陈小峰诉龙岩新丰房地产开发有限公司商品房买卖合同案

（一）首部

　　1．判决书字号
　　一审判决书：福建省龙岩市新罗区人民法院（2008）龙新民初字第1799号民事判决书。
　　二审裁定书：福建省龙岩市中级人民法院（2008）岩民终字第697号民事裁定书。
　　2．案由：商品房买卖合同纠纷。
　　3．诉讼双方
　　原告（被上诉人）：陈小峰。
　　被告（上诉人）：龙岩新丰房地产开发有限公司（以下简称新丰房地产公司）。
　　法定代表人：张厦港，董事长。
　　委托代理人：刘红仙。
　　委托代理人：江美婷。
　　4．审级：二审。
　　5．审判机关和审判组织
　　一审审判机关：福建省龙岩市新罗区人民法院。
　　独任审判人员：审判员：钟富胜。
　　二审审判机关：福建省龙岩市中级人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：戴景彤；审判员：罗金钗；代理审判员：陈小曼。
　　6．审结时间
　　一审审结时间：2008年10月15日。
　　二审审结时间：2008年12月19日。
　　（二）一审诉辩主张
　　1．原告诉称
　　2005年3月17日，原告李小峰与被告新丰房地产公司签订《商品房买卖合同》一份。合同主要内容有：原告向被告购买闽西饲料交易城65号楼东景园小区住宅一套（(3幢A2-305室），该套房价款为156 993元；双方商定原告应于签订合同时一次性付清房价款，被告于2005年11月30日前交付房屋；同时，合同第十五条还规定了关于产权登记的事项：被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按原告不退房、被告按已付房价款的1％向原告支付违约金的原则处理。合同签订后，原告依约全部付清购房款（含按揭贷款30 000元）。2006年3月12日，被告将原告购买的该商品房交付给原告。同日，原告将办理产权证的相关手续交给被告，由被告统一办理房地产权属证书。但原告至2007年10月18日才取得该房地产权属证书。据此原告李小峰要求被告新丰房地产公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金1 569. 93元。
　　2．被告辩称
　　原告李小峰未能在双方合同约定的期限内取得房地产权属证书，是因为：(1)政府交地时间拖延；(2)国家重点工程龙厦铁路经过闽西饲料城，需征用闽西饲料交易城1号楼、19号楼、20号楼并封闭南大门，致使小区综合规划无法按期验收，该责任不在被告，属于情势变更的情形。请求驳回原告的诉讼请求。
　　（三）一审事实和证据
　　福建省龙岩市新罗区人民法院经公开审理查明：被告新丰房地产公司于2004年11月30日取得了销售闽西饲料交易城一期的《商品房预售许可证》。2005年3月17日，原告李小峰与被告新丰房地产公司签订《商品房买卖合同》一份。合同主要内容有：原告向被告购买闽西饲料交易城65号楼东景园小区住宅一套（3幢A2-305室），该套房价款为156 993元；双方商定原告应于签订合同时一次性付清房价款，被告于2005年11月30日前交付房屋：同时，合同第十五条还规定了关于产权登记的事项：被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按原告不退房、被告按已付房价款的1％向原告支付违约金的原则处理。合同签订后，原告依约全部付清购房款（含按揭贷款30 000元）。2006年3月12日，被告将原告购买的该商品房交付给原告。同日，原告将办理产权证的相关手续交给被告，由被告统一办理房地产权属证书。但原告至2007年10月18日才取得该房地产权属证书。上述事实，原、被告均无异议，本院予以确认。
　　上述事实有下列证据证明：
　　1．双方当事人陈述。
　　2．销售闽西饲料交易城一期的《商品房预售许可证》。
　　3．双方签订的《商品房买卖合同》。
　　4．该房地产权属证书。
　　5．被告提供的政府相关部门出具的证书。
　　（四）一审判案理由
　　福建省龙岩市新罗区人民法院经审理认为：本案争议焦点是被告建设开发的土地因政府迟延交付以及国家重点工程龙厦铁路须经过被告所开发的闽西饲料城，而无法按期对其进行综合验收，该事件的发生能否作为被告免责的理由？
　　对此，被告提供了政府相关部门出具的证明，据此证明被告陈述的理由属实。被告认为其迟延将办理权属证书的资料提供备案是因为政府迟延交付所拍卖的地块（尚差的一块土地政府于2005年7月12日才交付给被告）和国家重点工程龙厦铁路需征用、拆迁被告开发的该1号楼、19号楼、20号楼及封闭闽西饲料城南大门所造成，属于情势变更情形，不应由被告承担迟延办证的违约责任。
　　原告对此认为，被告与政府签订的土地拍卖合同时已明知该开发的土地是不可能一次性交付，这是被告在与原告签订商品房买卖合同之前就明知的事实，故不能作为免责事由。对于龙厦铁路须拆迁被告所开发建设的部分商品房是在该商品房综合验收之后，如果被告能按合同履行则综合验收已经完成，就根本不存在迟延备案导致逾期办证的问题。所以被告不能以此为由免除逾期办证的违约责任。
　　本院对该争议焦点认为，被告与原告签订商品房买卖合同时，被告对政府的“3小块”土地无法如期取得的情况是明知的（在被告与龙岩市国土资源局于2004年1月2日签订的土地使用权出让合同中已告知），但被告仍然与原告约定了明确的交房时间，可认定被告有把握能如期交房，政府迟延交付所拍地块不能成为被告免责的理由。对于被告在2006年3月12日交房时，龙厦铁路建设尚未决定征用其开发的部分建筑物，完全有可能在此之前完成相关综合验收。况且如确属龙厦铁路建设需征用被告开发的部分建筑物导致无法如期办理房屋产权证书，被告也应及时告知原告，取得原告的理解和支持，但被告却置之不理。所以被告以此为由要求免除其违约责任的抗辩，本院不予采信。
　　本院认为，原告李小峰与被告新丰房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。原、被告应按合同的约定履行各自的义务。因被告开发的闽西饲料交易城无法及时通过综合验收，故被告无法及时提供办理产权登记的相关资料报产权登记机关备案，导致原告在被告交付房屋后的180天内无法取得房地产权属证书（迟延了390天），属被告违约，所以被告应按合同的约定承担违约责任。现原告要求被告按已付房价款156 993元的1％（即1 569. 93元）支付违约金的诉讼请求合法，本院予以支持。对于被告以政府迟延交付拍卖的土地及国家重点工程龙厦铁路经过闽西饲料城需征用、拆迁部分建筑物，致使该商品房小区综合规划无法按期验收，导致原告不能在合同约定的期限内取得房地产权属证书，主张免除迟延办证的违约责任的抗辩理由，于法无据，本院不予支持。
　　（五）一审定案结论
　　福建省龙岩市新罗区人民法院依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
　　被告新丰房地产公司应于本判决生效之日起10日支付原告李小峰逾期办证的违约金1 568. 38元。
　　本案案件受理费25元，由被告新丰房地产公司负担。
　　（六）二审情况
　　一审判决宣告后，被告新丰房地产公司不服，向福建省龙岩市中级人民法院提出上诉。
　　在二审审理过程中，上诉人新丰房地产公司为避免双方当事人矛盾激化，决定自行与被上诉人进行和解，因此自愿向二审法院提出撤回上诉的申请。二审法院作出如下裁定：
　　准予上诉人新丰房地产公司撤回上诉。
　　双方当事人均按原审判决执行。二审案件受理费50元，减半收取计25元，由上诉人新丰房地产公司负担。

（来自：中国司法案例网）