15810784790

18510464583

联系我们
  • 24小时律师热线: 010-86393036
    400-150-9288
  • 邮箱:15810784790@163.com
  • 地址: 北京市海淀区上地三街9号金隅嘉华大厦A座1210室

靳启跃与北京通运达物业管理有限公司排除妨害纠纷

发布日期:2020-04-09 14:49:25

靳启跃与北京通运达物业管理有限公司排除妨害纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

2018)京03民终473号

上诉人(原审被告):靳启跃,男,1960年4月13日出生,住北京市通州区。

委托诉讼代理人:风志,北京市仁杰律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):北京通运达物业管理有限公司,住所地北京市通州区车站路9号。

法定代表人:李岩,总经理。

委托诉讼代理人:季宗旗,北京市天正律师事务所律师。

委托诉讼代理人:刘义亭,男,1963年1月27日出生,住北京市通州区。

上诉人靳启跃因与被上诉人北京通运达物业管理有限公司(以下简称通运达公司)排除妨害纠纷一案,不服北京市通州区人民法院(2016)京0112民初42898号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人靳启跃及其委托诉讼代理人风志,被上诉人通运达公司之法定代表人李岩及其委托诉讼代理人季宗旗、刘义亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

靳启跃上诉请求:1.撤销一审判决,依法改判驳回通运达公司的全部诉讼请求。2.二审案件受理费由通运达公司负担。事实和理由:一、一审法院认定通运达公司系涉诉房屋的实际接管人和管理单位明显是认定事实不清。1.通运达公司是由北京通盛达投资管理公司(以下简称通盛达公司)和北京金通资产经营管理公司(以下简称金通公司)作为股东于2002年1月28日成立的一家物业管理公司,其主要经营范围为物业管理。一审判决既认定通盛达公司已于2002年6月12日将涉诉房屋的管理权交由通运达公司接管,又认定金通公司委托通运达公司对涉诉房屋进行物业管理,明显自相矛盾。实际接管涉诉房屋的是通运达公司还是金通公司存疑。从通运达公司的一审民事起诉书可知,通运达公司也并不认为自己是涉诉房屋的实际接管单位。在通运达公司的证据材料自相矛盾,其主张也与其证据互相矛盾的情况下,一审法院对通运达公司的全部证据均加以认定,并得出通运达公司系涉诉房屋实际接管单位的错误认定显然是认定事实不清。2.一审法院认定通运达公司系涉诉房屋的管理单位是故意混淆管理单位与物业管理单位的概念。一审法院在“经审理查明”部分认定金通公司委托通运达公司对涉诉房屋进行物业管理,但在“本院认为”部分却直接认定通运达公司系涉诉房屋的管理单位,故意省略了“物业”二字。根据国务院公布的《物业管理条例》,物业管理是业主与物业管理公司之间的物业服务合同关系,物业管理公司是为业主服务的。而“管理”的定义显然不同于“物业管理”,管理具有领导、控制、指挥等手段,主体往往不对等。一审法院故意混淆管理与物业管理的概念,严重侵害了靳启跃的合法权益。通运达公司在一审民事起诉书中自称对涉诉房屋实施经营管理,而本案涉诉房屋的性质是破产企业移交的非经营性资产,是北京冷冻机厂按单位福利政策分配给靳启跃的福利分房,不可能让通运达公司去实施经营管理。靳启跃和通运达公司是物业服务合同关系。

二、一审法院在诉讼程序上存在诸多问题。通运达公司以房屋租赁合同纠纷对靳启跃提起诉讼,一审法院在屡次开庭中也是以此法律关系进行审理,但最后的一审判决书却将其调整为排除妨害纠纷。靳启跃在一审期间的答辩和举证均是围绕房屋租赁合同纠纷进行,在通运达公司未向法庭表示要变更其所主张的法律关系,一审法院也未向双方当事人进行任何释明的情况下,一审法院直接调整了本案法律关系,剥夺了靳启跃答辩和举证的权利,严重侵害了靳启跃的合法权益。2.在本案第二次开庭审理后,时隔近5个月后,一审法院突然通知靳启跃本案因通运达公司变更诉讼请求需要再次开庭。而实际上只是通运达公司放弃了部分诉讼请求,其保留的诉讼请求与一审民事起诉书中列明的和此前庭审中主张的诉讼请求完全一致。靳启跃请法庭释明为何通运达公司放弃部分诉讼请求法院还要安排开庭,一审法官至今未作任何答复。从判决结果上看,原审法院安排再次开庭只是为了让通运达公司提交《房屋建筑安全(含抗震)鉴定报告》,而该报告恰恰是一审法院作出判决靳启跃腾退房屋的唯一依据。而该报告给出的处理建议实际上也包括两种方案,即采取整体加固或拆除重建等措施。一审法院却直接认定涉诉楼房需要整体拆除重建。

