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经典案例:杨家锦等诉洪昌福等商品房买卖合同纠纷案

发布日期:2020-04-09 17:03:59

湖北省荆州市中级人民法院

民事判决书

(2017)鄂10民终1362号

 

  上诉人(原审被告):杨家锦。

  上诉人(原审被告):喻小华。

  上列两上诉人的共同委托诉讼代理人:陈为,湖北金捷律师事务所律师。

  上诉人(原审被告):松滋市房地产综合开发公司。

  法定代表人:周亚,该公司董事长。

  委托诉讼代理人:文奇,湖北金捷律师事务所律师。

  委托诉讼代理人:卢汉云,湖北博智律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告):洪昌福。

  委托诉讼代理人:郑丹舟,湖北今天律师事务所律师。

  原审被告:邓小飞。

  上诉人杨家锦、喻小华、松滋市房地产综合开发公司(以下简称综合开发公司)因与被上诉人洪昌福及原审被告邓小飞商品房买卖合同纠纷一案,不服湖北省松滋市人民法院(2017)鄂1087民初813号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人喻小华及上诉人杨家锦、喻小华的共同委托诉讼代理人陈为,上诉人综合开发公司的委托诉讼代理人文奇,被上诉人洪昌福的委托诉讼代理人郑丹舟,原审被告邓小飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  杨家锦、喻小华的上诉请求:1.撤销一审判决,依法改判驳回洪昌福对上诉人的诉讼请求。2.判决被上诉人承担本案一审和二审的诉讼费。事实和理由:一、一审中原、被告一致认为合同无效,但一审判决认为合同有效,侵犯了当事人的意思自治原则。二、洪昌福要求喻小华和杨家锦承担责任的行为违反了民法中公平和诚实信用的基本原则,不应得到法律的保护,更不应该支持其所谓100%的违约金。一审判决形式上是在维护洪昌福的合法权益,实质上是洪昌福借用法律名义,损害其他无辜当事人的合法权益。本案的表象看似三个合伙人以项目部的名义向洪昌福卖房,但实际情况是洪昌福与邓小飞发生个人民间借贷,洪昌福发现邓小飞偿债能力出现问题后,要邓小飞拿房抵债或做担保。当时洪昌福与邓小飞签订了一份房屋买卖合同,喻小华和杨家锦以及项目部在合同第二页签了名、盖了章,在这一法律行为中,各方之间真实的意思表示应该为:邓小飞与洪昌福以房抵债或以房担保,喻小华和杨家锦表示对抵债房屋或担保房屋不提出异议。喻小华和杨家锦的签名绝对不是共同卖方人,因为房屋早卖了,也不是债务的担保人,合同中只有关于邓小飞和洪昌福权利义务的约定,没有关于喻小华和杨家锦权利义务的约定。虽然洪昌福与邓小飞签订了一份房屋买卖合同,但从这份合同的许多细节来看,是洪昌福与邓小飞之间的以房抵债行为,或者是以房屋买卖作为债务担保的行为。首先,合同第一页当事人列明部分只有甲方邓小飞和乙方洪昌福,合同第一页只有邓小飞和洪昌福的签名,没有喻小华、杨家锦的签字。这些都充分说明合同的权利义务双方是洪昌福和邓小飞,其他三方只是见证人的角色,最多也只是表示三方作为房屋可能的权利方,不会对邓小飞和洪昌福的交易提出异议。其次,从合同签订的形式上看,合同没有采用制式的松滋市商品房销售合同,没有进行网签备案,既可推知洪昌福对当时房屋的状况知情,也可以推知签订买卖合同主要是一种担保行为。最后,从合同的条款来看,洪昌福和邓小飞没有立即交付房屋的约定,说明洪昌福完全知道房屋当时已经出售抵押的情况。合同第五条规定,甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷。不是约定在签订本协议时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷。洪昌福是要邓小飞保证,交接时没有纠纷。在双方的预期中,房屋有可能不会交接,因为只要邓小飞清偿了对洪昌福的债务,洪昌福是非常愿意的,而不会坚持活钱变死资产。当洪昌福觉得邓小飞偿债无望后,要求杨家锦和喻小华承担连带责任,违反了诚实信用原则和公平原则。喻小华和杨家锦根本就没有与邓小飞一起对洪昌福承担连带责任的意思表示,要求喻小华和杨家锦按超出其意思表示的他人之约定承担所谓的责任是不公平的。如果当时要喻小华和杨家锦对邓小飞的债务做担保,喻小华和杨家锦是绝对不会同意的。以房抵债是在邓小飞和洪昌福之间发生的,杨家锦和喻小华的加入有两层意思,一是同意将合伙财产之一部分分割给邓小飞,二是同意邓小飞用该财产作为债务担保或者抵偿债务。但该房产在当时的情形是已经名义出售并按揭抵押给了银行。邓小飞和洪昌福之间有口头约定,房屋按揭款由邓小飞负责,因为随着邓小飞的逐渐还款,房屋的剩余价值就会越大,对洪昌福的债务担保就会越强,按照正常逻辑发展,房屋有可能在按揭偿还完毕后最终过户给洪昌福,也有可能邓小飞通过另外途经偿还了借款,房屋最终与洪昌福无关。只是因为邓小飞的财务状况恶化,导致无法继续偿还按揭贷款,洪昌福才要求杨家锦和喻小华以及项目部履行所谓的买卖协议,洪昌福的请求超出了当初的实际约定,不应得到法律的保护。三、一审判决认定,喻小华和杨家锦以及项目部认可是公司销售商品房,并且履行了协议,不符合客观实际。一审以收据的出具和钥匙的交付,认定项目部履行了合同义务,但该行为实质上是邓小飞应洪昌福的要求,利用邓小飞在项目部工作的便利条件,指示项目部工作人员所为,项目部的负责人喻小华根本不知情,只能认定为邓小飞在履行合同,而不是喻小华及项目部在履行合同。邓小飞作为真正的债务人,在债权人要求其履行义务时,因履行能力不能,为了敷衍债权人,要其做任何事情,只要不伤及其自身利益,其都会配合,所以邓小飞的行为实质上是在没有征得喻小华和杨家锦同意的情况下,损害了喻小华和杨家锦的合法权益。四、一审判决违约金成立没有合同和法律依据。关于合同违约责任,有约定从约定,没有约定从法定。关于违约金,合同有明确依据,合同第四条约定:“房屋未办理过户登记前,甲方不得悔约也不得再次将房屋转卖,否则应向乙方退还购房款,并按购房款的100%支付违约金”,该条约定的意思应该为本合同签订后,邓小飞不得再有将房屋抵债或转卖的情形,否则应支付100%的违约金。在签订本协议时,房屋已经销售给了李某2和曾险峰,邓小飞在签订本合同后,根本没有再次转卖和抵债的行为。根据合同约定,邓不存在违约行为,不应承担违约金。五、一审判决适用法律错误。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉”,一审法院应该驳回被上诉人的一审诉讼请求。

