房地产转让纠纷案例

上诉人（原审被告）：榆林市华盛房地产开发有限公司（以下简称“华盛房地产公司”），住所地榆林市榆阳区。

法定代表人：王媛，该公司总经理。

委托诉讼代理人：周培龙，陕西正北律师事务所律师。

上诉人（原审原告）：刘建强，男，1978年1月27日出生，汉族，陕西省绥德县人，现住陕西省定边县，工人。

上诉人华盛房地产公司因与上诉人刘建强合同纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2017）陕0802民初9389号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人华盛房地产公司不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回刘建强的诉讼请求。2、一、二审案件诉讼费用全部由刘建强承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人存在延期交房的事实错误。上诉人与刘建强签订的《商品房认购书》中未有任何房屋交付期限之约定，涉诉房屋于2015年6月8日起即通过五方会签验收，具备交房条件。该事实一审法院也已经确认。上诉人通过电话、律师函等多种方式催促刘建强前来办理房屋交接手续，刘建强拒绝办理，无奈之下，上诉人分别于2015年6月27日、2016年6月17日通过报纸公告，要求刘建强办理房屋交接、网签等相关事宜。故上诉人并不存在延期交房行为，是刘建强拒不按期办理相关手续构成严重违约。二、一审法院认定刘建强不能及时办理相关手续，构成违约，但判决结果中并未让其承担相应的违约责任显属错误。上诉人与刘建强签订了《商品房认购书》，该认购书针对房屋具体情况、付款方式、按揭事宜等均有明确约定，《商品房认购书》签订后，上诉人完全按照认购书约定开始施工建设，开始时刘建强尚能基本按照双方约定支付首付款。房屋建成后，上诉人便通过报纸、律师函、公司工作人员电话机短信通知等方式告知刘建强前来办理房屋按揭事宜，而刘建强均不予理睬。致使上诉人长期向他人贷款垫资修建，为此，上诉人向他人支付巨额利息。故刘建强严重违约行为给上诉人造成巨额损失，其应承担违约责任。三、一审法院在证据认定中对上诉人的2016年6月27日报纸公告进行认定，但其在判决结果中却予以否认，显属错误。上诉人于2016年6月27日通过阳光报刊登公告。我方认为该刊登公告完全符合法律规定，并已经一审法院证据认定部分确认，故公告中的违约金扣除部分也理应得到法院支持。

上诉人刘建强不服一审判决，上诉请求：1、请求二审维持一审判决第三项。2、请求判同（2017）陕0802民初9227号判决书相同，由华盛房地产公司支付刘建强逾期交房违约金5856.65元（首付款的5%）。3、二审诉讼费由华盛房地产公司承担。事实与理由：同样的房屋预售合同纠纷案，起诉同一家房地产公司华盛房地产公司，诉讼请求相同，榆阳区法院做出两种不同的判决，显示公平公正。请求二审法院依法查明事实，公正判决。

刘建强的一审诉讼请求：1、依法确认刘建强与华盛房地产公司签订的《商品房认购书》合法有效；2、依法确认华盛房地产公司于2016年6月15日在阳光报登发的《通知》中单方解除《商品房认购书》行为无效；3、依法判决解除刘建强与华盛房地产公司签订的《商品房认购书》并向刘建强返还已付购房款117133元，及自2010年11月5日起至实际返还之日止期间的资金占用利息，截止起诉日利息暂计49109元（以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础）；4、判令华盛房地产公司支付迟延交房违约金35140元（以首付款的30%计算）。以上合计201382元。5、本案诉讼费用由华盛房地产公司承担。

一审法院认定事实：2010年6月3日，刘建强（乙方）与华盛房地产公司（甲方）签订了商品房认购书，约定：甲方将位于华盛公园时光小区的23号楼2单元602号房面积93.99㎡房屋出卖给乙方，单价3938元/㎡，总价格为370133元。优惠金额13000元，折后总价为357133元，认购定金5万元。付款方式为商业按揭贷款。首付款为房屋总价款的30%等事项。认购书签订后，刘建强向华盛房地产公司交纳首付款及认购定金共计117133元。2015年4月13日，华盛房地产公司办理了榆住建预售证第2015-05号榆林市商品房预售许可证等五证，具备了预售涉案房屋的条件。2015年6月27日，华盛房地产公司通过榆林日报发出公告，内容为“公园时光23#、24#楼业主：您所认购的公园时光23#、24#楼已具备网签合同及办理银行按揭等手续，请各位业主务必于2015年8月31日前来我公司办理网签合同及办理银行按揭或现金交付等手续。逾期未办理的视为业主自动放弃，一切责任由逾期业主承担。”2016年6月17日，华盛房地产公司通过阳光报发出公告，内容为“公园时光11#、18#、23#、24#楼业主：您所认购的公园时光11#、18#、23#、24#楼已具备办理银行按揭及签订商品房预售合同，现通知您务必于2016年7月2日前来我公司办理您所购买房屋的网签合同、银行按揭及现金交付手续。逾期不来办理的，我公司依据《合同法》第94条、96条之规定单方解除与你签订的商品房认购书，你所交纳的定金及首付款我公司作为违约金扣除，你所购买的房屋公司将另作处置，一切责任由逾期业主承担。视为业主自动放弃，一切责任由逾期业主承担。”后刘建强不能办理相关手续，华盛房地产公司将涉案房屋另作处理。致刘建强持上述证据向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。另查明：华盛房地产公司存在逾期交房的事实。

