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株洲市世纪之星策划有限公司诉株洲市房屋开发经营公司案

发布日期:2020-04-09 18:25:35

(一)首部

1.判决书字号

一审判决书:湖南省株洲市芦淞区人民法院(2000)芦民初字第261号。二审判决书:湖南省株洲市中级人民法院(2000)株中民终字第369号。

2.案由:拖欠房屋销售代理提成款纠纷。

3.诉讼双方

原告(上诉人):株洲市世纪之星策划有限公司(以下简称策划公司)。法定代表人:王晓,总经理。

诉讼代理人(一、二审):陈永忠,湖南天桥律师事务所律师。

被告(上诉人):株洲市房屋开发经营公司(以下简称房发公司)。法定代表人:张竟禹,总经理。

诉讼代理人(一审):姜平,该公司科长。

诉讼代理人(一、二审):何满生,株洲市房地产管理局干部。

诉讼代理人(二审):刘新星,株洲市房地产管理局工程师。

4.审级:二审。

5.审判机关和审判组织

一审法院:湖南省株洲市芦淞区人民法院。

独任审判:审判员:麦丽红。

二审法院:湖南省株洲市中级人民法院。

合议庭组成人员:审判长:祁湘清;审判员:张晓玲、刘克。

6.审结时间

一审审结时间:2000年7月12日。

二审审结时间:2000年10月19日。

(二)一审诉辩主张

1.原告诉称:2000年1月25日,我公司与房发公司就我公司为房发公司策划销售房屋的应付提成款达成房兴大厦委托购房代理提成款协议(以下简称提成款协议)。按照协议扣除房发公司已支付的款项,房发公司应向我公司支付人民币15万元。因工作繁忙,我公司遂委托周星伟前往房发公司处结账。不料房发公司与周星伟串通约定:房发公司向周星伟支付现金人民币5万元后房发公司可不再支付剩余的尾款人民币10万元。后房发公司方有意支走我公司经理擅自取现金交周星伟而未按规定向我公司转账,造成周星伟携款潜逃。现周星伟的同伙被公安部门抓获归案且已交待事实经过。房发公司这种行为严重损害了我公司的正当合法权益,请求法院依法判令房发公司按提成款协议的规定支付人民币15万元尾款及逾期付款利息,并判令房发公司恶意串通修改提成款协议的付款数目及擅自付款的行为无效,由房发公司承担全部诉讼费用。

2.被告辩称:策划公司没有从事房屋中介服务的资格,因此,我公司与策划公司签订的委托销售合同属无效合同。其次,双方签订的协议中关于提成款的标准明显高于国家规定的标准,因此,这种约定显失公平。且按国家规定的标准计算,我公司已多付了策划公司提成款。另外,周星伟拿策划公司的授权委托书来我公司收款,我公司将款付给他是合理合法的,造成的后果应由策划公司自行承担。

