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房地产转让纠纷案例

发布日期:2020-03-30 11:03:26

当事人信息 

原告:谢磊,男,1972年1月6日生,白族,住贵州省安顺市西秀区,

原告:代永琴,女,1967年4月23日生,汉族,住址同上,

委托代理人李振兴贵州贵正律师事务所律师。代理权限:特别授权。

被告贵州安瑞房地产开发有限公司。住所地:安顺市西秀区老大十字荣建大厦**楼。

法定代表人:孔祥标,该公司董事长,

委托代理人汪敏贵州联通律师事务所律师,代理权限:特别授权。

委托代理人赵园园贵州联通律师事务所实习律师,代理权限:特别授权。

案件概述 

原告谢磊、代永琴诉被告贵州安瑞房地产开发有限公司(以下简称安瑞公司)商品房屋预售合同纠纷一案,本院于2018年5月14日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢磊及原告谢磊、代永琴的委托代理人李振兴,被告安瑞公司委托代理人汪敏、赵园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求:1、判决被告赔偿原告逾期交房违约金68602.29元(从2014年12月31日起按每日56.37元标准计算至2018年5月2日)并同时按每日56.37元的标准计算违约金至被告实际交付商品房给原告之日止;2、判决被告赔偿原告逾期办理(交付)商品房转移登记有关文书的违约金53213.28元(从2015年10月1日起按每日56.37元标准计算至2018年5月2日),并同时按每日56.37元的标准计算违约金至被告实际交付商品房转移登记有关文书给原告之日止;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原告与被告2013年11月8日签订《商品房买卖合同》,原告购买被告位于西秀区塔山东路67号大中华财富中心A2-2-9-4房屋,合同签订后原告依约履行了全部义务,但被告未能按合同第十一条约定如期在2014年12月31日前向原告交付房屋。同时被告亦未按合同第二十二条第三款第一项约定如期在2015年10月1日前办理商品房转移登记的有关文书并交付原告,被告违反合同约定应承担违约责任。为维护原告合法权益,向法院提出如上诉讼请求。

被告安瑞公司辩称:1、被告自2017年1月25日已具备交房条件并登报,2015年1月1日起至2015年9月30日未在诉讼时效内,部分已超过诉讼时效;2、原告所主张的违约金过高,且未能举证证明原告所造成的损失,应当承担举证不能的不利后果;3、商品房转移登记与初始登记并非同一法律行为不能混同,合同中未约定不能办理的法律责任,同时原告至今未缴纳办理初始登记的相关费用;4、办理房屋转移登记是行政机关的行政许可权利,原告对被告仅享有办证请求权,而原告一直未主动行使其办证请求权,被告并不存在违约的行为;5、原告主张的违约金过高,应当予以调整。综上,请求人民法院驳回原告诉请。

当事人围绕诉讼请求依法提交以下证据:原告提供了原告身份证复印件、商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、收据等书证,被告提供了营业执照、法定代表身份证、暂定资质证书、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收签到表等书证,上述证据均在卷佐证,并经庭审质证认证,足以认定。被告提供的:暂定资质证书、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收签到表,证明被告已持有办理房屋初始登记的有关文书。因以上证据只能证明被告建设项目时已获有关管理部门许可,竣工验收签到表只能证明组织过竣工验收,但不代表已竣工验收合格,以上文书不代表初始登记和转移登记的有关文书,对以上证据的真实性予以确认,但对证明目的本院不予采信。

一审法院查明 

根据当事人的陈述及本院审查确认的证据,本院认定事实如下:2013年11月8日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》,原告购买被告开发的位于西秀区塔山东路67号大中华财富中心A2-2-9-4号房屋,所购商品房建筑面积130.83㎡,套内建筑面积104.44平方米,该商品房按套(单元)计算,该商品房总价款为563773元,买受人采取贷款方式付款:买受人应当在签定合同当日交付首付房款的173773元,剩余房价款390000元贷款支付。该《商品房买卖合同》第十一条第(一)款约定出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房,第十三条约定逾期交房按第1种方式处理:1、按照逾期时间分别处理((1)和(2)不作累加)(1)逾期不超过60日以上(该时限应当不小于第十条第1(1)项中的时限),自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金(该违约金比率应当小于第十条第1(1)项中的比率),并于商品房实际交付之日起不超过60日后向买受人支付违约金,合同继续履行。(2)逾超过60日(该日期应当与本条第1(1)项中的日期相同),买受人有权退房。买受人退房的,应当书面通知出卖人,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款,并按买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1(该比率应当不小于本条第1(1)项中的比率)的违约金,并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金;第二十二条第二款约定“出卖人负责在商品房交房使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。办理初始登记所需费用由买受人自行承担。”,该条第三款约定:“转移登记(一)出卖人承诺于2015年10月1日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起90日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的,按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起90日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的,双方同意按下列第(2)项处理:(1)买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当在自收到退房通知之日起×日内退还买受人已付款,并按照×利率支付利息。(2)买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”。双方还就逾期付款责任、商品房质量及保修责任、前期物业管理等事项进行约定。原告于2013年10月16向被告支付各项杂费15738元,同日支付购房款173773元,原告于2014年6月贷款向被告支付了剩余购房款390000元。后被告在2017年1月25日向原告交付所购房屋。现原告诉至本院,提出上述请求。

