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中国移动通信集团北京有限公司等与北京吉野家快餐有限公司房屋租赁合同纠纷

发布日期:2020-04-09 14:47:06

中国移动通信集团北京有限公司等与北京吉野家快餐有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民事判决书

2018)京02民终1325号

上诉人(原审被告):李刚,男,1973年7月17日出生,汉族,住北京市西城区。

委托诉讼代理人:李淑贤,北京市中喆律师事务所律师。

上诉人(原审被告、反诉原告):北京丰琪永成房地产经纪有限公司,住所地北京市丰台区青塔西路11号地下101室。

法定代表人:谭开菊,总经理。

委托诉讼代理人:王艺,北京市中喆律师事务所律师。

上诉人(原审被告):中国移动通信集团北京有限公司,住所地北京市东城区东直门南大街7号。

法定代表人:范云军,董事长、总经理。

委托诉讼代理人:刘爱君,天津益清(北京)律师事务所律师。

被上诉人(原审原告、反诉被告):北京吉野家快餐有限公司,住所地北京市西城区新街口南大街24号。

法定代表人:关燕,董事长。

委托诉讼代理人:陈鹏,北京市康达律师事务所律师。

委托诉讼代理人:郭壮,北京市康达律师事务所律师。

上诉人李刚、北京丰琪永成房地产经纪有限公司(下称丰琪永成公司)、中国移动通信集团北京有限公司(下称移动北京公司)因与被上诉人北京吉野家快餐有限公司(下称吉野家公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服北京市丰台区人民法院(2014)丰民初字第18597号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

李刚上诉请求:依法撤销一审判决第二项、第三项,改判驳回吉野家公司对我的全部诉讼请求,全部诉讼费、评估费均由吉野家公司负担。事实和理由:一、吉野家公司的行为危害了租赁物的安全,违反了《租赁合同》的约定及法律的相关规定,其系违约方,无权主张赔偿,其全部诉讼请求理应被驳回。吉野家公司在租赁物内用于过滤污水的设备,实际是篦子,根本无法起到过滤污水及油污的作用,污水及油污直接排放至未做防水的地下室水坑。因地下室存放污水的水坑未做防水,其排放的污水渗漏至地下室的其他部位。且潜污泵水位控制漂因长期浸泡在污水及油污中而失灵,致使潜污泵无法正常运转,加剧了渗漏,严重危害了租赁物及大厦地基的安全。吉野家公司的排污行为不仅危害了租赁物的安全,还危害了大厦及其他相邻各方的安全。根据法律规定,吉野家公司作为《租赁合同》的承租方,其有义务对租赁物合理使用,维护租赁物的安全及相邻各方的安全。吉野家公司使用租赁物时没有尽到承租人应尽的义务,违反了《租赁合同》的约定,违反法律的相关规定,其系违约方,无权主张赔偿,其全部诉讼请求理应被驳回。二、我并非诉争《租赁合同》的当事人,一审法院认为《租赁合同》对我具有约束力,系事实认定错误。2013年6月9日,我因购买诉争的房屋需向银行贷款,但贷款手续上需有实际承租人的承诺,当我让吉野家公司为我贷款向银行出具承诺函时,吉野家公司要求我先出具《委托出租函》,我是在吉野家公司的强迫下出具的该函件。我出具《委托出租函》时对涉案房屋不具有所有权。2013年6月18日,吉野家公司出具《承诺书》,承诺承租我名下位于北京市丰台区青塔西路11号1层1-7的房屋,并知晓我向中国建设银行北京分行城建支行申请贷款肆佰万元,该笔贷款用吉野家公司承租的房产进行抵押担保。2013年8月12日,我依法取得涉案房屋所有权。我不是《租赁合同》的当事人,本案的合同双方为丰琪永成公司和吉野家公司,一审法院认为《租赁合同》对我具有约束力,系事实认定错误。

