租赁合同因征收终止，承租人无权分割补偿款——重庆市江津区展硕慰商贸有限公司诉廖祖兴租赁合同纠纷案

本案要旨：租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，其征收补偿对象是房屋所有权人，承租人并非征收补偿的对象。承租人因出租房屋被征收而向出租人主张分割补偿款项的，人民法院不能根据征收补偿协议以征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人的，应根据双方合同约定，并依据合同法的基本原则和有关规定，按租赁合同纠纷予以裁判。

廖祖兴与重庆市江津区展硕慰商贸有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

重庆市第五中级人民法院

民事判决书

（2014）渝五中法民终字第00785号

上诉人（原审被告）廖祖兴，男，汉族，1955年9月7日出生。

委托代理人邓海凤，北京圣运律师事务所律师。

委托代理人杨波，北京圣运律师事务所律师。

上诉人（原审原告）重庆市江津区展硕慰商贸有限公司，住所地重庆市江津区几江镇滨江中路7栋，组织机构代码69120465－0。

法定代表人代凯玉，总经理。

委托代理人曹明祥，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。

上诉人廖祖兴、上诉人重庆市江津区展硕慰商贸有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2013）津法民初字第02266号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：2005年12月16日，被告廖袓兴（甲方）与江津市巨星配送中心（乙方）的负责人姜文钦签订《门面租赁协议》，约定由甲方将其所有的位于原江津市几江镇滨江路7栋地下仓库出租给乙方使用，租赁期限从2006年2月20日起至2016年2月19日。前五年房租为每年5万元，后五年房租双方协定，乙方可就经营需要在甲方的认可下进行室内装饰。乙方应先向甲方交纳保证金2000元。如甲方提前收回门面，由甲方按原价付给乙方室内装饰的全部费用及因此造成的一切经济损失。2010年10月28日，原、被告签订《租房补充协议》：约定被告位于滨江中路7栋的地下仓库，原租赁给江津市巨星配送中心，现由原告使用，原租赁协议继续有效，条件不变，费用不变。2012年9月，该片区的房屋被江津区国土资源和房屋管理局征收，被告廖袓兴及廖建于2012年10月7日与江津区土地房屋征收中心签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》，约定征收中心征收该房屋并支付被告及廖建搬迁费、停产停业损失费、装饰装修补偿费、设备设施补偿费等其他费用。10月8日，被告向江津市巨星配送中心发出《通知》，告知因政府需征收其承租的房屋，请江津市巨星配送中心于2012年11月8日前将该房屋腾空后交还给被告，同时解除双方签订的租赁合同。同日，原告收到该通知后未提出异议。2013年7月11日，原告对该房屋的装修装饰损失申请司法鉴定。经鉴定，该房屋施工时间按2005年12月计算的装修工程造价为67738.16元（未包含电气管线费及排水管线费），其中入口卷帘门造价为5937.26元，施工时间按2012年7月计算的装修工程造价为88696.60元（未包含电气管线费及排水管线费），其中入口卷帘门造价为8337.39元。2013年8月7日，原告将该房屋交付给征收中心。

另查明：江津市巨星配送中心与被告已不存在房屋租赁关系。原告所承租的房屋建筑面积为909.95㎡。该房屋出租给原告前原为地下仓库，原告承租房屋后除进行装修装饰外还安装了监控设备、动力电表和宽带户头。其中，动力电表为两户共用。原告向被告缴纳了保证金2000元，房租已缴至2012年12月19日，现租金为每季度20000元。征收中心对该房屋中的冻库设备评估价值为200000元，对该房屋中冻库构筑物土建部分的评估价值为270000元。征收中心支付了被告积极搬迁奖励费15000元、装修装饰补偿费818955元和6个月的停产停业损失费172963.30元。其中，动力电表补偿费为10000元。同时，针对原告添置的5个监控摄像头，征收中心另外同意按照评估价格支付被告4000元。

