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冯绥生诉中国建设银行呼和浩特房地产开发公司等房屋侵权案

发布日期:2020-04-09 17:47:54

(一)首部

1.判决书字号

一审判决书:内蒙古自治区呼和浩特市新城区人民法院(1994)新民初字第845号。

二审判决书:内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院(1995)呼民终字第184号。

再审判决书:内蒙古自治区高级人民法院(1996)内民再字第38号。

2.案由:房屋侵权纠纷。

3.诉讼双方

原告(被上诉人):冯绥生。

诉讼代理人(一审、再审):刘爱国,内蒙古经济律师事务所律师。

诉讼代理人(二审):孙洪波,呼和浩特市回民区律师事务所律师。

诉讼代理人(再审):王杰,内蒙古经济律师事务所律师。

被告(上诉人、申请再审人):中国建设银行呼和浩特房地产开发公司。

法定代表人:杜明洁,经理。

诉讼代理人(一审、二审):王彩霞,内蒙古律师事务所律师。

诉讼代理人(一审):格日勒图,内蒙古律师事务所律师。

诉讼代理人(二审、再审):塔拉,内蒙古律师事务所律师。

诉讼代理人(再审):付强,内蒙古慧聪律师事务所律师。

被告:郗其铮。

诉讼代理人(一审、二审、再审):刘桂美,系郗其铮之妻。

诉讼代理人(再审):郗丽凤,系郗其铮之女。

4.审级:二审、再审。

5.审判机关和审判组织

一审法院:内蒙古自治区呼和浩特市新城区人民法院。

合议庭组成人员:审判长:梁利平;代理审判员:孙乐涛、乌丽君。

二审法院:内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。

合议庭组成人员:审判长:许志欣;审判员:卜晓平;代理审判员:高珍伟。

再审法院:内蒙古自治区高级人民法院。

合议庭组成人员:审判长:朱凤英;代理审判员:杨明德、闫少波。

6.审结时间

一审审结时间:1994年12月27日(依法延长审限)。

二审审结时间:1996年5月20日(依法延长审限)。

再审审结时间:1997年3月27日。

(二)一审诉辩主张

1.原告诉称:1988年9月份,原告与被告郗其铮协商购买郗其铮自有房院一处。郗其铮同意出售,双方签订了购房协议。依此协议,原告付给被告郗其铮购房款18.5万元。郗其铮将房产契证交给原告。双方为简化手续,以赠与方式办理了公证书,并到市房地产管理部门办理了土地使用证及房屋所有权证。至此,原属郗其铮的房屋所有权及土地使用权转归原告所有。因原告在国外经商,故委托郗其铮在此居住并负责管理房屋。被告中国建设银行呼和浩特房地产开发公司(以下简称开发公司),未经原告同意,即与郗其铮达成拆迁该房协议,将产权属原告的房屋拆除,侵犯了原告的权益。要求二被告承担侵权责任,返还原告的房屋及土地使用权。

2.被告开发公司辩称:经呼和浩特市城建局及土地局的审核批准,由我公司开发改造位于新城北街、苏虎街、付茶馆之间地段,建设市建行营业办公楼。拆迁工作是委托呼市房产处第三房管所办理的。我公司已根据呼市政府颁布的拆迁安置补偿办法的规定,给房主安置了住房,补偿了损失。所以我公司不存在侵权之事,不承担赔偿责任。

3.被告郗其铮辩称:原告冯绥生与我商量合作盖房,我投入现有的房屋及院落,原告出资金,盖好房一家一半。冯提出先将产权过户,以该房产作抵押去贷款,我同意了。我以赠与名义办理了产权过户手续,但我们还在该院里居住。在我们双方办理合作建房事宜期间,被告开发公司委托拆迁办公室与我们商量拆迁事宜。虽然我们不同意搬迁,但该地段系统一规划,我们只得签订搬迁协议,从而与原告的合作建房事宜因拆迁而未成功。我们与原告确有合作建房的意向并付诸实施,但无买卖房屋事实,不存在侵权之事。

(三)一审事实和证据

呼和浩特市新城区人民法院经审理查明:呼和浩特市新城区苏虎街2号院落及房屋原系郗其铮所有。1988年9月26日,原告冯绥生以18.5万元购买了郗其铮该处房屋及院落,并同时办理了公证手续,未到呼和浩特市房屋交易所办理交易手续。双方于1990年7月24日和1992年4月22日在呼和浩特市房地产管理处办理了产权过户手续。呼和浩特市房产管理处给原告核发了私有房屋产权证书,其中呼字第02189号房屋所有权证载明:北房五间,土木结构,建筑面积100.1平方米。呼字第02702号房屋所有权证载明:北房六间,建筑面积109.04平方米。该处院落面积为1.28亩。因原告在国外经商,该处房屋仍由郗其铮居住管理。不久被告开发公司经呼和浩特市城建局批准,开发包括苏虎街2号院在内的地段建设办公楼,未经原告同意即与郗其铮达成拆迁协议,给付郗其铮318084元及用售房款中的9万元优惠出售给郗其铮二套住宅楼房后,即将产权属原告冯绥生的房屋拆除。