丰琪永成公司上诉请求:撤销一审判决,依法改判驳回吉野家公司的全部诉讼请求,并支持我公司的全部反诉请求,或发回重审,全案诉讼费用由吉野家公司承担。事实和理由:一、一审判决诸多事实认定错误,主要事实漏审,有失公正。1.涉案纠纷发生后,我公司申请公证处对污水坑等排污现场和高压电缆被浸泡的损害现场进行了公证,又申请一审法院到现场进行了查看。通过上述证据,确认了以下事实:被吉野家公司称为隔油装置的,其实就是一小块打有一公分小孔的篦子,这种篦子不是隔油装置,起不到过滤油污的作用,这是污水坑内积满油污的原因。从青塔店一层的厨房一直延着排污管线到地下一层的污水坑,再由污水坑内抽水泵抽水管线接到大厦向外排水管,由吉野家公司独家使用。吉野家公司独家使用的污水坑未进行防水处理,且污水坑内仍残留大量油污和污水。地下一层的高压电缆沟内水位线变化与地下一层的污水坑内水位线变化一致。排除了其他任何租户或业主向地下一层排污的情况。自2014年4月物业发现高压电缆沟内渗水严重,物业公司虽经一年多抽排,到2015年5月一审法院去现场,电缆沟内及污水坑内水位虽已下降很多,但仍没有抽干净。2.一审判决对我公司有利的合同条款没有阐述。3.2条:吉野家公司需提前将重新装修改造方案报我公司知悉。7.2.1条:关于吉野家公司物业管理责任约定:所有吉野家公司虽不拥有产权但独立使用管理的安装工程系统全部设施、设备和吉野家公司非独立使用管理的安装工程系统之场地内末端设备在保修期满后的日常维护、修理。8.6条:我公司同意将场地交由吉野家公司设计和装修。涉及大楼水、电、空调或排水、排污系统的接驳、更改或搬移时,我公司应派专职人员配合,以便吉野家公司尽快完成施工。租赁期内吉野家公司有权进行场地及相关设施、设备之改良和添加,上述改良如为法律法规之须要,应报政府部门批准的,需要我公司协助的,我公司应予以协助,所需费用由吉野家公司负担。8.11条:如租赁期内房产或其设施发生损坏故障时,我公司应在接到吉野家公司维修通知24小时内进行维修。我公司不予维修的,吉野家公司可在发出通知24小时后自行维修。9.3条约定:吉野家公司应正常使用并爱护场地及我公司提供的各项设施,防止不当损害,因吉野家公司使用不当,场地或设施出现损坏或发生故障,吉野家公司应负责及时维修和赔偿。9.11条约定:吉野家公司不得将各种杂物、废弃物、货物倒入水池。9.14条约定:吉野家公司违反上述保证应向我公司承担违约责任,如导致我公司损失严重,我公司有权选择解除合同。3.本案争议的焦点是,吉野家公司青塔店使用的排污系统是谁安装的、由谁使用、由谁维护,吉野家公司向地下室排污的行为是否正当、是否构成违约,一审法院没有审清查明。4.对于吉野家公司青塔店可移动物品,我公司于2015年2月11日第一次开庭就提出反诉请求要求吉野家公司取回,吉野家公司当时表示不同意。后经我公司再次申请,一审法院安排双方于2015年12月8日下午两点进行交接,可吉野家公司没有去。此后,我公司又多次催促一审法院,均没有下文。至2017年12月1日开庭,吉野家公司变更诉讼请求后,法官问吉野家公司要不要设备,吉野家公司临时增加一项诉讼请求,要求我公司返还设备。这本是我公司坚持了两年多的这一反诉请求,一审判决时竟然变成了吉野家公司的诉求并予以支持,这种处理方式显失公正。5.我公司对鉴定单位资质及鉴定报告的异议,一审判决未予审理。吉野家公司一审提出鉴定申请,我公司已向一审法院表明,吉野家公司系违约方,其无权要求赔偿损失,其提出鉴定属于扩大损失。鉴定材料质证过程中,吉野家公司向鉴定单位及一审法院同时提交的鉴定检材大部分是吉野家公司单方陈述,没有第三方盖章,这些检材不能作为鉴定装修残值依据的质证意见。一审法院把鉴定报告送达后,我公司在期限内向一审法院提交了对《鉴定报告》的异议、异议(二)、要求鉴定人出庭的申请,我公司还提交了对《鉴定报告》的质证意见。鉴定人出庭后,我公司依据《司法鉴定机构登记管理办法》及《司法鉴定人登记管理办法》的规定,请鉴定单位、鉴定人提供《司法鉴定许可证》及《司法鉴定人执业证》,鉴定单位无法提供。此外,我公司还对本案装修残值按10年折旧的计算方式提出异议。我公司参照税法、会计准则主张装修残值折旧年限实践中一般按3至5年计算,为证明这一主张,我公司又向一审法院提供了装修折旧期为三年的吉野家公司所属上市公司2012年至2016年度报告财务报表附注及另一租赁合同纠纷生效判决引用的关于房屋装修残值的司法鉴定报告,该报告对于租赁期限为十二年的房屋装修残值折旧年限按4年计算。基于以上事实,我公司认为按几年折旧不能具有随意性,要有法律依据,我公司要求出庭鉴定人员明确其按10年折旧的法律依据。该鉴定人员仍无法提供。6.一审判决一方面认定纠纷发生后,吉野家公司已积极联系管线改道施工,属于无过错方,免除了吉野家公司的责任,另一方面又以我公司负有维修义务认定我公司为违约方,一审法院关于认定到底谁负有维修义务的认定逻辑自相矛盾。7.一审法院对吉野家公司的诉讼请求及鉴定残值并没有全部支持,却判决我公司承担全案诉讼费、鉴定费没有法律依据。8.关于我公司的反诉请求,一审法院派员去过污水渗漏现场,至今,青塔店侵害事实仍没有完全消除,对租赁物及大厦地基的实质性损害已经发生,何时能完全消除不得而知,故我公司要求被上诉人恢复原状、追究其违约责任等反诉请求。