再查明：江津区土地房屋征收中心《重庆市江津区几江（中渡长江）大桥南引道工程房屋征收补偿方案宣传手册》中载明：“非住宅停产停业损失补偿费：非住宅房屋被征收人选择货币补偿的，按房地产市场评估价值的6%一次性给予停产停业损失补偿费。非住宅房屋被征收人选择产权调换并自行过渡的，在过渡期间每月按房地产市场评估价值的5‰支付停产停业损失补偿费，每6个月支付一次。装修装饰补偿费：被征收房屋的室内装修装饰补偿本着实事求是的原则计算，由征收实施单位根据现场查勘情况将被征收房屋确定为清水房、简装房、中装房、精装房四个装修装饰档次。被征收房屋室内装修装饰补偿预评估标准为，清水房300元／平方米，简装房500元／平方米、中装房700元／平方米、精装房900元／平方米。被征收人与房屋征收实施单位就装修装饰补偿未达成一致的，依据评估机构评估的装修装饰价值补偿。附属设施补偿：（一）选择产权调换方式的，被征收人原有的天然气、闭路电视等设施，征收时不予补偿，在产权调换房屋中恢复安装、不另收费。（二）选择货币补偿方式的，其原有的天然气、闭路电视等设施，征收时按有关部门规定的现行收费标准予以补偿。”

庭审过程中，原告自愿撤回“要求解除姜文钦与被告于2005年12月16日签订的《门面租赁协议》，解除原、被告于2010年10月28日签订的《租房补充协议》”的诉讼请求，并在本案中自愿放弃要求被告赔偿宽带户头补偿费的请求。同时，增加“要求被告支付原告积极搬迁奖励费15000元”的诉讼请求。原告申请了证人刘章伟、高忠财出庭作证，证明该房屋分别于2006年和2012年进行了两次装修的相关情况。被告同意按照征收中心的评估标准支付原告冻库设备补偿费200000元并同意按照征收中心的评估标准支付原告冻库构筑物土建补偿费，但提出冻库构筑物土建补偿费评估标准虽为270000元，其中包含属于被告所有的土建部分80000元应予扣除。原告提出该冻库设备及构筑物土建均为原告添置，被告应按征收中心的标准支付原告冻库设备及土建补偿费470000元。原、被告一致同意由被告支付原告搬迁费27298元。被告同意按征收中心评估标准支付原告监控设备补偿费4000元，并同意原告交付房屋后即返还保证金2000元。原、被告对该房屋施工时间按2005年12月和2012年7月计算的装修造价鉴定结论均无异议，但原告提出应按两次装修的合计金额计算装修装饰损失，其中还应另外主张电气管线费及排水管线费10000元，且现有的入口卷帘门已进行更换，应属原告所有。被告提出应按施工时间为2005年12月的鉴定结论计算装修装饰损失，且现有的入口卷帘门应属被告所有。

江津区人民法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，本应按约履行，但由于原告租赁的房屋现已被政府依法征收，继续履行合同的条件已丧失，故被告于2012年10月8日发出《通知》要求解除该租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定的解除合同的法定条件。被告虽然将解除通知的对象载明为前承租人江津市巨星配送中心，但因江津市巨星配送中心与被告已不存在房屋租赁关系，故被告的真实意思系解除原、被告之间房屋租赁合同。且原告收到该通知后未提出异议。故原、被告之间的房屋租赁合同已于被告通知指定的2012年11月8日解除。本案审理中原告自愿撤回“要求解除姜文钦与被告于2005年12月16日签订的《门面租赁协议》，解除原、被告于2010年10月28日签订的《租房补充协议》”的诉讼请求系其真实意思表示，不违反法律规定，江津区人民法院予以准许。虽然该合同的解除系政府征收原因所致，但是，原告对该合同的解除并无任何过错；同时，被告的房屋被征收后依法获得了相应的补偿，而原告却因此遭受了损失。按照公平和诚信原则，被告应对原告遭受的损失酌情予以赔偿。

关于搬迁费和搬迁奖励费问题。原、被告一致同意由被告支付原告搬迁费27298元。故被告应当支付原告搬迁费27298元。原告多余部分的主张，江津区人民法院不予支持。原告已于2013年8月7日将房屋交付给征收中心，而征收中心补偿了被告积极搬迁奖励费15000元，由于被告获得积极搬迁奖励费系因原告积极履行搬迁义务所致，基于公平合理原则，江津区人民法院酌情主张原告积极搬迁奖励费5000元。原告多余部分的主张，江津区人民法院不予支持。

