房屋面积纠纷

  在中国，商品房买卖，都是以建筑面积作为销售的单位。 

  一般来说，商品房的建筑面积由两部分组成，即套内建筑面积以及公共部位与公用房屋分摊建筑面积。然而，作为消费者来说，实际购买的却只是房屋的套内建筑面积。也就是说，需要将建筑面积减去公共部位与公用房屋分摊的面积。在同等单价的前提下，套内建筑面积越大，购房者越合算，反之就吃亏了。买房人在入住后常常遇到房屋的实际面积和开发商所承诺的建筑面积误差的问题，不是缺斤短两地“缩水”，就是买房人额外负担“涨水”的费用。“缩水”侵犯了买房人权益是无疑的，“涨水”对买房人来说未必占了便宜，因为买房人不仅要承担超出部分的房价，还得多支付物业管理费、供暖费等等。

  面积纠纷主要分两种情况，第一，公摊系数不变的情况下，建筑面积变化，随之套内建筑面积和公摊面积会同比变化；第二，公摊系数变大，建筑面积不变或变化，套内建筑面积变小或增加的幅度小于公摊面积增加的幅度。

  目前，商品房面积误差纠纷的处理原则是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

  (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;

  (二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

  司法解释对于处理建筑面积变化的第一种情况具有明确的指导意义，但是对于面积变化的第二种情况，单纯适用此条法律不利于保护购房人的利益。