遗漏问题、政府政策等多种因素造成,并非荣兴公司、令狐昌鹏、何继群的责任。第二,一、二审法院认定消防问题在一定程度上影响了黄灿、杨代祥、太白大酒店的正常经营缺乏事实依据。房屋租赁期间,太白大酒店盈利大于亏损,且法院已认定盈亏状况不稳定主要受诸多因素影响。2015年4月7日的《消防违法行为告知书》仅是事前告知,最终并未下发处罚决定书,不能证明消防问题影响了太白大酒店的正常经营。第三,荣兴公司、令狐昌鹏、何继群出租涉案房屋没有过错。消防问题是多种原因造成,出租人已向承租人进行了明确告知,承租人仍坚持租赁,出租人对承租人租赁该房屋的行为及在租赁过程中因消防可能带来的风险或不利后果免责。3.一、二审法院将房屋租赁过错与合同解除原因混淆。一、二审法院认为荣兴公司、令狐昌鹏、何继群的过错在于不应签订《房屋租赁合同》将房屋出租,但本案合同解除原因在于黄灿、杨代祥、太白大酒店的违约。出租行为是否有过错,对合同的解除及损失没有影响,不应混淆。4.一、二审法院对于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的适用错误。原审法院将房屋租赁过错与合同解除原因混淆,适用了该条第三项的规定错误,本案应适用该条第二项的规定。(三)一、二审法院对荣兴公司、令狐昌鹏、何继群的损失判决错误。1.黄灿、杨代祥、太白大酒店应按2012年7月1日《房屋租赁合同》第28条的约定,支付2016年3月至2016年7月22日(合同解除当日)所欠租金滞纳金96048.18元。2.2016年7月22日至2017年11月30日期间的房屋占用损失计算标准缺乏证据和法律依据。第一,逾期腾房的责任在于黄灿、杨代祥、太白大酒店,荣兴公司、令狐昌鹏、何继群没有过错,也未致使损失扩大。荣兴公司、令狐昌鹏、何继群为避免损失扩大,已主动提示,是黄灿、杨代祥、太白大酒店放任不管。第二,原审法院在原租金标准基础上按50%计算缺乏法律依据。涉案房屋位于桐梓县城河滨交通主干道旁,系商住混合大厦,周边住户多,已经形成了居民生活娱乐配套商业体系,荣兴公司、令狐昌鹏、何继群另行出租较为容易,黄灿、杨代祥、太白大酒店逾期腾房给荣兴公司、令狐昌鹏、何继群造成的损失不仅仅是直接租金损失,也包括另行租赁可获得的利益。涉案房屋用途并非用于仓储,在同地段也没有确定的仓储价格可供比较,二审法院径直以仓储价格确定租赁损失没有依据。综上,荣兴公司、令狐昌鹏、何继群根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。

本院经审查认为,本案再审审查的重点问题是:(一)原审未认定太白大酒店消防验收合格是否存在认定事实不清。(二)原审对合同解除责任的划分是否适用法律错误。(三)原审对荣兴公司、令狐昌鹏、何继群所主张损失的认定是否恰当。具体分析如下:

一、关于原审未认定太白大酒店消防验收合格是否存在认定事实不清的问题

2014年6月11日,贵州省桐梓县公安消防大队向太白大酒店颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》(桐公消安检字〔2014〕第03号),记载的场所所在层数为地上4、5层,场所建筑面积为2900㎡,而案涉租赁房屋为荣兴大厦B栋三、四层,面积为3636㎡,合格证并未完全包含案涉租赁房屋所在楼层和面积。同时,该合格证颁发时间为2014年,而在2015年4月12日,遵义市公安消防支队向荣兴公司出具的《建设工程消防验收意见书》仍载明荣兴大厦建设工程消防验收不合格。而相关部门颁发的《公共场所卫生许可证》《特种行业许可证》并不能证实案涉房屋消防验收的相关事实,荣兴公司、令狐昌鹏、何继群关于太白大酒店的“二次消防”验收合格的理由不能成立,原审未认定该事实并非认定事实不清。