二、我公司对吉野家公司安装、独家使用的餐饮排污系统不负有维修义务。吉野家公司违法向地下一层排污的行为,违反了合同约定,严重地损害了租赁物及大厦的安全,既构成违约,又构成侵害。1.吉野家公司承租的房屋不是普通住宅,而是用于经营餐饮。餐饮业的排污管线、设备不同于普通民宅,对管线、油污的处理等有特殊的要求,故餐饮业的排污系统区别于普通民宅,需遵照符合餐饮目的的标准进行安装,同时,还需取得环保部门的环评批复。故餐厅的排污、排烟都是餐厅经营者自行安装、自行申报,自行取得环保局的环境批复。2.本案租赁双方在前期协商租赁事宜时,于2008年11月20日先签订了附件6。2008年11月25日我公司将房屋交付给了吉野家公司,在确认房屋现状的第二天,双方签订了诉争合同,双方在《租赁合同》主文中约定全部装修、改造费用由吉野家公司承担;因开业、设计、装修、改扩建所需的规划、环保、消防等国家规定的申报手续,均由吉野家公司完成;需要我公司协助的,我公司予以配合。出租人的协助义务是承租人有要求时才予以协助,截止纠纷发生前,承租人从未向出租人提出过协助的要求。3.房屋交付后,吉野家公司开始自行装修。青塔店的装修、改造以及无论是区域内还是区域外的给排水安装等,取得的环保部门的环评,都是吉野家公司自行出资、自行申报,自行完成。以前从未找到出租人要求出租人协助。现在出了问题,吉野家公司把责任全部推给出租人,没有道理。4.吉野家公司关于区域外的排污管线不是他们安装的主张不能成立。我公司将租赁房屋交付给吉野家公司后,吉野家公司就从来没有要求过我公司提供租赁区域外的管线,我公司也没有在租赁区域外为吉野家公司安装过任何排污管线,吉野家公司更没要求过我公司承担这笔费用,出租人根本不会同意为一家餐厅租赁区域外的排污管线单独请一个施工队。租赁房屋以前没有被使用过,更没有适合餐饮经营的排污管线,我公司更没有安装过区域外的排污管线。吉野家公司一审鉴定时提供了一份北京市丰台区环境保护局丰环保审字(2009)0053号文件,即《关于北京吉野家快餐有限公司青塔餐厅餐饮项目环境影响登记表》的批复的第1页,该批文的批复对象是:吉野家快餐有限公司青塔店,批复第1页倒数第二行环保要求为:“须安装隔油池,废水经处理后排入市政管网”,仅此一页,再无下文,后几页均抽出。按照环保局批复的要求,青塔店的废水经处理后理应排入市政管网,青塔店将未经处理的餐厅经营污水直接排入地下一层的行为显然是违法的,吉野家公司向地下一层的排污行为已严重违反了合理使用租赁物、维护租赁物安全的合同义务,且给租赁物、给大厦造成了不可逆转的侵害。我公司要求吉野家公司提供其向丰台环保局提供的全部环评申请文件及完整的批复文件。吉野家公司不仅对批复这一证据进行了抽取,其装修公司还帮助其向法庭提供不实证言。5.根据合同3.2条约定,吉野家公司装修改造方案应报出租人知悉确认。但吉野家公司始终没有向出租人提交过青塔店装修改造方案,也没有向物业公司进行排污备案。我公司不知道青塔店如何排污,直到后来出现问题,才知道了青塔店使用的污水坑。6.本案争议的焦点并不是管线的维修清掏问题,而是建的时候就有毛病,是违法排污的问题。青塔店擅自使用污水坑未经出租人同意,未向物业公司备案,这个行为本身就已经超出租赁合同,对这个坑的维修义务更是超出了合同约定的权利义务,这个坑跟出租人没有任何关系。7.自青塔店接到物业公司排污整改通知后,既未要求过出租人整改,也未要求出租人协助整改。7月10日物业公司第一次停水后,吉野家公司找到李刚,谈话间仍没有要求出租人整改的意思表示,亦没有反驳李刚要求其22日前提出整改方案的意思表示。8.自青塔店2009年开业运营至纠纷发生,5年多排污系统的维护清掏均由吉野家公司完成,从未找过出租人。2013年底发生溢水事件后,吉野家公司也没有通知出租人对排污管线进行维护清掏,而自行更换抽水泵、清理了地下一层。从合同的约定和履行过程来看,现有证据还能够证明,自渗水事件发生后,物业公司通知青塔店整改,出租人通知青塔店整改,业主亦要求青塔店22日前提出整改方案,吉野家公司对此没有提出过任何不应由其整改的辩解或异议,排污系统是吉野家公司自行安装、独立使用的设施、设备,无论从合同约定还是合同的履行过程中,出租人不负有对承租人餐饮排污系统的维修义务。三、吉野家公司关于已积极履行整改义务的抗辩不能成立。1.一审中吉野家公司为了证明其已经积极履行整改义务提供了补充证据三和补充证据四。补充证据三是一份没有证人出庭的证言,不具有证据效力。补充证据四是一份单方陈述,亦不具有证据效力。2.吉野家公司作为承租方,不仅要遵守租赁合同的约定,同时还要遵守大厦物业管理的规定。物业公司通知整改,应有整改方案,整改的标准是要物业公司满意。需要出租人协调,应通知出租人。需要动工,应跟物业公司打招呼。需要室外作业,还需取得相关管理部门的手续。至今,我公司都没见到过吉野家公司的整改方案。四、本案系多种法律关系交织在一起,将物业公司作为有独或无独第三人参与本案审理,更有利于查清案情,正确区分责任。五、请求二审法院督促吉野家公司尽快取回在香山仓库存放物品。