关于设备设施补偿费问题。因被告同意按照征收中心的评估标准支付原告冻库设备补偿费200000元且同意按照征收中心的评估标准支付原告冻库构筑物土建补偿费，但提出冻库构筑物土建补偿费评估标准虽为270000元，其中包含属于被告所有的土建部分80000元应予扣除。由于该房屋出租给原告前为地下仓库，故从常理推断该冻库应为原告承租房屋后所修建，被告提出冻库土建部分包含属于被告所有的土建部分80000元的意见，未举示相关证据予以证明，江津区人民法院不予采纳。故被告应按征收中心标准支付原告冻库设备及构筑物土建补偿费共计470000元。原告提出被告还应支付动力电表补偿费10000元的意见。由于征收中心对该房屋的动力电表补偿了被告10000元，而该设施系原告添置且为两户共用，故被告应当支付原告动力电表补偿费5000元。被告同意按征收中心评估价格支付原告监控设备补偿费4000元，江津区人民法院予以确认。原告在本案中自愿放弃要求被告赔偿宽带户头补偿费系对自身权利的处分，不违反法律规定，江津区人民法院予以确认。综上，被告应当支付原告设备设施补偿费共计479000元。原告多余部分的主张，江津区人民法院不予支持。

关于装修装饰损失费问题。因原告承租的房屋位于江津区滨江中路的地下仓库，该房屋于2012年7月遭遇洪水系众所周知的客观事实，且原告亦申请证人出庭证实其于2012年7月洪水过境后重新进行装修的事实，故应采纳施工时间为2012年7月的装修工程造价88696.60元（未包含电气管线费及排水管线费）的鉴定结论。因该房屋中的入口卷帘门本系属于被告所有，而原告提出对该卷帘门进行了更换，但并未举示其提前通知被告并征求被告同意更换的相关依据，故原告自行更换的卷帘门仍应属于被告所有。综上，原告施工时间按2012年7月计算的装修工程造价扣除入口卷帘门后的造价应为80359.21元（88696.60元－8337.39元）。由于征收中心支付了被告装修装饰补偿费818955元，鉴于原告对房屋进行了装修的实际情况以及双方签订的合同约定如被告提前收回门面，需按原价付给原告室内装饰的全部费用。故被告应当按照原告室内装修装饰的原价支付原告装修装饰损失费80359.21元。因该损失未包含电气管线及排水管线费用，原告主张10000元的补偿费虽未提供依据，但该损失确实存在，故根据原告的剩余租期及实际情况，江津区人民法院酌情主张原告的电气管线及排水管线补偿费2000元。综上，被告应当支付原告因提前解除合同而产生的装修装饰损失费82359.21元。原告多余部分的主张，江津区人民法院不予支持。

关于停产停业损失费问题。被告提前解除合同导致原告确实产生停产停业损失，该部分损失，被告应当赔偿。因原告实际经营公司，虽然其房屋租赁合同于2016年2月19日才到期，但江津区人民法院认为其搬迁及重新恢复生产经营的期限酌情给予5个月较为合理。由于征收中心暂按6个月的过渡期限补偿被告该房屋的停产停业损失费172963.30元，而双方均未能提供原告实际停产停业损失的依据，故江津区人民法院酌定比照征收中心的标准按合理搬迁期限5个月确定原告的停产停业损失为144136.08元（172963.30元／6月×5月）。原告多余部分的主张，江津区人民法院不予支持。

关于退还租金和保证金问题。原告虽于2012年10月7日与征收中心签订征收补偿协议，但该房屋尚未实际交付给征收中心前，被告作为该房屋的原产权人和实际管理人仍有权继续履行原租赁合同。原、被告于2012年11月8日解除租赁合同，原告支付租金至2012年12月19日，多支付了41天租金，因每季度租金为20000元，故被告应当退还原告多支付的租金9111.11元［（20000元／90天）×41天］。原告多余部分的主张，江津区人民法院不予支持。被告提出解除租赁关系后原告一直占有使用该房屋应当抵扣租金的意见。因合同解除后不存在继续支付租金的问题，被告主张的房屋占用损失属于另一法律关系，在本案中不应直接以租金抵扣，故被告的该项抗辩理由不能成立，江津区人民法院不院采纳。因原告向被告交付了保证金2000元，且已于2013年8月7日将房屋交付给征收中心。被告同意原告交付房屋后即退还保证金，故被告应当退还原告保证金2000元。原告的该项请求，江津区人民法院予以支持。

