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房屋所有权人事后追认的转租行为是否有效——何XX诉郑XX房屋租赁合同纠纷案

发布日期:2020-03-31 00:07:01

承租人通过竞价的方式从所有权人处取得承租权后,与第三人签订名为合作经营的合同,合同约定由承租人提供房屋使用权,并按期向第三人收取租金。上述合同的标的物为房屋使用权,承租人仅以提供房屋租赁权为代价收取固定利润,而不对经营的盈亏承担责任,故该合同实质上属于房屋租赁合同。合同签订后,承租人请求所有权人确认合同文本,所有权人亦对合同进行了确认。综上,承租人虽不享有房屋所有权,但其已合法取得租赁权,且其转租行为已经所有权人认可,故该转租行为有效。 

民事判决书

上诉人(原审被告):郑XX,女,1986年出生。

委托代理人:蔡柳生。

被上诉人(原审原告):何XX,男,1963年出生。

委托代理人:林志新。

上诉人郑XX因与被上诉人何XX租赁合同纠纷一案,不服福建省漳浦县人民法院(2012)浦民初字第2860号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人郑XX的委托代理人蔡柳生,被上诉人何XX及其委托代理人林志新等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明:何XX经竞价取得漳浦县绥安镇朝阳路88号绥北社区综合大楼的租赁权,2006年10月16日,何XX与该大楼的所有权人漳浦县绥安镇绥北社区居民委员会(以下简称绥北社区)签订《房屋租赁合同》,合同约定租赁期自2007年5月1日起至2017年4月30日止等条款。2006年10月29日,何XX向绥北社区缴交租金人民币445390.08元,并投入资金购买、安装电梯等酒店相关设备设施。

2006年10月30日,何XX与郑XX签订《酒店合作经营合同》,何XX将上述楼房租赁权与郑XX合作经营酒店,合作期限自2007年5月1日起至2017年4月30日止,合同约定“乙方(何XX)以享有的上述楼房租赁权提供合作条件,甲方(郑XX)以投资酒店相关经营费用提供合作条件”、“乙方(何XX)应负责酒店前期办证事宜(包括工商税务、消防、卫生、治安等全套证照)”,并约定合作期间每年支付给何XX所得款人民币85万元。合作期间,每年所得款郑XX按元月30日前向何XX支付人民币45万元、5月30日前向何XX支付人民币20万元、11月30日前向何XX支付人民币20万元。合同还约定若甲方(即郑XX)不能按时支付给何XX所得款,应另外支付延付期间的滞纳金(日滞纳金按延迟支付款项的千分之三计算)给何XX;若郑XX延迟三月以上未支付所得款的,何XX有权提前解除本合同。合同签订后,郑XX在何XX安装电梯等设施设备的同时即对租赁物进行装饰装修,随后郑XX办理相关手续后进行经营至今。在经营期间,郑XX以何XX的名义陆续向绥北社区缴交租金人民币1 486 171.04元,同时陆续向何XX支付合同约定的截止2010年11月30日止的所得款款项人民币1 400 000元,何XX于2011年5月13日出具收条一单给郑XX收执,载明收到2007年11月30日至2010年11月30日止的款项1 400 000元。事后郑XX以缺乏资金为由除于2011年12月15日通过刘媛媛的银行卡向何XX转账47 000元外余款未再支付,综上郑XX提供的证据可证明郑XX总付款项为合计人民币2933171.04元。而根据原、郑XX双方合同的约定,自2007年5月1日起至2012年11月30日止,郑XX应支付何XX的款项(含须缴交社区的租金在内)应为人民币4 675 000元(按五年半计算)。综合郑XX提供的证据可证明郑XX总付款款项与合同约定的郑XX应付款之间的差额为人民币1 741 828.96元。

2006年10月30日,何XX与郑XX签订《酒店合作经营合同》后,将该合同文本报送原出租方绥北社区,绥北社区收到该合同文本并对何XX的行为予以确认。

在本案审理中,郑XX提出反诉,但未依法缴纳反诉费。

原审法院认为,依法成立的合同受法律保护。双方当事人之间签订的合同虽然名为“合作”,但合同内容却载明,在酒店经营期间,何XX不承担风险及盈亏,郑XX每年均应支付何XX85万元(含应向案外人绥北社区缴交租金在内),因此该合同不具备合作协议的法律特征,而是房屋租赁合同。何XX将租赁物转租给郑XX虽然事先未经原出租方同意,但出租后即告知原出租方并取得原出租方的同意,该转租行为合法有效。郑XX未按照合同的约定支付相应的款项,已构成违约,应承担相应的违约责任。根据双方合同约定“郑XX未按时支付给何XX所得款,应另外支付延付期间的滞纳金(日滞纳金按延迟支付款项的千分之三计算)给何XX;若郑XX延迟三个月以上未支付所得款的,何XX有权提前解除本合同”,现何XX请求解除双方之间的合同合法有据,予以支持;何XX还请求判令郑XX支付欠款人民币1 350 000元(计至2012年11月30日)及滞纳金,因何XX主张的数额在计至2012年11月30日郑XX尚应支付的款项数额内,请求滞纳金按日0.03%计算在双方约定的限额内,且不违反法律规定,对该请求亦予以支持。2012年11月30日后至郑XX搬离租赁物期间的租金及占用费何XX在本案中并未主张,不宜予以审理,何XX可另行依法主张权利。鉴于双方当事人对合同解除后装饰装修物的处理并未约定,且在庭审中漳浦县人民法院释明后双方对如何处理也未能协商一致,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》精神,(1)、已形成附合的装修物,出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿。即本案合同解除后,如何XX同意利用已形成附合的装修物,应在利用价值范围内予以适当补偿,何XX未予适当补偿的,郑XX可予以主张;(2)、未形成附合的装修物可由承租人拆除,即本案合同解除后,郑XX可自行将未形成附合的装修物拆除(如造成毁损需恢复原状)。郑XX提出反诉但未依法缴纳反诉费,不予审理。郑XX辩解本案所涉合同不是合作合同而是租赁合同的理由成立,予以采纳,但其辩解本案所涉合同无效的理由不能成立,不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条第一款、第二百二十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定,判决:一、解除何XX与郑XX双方于2006年10月30日签订的《酒店合作经营合同》。二、郑XX应于本判决生效之日起三十日内自行将酒店内未形成附合的装修物拆除并搬离酒店。三、郑XX应于本判决生效之日起三十日内支付何XX款人民币1350 000元,并支付从逾期之日起至本判决确定还款之日止按日0.03%计算的滞纳金(其中:100 000元从2011年元月31日起算、200 000元从2011年5月31日起算、200 000元从2011年12月1日起算、450 000元从2012年元月31日起算、200 000元从2012年5月31日起算、200 000元从2012年12月1日起算)。本案受理费17 050元,由郑XX负担。