移动北京公司上诉请求:撤销一审判决,发回重审或依法改判,一、二审案件受理费由吉野家公司承担。事实和理由:一、一审法院认定事实不清,吉野家公司与丰琪永成公司签订的《租赁合同》已达解除条件。吉野家公司作为承租人理应合理、正当、妥善地使用租赁物、维护租赁物的安全,其长期向地下一层排污的行为,不但违约还严重危害了租赁物的安全,同时危害到相邻各方、整个大厦的公共安全。丰琪永成公司2014年8月2日向吉野家公司主张解除《租赁合同》理由成立。二、一审法院依据“买卖不破租赁”的原则判令我公司继续履行《租赁合同》理由不充分。我公司购买李刚房屋时,涉案房屋处于空置的状态,且房管部门亦未进行租赁备案,故我公司不受买卖不破租赁原则的限制。一审法院加重了我公司的注意与核实义务。李刚出具了其与丰琪永成公司解除租赁合同的材料,吉野家公司从2014年7月23日至2014年9月15日一直处于非经营的状态,且未公示原因和联系方式,我公司有理由相信涉案房屋不存在租赁情形。我公司已经尽到了足够的注意和核实义务。三、我公司购买的房产是一个整体,如不能同时使用会造成国有资产的流失。被上诉人即便存在损失也未必需要通过继续履行来弥补。

