宜昌军用供应站诉宜昌市士诚开发服务公司等房屋抵押权案

（一）首部

1．判决书字号

一审判决书：湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2007）伍民初字第318号民事判决书。

二审判决书：湖北省宜昌市中级人民法院（2008）宜中民二终字第00011号民事判决书。

2．案由：房屋抵押权纠纷。

3．诉讼双方

原告（被上诉人）：宜昌军用供应站。

法定代表人：杜远林，站长。

委托代理人：黄义海，北京市博圣律师事务所律师。特别授权代理。

被告：宜昌市士诚开发服务公司（以下简称宜昌士诚公司）。

法定代表人：杨建群，宜昌士诚公司清算组组长。

委托代理人：朱红霞，宜昌市民政局干部。

被告：中国银行股份有限公司三峡分行（以下简称中行三峡分行）。

法定代表人：周早林，分行行长。

委托代理人：傅士琴，分行员工。

委托代理人：郑之田，分行员工。

第三人（上诉人）：中国东方资产管理公司武汉办事处（以下简称东方资产管理公司）。

法定代表人：张朝，该办事处经理。

委托代理人：江华，湖北建和律师事务所律师。

委托代理人：李书平，湖北建和律师事务所律师。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织

一审法院：湖北省宜昌市伍家岗区人民法院。

合议庭组成人员：审判长：刘益龙；审判员：望胜、黎琼。

二审法院：湖北省宜昌市中级人民法院。

合议庭组成人员：审判长：雷文；审判员：邓爱民、荣幸。

6．审结时间

一审审结时间：2007年12月12日。

二审审结时间：2008年4月17日。

（二）一审诉辩主张

1．原告诉称

1996年6月29日，原告将宜房字第09601号房屋所有权证交给被告宜昌士诚公司，委托其到云集信用社为原告联系抵押贷款事宜。因贷款未成，房产证即暂存于被告宜昌士诚公司处。2005年7月，原告发现被告宜昌士诚公司于1996年7月19日，以该房产证为其在被告中行三峡分行办理了抵押贷款。同日，二被告共同向宜昌市房管局办理了该房产的抵押登记，抵押人为被告宜昌士诚公司，抵押权人为中行三峡分行。抵押物应是抵押人所有或者依法有权处分的财产，但涉案抵押物为原告所有，被告宜昌士诚公司既不享有所有权，也不享有经营权，二被告不能以此财产设定抵押。现二被告设立抵押未经原告同意，构成共同侵权。东方资产管理公司受让的是无担保的债权，不具备本案诉讼主体资格，不能作为第三人参加本案诉讼。请依法判决确认被告宜昌士诚公司和被告中行三峡分行之间的房屋抵押关系无效。

2．被告辩称

被告宜昌士诚公司辩称：(1)我公司与被告中行三峡分行签订过抵押协议属实，该协议没有约定具体的抵押物和登记。我公司用原告宜昌军用供应站所有的房产证申请办理抵押属实，但未经原告同意该抵押行为无效，被告中行三峡分行当时就知道此事，中行三峡分行应承担抵押无效的责任。(2)二被告之间签订保证合同属实，借款到期至今，被告中行三峡分行没有向我公司催收借款，该借款已超过了诉讼时效。综上，我公司与被告中行三峡分行的抵押协议无效，被告中行三峡分行享有的债权已过诉讼时效。

被告中行三峡分行辩称：(1)原告所诉主体不明确。被告宜昌士诚公司的贷款长期没有归还，形成不良资产，根据国家政策该债权已于2004年9月7日转让给了东方资产管理公司，原告还以中行三峡分行有抵押权为由起诉，其所诉被告主体错误。(2)原告所诉无事实依据。被告宜昌士诚公司与中行三峡分行之间没有抵押关系，1996年，被告宜昌士诚公司在原中国银行宜昌分行贷款，用原告的房屋设定抵押，被告宜昌士诚公司系借款人，与我行是借款关系，没有抵押关系，而原告用房产抵押，并在宜昌市房管局办理了抵押登记，因此，原告与中行三峡分行之间形成抵押关系。抵押关系是否有效应以登记为准。据此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