上诉人郑XX不服上述民事判决,向本院提出上诉称:1、原审法院未查明绥北社区享有讼争房屋的权属登记情况,未追加利害关系人绥北社区为第三人,影响本案正确判决。2、如果讼争房屋产权人为绥北社区,上诉人与被上诉人之间签署《酒店合作经营合同》也是无效的,原审判决上诉人支付1 350 000元明显错误。首先,双方之间签署《酒店合作经营合同》未经产权人同意。其次,被上诉人将属于国有资产的房屋另租他人,违反《国有资产评估管理办法》第三条、《国有资产评估管理办法实施细则》第八条、第五十二条规定,致使国有资产流失。再次,被上诉人在《酒店合作经营合同》中约定,收取固定利润不承担风险存在显失公平。3、原审判决要求上诉人搬离酒店,在上诉人未取得酒店附着物补偿的前提下,强制要求上诉人搬离酒店,将产生严重的社会影响,不能执行。综上,请求撤销原判或依法改判驳回被上诉人原审的诉求。

被上诉人何XX答辩称:1、被上诉人已提交《房屋租赁合同》等证据证明讼争房屋系向绥北社区所承租,上诉人亦没有异议。而且,从讼争合同成立以来,上诉人亦承认讼争房屋系向绥北社区所承租。上诉人亦自认曾经向绥北社区提出由其续租的意思表示。因此,讼争房屋权属清楚,原审法院认定正确。2、被上诉人经竞价取得讼争房屋的租赁权后,进行悉心设计、重建,并投入大量资金购买、安装电梯等酒店相关设备设施,后经上诉人相邀,在充分了解上诉人所提供的条件后同意与上诉人进行合作,并在平等、自愿的原则下签订《酒店合作经营合同》,该合同内容合法,是双方的真实意思表示。因此,该合同合法有效。3、该合同的解除系上诉人没有按时向答辩人支付租金等严重违约行为所致,根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项“因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持”的规定,原审判决合法、合理。综上,请求驳回上诉,维持原判。

本案经二审开庭审理,上诉人郑XX对原审判决查明的“何XX经竞价取得讼争房屋并投入资金购买安装电梯等相关设备以及对缴交租金和应付款”有异议外,对原审判决查明的其它事实双方当事人均无异议,本院予以确认。经查,被上诉人何XX经竞价取得房屋有双方均无异议的《房屋租赁合同》为证,其对讼争房屋进行装修以及安装电梯,有《电梯销售合同》、《收款收据》、《电梯安装合同》、《建筑安装统一发票》、《收款收据》等证据予以证明。因此,上诉人提出讼争房屋未竞价取得以及未进行装修电梯的异议理由不能成立,本院不予采纳。关于上诉人缴交租金的数额,有绥北社区的收款收据为证。因此上诉人提出其缴交租金的数额为2 376 952.80元,与事实不符,本院不予采纳。本案二审查明的事实与原审判决查明的事实一致。

本院认为,上诉人郑XX与被上诉人签订的《酒店合作经营合同》约定将讼争的房屋交由上诉人使用,被上诉人何XX不承担风险及盈亏,收取固定的金额。该合同所约定的内容符合房屋租赁的法律特征。被上诉人何XX虽不是房屋所有权人,但其通过竞价方式取得讼争房屋的租赁权,其将讼争房屋转租上诉人取得了原出租人绥北社区的认可,且上诉人郑XX也已经使用讼争房屋经营酒店多年。现上诉人郑XX主张其与被上诉人何XX之间的租赁关系无效,缺乏依据,本院不予支持;本案审理的是上诉人郑XX与被上诉人何XX之间就讼争房屋的租赁关系,且原出租人绥北社区对被上诉人何XX的转租行为并无异议,另根据合同的相对性原理,原审判决未追加原出租人为本案的当事人并无不当。故上诉人郑XX主张应追加原出租人绥北社区为本案的第三人,缺乏法律依据,本院不予支持;至于上诉人郑XX提出的原审判决未形成附合的装修物拆除搬离酒店的问题。在原审庭审中被上诉人何XX主张上诉人自行拆除搬离讼争房屋,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定,原审判决未形成附合的装修物可由承租人搬离,即本案合同解除后,由上诉人郑XX自行将未形成附合的装修物搬离讼争房屋,符合法律规定,上诉人郑XX的该上诉理由,不能成立,本院不予支持。综上,上诉人郑受琴的上诉理由均不能成立,应予驳回;原审判决认定事实清楚,适用法律并无不当,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费人民币17 050元,由上诉人郑XX负担。

本判决为终审判决。