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徐鹏飞等与北京马驹桥火红红仓储服务中心确认房屋租赁合同无效纠纷

发布日期:2020-04-09 14:50:47

徐鹏飞等与北京马驹桥火红红仓储服务中心确认合同无效纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

2019)京03民终1178号

上诉人(原审原告):崔建铭,男,1964年5月2日出生,汉族,住北京市通州区。

委托诉讼代理人:赵磊,北京市泽文律师事务所律师。

委托诉讼代理人:李双龙,北京君颜律师事务所律师。

上诉人(原审原告)徐鹏飞,1988年3月29日出生,汉族,住北京市通州区。

委托诉讼代理人:赵磊,北京市泽文律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):北京马驹桥火红红仓储服务中心,住所地北京市通州区马驹桥镇北门口村***号。

经营者:罗爱军,男,1968年9月4日出生,回族,住北京市通州区***号。

原审第三人:刘文平,男,1960年1月16日出生,回族,住北京市通州区**号。

原审第三人:罗爱民,男,1970年12月9日出生,回族,住北京市通州区***号。

上诉人崔建铭、徐鹏飞因与被上诉人北京马驹桥火红红仓储服务中心(以下简称马驹桥服务中心)、原审第三人刘文平、罗爱民确认合同无效纠纷一案,不服北京市通州区人民法院(2018)京0112民初25559号民事判决,向法院提起上诉。法院立案后,依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。

崔建铭、徐鹏飞上诉请求:1.撤销一审判决第二、三、四、五项;2.支持崔建铭、徐鹏飞的原审诉讼请求;三、上诉费由马驹桥服务中心承担。事实及理由:一、根据已生效判决确定的拆迁腾挪时间为2017年7月20日,因此崔建铭、徐鹏飞主张的退还房屋的实际费的时间起算日应为2017年8月1日具有事实和法律依据。崔建铭、徐鹏飞认为退还租金应从2017年8月1日计算。二、合同无效属合同自始无效,产生恢复原状与相互返还的法律后果。涉案房屋属崔建铭、徐鹏飞出资兴建,房屋被拆除后,马驹桥服务中心应承担返还涉案房屋补偿的法律义务;三、马驹桥服务中心应承担因该合同无效导致的崔建铭、徐鹏飞改造费用损失及信赖利益损失。

马驹桥服务中心、罗爱民称不同意崔建铭、徐鹏飞的上诉请求,同意一审判决。

刘文平称对一审判决没有什么意见,与其无关。

崔建铭、徐鹏飞向一审法院起诉请求:1、判令崔建铭、徐鹏飞与马驹桥服务中心之间签订的房屋租赁合同无效;2、判令马驹桥服务中心支付改造费用3923600元,返还2017年8月1日至2018年10月1日租金116674元、信赖利益损失886849元,共计4927132元;3、诉讼费用由马驹桥服务中心承担。

一审法院认定事实:2015年7月1日,崔建铭、徐鹏飞(承租方,乙方)与马驹桥服务中心(出租方,甲方)签订《房屋租赁合同》(以下简称合同),约定由乙方承租甲方位于北京市通州区马驹桥镇北门口村内工业园区的约为1000多平方米上的房屋建筑。租期十年,自2015年10月1日至2025年10月1日(2015年7月1日至2015年10月1日甲方无偿提供乙方三个月的房屋改造时间),年租金为100000元,自第三年始每三年递增当年年租金的10%,租金按照先付后用的原则,每三年支付一次。从2015年10月1日起,首付300000元作为前三年的租金。从2018年10月1日起支付330000元,作为此三年的租金,以后以此类推。本合同自签订之日起,乙方应支付甲方前三年的租金300000元。合同第三条第(二)款第5项约定,因国家建设占地,自然灾害等不可抗力原因,导致甲乙双方必须终止合同时,如自签订合同之日起五年之内国家占地,甲方应将拆迁补偿金额的百分之二十付予乙方,作为补偿。如自合同签订之日起五年之后国家占地,拆迁补偿与乙方无关,乙方应无条件搬出,但甲方应退还乙方未使用完的租金。如遇自然灾害等不可抗力因素,甲乙双方互不相关。2015年9月27日,崔建铭、徐鹏飞(乙方)与马驹桥服务中心(甲方)签订《协议书》约定,在原合同补充协议,甲方应当保证乙方正常在工业园区一千多平米建筑公寓,乙方只管建筑公寓,建筑以外的都由甲方负责,建筑过程中有损失都由甲方承担。

