岳阳与三亚鹿回头旅游区开发有限公司房屋买卖合同纠纷

案情摘要

原告岳阳诉称：岳阳于1992年5月22日向鹿回头公司购买了三亚市鹿鸣别墅小区的IV型别墅6栋（IV1、IV2、IV3、IV6、IV7、IV8），之后卖出了5栋，留下了一栋（即IV1号）自用，面积为415．15㎡，单价为3650元／㎡。2012年12月13日，岳阳向本院提起诉讼，请求确认双方签订的《鹿鸣别墅小区房屋买卖合同书》有效并继续履行，并将鹿鸣小区IV1号别墅过户登记到原告名下。但因岳阳与鹿回头公司当时未详细对账，鹿回头公司不认可岳阳已经付清全部购房款，故该案判决合同有效，继续履行，但认为岳阳未付清购房款，驳回了岳阳要求将IV1号别墅过户登记到岳阳名下的请求。现岳阳与鹿回头公司的财务人员一起查阅了历史财务凭证，原告不仅付清了全部购房款，而且将物业费、手续费等杂费均已支付，并于2015年4月20日签署了《对账单》。特诉请人民法院判决：一、由鹿回头公司15日内将三亚市鹿鸣别墅小区的IV1号别墅房屋产权办理过户登记至岳阳名下；二、本案案件受理费由鹿回头公司承担。 被告鹿回头公司未做答辩。 在诉讼期间，岳阳为支持其诉讼请求，提交如下证据： 1、岳阳的护照及鹿回头公司的工商登记基本信息。用于证明岳阳及鹿回头公司系本案适格的主体； 2．1992年5月22日签订的《鹿鸣别墅小区房屋买卖合同书》。用于证明岳阳向鹿回头公司购买6栋别墅； 3．1992年12月19日岳阳与三亚天海工业有限公司签订的《鹿鸣别墅小区房屋买卖合同书》。证明其已将六栋别墅中的五栋转让给他人； 4．河东国用（1996）字第01645号中华人民共和国国有土地使用证，证明已转让的其余五栋别墅均已办理过户； 5．（2013）三亚民二初字第92号民事判决书。证明该判决已查明鹿回头公司名称的变更情况及确认1992年5月22日签订的《鹿鸣别墅小区房屋买卖合同书》为有效合同，应继续履行，认为双方未经对账，不能确认岳阳是否付清全部购房款； 6．2015年4月20日岳阳与鹿回头公司签订的《对账单》及付款凭证六张。证明双方已重新对账，岳阳已全部付清购房款，完成了合同的先履行义务，办理IV1号别墅房屋产权过户登记手续条件已成就。 因鹿回头公司经本庭合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，鹿回头公司未对以上证据质证，也未向法庭提交证据。 经对证据分析，本院对岳阳所举证据的真实性、合法性予以认定。 经审理查明：1992年5月22日，岳阳与鹿回头公司签订一份《鹿鸣别墅小区房屋买卖合同书》。合同约定：岳阳向鹿回头公司购买了三亚市鹿鸣别墅小区的IV型别墅6栋（IV1、IV2、IV3、IV6、IV7、IV8），每栋别墅面积415．15㎡，6栋共计面积为2490．9㎡，价格定为3650元／㎡，总计人民币9091785元；合同签订后15天内，岳阳先付销售总额10％的定金，即人民币909178．5元，待主体封顶后付80％，即人民币7273428元，待二期别墅交付岳阳使用时再付鹿回头公司10％，即人民币909178．5元；岳阳付清房款后，双方应按中国海南省管部门的规定办理产权登记手续，应交纳的契税、手续费、公证费等按有关规定由双方各自负责，房地产在70年的使用期限内可以转让出租及继承；如无特殊情况（指自然灾害、突发事件等各种人力不可抗拒因素），鹿回头公司一期工程应于1992年9月31日前将房屋交付岳阳使用，二期工程应于1993年3月底竣工，三期工程应于1993年10月底竣工，鹿回头公司迟交房屋，自第2天起，每超过一天由鹿回头公司支付迟交购房总价的超期费0．3&permil；；双方合同签订后，岳阳中途退约，定金概不退还，鹿回头公司中途退约，除退还岳阳定金外再付定金20％的经济赔偿费；岳阳应按进度及时付款，如未按时交款，从第二天开始，每天增付购房总价0．3&permil；滞纳金，超过两个月合同视为作废，鹿回头公司只退给岳阳除定金外款的80％。 签订合同后，岳阳分别于1992年5月12日向鹿回头公司支付购房款人民币298056．00元、1992年6月4日支付购房款人民币909178．50元、1993年2月28日机设信托投资公司代岳阳支付购房款人民币7273428．00元、1993年7月16日海南南辰机械设备有限公司代岳阳支付购房款人民币460000．00元、1993年11月21日海南南辰机械设备有限公司代岳阳支付购房款人民币51122．5元、1998年12月9日海南南辰机械设备有限公司代岳阳支付购房款人民币100000．00元，共付购买别墅房款人民币9091785．00元。1992年12月19日，岳阳与三亚天海工业公司签订一份《鹿鸣别墅小区房屋买卖合同书》，将三亚市鹿鸣别墅小区的IV型别墅5栋（IV2、IV3、IV6、IV7、IV8）作价人民币10171175元出售给三亚天海工业公司，付清房款后，双方应按中国海南省管部门的规定办理产权登记手续，应交纳的契税、手续费、公证费等按有关规定由双方各自负责。目前，该5栋别墅的房屋产权已从鹿回头公司办理至他人名下，IV1别墅产权仍在鹿回头公司名下。 另经中华人民共和国海南省三亚市（2013）三亚民二初字第92号民事判决书查明：1991年6月6日，三亚鹿回头旅游区联营开发集团经工商登记机关核准，变更名称为三亚鹿回头旅游区联营开发总公司，1998年7月30日经工商登记机关核准变更名称为三亚鹿回头旅游区开发有限公司。

争议焦点

鹿回头公司应否将别墅房屋产权办理过户登记至岳阳名下

裁判要点

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照合同约定履行，不得擅自变更或者解除合同。

适用法律

《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条,《中华人民共和国合同法》第八条,《中华人民共和国合同法》第六十条

（来自：中国司法案例网）