吉野家公司辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,同意一审判决。我公司不同意李刚的上诉请求,理由如下:一、李刚系本案诉讼主体,应当依法承担相应责任。我公司与丰琪永成公司于2008年11月26日签订《租赁合同》,承租位于丰台区青塔西路11号项目1层-7号房产,用于开设北京吉野家青塔餐厅,租期十年。2013年6月9日,李刚作为涉案房产的产权人,给我公司出具《委托出租函》,明确委托丰琪永成公司有权办理与我公司之间《租赁合同》相关事宜,李刚在“被委托人”处签章。根据《合同法》第396条之规定:“委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同”。故李刚与丰琪永成公司之间的法律关系为委托合同关系。2013年6月19日,李刚给我公司出具《产权人承诺函》,内容表述为“本人于2013年6月9日委托丰琪永成公司继续履行《租赁合同》并愿意承担《租赁合同》项下出租人的法律义务”。至此,李刚为诉争合同主体之一。根据我国《合同法》第402条之规定:“受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人”。故,李刚是本案的诉讼主体,应当承担相应责任。二、我公司无任何违约行为,李刚应当与丰琪永成公司共同承担违约责任。租赁合同签订后,我公司如约履行义务。但自2014年起,李刚为了对外出售涉案房屋,以各种理由影响我公司的正常经营活动。2014年6月13日起,便开始停水、停电,直接导致我公司无法经营。李刚、丰琪永成公司明确表示,是因我公司的排污行为导致排污池堵塞,近而单方解除合同。根据《租赁合同》第7.1.1条之约定,李刚、丰琪永成公司负有设施维护、修理、更换的责任;合同附件六第5条之约定,我公司租赁区域以外的管路由丰琪永成维修清掏。因此,我公司不存在违约行为,李刚的主张无事实和法律依据。我公司不同意丰琪永成公司的上诉请求,理由如下:一、李刚与丰琪永成公司之间的法律关系应为委托合同关系。二、丰琪永成公司无权要求解除与我公司之间的《租赁合同》。根据李刚出具的《委托出租函》、《产权人承诺函》文件内容,均明确委托事项为“继续履行与我公司签署的《租赁合同》”,并无委托丰琪永成公司有权解除合同。根据我国《合同法》第399条之规定:“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务”。故,丰琪永成公司无权解除与答辩人签署的《租赁合同》。三、丰琪永成公司在一审中无权提起反诉,其并非适格诉讼主体。根据李刚与丰琪永成公司于2014年9月20日签署的《解除租赁合同协议》可知,虽名为解除租赁合同,但其并不存在真实的租赁关系,应理解为解除委托代理关系。而丰琪永成公司却在2015年2月4日申请反诉,此期间丰琪永成公司已无代理权限,无权代理李刚主张权利。四、涉案争议系房屋租赁合同纠纷,我公司与丰琪永成公司在签订《租赁合同》时,双方已明确知悉签订合同之目的。双方于2008年11月26日签订《租赁合同》,承租位于丰台区青塔西路11号项目1层-7号房产,用于开设北京吉野家青塔餐厅,租期十年。在签订合同时,丰琪永成公司已明知我公司承租涉案标的用于开设餐厅,并在我公司办理相关营业资质时提供配合。我公司在承租范围内,针对于房屋进行了装饰装修,包括一层的内部管线,但对于涉案争议的外部管线及排水、排污管线,并无安装、施工工作。众所周知,商用租赁房屋能否用于餐饮使用,取决于其在建设规划时的审批范围;并且,针对于餐饮用途的排水、排污措施亦应在建设初期、竣工验收时符合要求,不可能在我公司承租后,由我公司自行开工挖建、安装排水、排污设施。涉案房屋经相关行政机构审查、批准后,同意我公司用于开设餐厅,即已表明其符合相关法律法规;亦表明丰琪永成公司提供给我公司用于排水、排污的管线等设施符合相关要求。故,诉争房屋的排水、排污设施,系应由丰琪永成公司提供,以符合双方签订合同之目的。五、丰琪永成公司所主张依据合同7.2.1.(2)条应由我公司承担独立使用管理之责任,系因其错误理解我公司承租的范围。根据双方签订的《租赁合同》第7.2.1条之规定:“场地内物业管理由吉野家公司负责并承担相应费用”。据此可明确,我公司所承担的责任范围,应为租赁合同约定的“场地内”。而根据《租赁合同》第7.1.1条之约定,可明确针对于诉争标的土建工程、安装工程及公共部分,均应由丰琪永成公司承担责任。而涉案争议中,排污管道由谁负责一事,根据《租赁合同》第8.6条之规定可明确:“丰琪永成公司应向我公司提供大楼供电、供水、排烟、排水及其他公共系统的使用情况和有关资料。涉及于大楼水、电、空调或排水、排污系统的接驳,更改或搬移时,丰琪永成公司应派专职工程人员配合,以便我公司尽快完成施工”。丰琪永成公司一再强调,排污管线系由我公司自行施工安装,其并未参与,但据此条款可知,大厦的公共系统等相关资料应由丰琪永成公司提供,涉及排污系统的接驳、更改或搬移,亦应由丰琪永成公司派专职工程人员予以配合。既然丰琪永成公司主张其并未参与,可表明丰琪永成公司提供的排污管线在交付时已具备使用条件。六、丰琪永成公司的法定注册地址为涉案房屋地下101室,诉争排污管线亦在地下一层,丰琪永成公司对此应具有管理责任。根据丰琪永成公司提供的营业执照显示,其住所地位于北京市丰台区青塔西路11号地下101室,而我公司承租的地址位于北京市丰台区青塔西路11号项目的1层-7号。可见,丰琪永成公司对于涉案房屋地下一层及涉及的排污管线等设施,具有法律意义上的权属关系,亦具有管理责任。因此,丰琪永成公司主张我公司针对于地下一层的范围,自行施工、安装的抗辩理由,不具有事实依据。我公司不同意移动北京公司的上诉请求,理由如下:一、我公司与丰琪永成公司之间的《租赁合同》并未解除,一审法院认定继续履行符合法律规定。我公司与丰琪永成公司签订的《租赁合同》第十一章中,明确约定了终止合同的情形;并且在第十三章违约责任一节,第13.3条明确规定:“除本合同明确规定的终止条款外,任何单方面终止本合同皆视为违约”。故,李刚、丰琪永成公司的单方解除行为,已违反合同约定,应当承担违约责任。又根据《租赁合同》第7.1.1条之约定,丰琪永成公司负有设施维护、修理、更换的责任;合同附件六第5条之约定,我公司租赁区域以外的管路由丰琪永成公司维修清掏。因此,李刚、丰琪永成公司的单方解除理由不能成立。二、移动北京公司应当承担“买卖不破租赁”原则之法律后果。2014年9月15日,李刚与移动北京公司签订《存量房屋买卖合同》。在此期间,我公司与丰琪永成公司之间的《租赁合同》并未终止;并且,丰琪永成公司于2014年9月18日向我公司发送《通知》,已于2014年9月17日将我公司位于青塔餐厅内的全部设施、物品搬离。2014年9月19日,李刚与移动北京公司完成过户手续。按此时间顺序,李刚与移动北京公司签订《房屋买卖合同》时,我公司用于开设青塔餐厅的设施均放置在诉争房屋内,移动北京公司不可能不知道我公司之法律地位。另,我公司的全部设施、物品具有一定的公示效力,移动北京公司应当知悉。故,根据《合同法》第229条之规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”;以及《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第20条之规定,移动北京公司应当承担继续履行原租赁合同之义务。三、移动北京公司无视法庭庭审笔录,应当自行承担国有资产损失之责任。2015年2月11日,一审法院承办法官与移动北京公司代理律师刘爱君在28法庭谈话,明确告知移动北京公司在诉争房屋租赁纠纷期间,不要使用涉案房屋,即使确需使用,必须向法院提前告知。现移动北京公司以整体购买涉案房屋为由,私自改造、使用诉争房屋,并认为存在国有资产损失。我公司认为,移动北京公司所谓的损失,系因其无视法院的明确告知所致,与我公司无关。