合同签订后双方即开始履行合同。崔建铭、徐鹏飞支付马驹桥服务中心前三年租金300000元。崔建铭、徐鹏飞拆除原有建筑物后新建房屋3200平方米。2016年12月1日,崔建铭、徐鹏飞与案外人郑某某签订《房屋租赁合同》,将上述新建房屋99间进行出租。2018年,涉案房屋因北京市通州区环区界生态过渡带建设工程二期项目被拆除腾退,经崔建铭、徐鹏飞、马驹桥服务中心及第三人刘文平确认,涉案房屋腾退补偿款为每平方米1260元,共3200平方米,每平方米应付拆除清运费50元。

2018年2月9日,案外人郑某某曾起诉崔建铭、徐鹏飞,要求退还剩余租金并赔偿损失等。北京市通州区人民法院审理后作出(2018)京0112民初4516号民事判决,以崔建铭、徐鹏飞未提交涉案房屋建设工程规划许可证为由确认房屋租赁合同无效,郑某某于庭审当日2018年3月23日已将涉案房屋交还崔建铭、徐鹏飞,崔建铭、徐鹏飞退还郑某某2018年3月24日至2019年3月15日的使用费586849.32元。郑某某不服并提出上诉,北京市第三中级人民法院经审理后作出(2018)京03民终6112号民事判决认为,因2017年7月20日国家腾退工作开始,导致郑某某无法正常使用涉案房屋,且双方已于2017年9月30日签订的《协议》中约定:“甲方同意在国家腾退工作期间,从2017年9月1日开始,免除乙方在国家腾退工作期间的房屋租金。直至乙方可以正常使用相应全部房屋后,甲方可以开始按照《房屋租赁合同》相应价格规定扣费,国家腾退工作情况不应超过6个月(截止日期为2018年3月1日),否则甲方乙方按原合同实施”,故综合考虑郑某某因腾退工作无法正常使用租赁房屋的情况,以及双方经协商一致免除房屋租金的情况,认定在一审法院确定的使用费的基础上,崔建铭、徐鹏飞仍应另外返还郑某某2017年9月1日至2018年3月1日期间的房屋占有使用费,并因此改判崔建铭、徐鹏飞返还郑某某已付使用费886849.32元。

一审法院认为,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤,无正当理由拒不到庭,或者未经法庭许可中途退庭的,不影响案件的审理。本案中,双方均未提交涉案房屋建设工程规划许可证,拆除原有房屋后新建房屋依然未办理建设工程规划许可证,故崔建铭、徐鹏飞、马驹桥服务中心签订的《房屋租赁合同》及《协议书》无效。上述合同无效后,马驹桥服务中心应退还崔建铭、徐鹏飞未使用期间的使用费,崔建铭、徐鹏飞称应退还2017年8月1日后租金,马驹桥服务中心则称应退还拆除之日后租金。在郑某某与崔建铭、徐鹏飞房屋租赁合同纠纷一案中,因郑某某与崔建铭、徐鹏飞之间签订有约定腾退期间扣除租金的《协议》,而在本案中崔建铭、徐鹏飞与马驹桥服务中心并未存在类似约定,崔建铭、徐鹏飞一直使用涉案房屋及场地直至拆除,故马驹桥服务中心应退还拆除之日后使用费。关于拆除之日,崔建铭、徐鹏飞庭审中虽称在2018年2月底拆除,但在民事起诉书中称“2018年4月,该房屋被马驹桥政府拆除”,在郑某某与崔建铭、徐鹏飞房屋租赁合同纠纷一案中郑某某在2018年3月23日仍可对涉案房屋予以交接,可见此时尚未拆除,因崔建铭、徐鹏飞、马驹桥服务中心均未提供准确拆除日期,法院以崔建铭、徐鹏飞在民事起诉书中所称拆除日期2018年4月的首日作为拆除日期以便计算未使用期间使用费。