  综合开发公司的上诉请求:1.撤销一审判决,依法改判或发回重审。2.本案全部诉讼费用由被上诉人洪昌福承担。事实与理由:一、一审法院认定事实不清。(一)上诉人不应该承担责任。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第三款之规定,没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义签订的建筑工程合同无效。三原审被告不具有从事建筑活动主体资格,其与上诉人的挂靠合同当然无效。因此三原审被告以上诉人名义签订的合同均无效,即三原审被告以上诉人名义与被上诉人签订的合同不能约束上诉人,故上诉人不应承担责任。(二)即使按一审法院的认定上诉人应当承担连带责任,但其认定上诉人签订《门面买卖合同》时存在欺诈与事实不符,理由有以下三点:1.被上诉人并未与原审被告通过重新协商将借款合同转变为商品房买卖合同关系。因为在被上诉人收到275万元的收款条后,原审被告邓小飞与被上诉人之间并未重新签订借款合同,借条仍在被上诉人手中,该事实说明原债权债务关系依然延续并未改变,双方并未形成将借款本金转为已付购房款的一致意思表示。且被上诉人虽然收到了275万元的收据,但其并未支付对价,无任何证据证明其已付款,上诉人也未收到对价,合同尚未履行,也就无欺诈行为。2.根据《门面买卖合同》约定,被上诉人应支付的总价款为375万元。原审被告杨家锦、喻小华均签字,说明其认可的是该合同中所记载的金额375万元,且在该协议第三条明确提出“付款方式:本协议签订时一次性付清”。被上诉人提出价款更改为275万元并达成一致意见的说法,既没有重新签订更改价款的合同,也无其他有力证据证明已经对价款进行了变更。被上诉人没有支付任何款项,仅仅是通过欺骗手段套取了275万的收据,该行为明显违背了该合同第三条的约定,上诉人有权依法行使合同先履行抗辩权。虽然该合同签订前,合同所涉的标的资产已设定抵押,但三原审被告原本就是打算在收到款项后立即解除抵押,交付资产,并不影响合同的执行以及门面的使用(钥匙移交就是证据)。因此上诉人并无欺诈行为。3.证人李某1在一审中作证证明被上诉人在签订门面买卖合同时已经获悉标的房屋出卖给第三方且抵押的事实。但一审法院在审理中对此未予采信。(三)一审判决的违约赔偿金额没有依据。被上诉人在签订协议后并未付款,仅拿到了收款收据,且三原审被告也并无欺诈的主观意图。因此要求被上诉人及三原审被告退回购房款并承担100%违约金的判决既无事实依据又无法律依据。二、适用法律错误。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定,商品房买卖合同必须具备两个要件,一是出卖人为房地产开发企业,二是其行为应表现为将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人。该《门面买卖合同》中,出卖人不具有房地产开发企业的资质,不是合格主体;该门面已设定抵押,且已告知被上诉人,标的物不具备向社会销售的条件,因此适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定审理该案件明显错误。