(三)一审事实和证据

株洲市芦淞区人民法院经公开审理查明:1999年5月13日,策划公司与房发公司签订了一份房兴大厦商品房委托销售合同书(以下简称售房合同)。该合同规定:房发公司委托策划公司代理房兴大厦商品房的销售;策划公司以房发公司售楼部的名义售楼,并由房发公司派出财务人员参与工作;委托时间从1999年5月至1999年12月20日;为激励策划公司的销售积极性;房发公司对策划公司采用销售费用大包干,分段按不同比例计提代理费的管理办法:(1)未完成500万销售任务(不含500万),按1%提取代理费;(2)完成了500万(含500万)的销售任务,500万以内按2.5%提成,超过500万元,超出部分按5%提取代理费;代理提成费(亦称代理销售佣金)包括原告销售时需开支的所有费用,即包括广告费、工资福利费、医疗、事故及保险费、劳保用品费、交通差旅费、生活补助费等费用,房发公司不在提成以外再承担其他任何费用;策划公司在整个代理销售过程中不得开票收款。该合同签订后,双方又于1999年6月29日就委托销售中的销房价格、办理住房贷款等问题签订了补充协议。之后,策划公司在履行合同过程中,向工商局申请变更工商登记。经工商局核准,在策划公司的经营范围中增加了"房地产销售咨询、服务"的经营项目。与此同时,策划公司还领取了湖南省信息市场管理办公室核发的"湖南省经济信息经营单位资格证",该证确定的主营项目就包括房地产销售代理。此期间,策划公司的股东王晓、王征宇也于1999年8月18日通过考试领取了湖南省工商局核发的经纪资格证书。在对商品房进行销售过程中,策划公司通过采取市场调查、营销策划、现场销售等措施及采取制作横幅、宣传单、巨幅广告、展示牌、串旗等广告宣传方式为房发公司很快销出大量商品房。策划公司为此支付了广告费、销售人员工资等各种因销售工作支出的费用。至2000年1月25日,策划公司与房发公司进行结算,并签订提成款协议一份。该协议规定:策划公司代理销售57套商品房,销售款减去每户水电增容费后,房发公司应支付总提成款288295元;房发公司已于8月份支付策划公司提成款43479元,还应提成244800元;房发公司应于2000年1月28日支付策划公司44800元,其他20万元于2000年3月底前支付完毕。该协议签订前后,策划公司为收回该笔提成款,聘请周星伟(又名王中华)和付中坚帮其催收该款。此后,房发公司又于2000年1月28日和3月15日分两次共支付94800元给策划公司,尚余15万元未付。在策划公司委托周星伟、付中坚向房发公司收款的过程中,因房发公司方的原法定代表人刘新星要求两人应出示追款手续,两人遂于2000年3月24日要求策划公司出具了一份授权委托书,内容为"我公司特委托周星伟同志在合理合法前提下来办理房兴大厦销售代理费结账事宜"。2000年3月27日上午,刘新星向前来催款的策划公司的法定代表人王晓提出将提成款按总额18万多元处理,未获王晓同意。王晓走后,周星伟与付中坚向刘星新出示了授权委托书。而刘星新与周星伟在明知王晓不同意的情况下仍于同日上午签订了一份房兴大厦销售中介费提成协议(以下简称中介费协议)。该协议规定:房兴大厦销售中介费以188279元包干支付给策划公司,前段已分三次支付给策划公司138279元,此次一经协议签订,房发公司应在一星期内将余款5万元支付给策划公司;此协商的包干费188279元全部支付策划公司后,房兴大厦销售中介费全部处理完毕,策划公司将自愿放弃策划公司和房发公司双方签订合同和协议中所规定的条款。该协议签订后,周星伟与付中坚用电话通知王晓送5万元发票到房发公司处,王晓送发票来后,刘新星与周星伟及付中坚均未告知其签订协议一事,且刘新星留下发票后以"现在财务没钱,要等下午三点左右"为由支走王晓,并在周星伟与付中坚的要求下于同日上午支付5万元现金给周星伟与付中坚。而周星伟与付中坚在收到5万元后,并未将该款交给策划公司,而是私分了该5万元。此后,策划公司得知这一情况后,为收回提成款,遂向本院起诉,请求法院判令房发公司按提成款协议的规定支付15万元尾款及逾期付款利息,并判令房发公司恶意串通修改提成款协议付款数目及擅自付款的行为无效并由房发公司承担诉讼费。在庭审过程中,房发公司提出根据建设部关于《城市房地产中介服务管理规定》和湖南省物价局与湖南省建设委员会合发的(1995)湘价房字第190号文件规定,策划公司未到房地产主管部门办理房地产经纪人资格证,即没有从事房屋中介服务的资格,因此,策划公司、开发公司所签订的委托销售合同为无效合同。房发公司为此还提交了株洲市政府及株洲市房产管理局、株洲市物价局的文件规定。而策划公司则认为策划公司已取得房地产销售咨询、服务的工商许可,并取得经济信息(含房屋买卖代理)经营权,股东均有经纪人资格,完全符合《城市房地产管理法》关于设立房地产中介服务机构的规定和湖南省政府令第56号《湖南省经纪人管理办法》的规定。另外,策划公司在本案中不存在违反法律和行政法规的行为,房发公司提供的建设部的规定系部门规章,当规章与法律的规定不一致时,应以法律为准。经查实,建设部与湖南省政府关于房地产经纪人资格的考试、注册及核发资格证书的规定存在不一致之处。其次,关于合同中的提成款的比例问题,房发公司认为合同中约定的提成比例高于湖南省建设委员会与湖南省物价局联合发文规定的房屋买卖代理收费的标准,因此,这种约定显失公平,只能按规定标准计算提成费给策划公司。而策划公司认为本案所涉的商品房销售代理实质上是由市场调查代理、市场推广代理、广告制作及发布代理、办公设备添置、商品导购销售及代理构成的大包干一条龙服务行为,其实际提供服务的范围远远超出房屋代理销售的范围。

