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宜昌华腾房地产开发公司诉柏罗峰房屋买卖合同纠纷案

发布日期:2020-04-09 18:03:06

(一)首部

1.判决书字号

一审判决书:湖北省宜昌市西陵区人民法院(2000)西民初字第356号。

二审判决书:湖北省宜昌市中级人民法院(2000)宜中民终字第326号。

2.案由:房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方

原告(被上诉人):湖北省宜昌华腾房地产开发公司。

法定代表人:李福洪,总经理。

诉讼代理人(一、二审):张先毕,浙江三衢律师事务所律师。

被告(上诉人):柏罗峰。

诉讼代理人(一审):傅强,湖北夷陵律师事务所律师。

诉讼代理人(二审):殷书国,湖北夷陵律师事务所律师。

诉讼代理人(二审):朱发刚,湖北夷陵律师事务所律师。

4.审级:二审。

5.审判机关和审判组织

一审法院:湖北省宜昌市西陵区人民法院。

独任审判:代理审判员:廖健薇。

二审法院:湖北省宜昌市中级人民法院。

合议庭组成人员:审判长:周林波;审判员:李明芳;代理审判员:刘卓彬。

6.审结时间

一审审结时间:2000年6月1日。

二审审结时间:2000年7月31日。

(二)一审情况

1.一审诉辩主张

(1)原告诉称:1997年7月10日原告与被告签订一份商品房买卖合同,约定了被告·所购房屋建筑面积、单价、付款方式及付款时间等内容。原告依约交付了房屋,但被告未依约支付房款。经原告多次催讨,被告均以种种理由拖欠。现诉至法院,要求被告支付购房余款33176元,并承担本案的诉讼费用。

(2)被告辩称:被告已付清全部购房款。原告所称欠款系指1997年7月10日双方签订合同后被告依约支付15000元保证金后的第一期购房款中的35000元,事实上,此款被告已在1997年7月20日前交纳,但交款收据被告不慎遗失。1997年12月15日交纳第二期购房款前,被告曾找到原告方原购房合同代理人及收款经办人覃桂芳,要求其补开收据。覃称公司有存根,不开没关系,以后说得清楚,故没能补开该35000元购房款收据。但在交纳第二期房款时,被告特意要求收款人覃桂芳在收款凭证上注明“二期(差壹万元,元月份交来)”。后原告公司发生人事变动,当时负责收款的覃桂芳已离开公司,原告公司因查找不到被告交款底联,便给被告下发“催款通知”,并停水停电,双方为此成讼。被告认为双方所争议的33176元虽系被告遗失第一期购房款中35000元收款收据造成,但真正的责任在于原告方财务管理混乱。被告一直是严格依约履行合同的。如果被告未交清第一期购房款,按合同约定原告即可解除合同,但原告方从未提出过。请求人民法院依照合同履行情况推定被告已经交清了第一期购房款,判决驳回原告的诉讼请求。

2.一审事实和证据

宜昌市西陵区人民法院经公开开庭审理查明:原告与被告于1997年7月10日签订了一份商品房买卖合同,合同约定原告将其开发的宜昌开发区东山隧道出口西陵一路南侧的D1栋1单元601房(建筑面积86平方米,最终结算时以房产证为准)售给被告,单价每平方米1200元,总金额103200元;合同签订时付款50%计50000元,交房之日付款35000元,余款于1998年3月前付清。合同签订后,被告于1997年7月10日付款15000元,1997年12月7日付款25000元,收款凭证上注明“二期(差壹万元,元月份交来)”,1998年1月20日付款10000元,1998年11月30日付款10000元,1999年10月8日付款10000元,共付款70000元。该房实际建筑面积85.98平方米,被告尚欠购房款33176元。同时查明:被告称已交纳争议的35000元,经向覃桂芳调查及查阅原告公司的收据底联,未有证据证实。

上述事实有下列证据证明:

(1)双方当事人陈述。

(2)商品房买卖合同。

(3)收款收据。

(4)一审法院调查覃桂芳及查阅原告公司收款收据底联笔录。

3.一审判案理由

宜昌市西陵区人民法院认为:原、被告双方签订的商品房买卖合同有效,被告应依约交纳全部购房款并承担拒付房款给原告造成的损失。但原告仅要求被告支付购房余款33176元,本院予以支持。被告称房款已全部交清,双方争议系其遗失一张35000元收款收据造成,无据证实,本院不予采信。

4.一审定案结论

宜昌市西陵区人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十一条之规定,作出如下判决:

被告柏罗峰向原告宜昌华腾房地产开发公司支付购房余款33176元,于本判决生效后15日内履行。

案件诉讼费1740元,由被告柏罗峰负担。

(三)二审诉辩主张

1.上诉人诉称:本案争议系因上诉人遗失第一期50000元房款中的35000元收款凭证引起,上诉人确已交付该35000元。其一,按合同约定,房款是分期交付的,上诉人已经履行完第二期付款义务,现已履行至第三期,应可推定上诉人已履行完第一期付款义务。其二,上诉人凭印象记得前述争议的35000元是在1997年7月10日至1997年7月20日间交付的,上诉人在一审中已申请法院核查被上诉方公司的收款凭证存根。一审法院已经查明,此段期间被上诉方公司收款凭证存根被撕毁三张。根据最高人民法院的有关规定,可以认定上诉人已经交付35000元。被上诉人应举出上诉人没有履行第一期付款义务的其他有力证据。请求二审法院撤销原判,驳回被上诉人的诉讼请求。