  被上诉人洪昌福辩称:一、三上诉人对事实做了前后不一致的陈述。一审庭审时,三上诉人均否认邓小飞、杨家锦、喻小华挂靠综合开发公司开发松滋市街河市镇金地尚城的事实,也否认了签订门面买卖合同是为了以房抵债的事实。由此可见,各上诉人对本案事实的陈述是不诚实的、不可信的,而答辩人始终如一对事实进行描述,陈述的事实是客观的。二、对杨家锦、喻小华上诉观点的答辩。1.合同无效是法定的而非当事人可以约定的,如果合同违反法律的禁止性规定,即使双方一致要求合同有效,人民法院肯定会作出合同无效的确认,反之亦然。2.众所周知,使合同生效的签字盖章均在合同的结尾处。本《门面买卖合同》的结尾处载明“甲方(签字):”邓小飞、杨家锦、喻小华均在此处签名,综合开发公司还在此处加盖公章,如果如二上诉人所说杨家锦、喻小华二人系见证人,应该在乙方后列明“见证人:”,然后二上诉人在此签名,二人与邓小飞并列在甲方处签名,综合开发公司又在邓小飞、杨家锦二人名字上盖章,说明四主体的身份是并列的,都是合同的甲方。邓小飞、杨家锦、喻小华参与综合开发公司投资开发金地尚城小区,邓小飞及三上诉人以邓小飞一人名义向答辩人借款450万元,所借资金也用于金地尚城的建设。在答辩人向邓小飞催款的压力之下,四主体作为实际借款人签订以房抵债的《门面买卖合同》也就不难理解了。即使邓小飞作为法律事实上的借款人,综合开发公司及三个自然人因此而与答辩人签订《门面买卖合同》也符合法律规定,其愿意为债务承担而加入合同主体的一方是有效的法律行为。3.上诉人提出合同没有采用制式的松滋市商品房销售合同,没有进行网签备案,可推知洪昌福对当时房屋的状况知情,也可推知签订买卖合同主要是一种担保行为。这种推论的原因和结果之间没有因果联系,不是一个严谨的逻辑推理三段论。4.上诉人称双方预期房屋是有可能不会交接的,只要清偿借贷之债即可,这种推理不具备逻辑上的因果关系,仅为二上诉人的狡辩之词。5.按照合同第四条约定,甲方不得悔约也不得再次将房屋转卖,否则应向乙方承担100%的违约金,此处的“不得悔约”就是指甲方不得擅自解除合同,恰当并及时履行合同如协助办理过户登记等,现在的实际情况是甲方已经将房屋出卖给第三方并由其抵押给银行,甲方根本不可能继续履行合同(一审庭审时审判员询问各上诉人是否愿意解除抵押权,各上诉人均明确拒绝,也就是明确拒绝了合同继续履行),他们已经违反了“不得悔约”的约定,当然要承担约定的违约金。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释第九条的规定,出卖人隐瞒房屋已经出卖给第三人、或者隐瞒房屋已经抵押的事实,买受人可以要求其承担不超过一倍购房款违约金的责任,而本案的出卖人恰好既隐瞒了房屋出卖给第三人的事实,也隐瞒了房屋已经被抵押的事实,答辩人要求其承担100%违约金既是法律规定,也是合同约定。6.答辩人仅引用最高人民法院公布的2015年第72号指导案例来佐证:民间借贷担保抑或真实商品房买卖?——汤龙等诉鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案,其观点是这种双方决定终止借贷关系而转化为房屋买卖关系不属于民间借贷司法解释第二十四条规定的情形,应该以商品房买卖合同案由来审理案件。三、对综合开发公司上诉观点的答辩。1.一审判决认定三自然人参与综合开发公司投资合作开发金地尚城项目是正确的,在这种情况下,相关合作开发协议是合法的。退一步说,假设挂靠经营属实,挂靠合同无效,也不能导致后面的业主与开发商之间的房屋买卖合同也无效,上诉人所引用的关于建设工程施工合同的司法解释没有作出这样的规定。也不能因为借条与门面买卖合同同时存在就否定以房抵债的事实,再说本金由450万归还至375万元时也没有更换借条,说明双方有不更换借条的习惯。总之在房屋未过户之前就意味着以房抵债未最终完成,在这种情况下答辩人不归还借条合理合法。2.上诉人称被上诉人在签订买卖合同后并未付款,仅拿到收款收据,且其无欺诈行为,一审判决违约金无法律依据的理由不能成立,因为前面已述是以房抵债,在此不再赘述。3.所谓的依据司法解释而得出的商品房买卖合同及适用该司法解释的两个构成要件并不是学界通说。总而言之,答辩人认为一审判决认定事实清楚,适用法律准确,各上诉人的上诉意见没有法律和事实依据,二审人民法院应该驳回上诉、维持原判。