3．第三人述称

(1)我公司为本案所涉抵押关系中的抵押权人。2004年9月7日，我公司与被告中行三峡分行签订了《债权转让协议》，并于2005年12月28日在新闻媒体上发布了公告，因此，根据国务院《金融资产管理公司条例》第十三条的规定，自债权转让完成后，我公司成为债权人，也就成为抵押权人。(2)本案争议的抵押关系合法有效。原告作为担保人于1996年7月19日，与本案被告宜昌士诚公司、中行三峡分行签订了一份《保证合同》，约定被告宜昌士诚公司向被告中行三峡分行借款，原告为其提供保证担保的同时还提供抵押担保。同年7月22日，被告宜昌士诚公司持原告出具的《授权委托书》和房屋所有权证到登记机关办理了抵押登记手续，因此，本案抵押关系合法有效。(3)原告诉状对法律关系定性错误，两被告间只存在借贷关系，我公司与原告间才存在房屋抵押关系。被告宜昌士诚公司与被告中行三峡分行自始至终只存在借贷关系而不存在抵押关系。(4)他项权登记不是简单的证据，是具体的行政行为，非经法定程序不能撤销，法院不能在民事诉讼中否定具体行政行为的效力。(5)原告1996年7月就清楚房屋抵押的事实，现在起诉主张无效已超过诉讼时效。请求判决驳回原告诉讼请求。

（三）一审事实和证据

湖北省宜昌市伍家岗区人民法院经审理查明：1996年6月29日，原告宜昌军用供应站委托被告宜昌士诚公司的法定代表人覃林（宁）贵，用原告位于宜昌市万寿桥185号（现东山大道283号）的接待厅（占地面积511.30平方米、产权证09601号）为原告在宜昌市云集信用社办理抵押贷款，并将此房屋产权证交给了覃。1996年7月19日，宜昌士诚公司与中行三峡分行（原中国银行宜昌分行）签订编号为“1996年宜中银信字第41号”的《借款合同》一份，约定宜昌士诚公司向中行三峡分行借款38万元，借款期限1年，自1996年7月22日至1997年7月22日止。同日，宜昌士诚公司与中行三峡分行签订了一份抵押协议，该协议中未明确抵押物。与此同时，宜昌士诚公司、中行三峡分行和原告分别作为甲、乙、丙三方签订《保证合同》一份，约定原告作宜昌士诚公司的还款保证人，对该笔借款承担连带担保责任。事后，宜昌士诚公司的法定代表人覃林（宁）贵却委托他人，持原告的宜房字第09601号房屋所有权证及涂改后的原告授权委托书，为宜昌士诚公司到中行三峡分行贷款，在宜昌市房地产权监理处办理了房屋抵押登记，房地产抵押申请表上注明抵押权人为中行三峡分行，抵押人为宜昌士诚公司，权利来源一栏中空白，贷款金额为40万，抵押期限自1996年7月22日至1997年7月22日。1996年7月22日，宜昌市房地产权监理处颁发了宜房字（96)第216号房屋他项权证，该证载明：抵押房屋坐落于万寿桥185号，权利人为中行三峡分行，权利范围为抵押前面的大部分、建筑面积451.91平方米，权利价值113万，房屋所有权人为宜昌军用供应站。此后，贷款逾期中行三峡分行未主张行使抵押权。2003年8月4日，中行三峡分行西陵支行曾就宜昌士诚公司贷款本息合计914200.64元，向宜昌市西陵区人民法院申请支付令。2003年11月25日，经中行三峡分行西陵支行申请，宜昌市西陵区人民法院以被执行人宜昌士诚公司无履行能力，向其发放了债权凭证。2004年9月7日，中行三峡分行与第三人东方资产管理公司签订债权转让协议，约定将中行三峡分行对宜昌士诚公司享有的债权，截至2003年12月31日的借款本金62万元、利息366314.07元转让给东方资产管理公司，协议附件中国银行债权转让项目分户清单上未记载该债权有抵押担保。2005年7月，原告以宜昌市房产管理局错误办理抵押登记为由，要求撤销他项权证。2005年9月7日，宜昌市房产管理局书面答复拒绝了原告的要求。2005年9月30日，原告依法提起行政诉讼，请求撤销宜房字（96)第216号房屋他项权证。在行政诉讼过程中，2005年12月28日，中国银行湖北省分行与东方资产管理公司在报纸上刊登债权转让债务催收联合公告，该公告中所转让的宜昌士诚公司债务无抵押担保情况反映。2006年1月23日，本院以原告超过法定起诉期限为由，发出（2005）伍行初字第13号行政裁定书，驳回原告的起诉。2006年2月10日，原告提起民事诉讼，要求确认两被告之间抵押关系无效。