以上事实有下列证据证明:

1.公证手续。

2.私有房屋产权证。

3.买房合同。

(四)一审判案理由

呼和浩特市新城区人民法院认为:原告冯绥生已取得呼和浩特市新城区苏虎街2号院房屋所有权及所在院落的使用权,郗其铮虽未搬出但实际已成为房屋代管人,因而无权对该房屋进行处分。被告开发公司未经产权人同意而与被告郗其铮签订协议,征购拆迁该房屋,是共同侵犯原告冯绥生房屋所有权及院落使用权的行为。鉴于房屋已拆除,恢复原状已无实际意义,被告开发公司应按照房屋拆迁补偿办法规定的标准赔偿原告的损失,并应将土地使用权返还给原告。

(五)一审定案结论

呼和浩特市新城区人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条之规定,判决如下:

1.确认被告开发公司与被告郗其铮签订的拆迁补偿协议无效。

2.确认坐落在呼和浩特市新城区苏虎街2号院的11.5间房屋归原告冯绥生所有。

3.被告开发公司返还原告冯绥生被侵权拆除之房屋所在院落的土地使用权(面积为1.28亩),赔偿拆迁房屋损失62484元。在本判决书生效后15日内交付。被告郗其铮对此承担连带责任。

诉讼费、案件受理费5110元,由二被告承担。

(六)二审情况

1.二审诉辩主张

(1)被告开发公司上诉称:冯绥生与郗其铮是房屋买卖关系还是合作建房关系,一审法院没有查清。郗其铮从未向我们提起冯绥生,我们已对郗其铮作了补偿,没有义务再给冯绥生进行补偿。一审法院判令我方返还冯绥生土地使用权无依据,国家征用土地时冯绥生的土地使用权已灭失。故要求按照呼和浩特市人民政府给开发公司拨用土地的批文,改判上诉人有权使用开发该土地,不承担冯绥生所诉的侵权赔偿责任。

(2)被上诉人冯绥生当庭答辩服从一审判决。

(3)原审被告郗其铮当庭答辩称:不存在与冯绥生买卖房屋事实,而是合作建房,房屋所有权之所以过户给冯绥生是为了让他向银行贷款时可以抵押,并未发生所有权转移。

2.二审事实和证据

呼和浩特市中级人民法院查明:1988年9月26日和1991年1月9日,冯绥生分别以8.5万元和10万元将郗其铮租遗房屋及院落买下,冯绥生于1990年7月24日、1992年4月22日在呼和浩特市房地产管理处领取了第02189号和02702号房屋所有权证。双方在买卖房屋过程中未经过房屋交易部门。1992年4月上诉人开发公司委托房产处第三房管所进行拆迁,1992年5月呼和浩特建设银行一支行取得了新建办公楼拨用土地的批文,1992年取得了用地许可证。1992年8月,房产处第三房管所与郗其铮签订了私房征购协议书,支付318084元。

二审法院确认了一审认定的证据。

3.二审判案理由

呼和浩特市中级人民法院认为:冯绥生与郗其铮名为赠与实为买卖房屋的事实清楚,该买卖行为未经有关部门办理合法手续,应为无效行为。但该房屋已被拆除,再恢复原状已无可能,且冯绥生购买此房是有偿善意取得,并办理了有关房屋产权的合法手续,其宅基地的使用权合法,应受到保护。上诉人开发公司未按拆迁安置管理办法的有关规定,直接与被拆迁人签订拆迁协议,收回产权契证,侵害了产权所有人的合法权益,对此上诉人开发公司应承担过错责任。郗其铮已将房产售给他人,但以被拆迁人身份领取补偿,也侵犯了产权所有人的合法权益,对此也应承担过错责任。原审判决认定事实清楚,证据充分,适用法律正确,上诉人开发公司的上诉理由不能成立。

4.二审定案结论

呼和浩特市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审诉讼费5116元,由上诉人开发公司负担。

(七)再审情况

1.依法裁定再审

呼和浩特市中级人民法院的终审判决宣判后,原上诉人开发公司不服,继续向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古自治区高级人民法院对申请再审的请求复查后,经院长提交审判委员会讨论决定,于1996年8月30日作出(1996)内民监字第38号民事裁定,对冯绥生诉中国建设银行呼和浩特房地产开发公司、郗其铮房屋侵权一案进行提审。再审期间中止原判决的执行。

