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“房随地走”“地随房走”。

发布日期:2020-04-10 21:47:04

裁判要点:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”及根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条的规定,一般情况下是“房随地走”“地随房走”的方式。(以下判决源自中国裁判文书网)

中华人民共和国最高人民法院

行 政 裁 定 书

(2019)最高法行申10371号

再审申请人(一审原告、二审上诉人):李海明,男,1967年12月10日出生,汉族,住江苏省东海县。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):江苏省东海县人民政府。住所地:江苏省东海县牛山街道晶都大道北侧。

法定代表人:张其兵,该县人民政府代县长。

一审第三人:岳秀华,女,1956年6月6日出生,汉族,住江苏省东海县。

再审申请人李海明诉被申请人江苏省东海县人民政府(以下简称东海县政府)土地权属行政确认一案,江苏省连云港市中级人民法院于2017年12月25日作出(2016)苏07行初35号行政判决:驳回李海明要求撤销东海县政府土地权属争议处理决定书的诉讼请求。李海明不服提起上诉后,江苏省高级人民法院于2019年6月3日作出(2018)苏行终575号行政判决:驳回上诉,维持原判。李海明仍不服,在法定期限内向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

李海明向本院申请再审,请求:撤销一、二审行政判决,改判支持其一审诉讼请求。其申请再审的主要事实和理由为:一、一、二审判决认定事实的证据明显不足。在历史上,保险公司与工商银行曾是同一家单位。虽然当时整体24间房屋所占用的土地均是政府批给保险公司使用的,但是在保险公司与工行分家后,涉案的2间房屋所占用的土地使用权的法律归属也就应与房屋所有权一致,归属工商银行,不再属于保险公司。且其在一、二审中对1991年4月工商银行东海支行向东海县房产局申请办理房产证的房屋四至墙界申报表的真实性已经提出异议,并明确指出该申报表中关于土地使用权的内容与正文字体不同,应系后添加的。一、二审未予采纳,明显证据不足。二、一、二审判决适用法律错误。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条明确规定“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”,基于上述法律规定,二审判决是错误的。三、其对涉案2间房屋所占用的土地享有使用权无可争议。对该土地享有使用权系附随于房屋所有权的法定权利。其通过受让取得涉案2间房屋所有权并办理了房屋所有权变更登记手续。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定,其在取得房屋所有权的同时,在法律上当然也就取得了该房屋所占用的土地使用权。四、如果支持案涉《土地权属处理决定》,势必导致其该2间房屋无法正常使用。因岳秀华认为该2间房屋坐落于其享有使用权的土地之上,无理阻挠其进入房屋,已经严重损害其合法权益。

本院认为:本案的争议焦点为案涉地块的土地使用权归属。

首先,案涉地块于1982年依法划拨给原中国人民保险公司东海县支公司。从1982年12月中国人民银行东海县支行与中国人民保险公司东海县支公司签订的《关于幸福路储蓄所房产产权议定书》,及1991年中国工商银行东海县支行向东海县房产局申请办理房产证的申报表,可以认定,当时案涉2间房屋所有权与房屋所在地块的土地使用权发生分离,2间房屋所有权属于工商银行东海县支行,土地使用权归保险公司。后保险公司将案涉地块使用权及地块上其他房屋依法转让给景裕公司,景裕公司取得案涉土地使用权证后,于2002年8月又将案涉地块使用权及其他房屋转让给第三人岳秀华,岳秀华于2003年1月办理了案涉地块土地使用权证。后李海明于2013年6月通过拍卖取得案涉2间房屋的所有权,并办理了房屋所有权证,但拍卖公告已明确告知其案涉房产无土地使用权证。因此,岳秀华取得案涉地块的国有土地使用权,发生在李海明取得案涉房产之前。

其次,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”及根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条的规定,一般情况下是“房随地走”“地随房走”的方式。但本案由于历史原因,导致案涉房产的所有权与案涉地块的土地使用权并非属于同一主体的客观情况。

第三,岳秀华取得案涉地块使用权先于李海明取得案涉房产所有权,同时李海明取得案涉房产所有权时,在拍卖程序中即已知晓案涉房产无土地使用权证的瑕疵,故其以后取得的案涉房产所有权为由,主张同时取得案涉地块的土地使用权,无事实和法律依据,依法不应予支持。东海县政府土地权属争议处理决定并无不当,一、二审法院判决驳回其诉讼请求及上诉,维持原判,合法正确。

综上,李海明的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定,裁定如下:

驳回再审申请人李海明的再审申请。

审判长  蔚强

审判员  何君

审判员  王岩

二〇一九年十月三十一日

法官助理林清兴

书记员甫明