另查明，原告宜昌军用供应站为宜昌市民政局开办，属财政差额补贴的事业单位法人，其成立的宗旨和业务范围是“为入退伍军人提供接待转运服务，入伍新兵接待转运与食宿提供、退伍军人接待转运与食宿提供”。1996年7月19日，被告宜昌士诚公司将宜昌市万寿桥185号接待厅用于抵押贷款时，该综土地的实际用途即为军事设施。宜昌士诚公司因未参加工商年检已于1999年被吊销营业执照。

上述事实有下列证据证明：

1．原告的陈述、被告的答辩；

2．事业单位法人证书1份（事证字第14050000110号）；

3．房屋所有权证1份（宜房字第09601号）、宜昌市房地产抵押登记申请表1份（宜市房押字第287号）；

4．宜昌市民政局于2006年9月8日出具的证明1份、关于移地翻修宜昌军用供应站营房的报告1份（宜署民政字（81）第32号文件）、关于下达第九批危房翻修计划的通知1份（宜暑计基字[1981]第78号）；

5．土地使用权证1份（宜市国用[2006]第130103004-2号）；

6．宜昌市张家坡社区居委会证明1份；

7．贷款授权委托书2份（1996年6月27日和7月19日）；

8．关于加强军用供应站建设的通知1份（湖北省人民政府办公厅鄂政办发[1996]130号文件）；

9.1996年7月19日，宜昌士诚公司与中行宜昌分行签订的抵押协议及抵押物清单各1份；

10.1994年8月15日，宜昌市国土资源局地籍调查表1份；

11．庭审笔录等。

（四）一审判案理由

湖北省宜昌市伍家岗区人民法院经审理认为：

1．关于原告涉案房产能否用于抵押担保的问题。首先，军用供应站是人民政府支援过往部队的组织机构和战备设施，其任务是保障成批过往的部队、入伍新兵、退伍老兵等在运输途中的饮食、饮水供应，其在保证完成军供任务的前提下，实行平战结合，可以利用现有设施，为部队和社会服务。因此，原告宜昌军用供应站的设立主要是以国家公益为目的。其次，按照《事业单位登记管理暂行条例》的规定，原告宜昌军用供应站办理了合法的登记手续，属公益性事业法人，其平时利用现有设施进行适当服务社会的经营活动，并不就此改变其公益事业法人的性质。再次，依据《中华人民共和国担保法》第三十七条的规定，以公益为目的的事业单位的社会公益设施，不得用于抵押。此为禁止性法律规定，任何单位和个人不得违反。而涉案的宜房字第09601号房屋所有权证项下房屋为接待厅，应专用于过往部队、入伍新兵、退伍老兵的接待转运，其实际用途为军事设施，即使原告用此设施为自身经济需要办理抵押贷款亦属违法，相关单位和机构亦不能为其办理抵押。据此，原告所有的宜房字第09601号房屋所有权证项下接待厅，依法不得用于抵押担保。