三、金通公司单方制定的《北京市通州区×号简易住宅楼周转安置方案》是靳启跃不同意腾退房屋的原因所在。靳启跃是原北京冷冻机厂职工,涉诉房屋是冷冻机厂分配给靳启跃的福利分房。冷冻机厂破产后,其非经营性资产移交给北京通盛达交通运输经营管理公司,并非通运达公司所述金通公司取得原北京冷冻机厂国有非经营性资产所有权。虽然《关于通盛达公司名称变更的批复》中提到原通盛达公司的相关资料移交给金通公司。但资料移交与权利移交并非同一概念,且该批复是对通盛达公司名称变更的批复,在其中对公司债权、债务、资产及财务进行权利移交亦不恰当、不合法。由此可见,金通公司不是涉诉房屋的产权人,通运达公司在一审诉讼中也明确表示了该观点。金通公司既不是涉诉房屋的产权人,也不是破产非经营性资产的接收人,其单方制定的安置方案没有法律依据。通运达公司主张金通公司系涉诉房屋改造项目的实施主体,应当向法庭提交充分证据予以证明。根据《关于加快简易住宅楼改造的实施意见(试行)》第六条,涉诉房屋的立项应当提供老旧办等部门的书面意见,靳启跃等居民并未见到过上述文件。并且,也未按照该实施意见第十一条,为靳启跃等人在内的90余户做好安置工作。金通公司单方制定的安置方案没有征询靳启跃等90余户基于福利分房获得上述房屋的居民的意见,没有体现靳启跃等居民对上述房屋的福利性,通运达公司亦不符合《关于印发<关于加快简易住宅楼改造的实施意见(试行)>的通知》中的规定。在此情况下,靳启跃坚决不能从涉诉房屋中腾退。

四、一审诉讼中,靳启跃提出通运达公司不是本案适格原告的问题,一审法院认为依据不足不予采信。但一审法院认定案由是排除妨害,这是物权请求权,通运达公司非涉诉房屋的物权人,其一审原告主体不适格,一审法院认定事实错误,适用法律错误。

通运达公司辩称:同意一审判决,请求维持。关于主体资格问题,经北京冷冻机厂清算组、通盛达公司接管,通运达公司经授权,对涉诉两栋简易房屋享有管理权,是对楼房的实际管理,不是小区物业管理,不收取物业管理费。不论本案案由是房屋租赁合同纠纷还是排除妨害纠纷,涉诉楼房非常危险,通运达公司行使管理人职责非常合法,主体适格。关于案由,通运达公司起诉时是房屋租赁合同纠纷,庭审中一审法院询问当事人对案由的调整,双方均无异议。关于产权问题,北京冷冻机厂破产清算组根据北京市的相关规定,金通公司作为产权人,有足够证据。根据市住建委18号文、通州政府的文件,通运达公司有权利管理。

通运达公司向一审法院起诉请求:判令靳启跃立即将北京市通州区×号房屋腾退并交还给通运达公司,并要求靳启跃负担本案诉讼费用。

一审法院经审理查明:靳启跃原系北京冷冻机厂职工,靳启跃经北京冷冻机厂安排居住在×号房屋。北京冷冻机厂于2000年11月申请破产,于2000年12月经北京市高级人民法院裁定宣告破产,2001年12月,北京冷冻机厂破产程序终结。2002年5月,《北京冷冻机厂非经营性资产移交处置方案》载明北京冷冻机厂破产清算组将北京冷冻机厂的非经营性资产移交给通州区政府指定的机构,其中移交的非经营性资产中包括通州区×号院的两栋单身宿舍楼,分别用于单身宿舍、职工周转房及办公用房,其中职工周转房94间,共用厨房21间,《处置方案》的附件中列明了非住宅用房的移交清单、非经营性资产职工花名册(包括本案当事人靳启跃,房屋使用情况为周转租赁)。

2002年6月12日,北京冷冻机厂破产清算组(资产移交方,甲方)与通盛达公司(资产接收方,乙方)签订《北京冷冻机厂非经营性资产移交接管协议》,甲方将非经营性资产清单所列出的未出售房屋的所有权和管理责任、非经营性资产清单所列建筑物相应的土地使用权移交给乙方,交接工作期限为30天,自2002年6月12日起至2002年7月11日。自协议签订之日,乙方全面接管破产企业自管的公有住房享有的权利和义务,资产交接期限过后,开始履行对接管资产的管理职责。

