王达与北京市日坛中学房屋租赁合同纠纷

王达与北京市日坛中学房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

（2019）京03民终10883号

上诉人（原审原告）：王达，男，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：王社潮，北京市凯天律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京市日坛中学（原审误为“北京市日坛学校”），住所地北京市朝阳区建外光华西里4号。

法定代表人：夏志清，校长。

委托诉讼代理人：王志刚，北京威诺律师事务所律师。

上诉人王达因与被上诉人北京市日坛中学（以下简称“日坛中学”）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初31885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

王达上诉请求：将本案发回重审或改判支持王达一审全部诉讼请求。事实和理由：涉案房屋的改扩建事宜均由王达投资，一审法院以北京市第一一九中学分别与王达、北京市八方阁酒楼签订了两份完全相同的承包合同，从而认定后合同取代了前合同、王达并非适格诉讼主体存在错误，损害了王达的合法权益。

北京市日坛中学辩称，不同意王达的上诉请求，同意一审判决。

王达向一审法院起诉请求：日坛中学赔偿装修改造损失1407461元。

一审法院认定事实：2000年1月8日，北京市第一一九中学作为发包方（甲方）与王达作为承包方（乙方）签署《承包合同》，约定：经双方友好协商，由乙方承包北京市第一一九中学原兴安酒家，并共同商定以下条款：承包期限为15年，自2000年1月8日签订合同日起，正式计算付款日期从2000年1月8日至2015年1月7日止；从2000年1月8日至2005年1月7日承包款为每年捌万元人民币，以后每5年在原来的基础上再上调贰万元人民币，即2005年1月8日至2010年1月7日承包款为每年壹拾万人民币，2010年1月8日至2015年1月7日承包款为每年壹拾贰万元人民币；付款方式：采取半年一付款方式，合同签定日起，乙方交付首批租金（2000年1月8日至2000年7月7日）肆万元整；第二批付款期为2000年7月8日前付下半年租金肆万元整，以后付款以此类推；现有房屋由乙方按自己经营情况进行改造，改造必须不违反国家有关各项规定，所需手续由乙方负责办理，改建费用由乙方自行筹措；甲方在改建过程中为乙方提供力所能及的便利条件，以利于改建装修工程顺利进行等。

2000年1月18日，北京市第一一九中学（发包方甲方）与北京市八方阁酒楼（承包方乙方）签订了承包合同，约定：由乙方承包北京市第一一九中学原兴安酒家；承包期限为15年自2000年1月18日起至2015年1月17日止；从2000年月18日至2005年1月17日承包款为每年捌万元人民币，以后每5年在原来的基础上再上调贰万元，即2005年1月18日—2010年1月17日承包款为每年壹拾万元，2010年1月18日—2015年1月17日承包款为每年壹拾贰万元；付款方式采取半年一付款方式等。

经一审法院询问为何与两个不同的主体签署了承包合同，日坛中学解释，2000年1月8日确实与王达签署了一份合同，由于八方阁酒楼原来是校制企业，后王达承包了八方阁酒楼进行投资，故日坛中学与八方阁酒楼又签署了一份承包合同，2003年八方阁酒楼经过校企改制成为八方阁有限公司，王达作为法定代表人，后八方阁有限公司又更名为北京湘酷餐饮有限责任公司。

一审庭审中，王达提交了一份日坛中学于2003年10月25日出具的未出资证明，内容为：北京市八方阁酒楼（原兴安酒家）是1988成立的隶属于北京市第一一九中学的校办企业，原承包人将所有账目全部带走，现在建帐从2003年7月份开始。现在其实收资本250000元，均由王达个人出资，北京市第一一九中学始终未对企业进行投资。另外，日坛中学在2007年8月24日向朝阳区教委出具的证明中记载，我中学地处北京市朝阳区建外大街永安西里10号。原隶属中学的兴安酒家，经上级批准进行了改制，由集体所有制企业改为有限责任公司，原有房屋的使用权由王达所参与改制后的企业继续有偿使用，其租金依据2000年1月18日订立的“承包合同书”执行，房屋产权归一一九中学所有，根椐双方当时订立的合同，我中学同意该企业对所使用的房屋进行投资改造增加面积，装饰装潢等。所需费用由该企业自行解决。改制后的企业现为北京湘酷餐饮有限责任公司。

一审法院认为，本案中王达据以主张权利的合同基础系其在2000年1月8日与日坛中学签署的《承包合同》，但依据庭审中查明的事实，2000年1月18日，日坛中学又与王达承包的八方阁酒楼重新签署了一份《承包合同》，承包合同的主要内容基本一致，承包主体进行了变更。由此可知，八方阁酒家签署的承包合同实际取代了王达以个人名义签署的承包合同，即以王达个人名义签署的承包合同并未实际履行。现王达以其个人名义主张饭店经营过程中改扩建及装修的损失，缺乏合同基础，一审法院不予支持。至于王达表示八方阁酒家经营投资实际为其个人出资的问题，系王达与八方阁酒家之间产生的权利义务关系，可另行处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回王达的全部诉讼请求。

本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为王达以房屋租赁合同纠纷为由向日坛中学主张装修改造损失是否适格。本院认为，2000年1月8日王达与北京市第一一九中学签订了《承包合同》，同年1月18日王达承包的北京市八方阁酒楼与北京市第一一九中学签订了《承包合同》。现双方均认可两份《承包合同》除承包人不同外，其他内容均相同，且直至合同约定的履行期届满，王达签订的《承包合同》未实际履行，王达亦未曾持异议。一审法院以此认定北京市八方阁酒楼签订的《承包合同》实际取代了王达签订的《承包合同》与事实相符，本院予以确认。故王达与日坛中学之间并无关于涉案房屋的租赁合同关系。现王达以其实际对北京市八方阁餐饮有限责任公司（原北京市八方阁酒楼）进行了出资，并对承租房屋进行了改造、扩建为由，以房屋租赁合同纠纷向日坛中学主张装修改造损失赔偿，缺乏合同基础，本院不予支持。

综上所述，王达的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费17468元，由王达负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长  谷绍勇

审判员  张岚岚

审判员  王朔

二〇一九年八月三十日

书记员  李峥