经典案例：李忠法、李师凤等与叶可亮农村房屋买卖合同纠纷案

当事人信息

原告李忠法，男，1932年11月27日出生汉族，住浙江省永康市。

原告李师凤，女，1940年2月10日出生汉族，住浙江省永康市。

原告李浩杰，男，1963年9月25日出生汉族，住浙江省永康市。

委托代理人徐飞晨（特别授权），浙江律明律师事务所律师。

委托代理人陈延军（特别授权），浙江律明律师事务所律师。

被告叶可亮，男，1976年7月29日出生汉族，住浙江省缙云县。

委托代理人张秋翔(特别授权),浙江纬马律师事务所律师。

审理经过

原告李忠法、李师凤、李浩杰与被告叶可亮农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案受理后，依法由审判员季玲玲适用简易程序，于2018年5月30日、2018年6月4日公开开庭进行了审理。三原告的委托代理人徐飞晨、被告叶可亮及其委托代理人张秋翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李忠法、李师凤、李浩杰起诉称：原告李忠法与李师凤系夫妻关系，原告李浩杰系二人的儿子。1998年9月22日，三原告与被告叶可亮签订《房屋买卖协议书》一份，约定：原告将坐落在永康市古丽镇永丰村三间三层房屋一幢卖给被告，成交价款为75000元，被告于协议签订之日支付46000元，剩余29000元在卖方将房产证交给买方时付清。协议签订之日，原告就将房屋产权证明及钥匙交付被告，但被告至今未将所有的款项付清。根据相关法律之规定，三原告与被告并非同一集体经济组织成员，原、被告的房屋买卖行为违反了法律禁止性规定，应属无效，被告应返还涉案房屋。为此，原告李忠法、李师凤、李浩杰诉请要求：1、确认三原告与被告叶可亮于1998年9月22日签订的《房屋买卖协议书》无效；2、判令被告腾空并返还原告位于永康市的房产（土地证号为506集建（1994）字第××号）；3、诉讼费由被告承担。

为证明其诉讼请求，原告李忠法、李师凤、李浩杰在举证期限内向本院提供证据材料如下：

一、被告户籍证明1份，证明被告不是永康市永丰村集体经济组织成员的事实。

二、房屋买卖协议书（附在公证书中）1份，证明原、被告于1998年9月22日就涉案房屋达成转让协议，该协议违反法律规定而无效的事实。

三、土地使用申述书、宗地草图各1张，证明涉案房屋的宗地情况的事实。

被告辩称

被告叶可亮答辩称，本案房屋买卖协议合法有效，请求驳回原告的诉讼请求，具体理由如下：

一、双方于1998年9月签订房屋买卖协议书，是其真实意思表示，不存在合同法第52条中任何无效情形，即使买卖当时仍在适用的1988年的《土地管理法》也没有任何条文限制非同一集体经济组织成员之间买卖房屋，且城镇居民使用集体土地建设住宅也是许可的，事实上，1999年以后的国家政策也仅仅是限制非集体经济组织成员以外的农村户口的人购买房屋，而非禁止，政府明确禁止的也仅仅是城镇居民到农村买房，比如：1999年国务院办公厅39号文件、2007年国务院办公厅71号通知。

二、国家目前限制农村房屋买卖的目的是为了防止集体土地流失，建设用地规模失控，保护集体经济组织成员的基本权利，而本案诉争房屋按《永康市城中村改造实施办法》已列入拆迁范围，根据该办法第15条，改造范围内的集体土地统一征为国有，故国家限制买卖适用的对象和目的已失去意义，退一步讲，即使与以后的政策相违背，司法环节也没有必要对这一先前行为进行否定评价；根据该办法第22条，安置对象分为本经济合作社社员、非本经济合作社社员和国有土地对象，非本经济合作社社员为合法拥有集体土地上房屋的其他人员，而本案原告即属于该安置对象。

三、本案房屋买卖协议经永康市公证处公证认可，公证处在公证书中明确说明，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第55条的规定，而第55条第3项即为不违反法律和社会公共利益，故双方签订的协议是合法有效的。

