房地产转让纠纷案例

原告：袁业锋，男，汉族，现住广东省始兴县。

原告：赖玉花，女，汉族，现住广东省始兴县，与原告袁业锋系夫妻关系。

委托诉讼代理人：袁业锋，身份信息同上。

被告：始兴县盛世房地产开发有限公司，地址：广东省始兴县太平镇红旗东路北侧、体育东路西侧一号楼B栋首层右边第一间。

法定代表人：黄福来。职务：总经理。

委托诉讼代理人：夏祥明，广东王芬律师事务所律师。

原告袁业锋、赖玉花诉被告始兴县盛世房地产开发有限公司房屋预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁业锋、原告赖玉花委托诉讼代理人袁业锋及被告的委托诉讼代理人夏祥明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告袁业锋、赖玉花向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋面积差价款共计人民币3687.54元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，其中第三条约定原告购买的房屋一套（盛世家园5栋B座401）“预测建筑面积共120.5平方米，其中套内面积95.11平方米，分摊共有建筑面积25.39平方米”。在面积差异处理方式上，第十三条约定“（1）建筑面积、套内面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款”。合同签订后，原告已按照2998元/平方米的单价，以《商品房买卖合同》约定的预测建筑面积，支付了361259元房价款给被告。原告于2016年年底领取到始兴县不动产登记局颁发的《不动产权证》{粤（2016）始兴县不动产权第0000611号}，发现该房屋的建筑面积实为119.27平方米，其中专有建筑面积为94.54平方米，分摊建筑面积为24.73平方米。实测面积与《商品房买卖合同》约定的预测面积相比，建筑面积少了1.23平方米（误差比绝对值约为1.02%），其中套内建筑面积少了0.57平方米（误差比绝对值约为0.6%），分摊建筑面积少了0.66平方米（误差比绝对值约为2.6%）。故根据合同约定，被告应当根据实测建筑面积结算房价款，对于原告按照预测面积支付的超过实测面积部分的房价款，应当给予返还，即被告还需要向原告返还3687.54元房屋面积差价款。对于被告返还面积差价款事宜，被告曾于2017年9月30日向各业主发《告知函》，公开承诺确保在2017年12月30日前解决，然截止到原告起诉之日时止，被告并未解决，无奈之下，原告诉至法院。综上所述，原告为维护自身合法权益，依法向贵院起诉，望法院依法支持原告的合法权益。

被告始兴县盛世房地产开发有限公司辩称，一、原告所购商品房按套内建筑面积计价，不是按建筑面积计价。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第六条“1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3798.33元，总价款为361259元”。所以原告所购商品房按套内建筑面积计价，不是按建筑面积计价。二、原告所购商品房销售面积（按套内建筑面积）95.11㎡，确权面积94.54㎡，面积相差0.57㎡，误差为0.59%（0.57/95.11），被告应退回原告2165元（0.57×3798.33），原告诉求退回3687.54元没有事实和法律依据，多出部分不应得到支持。三、虽然《发票联》显示，涉案房屋以单价2998元／㎡、建筑面积119.27㎡计价，但发票格式是行政主管机关制定的，没有其他计价方式供当事人选择，当事人必须按照规定填写，无权对此予以变更，双方也没有就房屋计价方式另行约定做出变更。原被告双方在《商品房买卖合同》第六条约定按套内建筑面积计价，排除了按建筑面积计价，原告按建筑面积计算面积差价款是错误的。综上所述，请法院驳回原告不合理的诉讼请求。

本院经审理查明以下事实：2015年9月17日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，由两原告向被告购买始兴县太平镇兴安路23号第5栋B座401号房，合同主要约定：……第三条、买受人所购商品房的基本情况。……其预测建筑面积共120.5平方米，其中，套内建筑面积95.11平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.39平方米……。第六条、计价方式与价款。……1.按照套内面积计算，该商品房单价为每平方米人民币（币种）3798.33元，总价为人民币（币种）361259元（大写人民币叁拾陆万壹仟贰佰伍拾玖元整）。第十三条、面价差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差时，双方同意按照第2种方式处理。2.根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据测建筑面积结算价款；（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照半年同期贷款利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。建筑面积误差比＝（实测建筑面积-预测建筑面积）÷预测建筑面积×100%。双方还对付款方式、违约责任等进行了约定。