综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告廖祖兴于本判决生效之日起七日内支付原告重庆市江津区展硕慰商贸有限公司搬迁费27298元。二、被告廖祖兴于本判决生效之日起七日内支付原告重庆市江津区展硕慰商贸有限公司积极搬迁奖励费5000元。三、被告廖祖兴于本判决生效之日起七日内支付原告重庆市江津区展硕慰商贸有限公司设备设施补偿费479000元。四、被告廖祖兴于本判决生效之日起七日内支付原告重庆市江津区展硕慰商贸有限公司装修装饰损失费82359.21元。五、被告廖祖兴于本判决生效之日起七日内支付原告重庆市江津区展硕慰商贸有限公司停产停业损失费144136.08元。六、被告廖祖兴于本判决生效之日起七日内退还原告重庆市江津区展硕慰商贸有限公司租金9111.11元。七、被告廖祖兴于本判决生效之日起七日内退还原告重庆市江津区展硕慰商贸有限公司保证金2000元。八、驳回原告重庆市江津区展硕慰商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3259元，由被告廖袓兴负担。

廖袓兴不服，上诉要求改判为驳回对方的诉讼请求。其上诉理由是：1、一审遗漏房屋的共有产权人廖建作为当事人。2、双方合同解除是因为政府征收这一不可抗力。应按照合同法第117条，根据不可抗力的影响部分或全部免除责任。因房屋被征收，上诉人没有任何过错，不应当承担任何赔偿责任。3、上诉人作为房屋出租人和被征收人，按照法律规定应当是被补偿对象。搬迁费、设备设施补偿费、装饰装修补偿费、停产停业损失补偿费等都是支付给被征收人的费用。承租人不是被征收对象，不应享有以上费用。提前搬家奖励费也与承租人无关。一审混淆了行政法律关系与民事法律关系。4、对方所称2012年7月进行装修不属实。8万元土建是由廖袓兴投入。一审事实不清。

重庆市江津区展硕慰商贸有限公司辩称，其他房屋共有人不是租赁合同相对人，不追加为被告正确。上诉人对不可抗力及免责的理解是错误的。虽然征收是不可阻碍的，但政府支付了超额补偿。对方不能履行租赁合同，应承当赔偿责任。一审参照征收的标准判决，并没有问题。积极搬迁费是响应政府号召，政府对搬迁人的奖励，应当由承租人享有。冻库是承租人所建，2012年重新装修是事实。不同意廖袓兴的上诉请求。

重庆市江津区展硕慰商贸有限公司上诉要求改判对方支付停产停业损失费376563.68元。在一审时已经提供了因提前解除合同造成的损失81万余元的证据，根据合同约定，出租方应当赔偿一切损失，起诉只主张了部分损失，应当支持。一审没有按照实际损失主张，而仅仅按照政府征收赔偿的停业停产损失标准主张，选择赔偿标准不当。一审只支持了5个月的过渡期，过渡时间不够。

二审另查明，租赁合同中约定，出租方提前收回房屋，应当原价支付装修费用并赔偿由此造成的一切经济损失。其余事实与一审查明的事实相同。

本院认为：

一、普通房屋租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人。承租人不是被征收人，不属于征收补偿对象。征收补偿合同由国家与产权人签订，合同权利人是产权人。承租人不享有征收补偿合同中的权利。承租人基于租赁合同，享有合同法上的权利。其法律与法理依据：

（一）国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要、征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有人（以下简称被征收人）给予公平补偿。”《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》第二条也作出相同规定。立法上明确规定了被征收人与补偿对象为房屋所有权人。

（二）从法理上讲，合同权利义务是合同签订双方约定产生，只约束与受益于合同相对方，因此合同均应当遵守相对性原则。合同之外的人不能享受与履行合同约定的权利和义务。征收补偿合同虽是基于行政法律关系产生，但同样遵循合同相对性原则。征收补偿合同以外的人，包括承租人，不享有征收补偿合同的权利。