吉野家公司向一审法院起诉请求:1.判令李刚、丰琪永成公司、移动北京公司继续履行2008年11月26日签订的《租赁合同》,并从2019年1月24日起顺延自2014年6月13日至判决生效之日止期间的租期;2.请求法院判令李刚、丰琪永成公司、移动北京公司自判决生效之日起给予我公司60天装修免租期;3.判令李刚、丰琪永成公司连带向我公司支付违约金(按照每日500元标准,自2014年6月13日计算至判决生效之日);4、判令李刚、丰琪永成公司连带赔偿我公司告直接经济损失572596元(包括装修费用、鉴定费及专利费);5.判令丰琪永成公司将其拉走的设备返还给我公司。

丰琪永成公司向一审法院反诉请求:1.请求依法确认我公司与吉野家公司2008年11月26日签订的《租赁合同》于2014年8月2日解除;如果该请求人民法院不支持,请求人民法院判令解除我公司与吉野家公司之间的《租赁合同》;2.判令吉野家公司清空其向地下一层排放的全部污水并使之恢复原状;3.吉野家公司向我公司支付相当于3个月租金的违约金100374.9元;4.吉野家公司向我公司支付设施、设备搬移费2435元,支付自2014年9月18日至实际取走之日的仓库保存费,每季度6万元;5.判令吉野家公司于判决生效后十五日内取回存放于香山红旗村仓库内的全部设施。

