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重庆养殖场拆迁

发布日期:2020-03-30 16:29:28
重庆市渝北区的郑先生是一个农民企业家,为了发展产业他和几个朋友合伙在家乡承包了村委会几百亩的荒山准备大力搞养殖、发家致富,经过一年的努力,其养殖场搞得有声有色,养殖场建筑面积占地几十亩,其他全部种植各种树木,然而正当郑先生等人准备大规模的发展,2005年,因为照目山植物园土地整治项目、高新区实施城市规划的需要,郑先生等人的养殖场即周边的大量集体土地被批准征收了,这个征收项目实施的很快,不到一年左右,周边的农户几乎全部签订协议搬迁了,村委会也已经与政府签了不产协议并领取了补偿款,而唯有郑先生等人的这个养殖场的建筑物补偿标准无法达成一致,因为所有建筑物没有房产证,按照补偿安置方案,只能按照地上附着物补偿,,郑先生等人养殖场的建筑物,既没有产权调换,又不能按照市场价格进行补偿,而是按照政府制定的重置价格补偿和,按照补偿方案郑先生等人的补偿总额只要几百万元,而郑先生等人的投资总额远超这个数额,而且更为要紧的是郑先生等人的养殖场是借民间高利息的贷款建起来的,如果按照这样的补偿郑先生等人血本无归。
重庆养殖场拆迁
自己评估,评估数额征收部门不认可
郑先生等人为了解决补偿问题自己找了一家评估公司对养殖场和林地的树木进行了评估,评估价值有4000万元,但是征收部门对这个评估数额不予认可,认为其评估缺乏依据不符合政府文件的规定,要求必须按照补偿安置方案规定的标准进行补偿,此外双方在征收土地的面积和补偿和建筑物的数量都有很大分歧。
曾请律师帮助,毫无作用
为了更好的解决补偿问题,郑先生等人请了一名律师帮助自己维护权益,律师为郑先生等人写了很多材料,申请解决补偿问题,并详细列举了养殖场的建筑物情况,损失明细等且经过多次协商,但是依依旧没有任何进展,转眼郑先生等人的这个补偿的问题已经拖了十几年了,在此期间,政府征收陆陆续续已经把土地养殖场全占了,但是补偿问题一直没有解决,郑先生等人几近绝望。
携手万典律师,依法诉讼获,希望重现
最后,郑先生等人在无意间看到王卫洲律师代理的相关征地拆迁的案例,郑先生等人看到一丝希望,他决定在做最后一次尝试,于是拨通了王律师的电话,在详细听取郑先生等人的陈述并核对邮件材料后,王律师决定受理此案,于是赴当地进行了实地勘察。
重庆养殖场拆迁
经现场详细的勘察、听取当事人陈述,王律师又到政府部门将有关土地征收的审批档案、政府规文件、政府对陈先生养殖场的补偿方案和依据等全部进行了调取,并同陈先生与国土局、街道办进行了初步的谈判。
王律师总结出,本案的关键问题在于应当按照什么标准进行补偿,之前郑先生等人之所以与征收部门无法达成一致,根本分歧也在这里,征收部门只按照补偿方案,要求郑先生等人对自己的补偿数额拿依据,但是建筑物的数量是固定的,如果不改变标准即使增加一些附属物也解决不了实际问题,所以一定要推翻这样的补偿方案,否则根本无法谈判,在王律师的建议下,郑先生等人决定提起诉讼,以诉讼来推翻原来不合理的补偿标准。
违法建筑限期拆除作出,律师依法撤销
不久,重庆市北部新区管理委员会向郑先生某下达了《强制拆除违章建筑决定书》,称郑的建筑物属于违章建筑,需立即自己行拆除,否则将予以强制拆除, 经分析,律师认为 1、拆除的目的不合法。重庆市北部新区管理委员会拆除陈的房屋是因为该块土地被征收,但是因为重庆市人民政府征收大路村四社集体土地的征地批复未依法办理农用地转用、耕地补充而程序不合法,故决定以拆除违法建筑的形式实施拆迁。《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》要求“程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及未制定应急预案的,一律不得实施强制拆迁。”重庆市北部新区管理委员会的行为以合法形式掩盖违法目的,明显违法。2、适用法律错误。重庆市北部新区管理委员会所执行的行为依据的法律是《重庆市城乡规划条例》第七十七条第一款的规定。该条法律只是规定在当事人在 “(有关部门作出)责令停止建设、限期拆除或者回填的决定,当事人不停止建设、逾期未拆除或者回填的”由区县政府决定强制拆除,并没有规定在土地部门作出《限期交出已征土地的通知》后当事人不履行的,可以由其决定强制拆除。限期交出已征土地和拆除违法建筑是两个分别属于不同法律规定的行为,重庆市北部新区管理委员会将不履行限期交出土地的行为作为拆除违法建筑的前提,明显错误。3、有关主管部门尚未作出限期拆除通知,强制拆除决定缺乏前提。《重庆市城乡规划条例》第七十七规定“......其中,依法作出责令停止建设、限期拆除或者回填的决定,当事人不停止建设、逾期未拆除或者回填的,由作出行政决定的主管部门或镇(乡)人民政府提请区县(自治县)人民政府作出采取查封施工现场、强制拆除或者回填等决定。.....” 本案中,涉案建筑物属于已经建好的房屋,主管部门从未作出限期拆除的通知,重庆市北部新区管理委员会却决定强制拆除,这明显缺乏要件,违反《重庆市城乡规划条例》第七十七规定。4、该具体行政行为超越职权。之后,律师依据上述理由,向重庆市人民政府申请行政复议,北部新区管理委员会在接到申请书副本后,经重庆市人民政府指正,发现自己行为违法,作出《关于撤销强制拆除违章建筑决定的通知》,将该强制拆除决定予以撤销。
重庆养殖场拆迁
依法协调终获合理补偿,案件圆满解决
于是郑先生等人针对政府对自己的补偿方案提起诉讼,请求人民法院判决撤销政府对郑先生等人征收补偿标准的决定,要求政府按照国有土地上的市场价值标准进行补偿,在诉讼中律师指出根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产,土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿的。征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。本案中,郑先生等人的养殖场属于城市规划区范围内且政府在2005年就已经将土地征为国有,那么现在尚未补偿安置,故应当按照国有土地上房屋征收的标准对郑先生等人进行补偿,所以政府对郑先生等人依然按照集体土地上附着物的标准补偿明显是不正确的。
重庆养殖场拆迁
在本案进入诉讼的程序之后,逐渐引起了相关部门的重视,在本案即将开庭之前,征收部门与郑先生等人进行了多次协商,最终双方在相互理解的基础上达成了一致,双方签订征收补偿协议,郑先生等人撤回起诉,人民法院予以准许。
本案以协商的方式解决了一个僵持十几年的征地拆迁纠纷,郑先生的漫漫维权路,终于画上了圆满的句号。
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