买二手房遭遇户口“占坑”！这样办可有效预防逾期迁户！

近期越来越火的二手房热度已经超过了新房。但是购买二手房却比购买新房要面临更多的问题，每个步骤都需要小心谨慎，尤其是在最后的户口迁移问题上，买了房却落不了户真的是一件很糟心的问题。

旧房主的户口迟迟不迁走，不仅影响房屋再转让，还可能影响买房人入户和子女入学。那么交易中出现涉及户口迁移的问题，可以通过约定违约责任来督促卖方积极履行户口迁出义务。双方约定的逾期迁户条款，合法有效，法律予以保护。

那么在二手房买卖户口逾期迁出都有哪些什么危害？到底如何避免？

举例来说

小李2015年花了208万元购买小王名下一套房屋，双方签订了房屋买卖合同。三个月后，房屋登记至小李名下。2018年8月，小王户口从诉争房屋处迁出。后小李诉至法院称，小王逾期迁户导致自己卖房受影响，给其造成损失，依据合同关于逾期迁出户口违约条款的约定，要求赔偿30万元违约金。

为此，小李提交了其与案外人小张所签房屋买卖合同，该合同显示李、张二人签订合同477万元买卖诉争房屋的情况；后因房屋内有原业主家人户口未迁出，双方协商和平解约。对此，小王辩称，房屋是否有户口并不影响小李售房，他与小张以此为由解除合同是双方的选择，与自己无关。

法院认为，小王未能在合同约定的期限内将涉诉房屋内全部户口迁出，违反了双方合同中对于户口迁移期间的约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。综合双方合同约定、合同履行、逾期迁出户口的实际情况，法院最终判决小王支付15万元违约金。

万典律师温馨提醒您

在购房签约前：买方应注意审查卖方的户口本，必要时到房屋所在地的派出所查询房屋的户籍状况；约定详备的户口迁移条款，包括预留购房尾款、约定卖方拒不迁出或逾期迁出的违约责任，必要时可约定由于卖方拒不迁出或逾期迁出达到一定条件导致合同目的不能实现情形下买方有权解除买卖合同。作为卖方，应知晓迁移户口是房屋买卖合同中主要义务之一，应本着诚实守信的原则全面履行义务，并承担因不履行或逾期履行带来的不利后果。

户口逾期迁出的危害。

很多人觉得房产证已经到手，以前的房主户口迁不迁，多久迁没什么大的妨碍，这是一种错误的观念。

在自己的地址上还有他人的户口会有以下几点危害：

1、影响房屋价值。现在大家对于户籍的问题越来越重视了，之所以花尽半生积蓄在异地买套房子，更多的还是为了户籍。如果户籍问题一直无法解决，将来如果要把手里的二手房转卖出去，很有可能会影响成交价甚至是整个交易。

2、可能会有新增人口。户口逾期迁出，前房主在一定情况下，还是可以增添新户口的。如果发生这种情况，购房者的户口迁移难度会增加。

3、影响拆迁。目前的拆迁补偿虽然是以户口本为主的，同时还会考虑到实际的居住人口，所以复杂的户口本会给拆迁补偿增加额外的麻烦。如果户口逾期迁出，碰到拆迁，购房者很有可能拿不到拆迁补偿。

4、出现债务纠纷。户口逾期迁出，前房主如果在此期间出现债务纠纷，银行和贷款公司可能会按照户口的地址投递法院传单，有些不良债务公司甚至会去家门口泼油漆等。

如何避免户口逾期迁出问题。

户口逾期迁出是一项值得重视的问题，所以在买房的时候就要对这方面进行一个详细的协商约定，并且写进买卖合同中。首先还是要详细的核实一下户口的问题，即便是房主对于户口情况作出了承诺，也要亲自去当地的派出所或者房管部门进行核实。这样做不仅可以确定售房者承诺的真实性，还可以防止有其他人的户口仍未迁走。

万典律师这里给您建议

为了避免以上问题的发生，首先审核售房者的户口本，并共同到售房者所在地的公安户籍部门查询，确保房产空户，其次要约定明确的违约责任，如果售房者逾期不迁出户口，则要支付违约金或者扣留售房款，如果是通过中介买房，可以委托中介代为核实房屋户口，并且要求中介在核实房屋户口之后出具一份书面的核实报告，加盖公章，防止因为有些中介人员的疏忽给自己带来损失。

除此之外，我们还要在合同中约定的户口迁出时间要在房屋登记过户之前。我们还可以通过预留尾款和设立高额违约金的方式给售房者施加压力。

在合同中写明，先迁户口再付尾款，防止对方恶意违约，尾款数额也要尽可能的提高，至少在全部款额的30%左右。在签订违约条款时，在户口迁移一项也要写明。双管齐下，断绝前房主的不良念头。其次要约定明确的违约责任，如果售房者逾期不迁出户口，则要支付违约金或者扣留售房款，最后呢要约定结束合同的条件，如果售房者逾期不迁出户口，那么作为买房人有权解除合同，并要求退还售房款及支付违约金，从根本上预防纠纷的发生。

老百姓呕心沥血的买房，是为了让自己的生活更有保障，谁也不想买了房之后给自己带来无尽的纠纷。所以建议大家买房之前多去了解相关知识，如有疑问或者顾虑的也可以找相关律师进行咨询，万典律师事务所房产部的律师们竭诚为您服务，用专业的法律知识保护您的合法权益。