一审法院认定事实:北京大成开发集团有限公司(下称大成集团)原系北京市丰台区青塔西路11号房屋所有权人。2008年7月9日,大成集团将青塔西路11号楼地下一层及首层部分出租给北京景顺盈益管理顾问有限公司(下称景顺盈益公司),并签订《租赁协议》,租期为2008年7月20日至2017年7月19日。同年,大成集团(甲方)、景顺盈益公司(乙方)与丰琪永成公司(丙方)签订《补充协议》,约定由丙方代替乙方履行甲乙双方签订的上述租赁协议,原协议的所有权利义务约定条款不变,全部由丙方执行,与乙方无关,并将租期延长至2019年1月26日。

2008年11月26日,丰琪永成公司(出租方,甲方)与吉野家公司(承租方,乙方)签订《租赁合同》,约定甲方同意将其拥有出租权的位于北京市丰台区青塔西路11号项目的1层-7号总计使用面积为176平方米的建筑物场地及配套设施设备(下称场地)出租给乙方使用,同意乙方承租场地用于开设餐饮连锁店经营使用。其中合同租期为10年,暂预计自2009年1月25日至2019年1月24日止(租期不包括免租期)。免租期为自场地正式交付之日的次日(暂预计自2008年11月25日至2009年1月24日),免租期内不计租金。关于租金:第一至五租赁年度租金标准为36.5万元、第六至十租赁年度租金标准为40.15万元。在第七章,双方对物业管理责任及费用进行了详细的约定。甲方负责与场地使用有关的土建工程、安装工程及公共部分的物业管理事项并承担相关费用;乙方负责场地内的物业管理,关于物业管理的责任划分,应根据工程的实际情况和本条约定的原则确定。第八章甲方保证和责任:“8.3甲方应确保场地具备持续的、不间断的,能满足乙方餐厅满负荷正常运转要求的水、电、煤气、空调、电话等各项技术条件(见附件6)的供应。如上所述条件非因市政部门原因或不可抗力而因故中断,则甲方应在接到中断通知的24小时内迅速将其恢复,否则乙方有权停止支付租金,直到上述技术条件恢复正常为止,中断时间每达到24小时以上则租期相应延长一日;8.5甲方应提供给乙方适当的各排油、排烟、排水、排污线路……8.10由于场地本身之缺陷或损坏,或由于甲方负责提供的设施,公共管线在设置上的缺陷或损坏,或由于甲方……失职或疏忽,而使乙方人员或财产受到直接的损失时,甲方应对乙方负有完全的责任并赔偿乙方遭受的实际损失。8.11甲方应对房产及其提供的设施进行定期维修保养以保证房产及设施的安全和正常使用,并达到国家规定的要求。8.15甲方……保证在与第三人的房屋买卖合同中规定,该第三人应认可和接受本合同及其补充合同中的所有条款的规定并继续履行本合同,该第三人应继承本合同中所规定的原甲方的所有的权利与义务。”第十一章,合同提前终止:“11.2若因不可抗力事件及非乙方原因而致场地毁损不能正常使用,则甲方应负责尽快修复或重建。在场地修复期间,乙方免交租金及其他相关费用。待场地恢复使用后继续计算租金和费用,合同有效期也相应向后顺延。11.4下列情形之一,甲方有权选择提前终止本合同,并有权要求乙方按3个月的租金标准赔偿其遭受的一切实际损失:A甲方无任何违约,经甲方书面通知后乙方仍逾期支付租金达二个月以上。B未经甲方同意,乙方擅自改变承租房屋用途的。C乙方利用承租场地进行非法活动,损害公共利益的。”关于违约责任,双方约定一方未及时按合同约定完成相应义务的,每逾期一日,对方有权按500元计取违约金。另,合同附件均为合同的组成部分,与合同具有同等的法律效力。