  原审被告邓小飞述称:1.我与洪昌福之间是个人借贷关系,借钱时,杨家锦和喻小华对我借款事实不知情,借款并不是用于街河市镇的开发项目。2.不存在欺诈隐瞒。当我不能履行偿还债务时,洪昌福问我还有什么资产,我就跟洪昌福说已经出售抵押涉案房屋门面,对于抵押的四个门面,显示状况已经是办理按揭贷款的事实,洪昌福是清楚的,我已经跟他明说了。在一审中,有参与该事的在场证人李某1证实,李某1不仅与我有亲属关系,也与洪昌福是合作伙伴关系。签订买卖合同之后,洪昌福没有跟项目部支付钱,是同意以房抵债,杨家锦、喻小华作为我的合作伙伴只是同意把涉案门面抵我个人的债务,并且是洪昌福多次要求,要我跟杨家锦、喻小华谈。我对合同欺诈和未履行不认可,对合同违约不承认。

  洪昌福向一审法院起诉请求:1.四被告向原告返还购房款275万元,并向原告支付违约金或者赔偿款275万元,四被告对此承担连带责任;2.四被告承担本案诉讼费。

  一审法院认定事实:被告邓小飞、杨家锦、喻小华参与投资开发松滋市街河市镇金地尚城项目,开发商为被告综合开发公司。被告邓小飞因项目融资需要而通过证人李某1介绍向原告洪昌福借款,案外人饶华作为共同借款人和连带责任担保人。2014年4月7日,被告邓小飞和案外人饶华共同向原告洪昌福出具二份借条表明,被告邓小飞已经收到原告洪昌福450万元借款,借款用途为工程建设,借款期限为2014年4月7日至2014年7月6日,利率标准为月息25‰,利息按月支付。该借款450万元中,原告洪昌福向证人刘某借款338.66万元,将款额汇集至380万元后转款至李某1妻子严寒账户,由严寒将380万元支付到被告邓小飞账户,剩余款项也由原告向饶华和邓小飞支付。被告邓小飞当庭认可已经收到450万元借款,后按照月利率25‰的标准按月向原告支付了一段时间利息,并且偿还了本金75万元。被告邓小飞停止支付利息两个月后,四被告与原告洪昌福开始协商用金地尚城的四间门面抵偿原告借款事宜。2015年7月3日,四被告作为甲方、原告作为乙方签订《门面买卖合同》一份,约定:甲方所售房屋建筑面积为395.5平方米,房屋位于金地尚城101、104、105和106号,房屋总价款为375万元。乙方可自行选择过户时间,办理过户时甲方应配合。房屋未办理过户登记前,甲方不得悔约也不得再次将房屋转卖,否则应向乙方退还购房款,并按购房款的100%支付违约金。甲方保证在交接时没有产权纠纷和财务纠纷,否则由甲方承担全部责任。李某1作为担保人于2015年7月8日向原告洪昌福出具100万元的借条,后李某1向原告洪昌福代为偿还了该100万元。2015年8月10日,被告综合开发公司向原告出具275万元的购房款收据,该收据载明:今收到洪昌福门面款1-2楼10xxx5106号人民币(大写)贰佰柒拾伍万元整,收款原因4个门面395.5m2。此后,被告邓小飞指示金地尚城项目部会计将金地尚城101、104、105和106号房屋钥匙交付原告。被告综合开发公司的法定代表人周亚当庭陈述,被告喻小华系其金地尚城项目的总负责人,该项目的商品房销售工作也由其负责。另查明,1.被告综合开发公司已经于2015年7月3日前将金地尚城101、104、105和106号房屋出卖给案外人李某2和曾险峰,李某2和曾险峰已经就该房屋向银行按揭贷款并办理抵押预告登记。2.经本院当庭询问,原告和被告综合开发公司拒绝代为清偿债务而消灭本案标的房屋的抵押权,被告邓小飞表示没有能力代为清偿债务而消灭本案标的房屋的抵押权,被告杨家锦和喻小华对此拒绝发表意见。