2002年6月12日,通盛达公司下发《关于市属破产企业非经营性资产交由通运达公司接管的决定》(通盛达(2002)6号),载明:根据市政办发[2002]20号文件,经通盛达公司经理办公会研究决定:将市属破产企业的非经营性资产(其中即包括北京冷冻机厂的非经营性资产)的管理权交由通运达公司接管。

2004年10月,北京市通州区人民政府国有资产监督管理委员会(以下简称通州区国资委)下发《关于进行企业重组改建国有资产运营公司的决定》(通国资发[2004]28号),决定将原通盛达公司管理的17家企业(其中包括通运达公司)划归金通公司管理。

金通公司委托通运达公司对×号进行物业管理,靳启跃向通运达公司支付房费及水费等费用。

2012年6月,为促进本市现存的882栋简易住宅楼改造工作,北京市住房和城乡建设委员会、北京市发改委、北京市规划委员会、北京市国土资源局联合下发了关于印发《关于加快简易住宅楼改造的实施意见(试行)》的通知(京建法[2012]18号)。

2014年,金通公司委托中电投工程研究检测评定中心对涉案两栋简易楼进行了检测评定,鉴定结论为房屋部分结构构件承载力不能满足正常使用要求,局部结构出现险情,安全性评级为C级,处理建议为:本工程所测×号楼使用时间均已超过40年,房屋安全性等级为C级(局部危险房屋),大量承重墙的抗震承载力不满足现行设计规范要求,部分结构构件存在不同程度的损伤及缺陷,加固改造费用较高且难度较大,建议拆除重建。

2016年1月,为保障×号简易住宅楼改造项目的顺利进行,金通公司根据京建法[2012]18号《关于印发《关于加快简易住宅楼改造的实施意见(试行)》的通知》文件规定,并按照区政府2015年民生工程的工作安排,制定了《北京市通州区×号简易住宅楼周转安置方案》。

2016年5月,北京市通州区住建委针对金通公司的安置方案出具回复(通住建委函[2016]131号),原则同意金通公司的方案意见,具体安排如下:一、同意你单位(金通公司)作为北京市通州区×号简易住宅楼改造项目实施主体,具体负责住户宣传、施工手续办理、施工管理以及组织验收、结算评审工作;二、认真落实《关于加强房屋建筑抗震节能综合改造工程招投标管理工作的意见》,严格合格承包人名册制度,保证施工监理招标工作公开、透明;三、做好辖区内业主的思想动员和政策讲解工作,告知业主权利和义务,按时完成搬迁工作;四、认真执行简易住宅楼周转安置方案,统一补偿标准,明确安置程序,确保回迁选房公平、公正、公开;五、根据工作进展,适时调整工作方法,主动排查矛盾纠纷,维护社会稳定,保证周转安置工作顺利实施。六、以《北京冷冻机厂非经营性资产移交处置方案》记载职工名册为依据,发放周转安置费。

2016年7月,金通公司在涉案×号张贴《通知》,内容为根据《北京市通州区住建委关于北京市通州区×号简易住宅楼周转安置方案的回复》(通住建委函[2016]131号)文件规定,金通公司作为北京市通州区×号简易住宅楼改造项目实施主体,通知如下:一、于2016年8月1日起实施通州区×号简易住宅楼改造工作。二、搬迁范围(略)。三、与改造项目相关的文件、政策和周转安置方案将于2016年8月1日按户发放。上述搬迁范围内的房屋及其附属物需要拆除重建,全部需要搬迁的承租人请主动配合,做好房屋的腾退工作。

2017年8月,金通公司委托北京市建设工程质量第一检测所有限责任公司对涉案房屋结构综合安全性进行了鉴定,鉴定结论为房屋结构综合安全性等级评定为D级,房屋结构安全性不符合《房屋结构综合安全性鉴定标准》DB11/637-2015的安全性要求,影响整体安全;建筑抗震能力严重不符合现行国家标准《建筑抗震鉴定标准》GB50023-2009和《房屋结构综合安全性鉴定标准》DB11/637-2015的要求;在后续使用年限内严重影响结构整体安全性能及整体抗震性能。处理建议为:根据综合安全性鉴定结果,必须采取整体加固或拆除重建等措施。

通运达公司表示根据上述房屋结构安全性鉴定结论及通州区住建委批复的安置方案,靳启跃现居住房屋所在的×号楼系D级危房,应当立即整体加固或拆除,通运达公司作为接受金通公司委托的物业管理单位,有权要求靳启跃从其居住的涉案房屋腾退并将房屋交付给通运达公司,以便进行×号简易住宅楼的整体拆除工作。

