出租人整体转让房屋，该房屋为不可分割或分割明显降低其整体价值，而承租人仅要求对其承租的部分房屋行使优先购买权的；或者承租人虽主张优先购买整体房屋，但其承租面积未达到整体房屋面积50％以上的，对承租人主

出租人整体转让房屋，该房屋为不可分割或分割明显降低其整体价值，而承租人仅要求对其承租的部分房屋行使优先购买权的；或者承租人虽主张优先购买整体房屋，但其承租面积未达到整体房屋面积50％以上的，对承租人主张行使优先购买权的诉讼请求，不予支持。---------马嘉良与王湘等房屋买卖合同纠纷

北京市高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）京民申278号

再审申请人(一审原告、二审上诉人)：马嘉良，男，1949年6月28日出生，汉族，北京市自动化控制设备厂退休干部，住北京市西城区。

委托诉讼代理人：张浩，北京市华堂律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人)：北京市长安科贸有限公司，住所地北京市西城区西绒线胡同11号北京市长久饭店212室。

法定代表人：于波，董事长。

被申请人（一审被告、二审被上诉人)：王湘，男，1968年11月7日出生，香港特别行政区居民，北京普奥瑞能环保科技有限公司总经理，住北京市西城区。

再审申请人马嘉良因与被申请人北京市长安科贸有限公司（以下简称长安科贸公司）、王湘房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2019）京02民终10159号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

马嘉良申请再审称,（一）诉争房屋的基本情况以及交易内容：西单文印厂将涉案地上二层房屋按照约定分配给于彦栋及其家人居住，但新昌胡同17号34平方米房屋未予补偿。后于彦栋及其家庭成员将上述房屋进行分配，于彦栋、马元良在1983年6月24日与西单文印厂签订《房屋租赁契约》，约定东数第三间由马嘉良承租使用。后于彦栋和马元良先后去世，现在上述房屋的居住使用情况为:由马嘉良、胡慰怀、马依居住使用，马嘉良系于彦栋之子，马依系马嘉良和胡慰怀之子，上述人员在外均无其他住房。（二）长安科贸公司和王湘的交易价格不属于合理价格。（三）王湘和长安科贸公司严重侵犯了再审申请人的承租权、居住权和优先购买权。（四）涉案房屋交易违反行政法规的强制性规定。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，提出再审申请。

本院经审查认为,出租人整体转让房屋，该房屋为不可分割或分割明显降低其整体价值，而承租人仅要求对其承租的部分房屋行使优先购买权的；或者承租人虽主张优先购买整体房屋，但其承租面积未达到整体房屋面积50％以上的，对承租人主张行使优先购买权的诉讼请求，不予支持。本案中，马嘉良与长安科贸公司之间系房屋租赁合同关系，马嘉良作为承租人，要求对其承租的房屋行使优先购买权。长安科贸公司将其所有的西城区文昌胡同42号房屋整体出售给王湘，上述42号房屋为整体产权，且相关部门表明，马嘉良承租的部分房屋目前亦不具备单独分割登记的条件。故对于马嘉良主张其享有承租部分房屋的优先购买权的请求，两审法院未予支持，并无不当。马嘉良主张长安科贸公司与王湘签订的《北京市存量房屋买卖合同》应无效的理由，亦缺乏事实和法律依据。综上，两审法院依法对本案所作判决不违反法律规定。马嘉良申请再审的理由缺乏事实和法律依据，其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回马嘉良的再审申请。

审 判 长　王立杰

审 判 员　李　林

审 判 员　苏　伟

二〇二〇年三月六日

法官助理　宋　琛

书 记 员　袁　戈