二、关于原审对合同解除责任的划分是否适用法律错误的问题

从荣兴公司、令狐昌鹏、何继群的再审申请内容看,其提出合同解除的根本原因在于黄灿、杨代祥、太白大酒店,其出租案涉房屋没有过错,以及消防问题并不影响太白大酒店经营的诸多理由,目的在于论证原审判决对合同解除责任的划分不当,以及荣兴公司、令狐昌鹏、何继群向黄灿、杨代祥、太白大酒店赔偿太白大酒店装饰装修残值损失的30%,属于适用法律错误的主张。对此,本院认为,一审判决确认黄灿、杨代祥、太白大酒店与荣兴公司、令狐昌鹏、何继群之间关于荣兴大厦B栋三、四层房屋的租赁关系于2016年7月22日解除,黄灿、杨代祥、太白大酒店并未对该判项提起上诉,荣兴公司、令狐昌鹏、何继群也未对此提出异议,可认定双方当事人均认可荣兴大厦B栋三、四层房屋租赁关系于2016年7月22日解除的事实。从该租赁关系解除的过程看,2016年7月2日,荣兴公司向黄灿、杨代祥发出《催交房租通知》表示,如黄灿、杨代祥不在2016年7月22日前一次付清下欠的2016年3月至6月房租及2016年后半年房租,荣兴公司将解除合同。2016年7月22日,当荣兴公司员工向黄灿提出因黄灿、杨代祥未交房租,荣兴公司将于当日锁门时,黄灿表示同意。荣兴公司遂于当日将黄灿、杨代祥承租的荣兴大厦B栋三、四层房屋上锁,太白大酒店亦自当日停止经营。以上过程表明,因黄灿、杨代祥、太白大酒店迟延支付租金,荣兴公司向黄灿作出了解除关于荣兴大厦B栋三、四层房屋租赁关系的意思表示,黄灿表示同意后,该合同关系被解除。然而,除该事实外,黄灿、杨代祥、太白大酒店亦提供证据证实,出租房屋消防验收不合格,消防部门于2015年4月出具意见要求重新申报验收,并明确在消防验收合格前不得投入使用的事实。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”本案中,虽然案涉房屋租赁合同的解除是荣兴公司以黄灿、杨代祥、太白大酒店迟延支付租金为由提出,经黄灿同意后最终解除,但该房屋客观上确实存在消防验收不合格的情况。根据《中华人民共和国消防法》的相关规定,消防验收不合格的建设工程,禁止投入使用。因此,不排除黄灿、杨代祥、太白大酒店延迟支付租金,或者同意解除合同与租赁房屋消防验收不合格有关。即案涉租赁合同的解除并非完全是由承租人黄灿、杨代祥、太白大酒店一方原因导致,也有可归于出租人荣兴公司、令狐昌鹏、何继群一方的原因。原审在分析案涉房屋租赁合同解除原因基础上,综合双方违约和过错情况,认定荣兴公司、令狐昌鹏、何继群对案涉租赁合同提前解除承担次要责任,并判令其赔偿黄灿、杨代祥、太白大酒店30%的装饰装修残值损失,符合本案实际,并不违反法律规定。

三、关于原审对荣兴公司、令狐昌鹏、何继群所主张损失的认定是否恰当的问题

荣兴公司、令狐昌鹏、何继群申请再审提出,黄灿、杨代祥、太白大酒店应当按照合同约定承担逾期支付租金的违约责任,以二审判决确认的2016年3月至2016年7月22日期间欠付租金556065.6元为基数,按每天万分之五计算的滞纳金96048.18元。对此,本院认为,从荣兴公司、令狐昌鹏、何继群的反诉请求看,其在一、二审中并未明确提出要求黄灿、杨代祥、太白大酒店按照合同约定支付滞纳金的主张。且如前所述,案涉房屋消防验收不合格的事实客观存在,不排除黄灿、杨代祥、太白大酒店延迟支付租金与此有关。因此,原审综合本案实际未判决黄灿、杨代祥、太白大酒店向荣兴公司、令狐昌鹏、何继群支付滞纳金并无不当。

荣兴公司、令狐昌鹏、何继群申请再审提出,原审关于2016年7月22日至2017年11月30日期间的房屋占用损失计算标准缺乏证据和法律依据。对此,本院认为,对案涉租赁合同解除后,黄灿、杨代祥、太白大酒店继续占用房屋给荣兴公司、令狐昌鹏、何继群所造成损失的认定,应从合同解除原因、双方当事人对损失的产生是否有过错,以及案涉房屋实际情况几方面综合考虑。一方面,案涉房屋租赁合同解除并非黄灿、杨代祥、太白大酒店单方原因导致,也有可归责于荣兴公司、令狐昌鹏、何继群的原因。另一方面,民事主体从事民事活动,应当诚实守信,有利于节约资源。双方当事人于2016年7月22日,就锁门事宜达成一致后,未积极协商处理后续事宜,也未对租赁房屋问题进行妥善处理,导致案涉房屋因本案纠纷未能得到有效利用产生损失,双方当事人对损失的产生均有过错。再者,案涉租赁房屋属消防验收不合格建设工程,依法不能投入使用。因双方当事人对案涉租赁合同于2016年7月22日解除均不持异议,合同租金条款随合同解除而丧失约束力,荣兴公司、令狐昌鹏、何继群反诉要求黄灿、杨代祥、太白大酒店按合同约定的租金赔偿合同解除后继续占用房屋给其造成的损失没有法律依据。原审在综合考虑双方当事人对损失产生存在的主观过错、租赁房屋的实际情况等因素基础上,对荣兴公司、令狐昌鹏、何继群所主张的该项损失进行认定,并无不当。

综上,荣兴公司、令狐昌鹏、何继群的再审申请理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:

一、驳回贵州荣兴房地产开发有限公司的再审申请;

二、驳回令狐昌鹏的再审申请;

三、驳回何继群的再审申请。

审判长 司 伟

审判员 马成波

审判员 叶 欢

二〇一九年八月二十八日