  一审法院认为:1.关于本案民间借贷和门面买卖合同之间有无关联,275万元的购房款是否实际支付。被告邓小飞及其申请出庭的证人李某1当庭承认以房抵债的事实,原告证人刘某也当庭陈述当时借款的资金用途是用于金地尚城项目的开发,原告陈述以《门面买卖合同》来解决因民间借贷而剩余的债权符合客观情况。被告给原告出具的收据载明:“今收到洪昌福门面款人民币275万元”,被告当时认可已经收到该275万元。现在被告否认收到购房款,但无证据推翻收据所证明的事实。被告邓小飞陈述其指示项目部会计将标的房屋钥匙交付原告,原告也举证证明现在用该钥匙仍然能打开标的房屋。综上,本院认为双方当事人将原民间借贷关系转换成商品房买卖合同关系,以及就被告邓小飞所欠原告275万元冲抵购房款达成合意,认定原告已经向四被告支付购房款275万元。2.关于被告在签订《门面买卖合同》时是否存在欺诈。原告认为被告在签订《门面买卖合同》时隐瞒了标的房屋已经出卖给第三方且已经抵押的事实,被告称在签订《门面买卖合同》时已经告知原告这一事实,被告邓小飞申请的证人李某1当庭陈述指证了告知原告的这一情节。但根据原告证人刘某的陈述,借款人系李某1的侄儿,说明证人李某1与被告邓小飞存在亲属关系,在没有其他证据佐证的情况下,不予采信李某1关于原告在签订门面买卖合同时已经获悉标的房屋出卖给第三方且抵押的事实。如果原告在已经获知此情形的前提下与四被告建立房屋买卖合同关系,则无法因签订《门面买卖合同》而解决民间借贷的剩余债权债务问题,加之如此重大的情形并未在《门面买卖合同》中进行如实描述。相反,四被告在合同第五条明确保证标的房屋没有产权纠纷和财务纠纷,否则由四被告承担全部责任,故本院认定被告在签订《门面买卖合同》时对原告隐瞒了标的房屋已经出卖给第三方,且由第三方预告抵押登记给银行的事实,被告的行为构成合同欺诈。3.关于门面买卖合同约定的房屋总价款为375万元而收据载明收到275万元房价款的问题。被告综合开发公司向原告出具的收据载明“收到275万元购房款的收款原因是4个门面395.5平方米”。说明原被告双方已经将《门面买卖合同》中约定的375万元房价款变更为275万元,加之李某1向原告出具100万元的借条,且嗣后实际代被告邓小飞还清这100万元的事实也佐证了房屋价款变更的事实。4.关于被告邓小飞、杨家锦、喻小华是否挂靠被告综合开发公司经营金地尚城项目。原告认为挂靠关系成立而四被告予以否认,证人李某1当庭陈述邓小飞、杨家锦、喻小华系三个股东。证人刘某陈述当时邓小飞借贷的目的是用于李某1侄儿(即被告邓小飞)在街河市镇开发房地产,后来知道了该房地产项目位于往杨林市镇的主公路交叉街河市镇的丁字路口,实际上就是金地尚城项目所在地。加上被告邓小飞、杨家锦和喻小华在《门面买卖合同》上签字的行为,本院虽不宜据此认定原告所述的挂靠关系成立,但可认定被告邓小飞、杨家锦、喻小华共同参与被告综合开发公司投资开发了金地尚城项目的事实。5.关于本案应该认定为商品房买卖合同纠纷还是民间借贷纠纷。本案争议的商品房买卖合同签订前,原告与被告邓小飞之间存在民间借贷合同关系,但双方系争商品房买卖合同是在被告邓小飞未完全偿还借款本息的情况下,经重新协商并对账,将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系,将借款本金转为已付购房款,并对房屋过户登记、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭,除基于法律特别规定,需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中,当事人意思表示发生变化,除法律禁止外,均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,并非为双方之间的借款合同履行提供担保,而是借款合同到期后,作为金地尚城开发投资人的被告邓小飞难以清偿债务时,通过将金地尚城的商铺出售给债权人洪昌福的方式,实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定,不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形,亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示,是贯彻合同自由原则的题中应有之意。但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下,由于门面买卖合同项下已付购房款系由原借款本息转来,在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时,人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查,以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式,将违法高息合法化。