上述事实有下列证据证明:

1.策划公司与房发公司于1999年5月13日签订的售房合同。

2.策划公司与房发公司于1999年6月29日签订的补充协议。

3.策划公司与房发公司于2000年1月25日签订的提成款协议。

4.周星伟与房发公司于2000年3月27日的中介费协议。

5.策划公司领取的企业法人营业执照(注明其经营范围)。

6.策划公司领取的湖南省经济信息经营单位资格证。

7.策划公司股东、职员领取的经纪资格证书和湖南省经济信息经营个人资格证书。

8.售房广告宣传单。

9.周星伟的授权委托书。

10.房发公司向策划公司付款的付款收据。

11.株洲市公安局刑侦支队对涉案人员所作的调查笔录。

12.工商登记资料。

13.建设部、湖南省政府、湖南省物价局、湖南省建设委员会、株洲市政府、株洲市房产管理局、株洲市物价局等职能部门对房地产中介服务、经纪人管理、收费标准等方面下发的规章制度、文件、通知等。

14.双方当事人的陈述。

(四)一审判案理由

株洲市芦淞区人民法院根据上述事实和证据认为:策划公司与房发公司签订的售房合同及补充协议和提成款协议有效。因为上述三份合同和协议系合同双方当事人的真实意思表示,且不违反法律和行政法规的规定。房发公司提出合同无效的依据是建设部发布的行政规章及省内各级政府职能部门的相关规定。但是行政规章、地方性的法规、决定、命令均不能作为合同无效的依据,房发公司提出合同无效的理由明显与我国关于合同效力的法律规定相悖;而且策划公司从事房地产销售服务的资格均系策划公司通过合法的途径取得,因此,房发公司提出的关于合同无效的意见,本院不予采纳。对于中介费协议,本院认为,从房发公司与策划代理人周星伟(王中华)签订该协议前后的行为来看,协议签订人双方带有明显的恶意串通性质,其行为违背了诚实信用原则,因此,中介费协议为无效协议,它对策划公司、房发公司双方没有法律约束力。策划公司提出判令修改提成款协议付款数目的行为无效的请求合理合法,本院予以支持。对于房发公司提出的提成款比例高于湖南省物价局和湖南省建设委员会规定的比例,这种约定显失公平的意见,本院认为,从合同的约定来看,策划公司的代理提成费包括广告费、工资福利费等七项费用;从履行合同的情况看,策划公司为销出商品房,不仅做了市场调查、营销策划、商品房导购等各项工作,而且实际投入资金、成本购置办公设备,进行广告制作发布及支付各项售房开支;从合同确立提成费比例的目的来看,分段计提成费是为了激励策划公司的销售积极性;从合同约定的提取代理费的方法来看,未完成500万销售任务按1%提成,完成500万销售任务,500万以内按2.5%提成,超过500万元,超出部分按5%提取代理费,而房发公司不在提成费以外再承担任何费用。策划公司承担着在支付销售成本后如销售任务完不成而无法收回成本的风险。由此可见,策划公司、房发公司的约定既不存在策划公司、房发公司双方权利义务的严重不对等和经济利益显著不平衡,也不存在责任承担、风险承担不合理。提成费的比例约定是等价有偿原则的体现。策划公司实际的付出与其应得的是相适应的。因此,房发公司提出提成费比例过高、显失公平的意见,本院不予采纳。对房发公司支付5万元给周新伟的行为,本院认为,周星伟系持策划公司签发的有效的授权委托书向房发公司催收欠款,则周星伟的行为直接对被代理人即策划公司发生效力。因此,房发公司向王中华(即周星伟)支付欠款的行为有效,房发公司认为付款给周星伟合理合法,本院支持房发公司此项意见。综上,本案策划公司、房发公司均应按照有效的合同及协议履行自己的义务。房发公司在支付部分欠款后,对余下的10万元提成款一直拖欠不付,理应承担由此产生的全部责任。策划公司未收到房发公司支付给周星伟的5万元提成款,对这5万元,策划公司可另行向责任人追偿。

