张爱华诉青岛市西海岸房地产开发公司等居间合同案

（一）首部

　　1．判决书字号

　　一审判决书：山东省青岛市中级人民法院(1995)青经三初字43号。

　　二审判决书：山东省高级人民法院（1996)鲁经终字第320号。

　　2．案由：居间合同案。

　　3．诉讼双方

　　原告（被上诉人）：张爱华。

　　委托代理人（一审）：卢来明，青岛市兴田律师事务所律师。

　　委托代理人（二审）：于春荣，山东金桥律师事务所律师。

　　被告（上诉人）：青岛市西海岸房地产开发公司。

　　法定代表人：扈本学，经理。

　　委托代理人（一审）：李萍，青岛市德恒律师事务所律师。

　　委托代理人（一审）：李湛，青岛市德恒律师事务所律师。

　　委托代理人（二审）：刘振江，该公司工作人员。

　　委托代理人（二审）：李欣，该公司副总经理。

　　被告：青岛市经济技术开发区西海岸实业总公司。

　　法定代表人：扈本学，总经理。

　　委托代理人（一审）：李萍，青岛市德恒律师事务所律师。

　　委托代理人（一审）：李湛，青岛市德恒律师事务所律师。

　　4．审级：二审。

　　5．审判机关和审判组织

　　一审法院：山东省青岛市中级人民法院。

　　合议庭组成人员：审判长：王存吉；审判员：高关祥；代理审判员：许凌屏。

　　二审法院：山东省高级人民法院。

　　合议庭组成人员：审判长：刘平；审判员：尹佐海、冀怀民。

　　6．审结时间

　　一审审结时间：1996年2月15日。

　　二审审结时间：1996年7月26日。

　　（二）一审诉辩主张

　　1．原告张爱华诉称：1994年8月31日，原告应被告邀约为青岛市西海岸房地产开发公司促销商品房。此后，原告利用业余时间经多方介绍与联系，为被告青岛市西海岸房地产开发公司销售霓裳城房产11939994元，买方太原五方装潢公司已交付全部房款。按照约定原告可提取酬金3%～5%，可是被告以种种借口不履行合同义务。为此，使原告在精神上受到很大损害，并在精力和财力上受到较大损失。请求法院判令被告承担违约责任，赔偿经济损失。

　　2．被告青岛市西海岸房地产开发公司（以下简称开发公司）和青岛市经济技术开发区西海岸实业总公司（以下简称实业总公司）辩称：当时我方委托四方区招商办促销霓裳城，属于四方区重大项目，而原告张爱华在四方区重大项目办公室工作，销售霓裳城并非经纪人所为。我方销售房地产虽经原告张爱华介绍，但主要是由于我方与买方洽谈而成。因此，原告并非起到居间人的作用，应当驳回其诉讼请求。

　  （三）一审事实和证据

　　青岛市中级人民法院经审理查明：原告张爱华是四方区人防灯具厂工人，1994年在四方区重大项目办公室临时帮助工作。1994年8月30日原告张爱华经人介绍认识被告开发公司经销处李处长以及实业总公司总经理扈本学。1994年8月31日原告张爱华与扈本学取得联系，并由扈本学交给原告张爱华一份西海岸房地产开发公司青西房经字（94）第001号文件《关于在商品房促销活动中对有成绩人员的劳务费提取办法的规定》，其中第一条规定：对于本公司以外人员或本公司非专职销售人员在协助公司实现商品房销售并已收取全部房款后，以销售总额的3％～5％计提取劳务费。其发放办法为一事一议。此后，原告张爱华带着被告开发公司经销处李欣处长和王宇昆到海天大酒店找到霓裳城房产买主闫琦董事长住处，双方交谈初步达成了售房意向。闫琦回太原后，原告又多次从太原、广州与闫琦联系，直至1994年10月25日使双方达成了销售房产合同，1994年11月23日太原五方装潢有限公司（以下简称太原五方公司）交付了全部房款。1994年10月17日李欣为原告张爱华出具经其介绍销售房产洽谈成功，同意提取3％～5％劳务费的书面材料，并盖有西海岸实业总公司的公章。原告张爱华曾于1994年3月参加青岛市经纪人事务所学习，经考试合格，并于1994年5月取得经纪人服务许可证。

　　上述事实有张爱华是普通工人的书面材料、张爱华为被告介绍销售房产的书面材料、西海岸房地产开发公司规定提取劳务费的标准（94)001号文件等证据证明。

　　（四）一审判案理由

　　一审法院认为：原告张爱华作为工人取得经纪人资格证书，并持有经纪人服务许可证，在借调工作期间，应被告青岛市西海岸房地产开发公司邀约为该公司销售房产，居间合同成立。被告青岛市西海岸房地产开发公司经原告张爱华介绍销售房产洽谈成功，并收回全部售房款，原告张爱华要求提取双方约定的劳务费并无不当。被告西海岸实业总公司同意给付售房劳务费，应视为共同债务人。两被告拒不支付劳务费属于违约行为，应承担违约责任。

　　（五）一审定案结论

　　青岛市中级人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定，判决如下：

　　1．被告青岛市西海岸房地产开发公司向原告张爱华偿付劳务费477599.76元。

　　2．被告青岛市西海岸实业总公司负连带清偿责任。

　　以上两项于本判决生效后十日内付清，逾期加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件诉讼费10000元，由被告青岛西海岸房地产开发公司承担。