根据被告邓小飞的当庭陈述,其依照月利率25‰的标准向原告支付了一段时间的利息,后因资金周转困难中止支付两个月的利息后,才以剩余借贷本金为标准与原告协商门面的房屋价格,其他被告也对借贷关系中偿还利息的行为不提出异议,被告邓小飞向原告洪昌福支付的利息没有超过最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》确定的最高利率标准,为合法利息。双方当事人在《门面买卖合同》中约定的房屋价款及其支付方式不存在违法行为,本院认定本案法律性质为商品房买卖合同纠纷。6.关于《门面买卖合同》的合同效力和违约责任。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定,“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则,结果不能,并不能由此判断物权变动原因的合同无效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条的立法精神,未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的,如受让方代为清偿债务消灭抵押权的,转让有效。即受让方通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的,转让行为有效。上述法律、司法解释的规定,旨在实现抵押权人、抵押人和受让人之间的利益平衡,既充分保障抵押权不受侵害,又不过分妨碍财产的自由流转,充分发挥物的效益。第八次全国民事商事审判工作会议纪要第14条规定,物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定,当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由,请求确认转让合同无效的,不予支持。由此,对原告关于合同无效的意见本院不予采纳。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。由此可见,有无处分权并不是判定合同是否有效的依据,对被告杨家锦、喻小华、综合开发公司关于合同无效的意见本院不予采纳,本院认定本案《门面买卖合同》有效。虽然《门面买卖合同》有效,但各方当事人均拒绝或者无力代为清偿债务而消灭抵押权,加之抵押人与抵押权人建立抵押权的原因是基于被告综合开发公司与抵押人签订的二份房屋买卖合同而按揭借款,《门面买卖合同》事实上不可能继续履行。《门面买卖合同》第四条约定,房屋未办理过户登记前,甲方(四被告)不得悔约也不得再次将房屋转卖,否则应向乙方退还购房款,并按购房款的100%支付违约金。此处“不得悔约”应该理解为不得擅自解除合同、不得根本性违约和及时恰当履行合同义务等,现被告根本不可能继续履行合同,也不可能配合原告将标的房屋过户登记至原告名下,其行为违反了“不得悔约”的合同义务,应该按照合同第四条的约定承担违约责任。被告杨家锦、喻小华主张一倍的违约金标准过高,但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定,原、被告双方在《门面买卖合同》中确定违约金标准并未超过相关法律规定的因欺诈而导致的民事责任标准,原告要求被告承担退回购房款并承担购房款100%的违约金或者赔偿金应予以支持。杨家锦、喻小华和邓小飞参与金地尚城的开发投资,邓小飞向原告洪昌福所借款项的用途也在于金地尚城的工程建设,三人一起作为金地尚城房屋买卖的合同主体与洪昌福签订合同,而且四被告均在甲方处签字或者盖章,见证人之说在没有其他证据佐证或者合同中明确载明的前提下,本院不予采信。《门面买卖合同》上加盖项目部章而并非其他合同上加盖的合同专用章,但被告综合开发公司并未声明该项目部章为伪造或者假冒,合同上也并未约定加盖何种公章合同才生效。况且综合开发公司自认喻小华系其金地尚城项目总负责人和销售负责人,而喻小华也在该合同上签字,对综合开发公司的非合同专用章不应承担合同责任的意见不予支持。综上所述,本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第九条之规定,判决:被告邓小飞、被告杨家锦、被告喻小华和被告松滋市房地产综合开发公司在本判决生效后十日内共同向原告洪昌福退还购房款275万元,并支付275万元的违约金。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25150元、财产保全申请费5000元,合计30150元,由被告邓小飞、杨家锦、喻小华和松滋市房地产综合开发公司共同承担。

