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想退房?只要满足这几点,房子都听您的!
买房容易退房难,很多人深有体会,买卖过程中, 退房事件时有发生,有时候即便退房成功,也可能在经济上遭受损失。
面对退房问题好多当事人一开始也不知道该怎么办。平时只有在电视里看见的事,活生生的发生在自己身上!拉横幅,去举报,去堵售楼部门口,去开发商公司门口静坐,然后耗个几年...........所有的方法,其实已经在新闻里写的明明白白了,已经有无数的前辈尝试过了。以前只是作为一个看客,瞧个热闹,但没想到却轮到自己身上....
房企无论是法律流程和相关手续,大多数都是十分齐全的。对流程手续的熟悉程度,普通老百姓,是不可能拼的过开发商。拼关系?那就更不可能了!我们想赢,只有找出他们的漏洞,找出不合规的地方,才能真正有效且快捷的维权。这里万典律师为大家总结了如下11点退房理由,希望对您在退房过程中有所帮助。
1、开发商未取得商品房预售许可证,买受人有权退房
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条相关规定指出,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应属无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
2、购房合同被依法确认无效后,买受人有权提出退房
开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定。比如开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;开发商在预售房产时,未取得预售许可证、提供虚假预售许可证,且在购房者提起诉讼之日也未取得该证等等,根据法律规定,该购房合同无效,购房人有权退房。
3、购买合同被依法撤销买受人退房的情形
按照原来《合同法》第五十四条的规定,对于买受人因重大误解而订立的合同,或者在订立合同时显失公平的,或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使买受人在违背真实意思的情况下订立的合同,买受人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。
4、按揭不能,买受人有权退房
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
即不能办理银行按揭手续,由于开发商的原因构成根本违约或因政府政策等不可归责于双方当事人的事由导致合同无法继续履行的,当事人可以请求解除房屋买卖合同。
5、房屋面积误差比绝对值超出3%,买受人有权退房
根据《商品房销售管理办法》第二十条相关规定,买受人在购房时经常出现实际面积和合同约定的面积存在一定的误差,这在实际交易中是经常发生的。
当然,买卖合同可以基于双方意思表示对面积误差的处理方式进行约定,没有约定的话,面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。
6、房屋主体结构质量存在问题,买受人有权退房
《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”
所以因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。当然,对于一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题,除非双方有明确约定,否则,购房人无权仅据要求退房。
7、房屋质量严重影响使用,买受人有权退房
根据最新司法解释,房屋质量问题严重影响正常居住使用,主要是指房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差,影响人的居住健康,或是房内噪声影响居住等的,购房者若要求退房并要求开发商赔偿损失,法院将会予以支持。
8、房地产商擅自变更规划、设计的,买受人有权退房
根据《商品房销售管理办法》第二十四条相关规定,开发商擅自变更规划、设计的,或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,必须经过购房人同意。否则,开发商构成违约,购房人有权退房。
9、套型与图纸设计不一致时,买受人有权退房
《商品房销售管理办法》第十九条规定:“……房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。”
10、开发商迟延交付房屋,买受人有权退房
出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
11、开发商迟延办理房屋所有权登记超过一年的,买受人有权退房
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定:商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
相关补充
选择退房时应该做哪些准备?
1.留存证据
房屋是否存在质量问题,必须按照谁主张谁举证的原则收集相应证据。例如房屋漏水这种质量问题,不漏水时很难证明。因此漏水时发生的各类相关证据,包括照片、录像、维修记录、协商文件等等,都必须及时收集和保存。必要时,可以申请公证保全证据。
2.需要评估鉴定损失
委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质,且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致,如双方协商不成应申请法院指定检测机构,否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可,其检测结果则没有法律效力。
这里万典律师提醒您
针对以往的退房纠纷案件,这里律师劝您,别整那么多花里胡哨的方法,这个举报那个申请,真不如找专业人士协商谋划。普通老百姓一辈子一般只买一套房,与其绞尽脑汁想办法。还不如让专业的人为您办专业的事更直接!万典律师事务所针对房产相关案件有着多年的诉讼经验。用更加专业的法律手段维护您的合法权益。
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