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吴兴华诉广州市大江房地产开发有限公司房屋买卖案

发布日期:2020-04-13 18:54:35

(一)首部

  1.判决书字号
  一审判决书:广东省广州市天河区人民法院(1999)天法房初字第77号。
  二审判决书:广东省广州市中级人民法院(1999)穗中法房终字第1684号。
  2.案由:房屋买卖纠纷。
  3.诉讼双方
  原告(上诉人):吴兴华。
  诉讼代理人:杨允中、余建军,广州经纶律师事务所律师。
  被告(被上诉人):广州市大江房地产开发有限公司(以下简称大江公司)。
  法定代表人:李湘江,总经理。 
  诉讼代理人:陈敏,广州市方圆律师事务所律师。
  4.审级:二审。
  5.审判机关和审判组织
  一审法院:广东省广州市天河区人民法院。
  合议庭组成人员:审判长:陈新;审判员:骆润森;代理审判员:林文谦。
  二审法院:广东省广州市中级人民法院。
  合议庭组成人员:审判长:张耀祥;审判员:何慧斯;代理审判员:贾震华。
  6.审结时间
  一审审结时间:1999年6月28日。
  二审审结时间:2000年2月28日(依法延长审限)。
  (二)一审情况
  1.一审诉辩主张
  (1)原告诉称:1998年4月18日我与被告签订名门大厦认购书,约定由我购买名门大厦豪门阁33/34楼07室,建筑面积251.33平方米,总房价人民币3 534 970元,展销会期间送一年管理费、一年期会员卡,且成交满350万元送车位一个及天台花园面积约93.9平方米等。同年4月28日双方签订了房地产预售契约,契约签订后,我按约交付了四成房款和相关费用。1998年8月10日被告通知我只能送车位和天台花园的使用权,这无疑分割了我订立合同时所预期的完整产权及利益。现起诉要求被告赔偿我的损失共计1 123 054元。
  (2)被告辩称:我公司与原告签订认购书时,已口头明确告知原告赠送车位和天台花园是送使用权。天台花园是公共面积不能赠送,原、被告对此都有责任,我公司同意赠一个有长期使用权的车位给原告。我公司没有违约,不同意原告的请求。
  2.一审事实和证据
  广州市天河区人民法院经公开审理查明:1998年4月18日吴兴华与大江公司签订名门大厦认购书,约定由原告购买名门大厦豪门阁复式33/34楼07室,建筑面积为251.33平方米,经展销会优惠及轻松按揭优惠后,总楼价为人民币3 534 970元等条款。另经双方协商在备注中约定:展销会期间送一年管理费、一年期会员卡(主卡)一张、副卡二张、成交满350万元送车位一个,送天台花园面积93.9平方米等条款,但未约定车位的具体情况。大江公司在同期的推销广告中介绍有展销会隆重推出顶层复式送天台花园、成交额达350万元送车位一个等优惠条件。1998年4月28日双方签订了房地产预售契约,约定交楼时间为1999年12月31日。1998年5月15日广州市房地产交易所对该契约进行了鉴证。双方在预售契约中未再重申认购书中所列优惠条件。预售契约签订后,吴兴华依约交付了房款及其他费用等共1 123 054元。吴兴华没有在大江公司提供的购买名门大厦顶层复式单元赠送天台花园协议书和赠送车位使用权协议书上签名。吴兴华未能提供充分证据证明其不能获赠天台花园和车位所有权的损失情况。
  上述事实有下列证据证明:
  (1)名门大厦认购书,证明双方签认购书的时间及内容。
  (2)房地产预售契约,证明双方签约时间及内容。
  (3)大江公司在展销会期间印发的宣传广告及销售价格表,证明大江公司在展销会期间的购房优惠条件及名门大厦的销售价格。
  3.一审判案理由
  广州市天河区人民法院经审理认为:吴兴华与大江公司签订的认购书和预售契约是双方当事人的真实意思表示,大江公司在将名门大厦豪门阁33/34楼07室房屋所有权卖给吴兴华的同时将应属整栋楼房所有业方共同使用的天台许诺赠送给吴兴华,该赠送行为是违反有关规定和无法实现的,应为无效的赠送行为。对此双方均有一定责任。大江公司在认购书中许诺赠送停车位一个给吴兴华,但双方未对所赠送车位的具体情况及是否拥有产权等问题作明确约定,大江公司表示可送有长期使用权的车位给吴兴华,并无不当。因吴兴华未能提供充分证据证明其未能获赠天台花园和车位所有权的损失情况,吴兴华要求大江公司赔偿其损失的诉讼请求不成立,不符合《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条的规定。
