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抵押权实现后,《房屋租赁合同》是否对抵押房产受让人乾邦置业公司具有约束力;抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力

发布日期:2020-03-27 19:59:52

抵押权实现后,《房屋租赁合同》是否对抵押房产受让人乾邦置业公司具有约束力;抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力----------贵阳久泰大酒店管理有限公司、贵州乾邦置业有限公司返还原物纠纷

 

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

(2019)最高法民申6458号

再审申请人(一审被告):贵阳久泰大酒店管理有限公司,住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金北路116号。

法定代理人:赵军,该公司执行董事。

委托诉讼代理人:刘燮,贵州观合律师事务所律师。

被申请人(一审原告、二审被上诉人):贵州乾邦置业有限公司,住所地贵州省贵阳市云岩区麦架镇景宏工业园(白云北路346号)。

法定代表人:朱岳兴,该公司执行董事。

委托诉讼代理人:乔强,贵州森黔律师事务所律师。

被申请人(一审被告,二审上诉人):贵阳和睦家妇产医院有限公司,住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金北路48号负48号负1层1号。

法定代表人:陈志峰,该公司执行董事。

被申请人(一审被告):贵阳圣济男科医院,住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金北路116号。

法定代表人:陈哲奇,该公司执行董事。

再审申请人贵阳久泰大酒店管理有限公司(以下简称久泰大酒店)因与被申请人贵州乾邦置业有限公司(以下简称乾邦置业公司)、贵阳和睦家妇产医院有限公司(以下简称和睦家医院)、贵阳圣济男科医院(以下简称圣济男科医院)返还原物纠纷一案,不服贵州省高级人民法院(2019)黔民终112号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。

久泰大酒店根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项申请再审,请求:1.依法撤销原审判决,驳回被申请人乾邦置业公司的诉讼请求;2.一、二审及再审诉讼费用由被申请人承担。事实和理由:原审判决认定事实不清、适用法律错误。久泰大酒店出租案涉房屋系无权处分行为,乾邦置业公司作为买受人在明知或应知的情形下未提出异议,即视为对无权处分行为的追认,依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”诉争房屋抵押在先、租赁在后,根据相关法律规定,久泰大酒店的租赁行为在性质上应属无权处分。在签订《房屋买卖及债务清偿协议》之前,乾邦置业公司即已知道当时房屋为出租状态,《房屋租赁合同》签订后,和睦家医院随即对房屋进行了装修和广告宣传,乾邦置业公司应当知道案涉房屋在由和睦家医院租赁使用的事实,乾邦置业公司作为抵押物的买受人在知情后并未提出任何异议,即应当视为对无权处分行为的追认,因此《房屋租赁合同》应当对乾邦置业公司具有合同约束力。原审庭审中,和睦家医院明确提出抗辩意见其制作了宣传标识表明案涉房屋正由其使用,印证了无权处分的事实。并且,《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示,且和睦家医院已实际全部支付租金,并无证据证明二者系虚假签订或恶意签订,应当依法保护合法租赁关系。

乾邦置业公司提交意见称,一、久泰大酒店将举证责任强加给乾邦置业公司。乾邦置业公司一直在积极行使权利,并无默许行为,久泰大酒店的再审申请意见与基本事实不符。二、久泰大酒店采取各种手段拖延时间,却无力赔偿,加大了乾邦置业公司的损失。在另案诉讼中,久泰大酒店名下的财产均存在多个法院的轮候查封,没有任何财产可供执行;和睦家医院、圣济男科医院已经自行搬离涉案房屋,案涉房屋现已人去楼空,需尽快收回房屋,以减轻乾邦置业公司的损失。综上,请求依法驳回久泰大酒店的再审申请。

本院认为,本案再审审查主要围绕的问题为:抵押权实现后,《房屋租赁合同》是否对抵押房产受让人乾邦置业公司具有约束力。

首先,案涉房产登记设立抵押权的时间为2013年1月6日,《房屋租赁合同》上虽未载明合同签订时间,但合同载明房屋租赁期限为2014年1月1日至2023年12月31日,因此,案涉抵押房产系抵押权设立在先,租赁合同成立在后。抵押权人行使抵押权之前,久泰大酒店作为抵押房产的所有权人,有权对外签订合同出租抵押房产,抵押权设立与租赁合同成立并不发生冲突。其次,乾邦置业公司、朱岳兴、李建华与久泰大酒店签订《房屋买卖及债务清偿协议》,约定将案涉抵押房产折价7500万元转让给与乾邦置业公司,作为李建华、久泰大酒店偿还朱岳兴7500万元的借款本金。之后,经仲裁机构裁决并经人民法院强制执行,案涉抵押房产已经过户登记到乾邦置业公司名下。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条之规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。……”乾邦置业公司作为案涉抵押财产的受让人,有权要求久泰大酒店、和睦家医院、圣济男科医院搬离案涉房屋并赔偿占有房屋的损失。原审判决对此的认定并无不当。第三,久泰大酒店主张,因其一直存在着将案涉房产对外出租的事实,乾邦置业公司受让案涉房产时系为明知,未提出异议应当视为对该公司对出租状态的追认。该主张缺乏事实与法律依据,本院不予支持。最后,久泰大酒店提交的所谓新证据,系为抵押房产上租赁单位的广告牌、灯箱,如前所述,案涉租赁合同对买受人不具有约束力,因此上述证据不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定的足以推翻原判决的新证据。

综上所述,久泰大酒店的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定,裁定如下:

驳回贵阳久泰大酒店管理有限公司的再审申请。

审判长  孙晓光

审判员  冯文生

审判员  马 岚

二〇一九年十二月二十日

书记员  王钰婷