同时查明,被告开发建设的“大中华财富中心”项目A1、A2栋尚未在安顺市住房和城乡建设局申请商品房现房备案,还不能办理产权登记。

一审法院认为 

本院认为,原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示,不违反法律及行政法规的禁止性规定,也不违背公序良俗,本院予以确认。

双方《商品房买卖合同》第十三条约定“逾期交房按第1种方式处理:1、(1)、…(2)逾超过60日(该日期应当与本条第1(1)项中的日期相同),…买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1(该比率应当不小于本条第1(1)项中的比率)的违约金,并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”,按双方约定被告应于2014年12月31日向原告交付商品房,这是被告应尽的合同义务之一,但被告未在双方约定的时间交付房屋,其行为已构成违约,应当承担违约责任。对被告关于不存在违约也不应承担违约责任的辩称本院不予采信。按该条款文意理解,支付逾期交房违约金的时间为“商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”,该商品房交房时间为2017年1月25日,按约定支付该违约金的时间应为2017年1月25日后的60日内,即为2017年3月26日以前,自2017年3月26日起才应开始计算诉讼时效,而原告向本院主张该权利是2018年5月11日,尚在诉讼时效期间内,故对被告关于部分违约金已过诉讼时效的辩称意见,本院不予采信。被告应向原告支付2014年12月31日起至2017年1月25日止的逾期交房违约金,即为:563773×756天×万分之一=42621元。被告辩称逾期交房违约金约定过高要求调整,虽然原告未提供实际损失依据,但原告购买房屋是为了居住或收益,如果被告逾期交房,将可能导致原告无房居住另行支付租金租房居住,或房屋在逾期交付期间不能取得收益,参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于“逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定,该约定并不过高,故本院不予调整。

双方《商品房买卖合同》第二十二条约定:“三、转移登记(一)出卖人承诺于2015年10月1日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”。该“商品房转移登记的有关文书”是否就是原告所称的不动产权证书的问题。根据《房屋登记办法》第二十五条第二款规定:“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明,包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。……”现被告认为转移登记的有关文书不包含不动产权证书,其已按合同约定办理了相关文书,原告认为“商品房转移登记的有关文书”就是不动产登记证书。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定:“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案中提供格式合同条款的一方为被告,故本院作出不利于被告的解释,采信原告的主张,“商品房转移登记的有关文书”包含不动产权证书,对于交付商品房转移登记的有关文书的时间合同有具体约定,即被告应于2015年10月1日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,包含不动产权证书交付给买受人,其未履行该义务,已构成违约,应向原告承担违约责任。因逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务,本案起诉于2018年5月11日,对2017年10月1日前的逾期办证违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定,对2017年10月1日以后的逾期办证违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定。具体到本案,双方当事人在合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额,属于继续性债权,应以每个个别的债权分别适用诉讼时效,即权利人在办证期限届满之日超过两年并且在2017年10月1日后起诉的,对2017年10月1日前的违约金只保护从2017年10月1日倒推两年即2015年10月1日至2017年10月1日的731天违约金,对2017年10月1日后的违约金暂计至原告起诉之日即2018年5月11日计222天,共计953天。因合同约定的交付商品房转移登记的有关文书的时间为2015年10月1日,故原告诉请的逾期办证违约金未超过诉讼时效。原告诉请支付逾期办证违约金至被告交付原告房屋产权证之日止,因被告能为原告办理房屋产权证并交付的期限不能确定,故之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。被告辩称转移登记是行政机关的行政行可行为,原告仅有办证请求权,被告不存在违约行为,因与合同约定不符,本院不予采信。被告辩称买受人没有交纳任何初始登记费用导致初始登记没有正常办理,买受人也有违约责任。因被告均未提供该商品房竣工验收合格的相关依据,被告也未申请现房备案,未进行初始登记非原告所致,且被告未提供初始登记所需费用依据,故对该辩称本院不予采信。

关于逾期办证违约金是否过高、是否应予调整的问题,本案中虽然被告违约的事实客观存在,被告未举证证明未申请现房备案存在其他客观原因,但是原告也未提供证据证实因被告未办理并交付不动产权证书而给其造成的实际损失依据及损失数额,结合房屋已交付给原告使用的事实,加之被告认为违约金约定过高要求调减,所以本院依据公平与诚实信用原则,结合本地的经济水平、物价、收入的实际情况,酌情调整为由被告支付给原告从2015年10月1日起至2018年5月11日期间的逾期办证违约金人民币5000元。

一审裁判结果 

一、由被告贵州安瑞房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告谢磊、代永琴从2014年12月31日起至2017年1月25日止的逾期交房违约金人民币42621元;

二、由被告贵州安瑞房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告谢磊、代永琴从2015年10月1日起至2018年5月11日止的逾期办证违约金人民币5000元;

三、驳回原告谢磊、代永琴的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币2736元,减半收取人民币1368元,由原告谢磊、代永琴承担人民币868元,由被告贵州安瑞房地产开发有限公司承担人民币500元(该诉讼费原告已预交,被告在本判决生效后五日内支付给原告,原告不再向本院退取)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省安顺市中级人民法院。

逾期不提起上诉,则本判决发生法律效力,原告可在履行期届满两年内,向本院申请强制执行。

审判人员 

审判员林茂

二〇一八年八月十三日

书记员蒙忠璞