  二审中,上诉人杨家锦、喻小华因其一审提供的证人证言未被采信,现申请证人李某2、谢某出庭作证,并提交其对证人谢某的《调查笔录》。证人李某2陈述,其与综合开发公司签订的商品房买卖合同不是自己的真实意思表示,是综合开发公司用于融资,首付款是综合开发公司付的,按揭贷款是公司偿还,买卖的门面房没有交付。证人谢某陈述,2014年底到2015年初,洪昌福一直在找邓小飞讨账,洪昌福追得厉害时,一连几天都是在我们公司坐到深夜,我因为一直在公司,所以每次基本在场;洪昌福找邓小飞讨账时就知道金地尚城门面已经抵押给了银行,是在实在讨不到钱后,才想到用门面抵债;当时没有与洪昌福网签房屋买卖合同,也是因为房屋先前已经网签并抵押给了银行。

  上诉人杨家锦、喻小华认为李某2的证言证明其与综合开发公司签订的房屋买卖合同不是出于个人真实意思表示,是公司为了项目融资自卖自买;谢某的证言证明洪昌福与邓小飞等签订门面买卖合同时,知晓门面已出售并抵押给银行的事实。

  被上诉人洪昌福的质证意见:1.认可证人李某2陈述的真实性,将被上诉人陈述的自买自卖的客观事实变成法律事实,但并不能以此否认因抵押而产生的欺诈法律关系,隐瞒抵押属实,事实上已经抵押和出卖。2.证人谢某没有说明和证实他为什么知道这件事,李某1是证实了的,谢某陈述的事实不是一审庭审后新发生的事实,不是新的证据,我们可以合理怀疑谢某看过一审判决书,我们拒绝对其陈述的事实部分质证。

  上诉人综合开发公司对证人李某2的证言表示没有质证意见,对证人谢某的证言同杨家锦、喻小华的质证意见。

  原审被告邓小飞对证人李某2的证言表示没有质证意见,对证人谢某的证言,邓小飞诉称其跟洪昌福借贷关系,到后来借款无法偿还,到洪昌福向我追讨债务的过程,有很多时候谢某都在场,一直在参与,并知情。

  二审中,被上诉人洪昌福提交了一份证据:李某1另案起诉邓小飞民间借贷纠纷一案(2017)鄂1087民初1005号民事判决书,证明李某1在诉状中陈述以房抵债,375万元房价款变更到275万元后,另100万元由李某1代为偿还的事实。