（三）征收补偿合同的本质是国家对被征收人的补偿，补偿的方式有多种。从实质上其补偿项目与标准均指向被征收人，不能以补偿项目名称本身来确定补偿对象是否为承租人。本案不能以搬迁费、积极搬迁奖励费、设备设施补偿费、装饰装修补偿费停产停业补偿费等补偿项目名称确定补偿对象为承租人。

因此，本案原告主张权利，不能依据国家与被征收人签订的征收补偿协议作为依据，不能认定其也是国家征收补偿对象，也不能依据项目名称来确定具体补偿项目是否给予承租人。

二、出租人与承租人之间为普通租赁合同法律关系，原告主张权利的依据是合同法和双方约定。合同约定对双方具有法律约束力，相关争议应当首先以双方合同约定为解决依据。没有约定的，依照法律规定处理。没有约定并且法律也没有直接作出规定的，应当按照法律基本原则处理。本案双方在合同中约定，出租方提前收回房屋，应当原价支付装修费用并赔偿由此造成的一切经济损失。该内容合法有效，应当首先作为本案处理依据。

三、本案房屋租赁合同因国家征收而终止。国家基于公共利益对房屋进行征收，并不需要被征收人同意。征收行为不能为一般民众避免和克服。因此，基于公共利益的征收应当按照不可抗力处理。根据我国合同法的规定，因不可抗力不能履行合同的，应当按照不可抗力的影响，部分或全部免除责任。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一十条第（四）项规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案租赁合同的解除，是因国家征收行为导致，与出租人与承租人的意志和行为无关联。按照“不可归责于双方的事由导致合同解除”处理，其法律效果与不可抗力的影响相同。

四、依据以上意见，本案争议的款项应作如下处理：

（一）搬迁费。在2013年4月15日的一审庭审过程中，被告特别授权代理人已经明确同意支付，并对支付金额达成一致。由于该款项是本身有争议，因此，代理人自认具有法律效力。现廖祖兴上诉要求不予支付，本院不予支持。

（二）积极搬迁奖励费。该费用是政府在征收本项目中规定的政策，是支付给产权人的费用，属于定型化的补偿费用。按照承租双方的约定，合同通知解除后，承租人即应当在合理期限内将房屋返还出租人，及时搬迁是承租人的义务。该费用并非因为承租人积极搬迁产生，相反，本案承租人在合同解除后9个月才交付出房屋，有严重拖延交付的情况。因此，原告主张该费用没有法律依据，不应主张。

（三）设备设施补偿费。本案设备设施补偿费属于实际价值赔偿，并非定型化赔偿。由于该设施是承租人使用的物品，在出租人没有证据否定的情况下，应当推定为承租人所有。廖祖兴的特别授权代理人在2013年4月15日一审庭审中也同意按实补偿。廖祖兴称其投入了8万元的土建费用，但其没有提供证据。廖祖兴关于该费用的请求本院不予支持。

（四）装饰装修损失费。本案政府按照900元／平方米的标准计算给付被征收人。该费用是政府补偿被征收人的名目之一，是定型化的补偿，不以实际装饰装修的价值为标准。因此，该费用并非针对承租人。承租人若有权要求出租人赔偿装饰装修损失，只能按照损失填平的原则，据实赔偿，而不能要求获得被征收人的定型化赔偿金额。

一审鉴定出承租方投入的装修费用。双方租赁合同中约定，出租方提前收回房屋，应当原价支付装修费用并赔偿由此造成的一切经济损失。已经明确约定了装修费的赔偿方法。出租人上诉要求不予给付，本院不予支持。

（五）停产停业损失。政府对被征收人的停产停业损失补偿费属于定型化的补偿项目，不以实际是否有停产停业损失、损失多少为依据。按照本案涉及征地项目政府制定的征收补偿政策，和政府与被征收人签订的征收补偿合同，货币补偿房屋的，停产停业损失补偿费按照房屋估价的6%一次性计算支付，产权调换的，按照每月千分之五支付，不考虑具体是否存在停产停业的问题。可见，该费用同样是政府补偿被征收人的名目而已，是支付给被征收人的费用。