在本案中,《房屋租赁合同》虽属无效合同,但合同中关于涉及拆迁腾退相关权利义务的约定系双方签约时根据实际情况、履约风险等因素做出的一致意思表示,该约定能够体现双方对于各自风险的预估与评判,对于双方签约与否具有关键作用。现因北京市通州区环区界生态过渡带建设工程二期项目,涉案房屋被拆除,对于双方损失的承担应以合同约定为主要参考。合同第三条第(二)款第5项约定,因国家建设占地,自然灾害等不可抗力原因,导致甲乙双方必须终止合同时,如自签订合同之日起五年之内国家占地,甲方应将拆迁补偿金额的百分之二十付予乙方,作为补偿。由此可见,双方对于因拆迁腾退给崔建铭、徐鹏飞造成经济损失的补偿方式已有明确约定,法院以此计算崔建铭、徐鹏飞的损失数额。依据双方确认的崔建铭、徐鹏飞所建房屋的面积、补偿单价,扣除拆除清运费用,涉案房屋腾退补偿款为3872000元,依据合同约定,马驹桥服务中心应将腾退补偿款的20%即774400元支付崔建铭、徐鹏飞。依据崔建铭、徐鹏飞、马驹桥服务中心及第三人刘文平所述,目前腾退补偿款已实际发放40%,其余部分尚未发放,对于未发放部分的履行期间,法院依据实际情况适当予以延长。对于崔建铭、徐鹏飞的其他诉讼请求,依据不足,法院不予支持。

综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定,判决:

一、崔建铭、徐鹏飞与北京马驹桥火红红仓储服务中心于2015年7月1日签订的《房屋租赁合同》及2015年9月27日签订的《协议书》无效;二、北京马驹桥火红红仓储服务中心退还崔建铭、徐鹏飞未使用期间使用费50136.99元,于判决生效之日起七日内执行清;三、北京马驹桥火红红仓储服务中心支付崔建铭、徐鹏飞损失309760元,于判决生效之日起七日内执行清;四、北京马驹桥火红红仓储服务中心支付崔建铭、徐鹏飞损失464640元,于2019年6月30日前执行清;五、驳回崔建铭、徐鹏飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23109元,由崔建铭、徐鹏飞负担19243元(已交纳),由北京马驹桥火红红仓储服务中心负担3866元,于判决生效之日起七日内交纳。

法院二审期间,各方均未提供新证据。法院经审理查明的其他事实与一审查明一致,法院予以确认。

本院认为,本案二审争议的焦点在于涉案合同的效力及其后续处理问题,主要涉及租金返还和损失赔偿两个方面。就本案合同效力而言,涉案房屋租赁合同所涉房屋因未取得房屋建设规划许可证、违反了有关法律、法规之规定,应属无效。合同无效后,作为出租方的马驹桥服务中心应将拆除后的租金返还承租人,一审法院根据崔建铭、徐鹏飞在起诉中所主张的日期为拆除日期,据此核算应予返还的租金数额合理正确。关于损失赔偿问题,一审法院参照双方在合同中的相关约定,酌予确定的赔偿数额,亦公平适当。

综上,崔建铭、徐鹏飞的上诉请求缺乏事实和法律依据,法院不予支持。原审判决并无不当,法院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费46218元,由崔建铭、徐鹏飞负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

  

  

  

审判长  林存义

审判员  张印龙

审判员  赵霞

二〇一九年一月二十八日

书记员  李月明