四、本案原告购买房屋后已在该区域生活了近20年，已完全融入当地的生活，被告购房仅仅是为了生活所需，而非炒房，若判定无效，会导致被告失去生活依靠。

五、本案明显是原告在恶意违约，法律应对其处罚，而非鼓励，若判定无效，使之受益将会鼓励更多人不守诚信。

针对其抗辩主张，被告叶可亮向本院提供证据如下：

一、户口本1本，证明本案被告虽然不是本集体经济组织成员，但其也不是城镇居民户口，该房屋买卖协议不仅仅没有违背当时的法律法规，也没有违背以后的国家相关政策的事实。

二、集体土地建设用地使用证1本，证明本案合同已经实际履行的事实。

三、收条4张，证明合同履行已超出当时约定的范围，被告已支付7万元价款的事实。

四、调解协议书2份，证明涉案房屋买卖以前，原告和邻里发生纠纷并已解决的事实。

五、永政办发（2017）61号文件1份，证明：1、诉争房屋及相应的土地被征为国有以后，其转让性质与国有转让一致，并非属于国家限制对象；2、本案被告虽不是永康市永丰村集体经济组织成员，但属于可以安置的对象。

经审理，本院综合分析认证如下：

本院查明

三原告提供的证据一、三，被告无异议，本院予以采纳。三原告提供的证据二，被告对其真实性无异议，但协议落款时间为1998年9月22日，本案房屋买卖还适用当时的土地管理法，而当时的土地管理法并没有任何条文限制或禁止非同一集体经济组织成员对房屋所有权的转让，且公证书也明确载明当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第55条的规定。本院认为，被告的质证意见成立，本院对该组证据的真实性予以确认，对其证明目的不予认定。

被告提供的证据一、三，三原告对其真实性无异议，本院予以确认。被告提供的证据二、四，三原告无异议，本院予以采纳。被告提供的证据五，三原告对其真实性无异议，对其合法性、关联性及证明目的有异议，首先，政府的规范性文件应符合现行法律规定，本案土地的性质仍为集体土地，并未办理转国有手续，即使转国有，也应由该集体经济组织成员表决，且文件中对非本经济合作社社员的安置对象是有限制条件的，即合法拥有村集体土地上的房屋，也即在相关禁止性规定出台前就办理土地过户登记手续，但根据现行法律法规，本案合同是无效的，后续也无法办理过户手续，也就不存在被告系安置对象的情形。本院认为，该组证据与本案双方房屋买卖行为是否合法的审查不存在关联性，故本院仅对该组证据的真实性予以确认。

根据原、被告双方在庭审中的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下：

原告李忠法与李师凤系夫妻，原告李浩杰系原告李忠法与李师凤的儿子。

1998年9月22日，三原告与被告叶可亮签订《房屋买卖协议书》一份，并经永康市公证处公证。协议约定：原告将其坐落在永康市古丽镇永丰村三间三层房屋一幢卖给被告；成交价为75000元，被告于1998年9月22日支付购房款46000元，剩余29000元在原告将房产证交给被告时付清；原告于1998年9月22日将房屋和现有的房屋产权证明及钥匙等交给被告；做原始房产证时所需费用由原告负担，房屋转户的有关费用由双方各负担一半，被告办理转户手续时原告应提供方便等等事项。协议签订当日，原告即将房屋、集体土地使用证及钥匙交付被告，被告亦于当日支付了购房款46000元，后又于1999年2月6日支付5000元、2月12日支付8000元、3月7日支付11000元。房屋交付后，被告进行了简单装修，并一直居住使用至今。但因原告一直未能办理登记于其名下的房产证，故双方至今未有办理房产过户手续，被告亦未有支付原告剩余购房款5000元。

另查明，涉案房屋系登记于原告李忠法名下，集体土地建设用地使用证号为5××集建（1994）字第4214号，现该房屋已列入永康市城中村改造范围。

本院认为

本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，原、被告双方于1998年9月22日签订房屋买卖协议书系双方当事人的真实意思表示，虽然被告并非诉争房屋所在地的集体经济组织成员，但双方的买卖行为发生在国家禁止性规定出台之前，且协议签订后，被告已按约支付了大部分购房款，对涉案房屋也进行了装修，并已实际使用诉争房屋长达二十多年，已经形成较为稳定的社会关系，故从遵循诚实信用原则、维护交易安全以及社会稳定的角度出发，本院认为，双方当事人应尊重现状，由被告对诉争房屋继续享有占有、使用、收益等权益。综上，三原告要求确认双方签订的房屋买卖书无效以及要求被告腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。被告的抗辩意见，合法有据，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告李忠法、李师凤、李浩杰的诉讼请求。

案件受理费40元（已减半收取），由原告李忠法、李师凤、李浩杰负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。

审判人员

审判员季玲玲

裁判日期

二〇一八年六月二十二日

书记员

代书记员夏莉