房地产转让纠纷案例

原告：罗德胜，男，1973年1月21日生，汉族，住湖南省新邵县。

原告：周吉云，女，1979年9月14日生，汉族，住湖南省新邵县。

委托诉讼代理人：李振兴，贵州贵正律师事务所律师。

代理权限：特别授权。

被告：贵州安瑞房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区老大十字荣健大厦11楼，统一社会信用代码：915204026801697653。

法定代表人：孔祥标，男，1976年9月7日生，汉族，浙江省温州市龙湾区，

委托诉讼代理人：汪敏，贵州联通律师事务所律师。

代理权限：特别授权。

原告罗德胜、周吉云诉被告贵州安瑞房地产开发有限公司（以下简称安瑞公司）商品房屋预售合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗德胜及原告罗德胜、周吉云之委托诉讼代理人李振兴及被告安瑞公司之委托诉讼代理人汪敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二原告诉请判决：一、被告支付二原告逾期交房违约金40233.95元（从2015年1月1日起按每日53.29元标准计算至2017年1月25日）；二、被告支付二原告逾期办理（交付）商品房转移登记有关文书的违约金（从2015年10月1日起、每日按53.29元标准计算至被告实际交付商品房转移登记有关文书给原告之日止，其中，至2018年5月2日的违约金为50305.76元）；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：二原告向被告购买位于贵州省安顺市西秀区塔山东路67号大中华财富中心A1栋1单元22层5号房屋；被告应当于2014年12月31日向二原告交付房屋、于2015年10月1日前办理商品房转移登记的有关文书并将其交给二原告。合同签订后，二原告依约履行了付款义务，但被告未能按照《商品房买卖合同》第十一条的约定履行自己的义务，如期在2014年12月31日前向原告交付房屋。违反了《商品房买卖合同》第十一条的约定，应当按照《商品房买卖合同》第十三条第一款第二项承担逾期交房的违约责任。同时，被告亦未按照《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项约定，如期在2015年10月1日前办理商品房转移登记的有关文书并将其交付给原告，也违反了《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项约定，亦应按照《商品房买卖合同》第二十二条第三款第二项承担逾期办证的违约责任。为维护原告合法权益，向法院提出如上诉讼请求。

被告辩称：2015年10月1日前的违约金已经超过诉讼时效，二原告要求的违约金过高，请求依法进行调整。被告未按时履行交房、办理部分原因是政府导致没有及时办理，合同对初始登记有约定但未约定违约责任，转移登记有关文书交付二原告约定的时间不明、违约责任不明，等于没有约定。二原告没有出具任何初始登记费用导致初始登记没有正常办理，二原告也有违约责任，转移登记的有关文书不包含不动产权证书，被告不存在违约不应承担违约责任，二原告享有的是办证的请求权，二原告应当积极的行使办证请求权，其未请求是对权利的放弃，请求人民法院驳回二原告的诉讼请求。

经本院审理查明：2013年12月11日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：二原告购买被告开发的位于安顺市西秀区塔山东路67号大中华财富中心A1栋1单22层5号（1-22-5号）的房屋，建筑面积为121.68平方米，该商品房按套（单元）计算，总房款为532912元；合同第十一条约定被告应当在2014年12月31日前向二原告交付该商品房；合同第十三条约定逾期交房超过60日，二原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向二原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向二原告支付违约金；合同第二十二条约定被告负责在商品房交房使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，办理初始登记所需费用由二原告自行承担，被告于2015年10月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告。被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，逾期90日，二原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向二原告支付已交付房价款万分之一的违约金等商品房质量及保修责任、前期物业管理等事项进行约定。二原告于签订合同后付清所有购房款。庭审中，被告认可房屋至今未取得建筑工程竣工合格证明等文件，至今未向二原告交房。被告于2017年1月25日向二原告等业主承诺水、电等设施安装的时间。并为逾期交房表示抱歉，且至今

被告未举证证实何时能向二原告交房。

同时查明，“大中华财富中心”项目A1、A2栋尚未在安顺市住房和城乡建设局申请商品房现房备案，还不能办理产权登记。

上述事实，有二原告、被告陈述，二原告提供的：身份证、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》个人贷款支付凭证、收据、承诺书，被告提供的：营业执照、法定代表身份证，暂定资质证书、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收签到表，查询情况等证据在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以认定。

