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未经公司授权签订的租赁合同是否有效?

发布日期:2020-03-30 22:09:59

未经公司授权所签订的租赁合同存在无效的法律风险,在签订租赁合同的同时,无论是出租方还是承租方均应核实相对方授权委托代表的代理权限,尤其是在商业地产租赁中,存在出租方业务员以盖章的空白租赁合同私自签单的行为。 


原告游婷婷与被告南京广发资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

南京市建邺区人民法院

民事判决书

2018苏0105民初2310号

原告:游婷婷,女,1984年1月25日生,汉族,住南京市建邺区。

被告:南京广发资产管理有限公司,住所地南京市鼓楼区集庆门大街268号苏宁慧谷E8区1栋240。

法定代表人:李铁柱,该公司总经理。

委托诉讼代理人:崔洪岭,该公司员工。

委托诉讼代理人:于航,该公司员工。

原告游婷婷与被告南京广发资产管理有限公司(以下简称:广发资产公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年3月28日立案后,依法适用简易程序,于2018年6月13日公开开庭进行了审理。原告游婷婷,被告广发资产公司的委托诉讼代理人崔洪岭、于航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告游婷婷向本院提出诉讼请求:1、判令解除租赁合同;2、判令被告退还房屋租金4600元;3、判令被告赔偿损失:(1)提前毁约的三个月租金赔偿3000元;(2)因被告毁约而产生的交通费255元、住宿费630元和误工费1090元,共计4894元;4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2017年10月8日,被告公司业务员陈海龙携带三份合同至出租屋内与原告签订住房出租合同,合同约定履行时间为2017年10月11日至2018年10月11日,首期付三个月租金、一个月押金和一年管理费,共计4600元。被告经办人要求不使用合同里写的付款方式,直接转至被告经办人银行账号。由于合同上被告提供账号为后加印章,并无加盖公章,因此不能确定为合法的被告指定账号,又因被告经办人为合法合同代办者,于是原告把钱汇入了经办人指定卡号里。现被告不承认合同的合法性,在未通知原告的情况下,擅自换了原告承租屋的门锁,且把属于原告的财物掠走。综上,原告已履行了相关责任和义务,被告却不按合同履行应有的责任和义务,已构成合同违约,并侵犯了原告的人身和财产权利,特向贵院提起诉讼,望判如所请。

被告广发资产公司辩称,原告与被告签订的合同,但原告把钱私自转给公司业务员陈海龙,被告没有收到房租及押金、管理费等。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2017年10月18日,被告广发资产公司的业务员陈海龙用盖有被告公司印章的格式合同,与原告游婷婷签订一份《房屋租赁合同》,约定:被告将位于南京市建邺区房屋出租给原告,租赁期限为2017年10月11日至2018年10月11日;租金每月1000元,租金支付方式为“付三押一”;租赁保证金为1000元;租金支付方式为亲自至公司财务处现金支付,或者转账至被告指定账户,开户名:陈新宇,卡号:62×××33;管理费600元。在租金支付方式的上方,用黑色加粗的字体注明友情提示公司付款只有以下两种方式,不提供上门收取现金、转微信、支付宝等服务,若有此要求支付的客户请谨慎,出现款项丢失或其他情况公司概不负责。在签订合同的同时,原告也收到一份被告提供的一份签约提示,提示承租人支付相关费用后,要及时向经办人员索取专用收据,否则,请拒绝付款。签订合同当天,原告通过支付宝向陈海龙个人转账4600元。由于陈海龙未将其受到的款项交给被告,被告也无法联系陈海龙,故被告在10月19日将诉争房屋进行换锁,原告搬出房屋,双方之间的租赁合同关系终止。

本院认为,依法成立的合同对当事人有约束力。原告与被告之间存在合法有效的租赁合同关系。虽然被告称陈海龙未经公司授权与原告签约,但是,陈海龙持有一份盖有被告公司公章的合同文本,与原告签订了租赁合同,该合同对被告具有约束力。在租赁合同以及签约提示中,被告均提醒原告要将租金等费用直接支付给公司财务,或者转账至公司指定账户,且提示“不提供上门收取现金、转微信、支付宝等服务”,原告仍将租金等款项转给陈海龙个人,原告没有尽到合理的注意义务,故本院认为,陈海龙收取原告款项的行为,并未得到被告的授权或者追认,也不构成表见代理。在被告实际并未收到原告支付的租金等款项后,被告终止履行与原告之间的租赁合同,属于被告合理行使自身权利的行为。因此,对于原告提出被告存在违约,并以此为由解除合同,并要求被告返还租金及支付损失的请求,缺乏依据,本院不予支持。对于原告向陈海龙支付的款项,其应另行向陈海龙主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定,判决如下:

驳回原告游婷婷的诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取25元由原告游婷婷负担(已交纳)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院,同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定,向该院预交上诉案件受理费江苏省南京市中级人民法院的开户银行名称:中国工商银行南京市汉口路支行,开户行帐号:43×××18,开户行地址:南京市玄武区丹凤街19号。

  

审判员  高福罡

二〇一八年六月二十七日

书记员  记员张议文