2.被上诉人辩称:上诉人已交清第二期房款只能说明第二期房款的交付情况,不能据此推定第一期房款已经交清;根据“谁主张,谁举证”的原则,上诉人应对已交付的35000元举证。表示服从原审判决。

(四)二审事实和证据

宜昌市中级人民法院经公开开庭审理查明:原审对双方所签合同的内容及上诉人已五次交款的事实认定正确。上诉人五次交款情况为:1997年7月1…0日签订合同当天交款15000元,1997年12月15日交款25000元,1998年1月20日交款10000元,1998年11月30日交款10000元,1999年10月8日交款10000元。其中1997年12月15日的收款凭证上有被上诉方公司收款经手人覃桂芳备注“二期(差壹万元,元月份交来)”。被上诉人承认“二期”所指即为购房合同中约定的交房之日付款35000元。被上诉人主张上诉人未付清房款。上诉人提出,房款已经付清,双方所以出现争议,是因上诉人遗失第一期50000元房款中的35000元的收款凭证,其无法提供该凭证,而被上诉人又拒不承认上诉人已交纳该35000元所致,但上诉人确已在1997年7月10日至1997年7月20日期间交款35000元。上诉人另称,收款凭证遗失后,其即找当时被上诉方收款经手人覃桂芳要求补开,覃称有存根为据,不补开没关系,故未能补开。但为慎重起见,上诉人在交纳第二期35000元房款时,特别要求覃桂芳备注“二期(差壹万元,元月份交来)”。

同时查明:(1)双方签订的商品房买卖合同还约定,被上诉人为上诉人办理两个城区户口,所需费用4000元由上诉人承担。(2)1999年4月,被上诉人向上诉人发出催款通知,上诉人即向被上诉人提出异议,称款已交过,只是将收款凭证遗失。被上诉人当时答复,公司财务混乱,如果财务上有收款凭证底联,则认可上诉人已交款;如果无底联,被上诉人又不承认,则只能认为上诉人未交款。(3)一审诉讼中,上诉人以自己交款情况被上诉人收款凭证存根应有反映,现被上诉人有隐瞒收款凭证存根,以图不当利益之嫌为由,要求一审法院核查被上诉人收款凭证存根。一审法院经核查被上诉人1997年7月10日至1997年7月20日期间的收款凭证存根,查明有三张(0013170~0013172)存根缺失。

上述事实有下列证据证明:

1.双方当事人陈述。

2.商品房买卖合同。

3.收款收据。

4.收款凭证存根。

5.催款通知书。

6.上诉人柏罗峰的申请调查取证书。

7.一审法院调查被上诉人财务负责人林运东的调查笔录。

(五)二审判案理由

宜昌市中级人民法院审理认为:双方当事人争议的焦点在于上诉人是否确曾交付第一期50000元房款中的余款35000元,双方当事人对此也并无异议。综合全案分析,可以认定上诉人已经交付该35000元。(1)1997年12月15日的收款凭证上备注“二期(差壹万元,元月份交来)”充分说明第一期和第二期房款是分期交付的。第一期房款50000元已交15000元,余款亦即双方争议的35000元如未交付,按交易习惯,收款人理应在第二期付款发生时以“备注”或其他方式一并说明。但第二期房款发生时收款凭证上对此并无反映,据此可推定第一期购房款已交清。(2)按民事诉讼举证责任的一般原则,上诉人有义务就其已交付第一期房款中的余款35000元举证。但就本案所涉特定情形,要求—上诉人举证有失公平合理。交款人称所持收款凭证遗失,但按有关财务会计制度的规定,作为收款人被上诉人的收款凭证底联(存根)不得销毁或缺失。交款人是否已经交款,除要求其提供相关证据如收款凭证加以证明外;在交款人称收款凭证遗失的情况下,有必要以核对收款人收款凭证存根作为证据证明。在一审诉讼中,上诉人明确表示争议款项已交付,通过核查被上诉人的收款收据存根即可得证明。现被上诉人依法应当保存的收款凭证存根在1997年7月10日至1997年7月20日段缺失三张,在诉讼中又以公司财务制度混乱为由不能提供三张缺失的收款收据存根,应视为“无正当理由拒不提供”。参照法释(1998)14号《最高人民法院关于民事、经济审判方式改革问题的若干规定》第三十条“有证据证明持有证据的一方当事人无正当理由拒不提供,如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人,可以推定该主张成立”的规定,本案可以推定上诉人已经交付了争议的35000元。综上所述,上诉人的上诉理由成立。被上诉人主张上诉人欠房款33176元的证据不充分。原判认定事实错误,处理不当。

(六)二审定案结论

宜昌市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定,作出如下判决:

1.撤销宜昌市西陵区人民法院(2000)西民初字第356号民事判决。

2.驳回被上诉人要求上诉人支付购房余款的诉讼请求。

一、二审案件诉讼费各1740元,均由被上诉人宜昌华腾房地产开发公司负担。


(来自:中国司法案例网)