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房屋买卖合同中一方一般违约,对方不能解除合同

发布日期:2020-03-27 19:29:59

在房屋买卖合同过程中,为了防止对方违约,双方通常会在合同中约定如下条款:

“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务,买方有权要求卖方以转让成交总价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同;如卖方逾期履行超过十日,买方可解除合同,卖方应当将买方已经支付的所有转让成交价款立即退还给买方,同时,买方有权要求卖方必须支付买方转让成交总价百分之二十的违约金,或双倍返还买方已支付的定金。”

“如买方未按照本合同约定的期限履行义务,卖方有权要求买方以转让成交总价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同,如买方逾期履行超过十日,卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交总价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。”

《合同法》第九十四条对合同解除也做了相应的规定,即:“第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”

但是,在签订房屋买卖合同以后,经常会发生买方逾期付款、逾期未协助办理过户,或卖方逾期赎楼、逾期未办理过户等行为,双方没有做出明确约定的情况下,这些行为是一般违约行为还是严重违约行为?如何界定违约程度?双方约定将一般违约行为约定为可以解除合同的行为,而在实际履行中一般违约一方又不同意解除合同,该如何处理?一般违约行为和严重违约行为如何界定?这些无法从法律规定和司法解释中找到答案。

当然,从《合同法》第九十四条的字面表述来看,如一方当事人迟延履行主要债务,对方催告后仍不履行的,守约方是可以解除合同的;同时,如一方当事人迟延逾期债务或者其他违约行为致使合同目的无法实现时,守约方也可行使合同解除权。当然,前提是,迟延逾期债务或者其他违约行为要达到什么样的严重程序,才能认定为“致使合同目的无法实现”?法律却没有更明确的规定,这很考验法官的智慧。

我们先看一则真实的案例。

卖方郑某选、王某菊因与买方白某林、王某买卖合同纠纷一案,不服湖北省荆州市中级人民法院(2015)鄂荆州中民三终字第00056号民事判决,向湖北省高院申请再审。申请人郑某选、王某菊认为,白某林、刘华没有履行合同主要义务,经申请人催告后仍未履行,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定,申请人发出解除合同的通知于法有据,白林海、刘华在收到解除通知后未在三个月内提出异议,依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条的规定,上述解除通知已经发生效力,双方签订合同已经解除。

省高院经审理认为,关于办理房屋所有权变更是否是合同主要义务的问题。在房屋买卖合同关系中,买受人的主要义务是依约支付房屋价款;出卖人的主给付义务为依约交付符合要求的房屋,对于办理房屋产权证书,其仅有协助义务,即为合同的附随义务。本案中,白某林、刘华交付了诉争房屋的全部价款,郑某选、王某菊向白、刘二人交付了诉争房屋的房屋所有权证、土地使用权证及相关发票,未办理房屋所有权变更登记并未影响诉争房屋的交付使用,故原审认定办理房屋所有权变更不是双方当事人房屋买卖合同的主要义务而是附随义务并无不当。

关于郑某选、王某菊提出其具备行使法定合同解除权的条件,其发出的解除通知已经发生效力,双方签订合同已经解除的问题。合同的法定解除必须具备实质要件和形式要件,实质要件是要求具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的行使法定解除权的条件,形式要件是依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定发出解除合同的通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定,并非一切违约行为都能使合同相对方行使法定解除权,只有一方当事人的行为构成根本违约,以致合同目的无法实现时,另一方当事人方可行使相关解除权,一般违约行为不构成行使解除权的条件。本案中,白某林、刘华交付了诉争房屋的全部价款,郑某选、王某菊向白、刘二人交付了诉争房屋的房屋所有权证、土地使用权证及相关发票,未办理房屋所有权变更登记并未影响诉争房屋的交付使用,没有达到使合同目的无法实现的程度,故卖方郑某选、王菊梅不具备实行合同解除权的实质要件,其发出的解除合同的通知亦因缺乏行使解除权的基础而无法达到解除合同的目的,故卖方郑某选、王菊梅提出双方当事人签订的合同已经解除的再审事由不成立。

据此,湖北省高级人民法院作出(2015)鄂民申字第02539号民事裁定书,驳回了驳回郑某选、王某菊要求解除合同的再审申请。

律师解读:

上述案件已经非常清楚地说明,并非一切违约行为都能使合同相对方行使法定解除权,只有一方当事人的行为构成根本违约,以致合同目的无法实现时,另一方当事人方可行使相关解除权,一般违约行为不构成行使解除权的条件。在上述案例中,白某林、刘华交付了诉争房屋的全部价款,郑某选、王某菊向白、刘二人交付了诉争房屋的房屋所有权证、土地使用权证及相关发票,双方的主要义务均已履行完毕。双方未办理房屋所有权变更登记并未影响诉争房屋的交付使用。因此卖方发通知解除合同,并不能必然导致合同解除,其原因就在于其解除行为不具备合同解除权的实质要件,故其发出的解除合同的通知,亦因缺乏行使解除权的基础、不符合合同法第九十四条之立法精神,而无法达到解除合同的目的。