一审法院认为：刘建强与华盛房地产公司签订的商品房认购书，均系当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律行政法规的效力性强制性规定，依法应确认为有效合同。合同签订后，刘建强先后向华盛房地产公司交纳首付款及认购定金共计117133元，华盛房地产公司未按时向刘建强交付涉案房屋构成违约，应承担逾期交房的违约责任。华盛房地产公司通过报纸公告的方式要求刘建强办理涉案房屋的商品房预售合同、银行按揭贷款手续等，刘建强未能及时办理，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任；同时该公告明确载明刘建强逾期不办理相关事宜的，华盛房地产公司依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条之规定，单方解除与刘建强签订的商品房认购书，刘建强未曾请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，该书面解除合同有效，因此双方之间签订的商品房认购书自公告确定之日（即2016年7月2日起解除）。故刘建强诉请依法确认刘建强与华盛房地产公司签订的商品房认购书有效，本院依法予以支持，但该合同的解除，本院已确认华盛房地产公司于2016年6月17日书面通知解除该合同的效力，自2017年7月2日起解除。刘建强主张依法判令华盛房地产公司返还刘建强已交纳的房款117113元及利息并由华盛房地产公司支付迟延交房的违约金的诉讼请求，因双方互有违约事实的存在，本院支持房款117113元由华盛房地产公司返还，其余请求依法不予支持。华盛房地产公司辩称刘建强所交定金及首付款作为违约金全部扣除之理由没有必要的事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、刘建强与华盛房地产公司签订的《商品房认购书》有效。二、华盛房地产公司于2016年6月17日在《阳光报》刊发的《通知》中单方解除《商品房认购书》有效，于2016年7月2日予以解除。三、本判决生效后十日内，由华盛房地产公司返还刘建强已交首付款及认购定金共计117133元。四、驳回刘建强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2160元，由刘建强负担900元，由华盛房地产公司负担1260元。

二审期间，双方均未向本院提交新证据。

二审经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，故二审对一审判决查明的事实予以确认。

本院认为，本案争议焦点为双方当事人是否存在违约行为，违约责任应如何承担的问题。

双方当事人签订的《商品房认购书》为有效合同，双方均应按约履行其义务。合同签订后，华盛房地产公司未按时向刘建强交付涉案房屋构成违约，故其应承担逾期交房的违约责任。华盛房地产公司在取得该商品房预售许可证等五证齐全的情况下，通过报纸公告的方式两次通知刘建强前来办理涉案房屋的商品房买卖合同、银行按揭贷款手续等，刘建强一直未前来办理商品房买卖合同、银行按揭贷款手续等，其行为明确表示不再履行合同，构成根本性违约。故华盛房地产公司单方解除《商品房认购书》合法有效，一审判决双方签订的《商品房认购书》有效予以解除正确。因华盛房地产公司存在逾期交房违约行为，故刘建强上诉请求由华盛房地产公司承担5856.65元违约金较为合理，依法予以支持。根据双方签订的《商品房认购书》约定，合同的定金为50000元，因刘建强的根本违约，故其应承担50000元的违约金。华盛房地产公司请求扣除刘建强的全部已交款项加重了刘建强的违约责任，且无法律依据，对此请求不予全部支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持陕西省榆林市榆阳区人民法院（2017）陕0802民初9389号民事判决第一、二、四项；

二、变更陕西省榆林市榆阳区人民法院（2017）陕0802民初9389号民事判决第三项为：本判决生效后十日内，由上诉人榆林市华盛房地产开发有限公司返还上诉人刘建强已交首付款67133元。

三、本判决生效后十日内，由上诉人榆林市华盛房地产开发有限公司支付上诉人刘建强逾期交房违约金5856.65元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2160元，二审案件受理费2690元，共计

4850元。由上诉人华盛房地产公司承担1460元，由上诉人刘建强承担3390元。

本判决为终审判决。

审判长徐晓炯

审判员白成钰

审判员吴凤凤

二〇一八年六月六日

书记员张羽苗