农村违法建筑物租赁合同无效但收益权受保护——王昌平与田锡海违法建筑物租赁合同纠纷上诉案

本案要旨：用地单位租赁农村集体经济组织土地，在未缴纳税费和未履行耕地补平义务的情况下，修建违法建筑物向第三人出租的，建筑物租赁合同无效。但基于诚实信用原则，为维护交易稳定、实现社会资源有效配置，用地单位对违法建筑的占有收益权利受法律保护，承租方亦应支付占有使用费。

【案情】 2003年12月18日，原告王昌平与村社组织签订乡镇企业联办合同，约定村社组织以集体土地入股，与王昌平联办乡镇企业。村社组织按照每年每亩1500元收取土地费，王昌平对该企业自主经营、自负盈亏。 其后，原告在未办理用地及规划、建设审批手续的情况下，在租用的农用地处擅自修建了厂房。2006年8月28日，原告王昌平与被告田锡海签订厂房租赁合同。合同履行过程中，原告以被告经常无故拖欠租金为由，主张解除租赁合同。被告则认为，因原告擅自提高租金的行为导致双方产生争议，故被告自2012年2月18日起拒绝向原告支付租金，但之前被告并未拖欠过租金；并且，原告于2012年4月20日无故断水、断电，导致被告无法正常使用厂房，原告应当赔偿被告因此造成的经济损失。协商未果，原告诉至重庆市九龙坡区人民法院，请求确认租赁合同无效，同时要求被告返还租赁物并按照合同约定支付拖欠的租金及滞纳金。

【审判】重庆市九龙坡区人民法院一审认为，原、被告双方虽自愿签订合同，但由于原告出租厂房的附属土地为集体土地，不能用于非农建设，双方的行为已经实际改变了土地性质及用途，双方签订的合同违背了土地管理法的相关规定，属无效合同。本案中，导致合同无效的原因系原告在未取得合法手续的情况下擅自建房并将其出租，而被告在知晓原告出租的厂房及附属土地性质的情况下，仍与原告签订租房合同，双方都存在一定过错，故双方均应对合同无效的后果承担相应责任。对原告要求被告立即返还厂房的请求，应予支持。此外，承租人已租用了房屋或者场地，使用了原本处于原告占有事实状态的下财产且取得一定的收益。从违法建筑的建设者从履行利益的角度来看，根据公平和等价有偿原则，承租人仍应给予原告一定的使用费作为补偿。为此，对原告要求被告参照合同支付相应厂房占用费的请求，法院亦予以支持。

宣判后，被告田锡海不服一审判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉。案件审理过程中，田锡海自愿撤回了上诉。