(五)一审定案结论

株洲市芦淞区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第四款、第六十三条第二款、第八十四条、第一百零六条第一款,《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第一百零七条之规定,判决如下:

1.房发公司偿还策划公司提成款10万元。

2.房发公司支付策划公司延付金4120元(从2000年4月1日至2000年7月12日按每日万分之四计算)。

以上两项合计104120元,由房发公司在本判决书生效后10日内一次性付清给策划公司。

案件受理费5000元,由策划公司负担1500元,房发公司负担3500元。

(六)二审情况

1.二审诉辩主张

(1)上诉人策划公司诉称:房发公司与周星伟(王中华)恶意串通支付5万元的行为是无效行为,请求二审法院对此予以改判。

(2)上诉人房发公司诉称:售房合同及补充协议和提成款协议无效,本案应追加周星伟(王中华)为本案被告,请求二审法院予以改判。

2.二审事实和证据

株洲市中级人民法院经审理查明:原审查明的事实清楚,证据确实,本院予以确认。

3.二审判案理由

株洲市中级人民法院根据上述事实和证据认为:上诉人策划公司与上诉人房发公司签订的售房合同及补充协议和提成款协议系双方协商后形成,是双方真实意思表示,且策划公司的法定代表人在合同签订之后即取得经纪人资格,策划公司就房地产销售咨询服务也取得了营业执照,已具有签订履行该销售合同的主体资格,双方就提成款达成的比例亦没有违反法律、行政法规的强制性规定,故销售合同书及补充协议和提成款协议均有效。房发公司的上诉理由不成立。上诉人房发公司与上诉人策划公司的委托收款人周星伟(王中华)达成的中介费协议系周星伟超越代理权的行为,且事后策划公司未予追认,该协议无效。但房发公司付现金5万元给周星伟的行为,因策划公司在委托周星伟结账时没有明确结账方式,故周星伟领取5万元提成款的行为没有超越代理权限,对委托人策划公司产生效力。策划公司提出房发公司支付给周星伟的5万元行为无效的上诉理由不成立,本院不予以支持。至于房发公司提出的追加周星伟为本案的当事人的理由,因周星伟从房发公司提取5万元现金的行为没有超越代理权限,故不应追加周星伟为本案的当事人,该上诉理由不成立,因周星伟与刘新星的行为无充分证据证明系恶意串通,原审适用《中华人民共和国民法通则》第五十八条第四款、《中华人民共和国合同法》第五十一条第二款不当,但原审认定事实清楚,且判处恰当。

4.二审定案结论

株洲市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

本案二审诉讼费10000元,由策划公司承担5000元,房发公司承担5000元。


(来自:中国司法案例网)