买卖合同签订后，两原告付清购房款361259元。

2016年4月25日，被告为两原告开具电子发票，发票载明产权面积为119.27平方米，单价为2998元/平方米，总金额为357571元。

涉案房屋房地产权证登记建筑面积119.27平方米、分摊建筑面积24.73平方米，即涉案房屋的实际建筑面积比合同约定小了1.23平方米，误差比约为1.02%。套内建筑面积比合同小了0.57平方米，误差比约为0.6%，分摊建筑面积比合同少了0.66平方米，误差比为2.6%。

2017年9月30日，被告出具告知函：……导致未能及时解决部分业主商品房面积差异的退款处理及不动产权证的办理……。现公司公开承诺，确保在2017年12月30日前解决上述问题，敬请各位业主予以谅解。

2017年12月27日，被告就面积差等存在的问题发布公告：……二、……采取股东按股份比例筹措自己的方式解决上述问题。现股东黄福来的第一笔筹措资金已经到位，可解决部分业主契税问题，但另一股东陈象恩的资金筹措截止2017年12月17日上午10：00分前仍未到位，这样可能影响业主以上问题的解决……。

2018年6月26日，本院传唤被告就购房发票事宜对其询问，房屋面积乃主管行政部门测绘得出，房屋总价乃开发商自己输入，在电子发票输入房屋总价和面积后，系统会自动生成建筑面积单价，并非其自己输入。

本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，根据两原告的诉请及被告的答辩，本案的争议焦点为：（一）合同约定以套内面积差异退补房款，涉案房屋公摊面积非合同约定计价面积，被告是否应当就公摊面积减少部分赔偿损失。（二）发票单价及面积格式是行政主管机关制定，发票面积不等于计价面积，能否成为被告免责事由。（三）涉案房屋面积差价退补应采用何种计算方法。

关于第一个焦点问题。本院认为，房屋建筑面积是由房屋套内面积和公摊面积共同组成。其中，房屋套内面积大小直接影响着房屋权利人单独使用的建筑面积，而房屋面积包括的楼梯间、电梯井、公共门厅等共有面积亦与房屋权利人居住舒适和便利程度紧密相关。因此，房屋套内面积和公摊面积作为房屋权属登记记载的两大要素，往往是商品房买卖合同约定的重要内容。本案中，两原告与被告签订的《商品房买卖合同》对涉案房屋的总建筑面积、套内建筑面积和公摊建筑面积均有约定，双方选择以套内面积作为计价面积核定涉案房屋价格，应理解为出于简化计价方式的目的，将房屋公摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，而非被告将房屋公摊建筑面积免费赠送，因此，房屋交付时公摊建筑面积的减少意味着房屋权利人在购买房屋时多付了房款。涉案房屋产权登记公摊面积减少所导致房屋产权登记建筑面积减少，势必对涉案房屋的二次交易或拆迁补偿有所影响，被告交付给两原告的涉案房屋产权登记建筑面积小于合同约定建筑面积，理应承担违约责任并赔偿相应损失。

关于第二个焦点问题，被告辩称发票乃行政主管机关制定，其没有办法改变，按照规定必须填写，无权对此予以变更，故双方没有就房屋计价方式另行约定作出变更。本案中，被告向两原告提供的是电子发票，如被告所称，总价和面积都是被告自己输入，虽然单价是系统生成，但并不是行政主管机关强制其输入。且在房屋建筑面积减少后，被告在购房发票中也相应减少了房屋的总价款，被告并没有提交证据证明行政主管机关强制其对其房屋总销售价款进行限制。故对于被告的主张本院不予采纳。

关于第三个焦点问题，涉案房屋买卖合同仅对作为计价面积的套内面积差异退补进行明确，但未对包括公摊面积在内的房屋建筑面积差异处理作出约定。对于面积差异计算方式，本院采用总房款÷（套内面积＋公摊面积）×实际减少面积计算房屋建筑面积误差价款，即361259元÷（95.11平方米＋25.39平方米）×1.23平方米=3687.54元，与两原告计算一致，故对于两原告诉请被告支付其因建筑面积减少而多支付的房屋面积差价款人民币3687.54元，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《商品房销售管理办法》第十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：

被告始兴县盛世房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，向两原告返还始兴县太平镇兴安路23号第5栋B座401号房的面积差价款3687.54元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费人民币50元，由被告始兴县盛世房地产开发有限公司负担，此款已由两原告预缴，由被告在本判决确定的履行期限内径付给两原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。

审判长廖海岷

审判员张星辉

人民陪审员李丹

二〇一八年十月十日

书记员邓雪