2.再审诉辩主张

(1)申请再审人开发公司诉称:因侵权引起的民事法律关系的双方主体只能是冯绥生和郗其铮,我公司不能成为因房屋侵权之诉引起的民事法律关系主体。拆迁经政府有关部门批准,就意味着国家强制征用或划拨了该房屋之下土地的使用权。二审判决令我公司返还土地使用权是一项显而易见的枉法裁判。我公司在对被拆迁人支付拆迁补偿费和妥善安置后即履行了全部义务。二审判决我公司承担赔偿义务于法无据。二审判决中未提我公司在获得拆迁批文中有任何隐瞒事实、弄虚作假或与房屋代管人恶意串通损害房主利益等违法行为,仅以对冯绥生和郗其铮的房屋买卖关系是否成立的调查和认定为依据,就判令我公司承担各种民事责任,这种做法令人难以理解。故请求撤销原判决,依法改判。

(2)冯绥生答辩称:开发公司在明知产权所有人不是郗其铮的情况下,与郗其铮之妻刘桂美签订拆迁安置协议,已构成侵权,应承担连带责任。开发公司应返还土地使用权,承担拆除冯绥生房屋造成的损失。一、二审判决并无不当,应驳回开发公司的再审请求。

(3)郗其铮述称:郗其铮是苏虎街2号院的真正产权人,赠与是为了与冯绥生合作建房。虽然冯绥生骗走了房产契证,但现在不赠与他了。

3.再审事实和证据

冯绥生购买郗其铮位于呼和浩特市新城区苏虎街2号院的11.5间房屋,未按照规定到呼和浩特市房地产交易管理所办理交易手续。郗其铮与冯绥生办理了房屋赠与公证手续后,未将上述房屋交予冯绥生,而仍由其妻刘桂美居住使用。

1991年11月27日,呼和浩特市建设银行一支行根据呼和浩特市计划委员会呼计基字(1991)26号同意立项的文件,在呼和浩特市城建局办理了(1991)呼城建规字第132号《关于建设营业办公楼用地规划的批复》。同日呼和浩特市城建局颁发了(1991)呼城建规地字0100号建设用地规划许可证。1992年6月15日,呼和浩特市土地管理局颁发了呼政土字(1992)42号关于该土地的用地许可证。苏虎街二号院即位于该用地范围内。

1992年5月3日,开发公司接受呼和浩特市建设银行一支行的委托,对该土地进行开发,并向呼和浩特市人民政府拆迁管理办公室申请拆迁。同月10日,拆迁管理办公室同意开发公司进行拆迁。开发公司即委托呼和浩特市房地产管理处第三房管所进行拆迁。

郗其铮向拆迁单位提供了呼和浩特市新城区西街办事处苏虎街居民委员会出具的苏虎街2号的房屋属刘桂美的证明。1992年8月16日及29日,呼和浩特市房地产管理处第三房管所与郗其铮之妻刘桂美签订私房征购协定书,补偿郗其铮318084.39元,并用其中9万元将二套住宅楼售给郗其铮。

其余事实与一、二审相同。

上述事实有以下证据证明:

(1)呼和浩特市房地产交易管理所的证明材料。

(2)呼和浩特市公证处的公证文书。

(3)呼和浩特市人民政府有关部门颁发的建设用地规划许可证、用地许可证及同意拆迁的材料。

(4)私房征购协定书。

(5)住房征购拆迁费领取单据。

3.再审判案理由

内蒙古自治区高级人民法院根据查明的案件事实认为:冯绥生主张名为受赠实为买卖呼和浩特市新城区苏虎街2号院中房屋,因其未按《城市私有房屋管理条例》及呼和浩特市《房地产市场管理办法》的规定,到房地产交易部门办理交易手续,仅持赠与的公证文书到房地产管理部门办理了产权过户手续,属于规避法律,应为无效民事行为。同时该房屋直至拆迁时仍未实际交付冯绥生管理使用。故该房屋的所有权并未发生转移,仍属郗其铮所有。冯绥生认为其房屋所有权被侵害,要求开发公司与郗其铮赔偿损失,返还土地使用权,缺乏事实依据和法律依据。开发公司持呼和浩特市政府职能部门颁发的建设用地规划许可证向政府拆迁主管部门申请拆迁,并在获准拆迁后不久即办理了用地许可证,其行为符合最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》精神,应视为合法有效。并且在拆除该房屋时对该房屋已作适当补偿,对房屋使用人也作了妥善安置,符合《城市房屋拆迁管理条例》的规定,其拆迁行为并无不当。原审判决认定事实错误,适用法律不当。申请再审人开发公司的再审请求成立,依法应予支持。

4.再审定案结论

内蒙古自治区高级人民法院根据上述认定的事实、证据和判案理由,依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条第一款、第一百五十三条第一款第(二)、(三)项的规定,作出如下判决:

(1)撤销呼和浩特市中级人民法院(1995)呼民终字第184号民事判决;撤销呼和浩特市新城区人民法院(1994)新民初字第845号民事判决。

(2)驳回原审被上诉人冯绥生的诉讼请求。

一、二审诉讼费10222元,由冯绥生负担。


(来自:中国司法案例网)