在另一起案例中,买方陈某文、连美花主张卖方(开发商)海翼公司所交付的房屋质量严重不合格、对于卖房承诺的子女能入海翼幼儿园读书也没有履行兑现,存在重大违约,故买方陈某文、连美花未还偿按揭贷款是行使不安抗辩权,海翼公司无权解除本案房屋买卖合同,并不服一审法院,提起上诉。

二审法院即福建省三明市中级人民法院在(2017)闽04民终796号民事判决书中认为,从最大限度维护当事人的合法权益和遵循合同全面履行原则考虑,在合同履行过程中一方当事人存在一般违约行为,但未给对方当事人造成重大损失,对于这种情形不分情况是否特殊均予以解除,将不利于市场经济的发展和社会财富的增加。在本案中,陈某文虽然违约(未按时偿还银行贷款达11期),但其在二审庭审中表示愿意并且能够继续履行(按时偿还银行贷款)。特别是陈某文已经履行商品房买卖合同的主要部分义务(支付首付款、余款办理银行按揭贷款且已到账),海翼公司不能行使约定解除权解除合同,应通过向违约方(陈某文、连美花)主张违责任、实际履行或者赔偿损失等补救措施使合同继续履行。

从司法引导诚信规范和裁判指引的角度出发,人民法院出于维护合同解除制度的严肃性、鼓励交易和保护合同当事人的权益与利益以及促进社会经济繁荣的需要,亦不能以买受人短期未能按时偿还银行贷款构成违约为由判令双方消灭合同关系。综上,在本案中,虽然陈某文共有11期未按时偿还银行贷款,导致海翼公司被中行三明分行从其账户扣划51654.71元用于清偿陈某文第29期至39期的住房按揭贷款,其行为构成违约,但中行三明分行未要求解除《个人一手住房贷款合同》及未要求海翼公司代陈某文偿还全部到期和未到期的贷款本息,故海翼公司只能就代偿部分款项向陈某文追偿并要求其承担违约责任,而不能主张解除合同。因此,陈某文、连美花关于海翼公司无权解除《商品房买卖合同》并要求驳回海翼公司全部诉讼请求的上诉请求,于法有据,本院予以支持。据此,法院判决驳回了驳回海翼置业(三明)发展有限公司的诉讼请求。

第二个案例是开发商起诉买方要求解除合同,一审支持开发商,二审驳回开发商诉求的案子。

律师解读:

法院审理房屋买卖合同纠纷案件,首先考虑的是最大限度维护当事人的合法权益和遵循合同全面履行原则,在仅仅存在一般违约行为,且合同能够继续履行的情况下,法院更倾向于支持继续履行合同,法院的观点为“在合同履行过程中一方当事人存在一般违约行为,但未给对方当事人造成重大损失,对于这种情形不分情况是否特殊均予以解除,将不利于市场经济的发展和社会财富的增加”。同时,上述第二个案例中,虽然买方陈某文共有11期未按时偿还银行贷款,导致海翼公司被中行三明分行从其账户扣划51654.71元用于清偿陈某文第29期至39期的住房按揭贷款,其行为构成违约,法院也予以了认定,但是法院认为,不能以买受人短期未能按时偿还银行贷款构成违约为由判令双方消灭合同关系,原因在于从司法引导诚信规范和裁判指引的角度出发,人民法院应当维护合同解除制度的严肃性、鼓励交易和保护合同当事人的权益与利益以及促进社会经济繁荣。这一观点是值得肯定和支持的。

因为一般违约行为并不能导致合同目的不能实现,否则,可能导致社会诚信的颠倒,鼓励更多违反诚信原则的行为发生。

综上,在房屋买卖合同纠纷中,一般违约行为不构成行使解除权的条件。

根据《合同法》第九十四条的规定,结合上述案例,我们可以理解为,并非一切违约行为都能使合同相对方行使法定解除权,只有一方当事人的行为构成根本违约,以致合同目的无法实现时,另一方当事人方可行使相关解除权。如解除行为不具备合同解除权的实质要件,则不能发生解除合同的法律效力。法院应当根据最大限度维护当事人的合法权益和遵循合同全面履行原则,在一方仅仅存在一般违约行为,且合同能够继续履行的情况下,法院应当判决支持继续履行合同。同时,从司法引导诚信规范和裁判指引的角度出发,人民法院出于维护合同解除制度的严肃性、鼓励交易和保护合同当事人的权益与利益以及促进社会经济繁荣的需要,不应当支持一方以对方存在一般违约行为而解除合同。