　　（六）二审情况

　　1.二审诉辩主张

　　一审判决后，青岛市西海岸房地产开发公司不服，上诉称：被上诉人张爱华的身份不是工人，是四方区政府部门的工作人员，不能从事居间活动；张爱华未曾为上诉人售房从事过居间活动，也没有与其签订过居间合同；即使有居间合同，则购房方交清房款是居间人获取报酬的先决条件；实业总公司与被上诉人张爱华之间不存在任何关系，不应承担连带清偿责任。要求撤销原判，依法改判。

　　被上诉人张爱华辩称：原审判决认定事实正确，证据确凿，要求维持原审判决。

　　2．二审事实和证据

　　山东省高级人民法院经审理查明：被上诉人张爱华系青岛人防灯具厂工人，在1994年7月至1995．年5月期间，曾被借调到青岛市四方区政府重大项目办公室工作。张爱华于1994年5月取得青岛市工商行政管理局颁发的经纪人服务许可证，服务范围为：业务中介，房地产、信息；有效期为1994年5月19日至1997年12月18日。1994年10月17日，上诉人开发公司李欣出具了经原审被告实业总公司加盖公章的书面材料，内容为：“我公司经四方区重大项目办公室张爱华女士介绍与太原五方装潢有限公司闫琦董事长洽谈购买我公司所有霓裳城房产事宜，经洽谈成功后，我公司根据有关规定向张爱华女士支付劳务费（在太原方面付清全部房款后），数量为总房款3％～5%（其中不含新兴公司应获益部分）。因此问题的特殊性，以我公司收到房款具实结算。”1994年10月25日、11月5日，上诉人开发公司与太原五方公司分别签订霓裳商字第008号、第009号售房合同，分别规定成交房屋为地上一层和地下一层，分期付款，1995年10月底前付清，两份合同总价款为11939994元。在签订两份合同的同时，上诉人开发公司与太原五方公司又签订补充合同，规定两份合同总价款为11935700元，比原合同减少了4294元。1994年11月23日，上诉人开发公司开出客户为太原五方公司，编号为“9673”、“9674”两张发票，金额分别是7021526元和4918468元，但该发票原件仍存于上诉人开发公司处，并注明“作废”。1996年5月22日，上诉人在给太原五方公司的催款通知单上说明，太原五方公司已付款777.35万元。另查明：青岛市四方区新兴农工商公司作为甲方，上诉人开发公司作为乙方，就双方联建的霓裳城房屋分配于1994年9月28日签订协议。其中第二条规定，地下室部分由乙方整体对外销售，其销售收入扣除手续费、税金等剩余部分各方以50％分配。国家计委、建设部于1995年7月17日下发了计价格（1995)971号文件，即《关于房地产中介服务收费的通知》，规定房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5％～2.5％计收。

　　上述事实有下列证据证明：

　　(1)青岛市四方区人防灯具厂关于张爱华身份的证明。

　　（2)青岛市工商局颁发给张爱华的经纪人服务许可证。

　　(3）开发公司与太原五方公司签订的霓裳商字第008号、009号售房合同及补充协议。

　　(4）开发公司开出的编号为“9673”、“9674”的两张发票。

　　(5)开发公司1996年5月22日给太原五方公司的催款通知单及太原五方公司欠款的说明。

　　2．二审判案理由

　　山东省高级人民法院经审理认为：被上诉人张爱华是青岛人防灯具厂工人，领取了经纪人服务许可证，其借调到青岛市四方区政府重大项目办公室帮助工作并未改变其工人身份，因而其从事经纪人服务许可证规定范围内的经纪居间活动并不违法。上诉人开发公司出具的证明证实，被上诉人张爱华为上诉人开发公司售房从事了居间活动，应当按售房合同标的3％～5％支付居间劳务费，该约定幅度在国家计委、建设部的通知下发之前，并不违反当时的法律规定。原审被告实业总公司在证明上加盖公章，实际上是对被上诉人张爱华支付劳务费的承诺，应当负连带清偿责任。证明规定支付劳务费的时间是“在太原方面付清全部房款后”，在当时情况下应理解为售房合同规定的最后付款期限为准，但考虑到该售房款因故未按期全部收回，上诉人开发公司应在已收到房款的范围内先行支付，余款待房款全部收回后再行支付。上诉人开发公司与联建单位青岛市四方区新兴农工商公司的协议明确约定，在扣除各种费用后各方分配50％售房款。各种费用应包括售房居间款，因此，上诉人要求重新计算售房总值支付劳务费的理由不成立。被上诉人张爱华在二审中提出售房总值应包括地下二层的主张，因没有证据证明是其参与了上诉人开发公司售出该地下二层的居间活动，本院不予支持。

　　4.二审定案结论

　　依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，山东省高级人民法院判决如下：

　　(1)维持山东省青岛市中级人民法院（1995)青经三初字第43号民事判决。

　　(2)上诉人青岛市西海岸房地产开发公司在本判决生效后先向被上诉人张爱华支付310940元；剩余166659.76元由上诉人青岛市西海岸房地产开发公司于太原五方装潢有限公司向上诉人青岛市西海岸房地产开发公司付清全部购房款后支付给上诉人张爱华。

　　一审案件诉讼费、二审案件诉讼费各10000元，由上诉人青岛市西海岸房地产开发公司分别负担8000元，被上诉人张爱华分别负担2000元。

（来自：中国司法案例网）