在租赁关系中，承租人要求出租人支付合同不能履行的停产停业损失，主要包括解除劳动合同损失和剩余期限经营可得利润。承租人求偿应当以实际损失为依据，遵循据实赔偿的原则。在赔偿责任上，因政府征收房屋，导致租赁合同不能履行，给承租人造成停产停业损失，出租人是否应当负赔偿责任？本院认为，承租人应当获得适当的恢复经营期。若承租人没有获得适当恢复经营期的，出租人应给予承租人适当的恢复经营补偿。要求出租人赔偿全部停产停业损失，或出租人不给予任何方式的补偿都是不公平的。理由是：

1、因公共利益的政府征收行为属于不可抗力，该因素是导致合同解除的唯一客观因素，出租人对此客观因素并无牵连，不属于出租人违约。若是商业协商拆迁，或是出租方与第三方的经济纠纷等原因导致租赁合同不能履行，出租人对租赁合同的阻却事实有直接牵连，出租人应当对承租人承当无过错违约责任。本案是因客观政府征收导致合同不能继续履行，出租人没有任何违约行为或不当行为，不属于出租人违约。

2、承租人在剩余期限的可得利润有可能金额比较大，并且剩余期限越长，利润越大，该利润金额可能远远超出租金总额，在非出租人原因终止租赁合同的情况下，要求出租人承担全部停产停业损失，是不符合权利与义务一致，责任与行为一致的原则，不符合公平原则。

3、承租人可能存在客观损失，承租人对此也并无任何过错。因政府征收，租赁合同解除，承租人的停产停业损失不能得到适当补偿是不公正的。同样，承租人在没有履行合同的情况下，要求赔偿剩余期限的全部可得利润也是不公平的。在此情形下，考虑适当的另寻场地的恢复营业期，作为补偿的方式，是相对合理和公平的。但应当以出租人获得的停产停业损失补偿为限。

4、承租人在租赁房屋进行经营时，可能出现客观原因导致不能经营的风险。不可抗力的影响应当由经营者纳入经营风险予以考虑。本案此种情况属于一定经营风险范畴。

5、承租方的停产停业损失，在金额上难以具体确定。承租人自行提交法庭的有关资料，在没有对其进行全面的税务、财务审计的情况下难以作为剩余期限经营利润的依据。同样，承租人可以另寻场地继续经营，场地租赁关系的结束与解除劳动合同并无必然因果关系，不能以提前终止租赁合同为由，将劳动者补偿金等损失作为合同解除的损失要求出租方赔偿。因此，按照一审判决的方法，酌情确定一定期限的恢复经营期，分得出租人取得的停产停业损失费，比较公平。

根据本案情况，承租人租期比较长，投入大，营业预期比较大。并且其投入土建和冻库等花费时间较长，恢复经营所需时间较长。但合同解除至实际搬迁，承租人已经获得9个月的时间另行恢复生产，本院在次基础上考虑将出租人从政府获得的6个月的停产停业补偿全部支付给出租人，作为恢复生产的费用。

（六）租金返还问题。承租人租金交纳至2012年12月19日，但其实际搬出时间为2013年8月7日。本院对其租金返还请求不予支持。

本案原告起诉租赁合同的相对人，不必追加出租房屋其他共有人为当事人。综上，原告要求被告支付各种损失的请求基本上不成立。依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项目的规定，判决如下：

一、维持重庆市江津区人民法院（2013）津法民初字第02266号民事判决第一、三、四、七项。

二、变更重庆市江津区人民法院（2013）津法民初字第02266号民事判决第五项为：“被告廖祖兴于本判决生效之日起七日内支付原告重庆市江津区展硕慰商贸有限公司停产停业损失费172963.3元。”

三、撤销重庆市江津区人民法院（2013）津法民初字第02266号民事判决第二、六、八项。

四、驳回原告重庆市江津区展硕慰商贸有限公司的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费3259元，由廖祖兴负担2000元，重庆市江津区展硕慰商贸有限公司负担1259元。二审案件受理费6518元，由廖祖兴负担3518元，重庆市江津区展硕慰商贸有限公司负担3000元。

本判决为终审判决。

本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起算。

审判长  胡智勇

代理审判员  王冬

代理审判员  段晓玲

二〇一四年六月二十五日

书记员  杨静