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房屋买卖合同约定的违约金比例可以调整吗?

发布日期:2020-03-27 19:20:22

   正常来看,买卖双方签订的房屋买卖合同,只要是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。双方应当按合同约定全面履行自己的义务,否则应当承担违约责任。关于违约金能不能调整,怎么调整的问题,我们通过两则案例给大家分析。

案例一:

基本事实

涉案房屋的所有权人是被告宋林祥、车君萍,原告刘军作为买受方与两被告的女儿宋家佳作为出卖方签订了《苏州市存量房买卖合同》,约定将上述房屋出售给原告,价款为1820000元,出卖方(已取得出卖方授权委托的代理人)承诺已如实陈述房屋的有关情况并且签署本合同,已取得所有共有人的书面同意,如因卖出方(代理人)上述承诺失实,出卖方按本合同约定的网签价格的20%向买受方支付违约金,并承担居间方全部佣金。造成其他损失的,出卖方(代理人)另行依法承担赔偿责任。

后原告多次催促被告宋家佳履行合同义务,但被告均以房屋涨价及被告宋家佳未取得处分权为由拒绝。原告起诉至法院,要求解除2016年1月8日签订的商品房买卖合同解除并赔偿原告经济损失人民币1000000元。

法院认为

关于违约金,被告车君萍未经被告宋林祥同意将涉案房屋出售给原告,致使本案合同无法继续履行,已构成违约,应承担违约责任。原告据此主张违约金1000000元,而被告认违约金过高。鉴于本案合同签订过程中,原告对涉案房屋的权属状态及处分权未尽到审查注意义务,自身存在一定过错。根据当事人的陈述,被告在本案合同签订后较短时间内即告知原告不再出售涉案房屋。本院综合当事人的过错程度、履约情况及违约责任的约定、涉案房屋的市场行情等因素,结合原告的损失情况认定原告主张的违约金过高,酌情调整违约金为300000元。——(2016)苏0506民初3360号

案例二:

基本事实

2013年8月24日,蔡有花(买受人)与富裕达公司(出卖人)签订《中山市商品房买卖合同》,合同约定如富裕达公司未按约定期限交房,则每日按已付房价款的万分之一支付违约金,且违约金累计总额不超过商品房总价款的1%;如因富裕达公司责任致使业主不能在规定期限内取得房地产权属证书的,则每日按已付房价款的万分之一支付违约金,且违约金累计金额最高不得超过业主累计已付房价款的1%。另富裕达公司应依约于2016年3月15日前交付涉案房地产给蔡有花使用,并依约办理涉案房地产的产权转移登记备案手续。但富裕达公司于2016年12月13日才把涉案房地产交付使用,且富裕达公司至今未能为蔡有花向产权登记机关提供资料进行备案导致蔡有花无法取得房地产权属证书,两行为已构成违约。

原告蔡有花主张:富裕达公司应按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准支付逾期办证违约金和按照中山市住房和城乡建设局政务网公布的中山市房屋租金参考价21元/平方/月计算,房屋面积75.07平方米计付逾期交房违约金。

法院认为

针对本案涉及的两种违约情形,双方已在合同中明确约定了逾期交房及逾期办证的违约责任均为富裕达公司每日按已付房价款的万分之一向蔡有花支付违约金。该逾期交房、逾期办证违约金的封顶条款并未与富裕达公司的违约时限相联系,合同约定交楼时间为2016年3月15日前,但双方实际交楼时间是2016年12月13日;富裕达公司至今仍未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案,且富裕达公司至今仍不能确定办理房产证的时间。

在此情况下,若按合同约定的房价款的1%为上限计算违约金,而该标准约定的违约金数额是确定的,则一方面不足以体现富裕达公司作为违约方应承担的相关责任,另一方面,富裕达公司逾期交房、逾期办证的违约行为导致业主不能完全行使物权的全部权益,业主的损失客观存在,按上述方法计算的违约金亦远不足以弥补业主作为守约方的经济损失。

但蔡有花提交的中山市住房和城乡建设局政务网公布房租金参考价格网络截图并不足以证明其产生了实际的租金损失,法院不予采信。除此以外,蔡有花又未提交其他证据证明因富裕达公司违约导致的具体损失数额,故无法认定合同约定的违约责任低于逾期交房及逾期办证期间实际造成的损失。蔡有花应对此承担举证不充分的法律后果。最终法院酌定逾期交房违约金和逾期办证违约金不以累计商品房总房价款的1%的封顶条款为限。最终法院酌定逾期交房违约金和逾期办证违约金不以累计商品房总房价款的1%的封顶条款为限。——(2019)粤20民终4492号

一、合同中约定的违约金比例能不能调整?

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

合同中关于违约责任的条款可以由当事人自主协商确定,法院不会强制性规定。一般来说,在房屋买卖合同中约定总房款的10%或20%的违约金比例是很常见的,一套房子少则几十万,多则上千万,按这个比例算下来违约金也是一笔不小的金额。

违约金约定金额如此高,是为了督促双方当事人按照合同约定诚信履行合同义务,惩罚违约行为。但是实践中会出现各种原因导致出现违约情况,如果不分情况全部按照合同约定要求承担违约责任,势必会发生严重不公平的情况。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第29条第一款规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”

可知,违约金具有补偿性和惩罚性,其基本性质是补偿性。约定的违约金过分高于或低于造成的损失,人民法院根据上述规定基于当事人的申请对违约金进行调整,使其与守约方所受到的损失大体相当。

二、影响法院认定违约金比例的因素

1、因为违约方的违约行为给守约方造成的实际损失。根据“谁主张谁举证”的原则,如果守约方认为约定的违约金过分低于实际造成的损失,守约方要向法院举证证明因违约行为遭受的实际损失。比如案例二中因为蔡有花不能举证证明因富裕达公司违约导致的具体损失数额,法院对其主张的实际损失数额不予认定。反之违约方认为违约金过高请求减少的,违约方也负有向法院举证证明违约金约定明显过高的责任,之后证明责任转移至守约方,由其证明具体损失。

2、因违约行为对合同履行造成的影响。是无法继续履行还是只构成轻微履行障碍?当事人过错程度,是主观恶意违约还是因政策等原因导致违约?房价上涨或下跌一方反悔,给另一方带来的履行利益损失,违约方是否及时通知对方或者采取措施防止损失扩大,是否存在过错相抵、损益相抵等等因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

综上,违约金是合同履行出现障碍的救济手段,法律允许当事人自由约定违约金,法院在当事人的申请下可以对违约金进行调整。但是法院调整违约金是对当事人自由意志的干涉,需要满足一定条件和充分的正当理由才可进行调整。合同双方均应诚信履行合同,维护市场交易秩序,如发生纠纷,合同约定的违约金严重不合理的,建议及时委托专业人士处理,以最大限度的保障自己的合法权益。