上述事实有北京市破产企业非经营性资产移交暂行办法、北京冷冻机厂非经营性资产移交接管协议、关于市属破产企业非经营资产交由通运达公司接管的决定、关于进行企业重组改建国有资产运营公司的决定、关于通盛达公司名称变更的批复、关于印发《关于加快简易住宅楼改造的实施意见(试行)》的通知、通州区住建委《关于北京市通州区×号简易住宅楼周转安置方案》的批复、北京市重大项目建设指挥部办公室《关于通州区简易楼和抗震节能综合改造规划设计方案的请示》的回复、公告、收据房屋建筑安全鉴定报告、信访事项答复意见书、复查答复意见书及双方当事人陈述等证据在案佐证。

一审法院认为:公民、法人的合法权益受法律保护。根据本案查明的事实,两栋简易住宅楼的房屋结构安全性经专业机构鉴定,2017年8月鉴定机构出具的鉴定结论为,两栋简易住宅楼的房屋结构安全性经鉴定为D级,处置建议为必须进行整体加固或拆除。再结合建设部《城市危险房屋管理规定》及《北京市房屋建筑使用安全管理办法》(北京市人民政府令第229号)的规定,D级危房是整栋楼的承重结构承载力已不能满足正常使用要求,房屋整体出现险情,构成整栋危房,需立即停止使用、整体拆除的房屋。

本案中两栋简易住宅楼的产权人原系北京冷冻机厂,2000年北京冷冻机厂破产后,包括两栋简易住宅楼在内的非经营性资产移交给通盛达公司接管,后通盛达公司将接管的市属非经营性资产(包括两栋简易住宅楼)

交由通运达公司接管。2004年10月,通州区国资委决定将通运达公司划归金通公司管理。其后金通公司仍旧决定委托通运达公司对两栋简易住宅楼进行管理,靳启跃亦向简易楼的管理单位通运达公司交纳房费及水费等费用,因此通运达公司作为涉案两栋简易住宅楼的实际接管和管理单位,在两栋简易住宅楼经鉴定为D级危房,需要整体拆除重建的情况下,有权以自己的名义提起诉讼,要求靳启跃将居住的涉案×号房屋腾退和交付,靳启跃所称通运达公司并非一审适格原告的辩解意见,依据不足,法院不予采信。靳启跃作为涉案×号房屋的居住人,在房屋所在楼栋被确定为D级危房,继续居住将存在重大人身、财产安全隐患的情况下,应立即将其居住房屋腾退并交付给管理单位予以拆除重建。综上,对通运达公司要求靳启跃将其居住的涉案×号房屋腾退并交付的诉讼请求,法院予以支持。综上所述,依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十九条之规定,判决:靳启跃立即将北京市通州区×号房屋腾退并交付给北京通运达物业管理有限公司,于判决生效之日起十五日内执行清。

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为:根据鉴定机构出具的鉴定结论及建设部《城市危险房屋管理规定》及《北京市房屋建筑使用安全管理办法》(北京市人民政府令第229号)的规定,本案两栋简易住宅楼作为D级危房,需立即停止使用、整体拆除。为保证居住人员的生命财产安全,靳启跃应及时腾退房屋。本案中两栋简易住宅楼的产权人原系北京冷冻机厂,2000年北京冷冻机厂破产后,包括两栋简易住宅楼在内的非经营性资产移交给通盛达公司接管,后通盛达公司将接管的市属非经营性资产(包括两栋简易住宅楼)交由通运达公司接管。2004年10月,通州区国资委决定将通运达公司划归金通公司管理。其后金通公司仍旧决定委托通运达公司对两栋简易住宅楼进行管理,靳启跃亦向通运达公司交纳房费及水费等费用。因此通运达公司应为涉案两栋简易住宅楼的实际管理单位。在靳启跃拒不腾退房屋的情况下,通运达公司有权行使管理职责要求其腾退。靳启跃关于通运达公司并非本案适格原告的主张,无事实与法律依据,本院不予支持。此外,通运达公司以租赁合同为案由提起诉讼,在一审庭审过程中,靳启跃并不认可其与通运达公司存在房屋租赁合同关系,一审法院依职权变更案由,亦无不当。靳启跃主张一审法院擅自变更案由违反法定程序,无事实与法律依据,本院不予支持。关于腾退安置方案问题,因不属于民事诉讼审理范围,故本院对靳启跃的该项上诉主张不予处理。

综上,靳启跃的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费70元,由靳启跃负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

   

审判长  周荆

审判员  胡新华

代理审判员  赵纳

二〇一八年三月二十一日

书记员  杨艳娇