延期交房纠纷的法律分析 其一

1、“新建住宅商品房准许交付使用证”概述

“新建住宅商品房准许交付使用证”一般被简称为“准入证”，是指政府职能部门对新建住宅商品房在交付使用前，对其品质及配套设施进行综合验收合格之后发放的许可证件。2002年10月24日，天津市人民代表大会常务委员会出台了《天津市商品房管理条例》，该《条例》对“准入证”进行了初步规定。属于地方性法规中的内容。

该《条例》第10条规定：“房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。”

《条例》第12条规定：“房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示住宅商品房准许交付使用证。”

为全面落实新建住宅商品房准许交付使用证管理工作，天津市建委专门制定了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》（2002年12月1日起施行）。

该《规定》第12条规定：“房地产开发企业将新建的住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示该幢住宅的准许使用证。 

不按规定办理准许使用证的新建住宅商品房不得交付使用。 

对未取得准许使用证的商品房，购房人有权拒绝入住。”

以往我国的法律法规只规定了房屋交付时间是在建筑工程竣工并经验收合格后。比如《中华人民共和国建筑法》第61条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《建设工程质量管理条例》第16条等。天津市的上述规定严格限定了商品房交付的条件，客观上有利于维护业主的权益。但由于习惯性思维和房地产开发商惯有的强势地位，使得该《天津市商品房管理条例》出台时，开发企业往往不能形成足够的重视，对如何预防风险上也缺乏深度的思考，导致这几年天津市形成了“准入证”纠纷集中爆发的时期，不仅行政层涉及面较广，而且在司法界也形成了较多的争议。

2、办理《新建住宅商品房准许交付使用证》（准入证）需要的材料

 按照《天津市商品房管理条例》和《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》的规定，房地产开发企业申办《新建住宅商品房准许交付使用证》需要提供以下材料：

1、项目竣工验收报告；

2、建设工程规划验收合格证；

3、非经营性公建配套证明；

4、供水、供电、供气、供热、排水等配套证明；

5、土地使用权证书；

6、地名管理部门批准的地名文件；

7、小区竣工资料（现状照片4张，一份小区情况简介）。

其中，1—4项为法定要件，5—7项为附件资料。

需要注意的是“准入证”按幢发放，即所谓的“一楼一证”。