2．关于本案涉及的抵押关系问题。首先，根据《中华人民共和国担保法》第三十八条规定，抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。抵押合同为要式合同，当事人必须以书面形式签订，才具备形成抵押关系的基础条件。而本案原告宜昌军用供应站仅是委托被告宜昌士诚公司的法定代表人个人为原告办理抵押贷款，并未与宜昌士诚公司签订抵押合同，更未授权其将涉案房屋用于宜昌士诚公司的贷款抵押，因此，宜昌士诚公司的法定代表人将原告的房屋用于本公司贷款抵押，属超越代理权的行为，其行为构成侵权。其次，被告宜昌士诚公司（甲方）向被告中行三峡分行（乙方）借款，原告宜昌军用供应站（丙方）是作为保证人与之签订保证合同，尽管该保证合同第十二条第三款约定，若丙方仍无力偿还，乙方有权对贷款“抵押物”自行处理，丙方和甲方自愿放弃抗辩权，因该合同为保证合同，抵押物所指不明，其未与原告签订独立、明确的抵押合同，且无原告同意抵押该房产的书面意见，故该条款约定并不产生抵押合同效力。再次，中行三峡分行将债权转让给第三人东方资产管理公司时，该债权设定有抵押权，东方资产管理公司作为受让人才享有抵押权。现中行三峡分行、东方资产管理公司主张就此债权与原告之间存在抵押关系，却自始至终没有提供原告或以原告名义与中行三峡分行签订的抵押合同，且房地产抵押申请表上注明的抵押权人为中行三峡分行，而抵押人为宜昌士诚公司，权利来源一栏中又为空白，因此，在原告不认可该抵押的情况下，中行三峡分行仅提供有瑕疵的他项权证，不能证明原告与之存在抵押关系。据此，现中行三峡分行及东方资产管理公司均未能举证证明与原告建立了合法的抵押关系事实，其即应承担举证不能的法律后果。

3．关于本案的诉讼时效问题。无效的民事行为，从行为实施开始即为无效，侵权违法行为持续进行，权利人即享有随时主张侵权的权利，且中行三峡分行从未向原告主张行使抵押权，原告宜昌军用供应站至今对涉案房产的占有、使用权利没有发生任何改变，此前其并不知道对涉案房产的权利将因被告的侵权行为而丧失，直至原告在行政诉讼中败诉后，其才知道自己的合法权利将受到侵害，从而提起民事诉讼，因此，原告的诉讼主张没有超过诉讼时效。

4．关于本案争议抵押是否应通过行政诉讼裁决的问题。抵押关系是平等主体之间产生的民事法律关系，抵押关系的建立是以签订抵押合同为基础，因此，对抵押关系是否有效成立的确认适用民事诉讼程序。现本案原告提起的是对抵押关系是否有效的确认之诉，并不涉及对行政机关办理抵押登记行为是否合法进行审查，故第三人提出应通过行政程序解决争议的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，被告宜昌士诚公司未经原告合法授权将原告所有的财产用于抵押构成侵权，且该抵押的设立违反了公益设施不得用于抵押的禁止性法律规定，故被告宜昌士诚公司与中行三峡分行之间就涉案房产所办抵押无效，第二人东方资产管理公司对涉案房产不享有抵押权。原告的诉讼请求合法成立，应予以支持。

（五）一审定案结论

湖北省宜昌市伍家岗区人民法院依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，《中华人民共和国担保法》第三十七条第一款第（三）项，最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项及第二款、第六十六条、第一百三十五条、第一百三十七条的规定，作出如下判决：

1．被告宜昌士诚公司与被告中行三峡分行之间针对原告宜昌军用供应站所有的宜昌市东山大道283号（原万寿桥185号）房屋所设定的抵押关系无效。

2．第三人东方资产管理公司对宜昌市东山大道283号（原万寿桥185号）房屋不享有抵押权。

本案案件受理费200元，由被告宜昌士诚公司负担。

（来自：中国司法案例网）