本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。关于逾期交房违约金，被告未在双方约定的时间交付房屋，其行为已构成违约，应当承担违约责任。被告关于不存在违约也不应承担违约责任的辩称意见与合同约定相悖，本院不予采纳。原告诉请的逾期交房违约金，被告辩称的违约金过高，按双方合同是“按日计算向买受人支付全部已付款万分之一”，即532912元×1天×万分之一=53.2912元，换算成月则为：53.2912元×30天=1598.736元，与同类型的房屋租金相比较，该违约金并不过高，故对被告的该辩称意见，本院不予采信。被告辩称逾期交房违约金已经超过诉讼时效，因为合同约定以日为单位累计计算违约金，每日的违约金都会产生新的债权，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，按合同约定被告的交房时间为2014年12月31日，但被告逾期交房，甚至于2017年1月25日水电不通，被告应按合同在逾期60日内即2015年3月2日前向原告支付违约金（自2015年1月1日起开始计算）。二原告于2018年5月14日诉请截止2017年1月25日的逾期交房违约金，因之前被告于2017年1月25日向二原告承诺水、电等设施安装的时间，即可视为于2017年1月25日诉讼时效中断。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”及第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，二原告对2015年1月1日至2017年1月25日止的逾期交房违约金的诉讼时效应从2017年1月25日中断，因2017年1月25日至2017年10月1日不到二年，2017年1月25日至2018年5月14日不到一年，现二原告于2018年5月14日起诉诉请二被告支付2015年1月1日起至2017年1月25日的逾期交房违约金，未超过诉讼时效，对被告关于诉讼时效已超过的辩称，本院不予支持。2015年1月1日至2017年1月25日（共755天）的逾期交房违约金，按合同约定计算应为：57.432元×755天=43361元，二原告诉请的43359.65元未超过该金额，本院依法予以支持。与同类型的房屋相比较，租金并不过高，故对被告的此辩称意见，本院不予采纳。合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，双方约定的交房时间为2014年12月31日，被告逾期交房，应按合同在60日内，即于2015年3月2日前向二原告支付自2015年1月1日起逾期交房违约金，二原告于2018年5月14日诉请逾期交房违约金，对2017年10月1日前的违约金，结合被告于2017年1月25日向二原告承诺水、电等设施安装的时间，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”及第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，二原告对2015年1月1日之后的逾期交房违约金的诉讼时效从2017年1月25日中断，而2017年1月25日至2017年10月1日不到二年，现二原告于2018年5月14日起诉主张二被告支付2015年1月1日起至2017年1月25日的逾期交房违约金，未超过诉讼时效，则2015年1月1日至2017年1月25日（共755天）的逾期交房违约金，为：53.2912元×755天=40235元，二原告诉请期间违约金的金额40233.95元未超过40235元该金额，本院予以支持。之后的违约金，因房屋交付的时间尚未确定，二原告以后可据实另行主张。关于逾期办证违约金，二原告认为“商品房转移登记的有关文书”就是不动产权证书，被告认为“商品房转移登记的有关文书”不包含不动产权证书，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，本案中提供格式合同条款的一方为被告方，故本院采信二原告的主张。被告未办理不动产权证书而未能履行附随义务，已违约，应向原告承担违约责任。根据二原告与被告签订的《商品房买卖合同》关于办理不动产权证书时间的约定，被告应于2015年10月1日交付不动产登记证书，故本案的逾期办证违约金应当从2015年10月1日开始暂计至2018年5月2日。本案在审理中，被告认为该违约金约定过高并要求调减。本院认为，目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且安顺市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几万户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，售房人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于安顺经济社会和谐、健康、有序的发展，故对于被告调减违约金的请求，本院予以准许。原告未举证证明因为被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故本院根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决被告支付给原告逾期办证违约金4000元。

合同中约定的逾期办理房屋转移登记有关文书的违约金，因原告至今未收房，且交房时间未知，故二原告要求被告支付逾期办证违约金的起算时间，没有事实依据，本院不予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：

一、由被告贵州安瑞房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内向原告罗德胜、周吉云支付从2015年1月1日起至2018年5月14日止的逾期交房违约金40233.95元。

二、被告贵州安瑞房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内向原告罗德胜、周吉云支付从2015年10月1日起至2018年5月2日止的逾期办证违约金4000元驳回原告罗德胜、周吉云的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2064元，减半收取1032元，由原告罗德胜、周吉云承担604元，被告贵州安瑞房地产开发有限公司承担428元（该费二原告已预交，被告承担的部分由被告在本判决生效之日起三日内直接支付给二原告，二原告不再向本院退取）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。

逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，二原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。

审判员徐侨生

二〇一八年八月六日

书记员丁雅洁（代）