  4.一审定案结论
  广州市天河区人民法院依法作出判决:
  驳回原告吴兴华的诉讼请求。
  案件受理费15 630元,由原告吴兴华负担。
  (二)二审诉辩主张
  1.上诉人(原审原告)诉称:原审法院以“天台的赠送行为违反有关规定和无法实现,赠送行为无效,双方均有一定责任及未对车位是否拥有产权作明确约定”等为由而驳回其诉讼请求的理由不充分,请求撤销原审判决,判令大江公司补偿其无法获赠天台花园的损失70万元,并要求大江公司在其购买的房屋土地使用年限内给予其无偿使用一个车位。
  2.被上诉人(原审被告)辩称:同意原审判决,并表示同意在名门大厦的土地使用年限内提供一个车位给吴兴华无偿使用。
  (三)二审事实和证据
  广州市中级人民法院经审理查明:1998年4月18日,大江公司与吴兴华签订名门大厦认购书,约定由吴兴华认购名门大厦豪门阁复式33/34楼07室,建筑面积约为251.33平方米,认购价人民币3 534 970元;买卖双方同意在未签订正式预售契约之前,此认购书作为法律有效之合约,在买卖双方签订正式预售契约生效时,此认购书则为正式预售契约所代替;展销会期间送一年管理费、一年期会员卡(主卡一张、副卡二张),成交满350万元送车位一个,送天台花园面积约93.9平方米等。同年4月28日,大江公司(甲方)与吴兴华(乙方)签订房地产预售预约(该契约经广州市房地产交易所鉴证),其中约定:乙方购买名门大厦第33/34层07室,建筑面积251.33平方米,成交价格为人民币3 534 970元;乙方享有其房产占用范围的土地使用权70年,即1996年6月至2066年6月;甲方应于1999年12月31日前将该房地产建成正式交付乙方使用等。但双方未在上述契约中约定认购书中所列的优惠条件。上述契约签订后,吴兴华向大江公司交纳购房款1 064 962元、契税及综合服务费57 084元。大江公司在1998年4月的促销广告中介绍在展销会期间隆重推出顶层复式送天台花园,成交额达350万元送车位一个等。本案二审审理期间,吴兴华与大江公司已就车位问题达成一致意见,即大江公司提供名门大厦车位一个供吴兴华无偿使用,使用年限为名门大厦的土地使用年限(即至2066年6月止)。 双方在二审审理期间均未提供新的证据。
  (四)二审判案理由
  广州市中级人民法院认为:吴兴华与大江公司在自愿、平等的基础上签订的预售契约是双方当事人的真实意思表示,内容符合法律规定,应为有效合同,双方均应自觉履行。虽然双方在认购书中约定了购买顶层复式送天台花园的条款,但该条款约定既不明确又违反天台权属应属公用的法律规定,应无效。双方当事人在事后的契约中又未约定该条款,这表明当事人在订立合同时已变更了认购书中的内容,故应以最后约定为准。因该条款内容与广告宣传内容一致,故可视为大江公司的广告宣传的促销手段。故依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第十九条、第四十九条的规定,大江公司应对其广告不实酌情给予吴兴华经济补偿50 000元。至于双方讼争的车位使用权问题,因双方已达成由上诉人在名门大厦的土地使用年限内(即至2066年6月止)无偿使用该大厦的一个车位的一致意向,车位使用权纠纷已解决,车位的具体位置可由双方另行确定。审查原审判决适用法律不当,应予撤销。
  (五)二审定案结论
  广州市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项、第六十一条第一款的规定,判决如下:
  1.撤销广州市天河区人民法院(1999)天法民初字第77号民事判决。
  2.自本判决书送达之日起10日内,广州市大江房地产开发有限公司一次性向吴兴华支付补偿金50 000元。
  一、二审受理费各15 630元,均由吴兴华、广州市大江房地产开发有限公司各半负担。


(来自:中国司法案例网)