  上诉人杨家锦、喻小华的质证意见:对李某1在民事起诉状中陈述的事实有异议。1.李某1陈述邓小飞、杨家锦、喻小华及综合开发公司与洪昌福协商愿意将民间借贷关系转为房屋买卖关系不属实,是李某1的个人观点,不能代表杨家锦、喻小华的观点。2.李某1陈述签订合同时洪昌福仅同意275万元,邓小飞与洪昌福协商……表明由375万元变更为275万元价款没有经过喻小华、杨家锦及综合开发公司的同意。上诉人综合开发公司、原审被告邓小飞对此表示同杨家锦、喻小华的质证意见。

  上诉人综合开发公司、原审被告邓小飞在二审中没有提交证据。

  综合当事人举证、质证意见,本院对当事人在二审中提交的证据审查认为:证人李某2的证言与本案没有关联性。证人谢某的有关证言,与《门面买卖合同》和证人李某1的证言相印证,本院予以采信。当事人对(2017)鄂1087民初1005号民事判决书的真实性无异议,本院对其真实性予以采信。

  二审查明:2013年5月31日《湖北省商品房预售许可证书》鄂松商预字(2013)13号载明的企业名称为松滋市房地产综合开发公司、预售商品房项目名称为金地尚城。洪昌福陈述,其依据《门面买卖合同》第四条的约定,诉请一审被告退一赔一是包含解除合同的,没有要求对方继续履行交付房屋的义务,实际上对方也不可能再交付房屋。一审出庭作证的证人李某1与邓小飞之间不属于近亲属。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。

  本院认为:案涉《门面买卖合同》并无法定无效的情形,在甲方(签字)处有邓小飞、杨家锦、喻小华签名并加盖了松滋市房地产综合开发公司金地尚城项目部的印章,在乙方(签字)处有洪昌福签名,因此,本案合同的相对人分别为邓小飞、杨家锦、喻小华、综合开发公司与洪昌福。该合同约定的购房款为375万元,在履行中变更为275万元,且系以邓小飞欠洪昌福的275万元充抵的购房款,这一事实有洪昌福提交的《借条》、综合开发公司的《收款收据》、交房钥匙、(2017)鄂1087民初1005号民事判决书,有邓小飞申请出庭作证的证人李某1的证言,有杨家锦、喻小华申请出庭作证的证人谢某的证言等印证。上诉人杨家锦、喻小华和综合开发公司有关买卖合同无效和不应承担相应民事责任等上诉理由不能成立。

  关于在签订《门面买卖合同》时,邓小飞、杨家锦、喻小华、综合开发公司是否隐瞒了合同所涉房屋已经出卖给第三人且已抵押按揭贷款的问题。证人李某1、谢某证明洪昌福签订《门面买卖合同》时知晓实情,结合本案以房抵债的情况和《门面买卖合同》第四条中甲方“不得再次将房屋转卖”等约定,本院对上诉人杨家锦、喻小华、综合开发公司有关未隐瞒合同所涉房屋已经出卖给第三人且已抵押按揭贷款的上诉理由予以采信。

  本案买卖涉及的房屋抵押权未能消灭,其不能过户登记至洪昌福名下,导致买卖合同的目的不能实现,洪昌福解除合同符合法律规定,邓小飞、杨家锦、喻小华、综合开发公司应承担违约责任,一审适用《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第九条不当。案涉合同约定的违约金过高,杨家锦、喻小华在一审中提出抗辩并请求调减违约金,本院予以支持。

  综上所述,上诉人杨家锦、喻小华、综合开发公司的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条规定,判决如下:

  一、撤销松滋市人民法院(2017)鄂1087民初813号民事判决;

  二、确认洪昌福解除合同的行为有效,邓小飞、杨家锦、喻小华、松滋市房地产综合开发公司在本判决生效后十日内共同向洪昌福退还购房款275万元,并自2015年7月3日起以275万元为基数按年利率6%计付利息至退清购房款之日止;

  三、驳回洪昌福的其他诉讼请求。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  一审案件受理费25150元、财产保全申请费5000元,合计30150元,由一审被告邓小飞、杨家锦、喻小华、松滋市房地产综合开发公司负担20150元,由一审原告洪昌福负担1万元。二审案件受理费50300元,由上诉人杨家锦、喻小华、松滋市房地产综合开发公司负担30300元,由被上诉人洪昌福负担2万元。

  本判决为终审判决。

 

审判长  郭元亮

审判员  陶齐学

审判员  李 静

二〇一八年一月二十五日

书记员  邱 爽