未经审批利用国有划拨土地进行房地产合作开发合同无效

案情摘要

2012年12月9日，甲方特钢公司与乙方天和苑公司签订《合作协议》，一、双方商定 合作方式：由甲方提供土地，乙方出资，双方共同建设涉案项目；在项目立项、报批时，土地需以租赁的形式参与合作，租金以大厦实物分成的方式体现。项目建筑物按3:7比例进行分配……甲方取得出让使用权后，甲乙双方在12个月内办理完各自物业的所有权手续（即甲方30%建筑的产权证，乙方70%建筑的产权证）……双方按每满20年续签一次合作协议。同日，双方签订《涉案项目实物分配及费用分摊协议》，约定建筑实物使用权分配，双方各自分得的建筑物。2013年6月26日，北京市人民政府国有资产监督管理委员会同意利用石景山区杨庄大街69房产从事办公、商业等用途的对外出租经营活动……附件出租经营房产情况表中包括涉案项目，出租用途为商务、办公。另查：涉案项目所占用土地属于国有划拨土地。2009年1月6日，国有土地地籍调查成果确认单载明权利人为特钢公司。原告特钢公司起诉称：2012年12月9日，原被告签订了“合作协议”，约定：原告提供土地（国有划拨土地），被告出资，双方共同建设项目；项目用地改变性质前，以租赁的形式参与合作；项目收益为原被告按3:7比例分配。2013年3月，工程开始施工。后原告诉至法院。诉讼请求：请求依法确认原被告签订的“合作协议”无效。被告天和苑公司辩称：不同意原告的诉求，一、合作协议性质是房屋租赁合同，答辩人以项目建设的投资额作为对价取得大厦建筑物70%部分的经营、管理、使用权即租赁权；协议约定双方每满二十年续签一次，充分体现了房屋租赁的性质。二、城市房地产管理法第五十六条规定，明确了以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租，应当将租金中所含土地收益上缴国家；根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，本案涉及的土地使用权及地上建筑物，已经相关政府部门的批准，符合条例要求。三、合作协议是合法有效的，不违反“效力性规定”。法院经审理认定：涉案合作协议性质应为合作开发房地产合同，涉案土地为国有划拨土地，至本案起诉前，涉案土地的批准手续仍未办理，也未取得可以办理手续的批准。判决确认北京首钢特殊钢有限公司与北京天和苑房地产开发有限公司于二〇一二年十二月九日签订《合作协议》无效。

争议焦点

未经审批利用国有划拨土地进行房地产合作开发的合同效力如何认定。

裁判要点

合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。 判断合作开发房地产合同的性质需从合同的实质权利义务及合同目的、合同特征来区分。房地产合作开发合同在以下两种情形下无效：一是合建双方在起诉前均未取得房地产开发资质；二是出地方以划拨土地使用权作为出资且在起诉前未取得政府批准。

适用法律

《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条

（来自：中国司法案例网）