其中,在上述合同附件4为租赁场地四至范围平面图,附件6为房产技术附件。在附件6中,双方约定“关于厨房废水排放及隔油池:甲方无偿提供厨房废水管线到乙方租赁区域附件图上指定位置,甲方保证该管线畅通……乙方租赁区域以外的管路由甲方维修清掏,乙方租赁区域以内的管路由乙方维修清掏。”

上述协议签订后,吉野家公司即在场地装修,开始经营青塔餐厅。

2013年,李刚购买北京市丰台区青塔西路11号项目1层-7号房产,同年6月9日,李刚作为委托人与被委托人丰琪永成公司签署《委托出租函》,约定:吉野家公司与丰琪永成公司已签订上述房产《租赁合同》,现李刚委托丰琪永成公司办理上述房产与租赁有关的所有相关事宜,李刚承诺,丰琪永成公司在上述《租赁合同》过程中产生的法律后果由李刚本人承担,丰琪永成公司承担连带保证责任。

同年6月19日,李刚出具《产权人承诺函》,承诺:本人于2013年6月9日委托丰琪永成公司继续履行《租赁合同》并愿意承担《租赁合同》项下出租人的法律义务。

2014年6月始,因污水排放问题,北京金隅物业管理有限公司(下称物业公司)向吉野家公司、丰琪永成公司发出多份通知,大意为因吉野家公司青塔餐厅开店以来长期将污水排放到地下一层,严重危害到大厦的设备和安全,要求吉野家公司进行污水改线。后问题未得到解决,物业公司于同年7月23号对吉野家青塔餐厅断水,于同年8月11日断电。审理中,丰琪永成公司申请北京金隅大成物业管理有限公司长安新城商业中心(系吉野家青塔餐厅所属物业公司)出庭作证,其证言显示:吉野家公司将日常污水通过管线排放到地下一层的污水坑内,因抽水泵被油污、菜叶等异物堵住故污水坑内的污水无法正常排出,导致污水溢出,对大厦的用电及消防设施造成威胁。吉野家公司主张租赁房屋之外的范围不是其施工范围,且相关事件发生后其进行积极回应,并提供施工图及施工队出具的管道改线施工说明进行佐证。

2014年8月2日,丰琪永成公司向吉野家公司发出《关于解除

的律师函》,要求解除与吉野家公司的《租赁合同》,同时要求其接到律师函十日内,清空承租房屋内的一切物品、设备,将房屋恢复原状。吉野家公司收到上述函件。

2014年9月18日,丰琪永成公司向吉野家公司发出《通知》,阐明:“我公司决定于2014年9月17日收回贵司承租的房屋,同时,我公司已将贵司店内的全部物品妥善安置于香山红旗村仓库内”。吉野家公司收到上述通知。庭审中,丰琪永成公司反诉主张《租赁合同》已于2014年8月2日解除,要求吉野家公司向其支付设施、设备搬移费及仓库保存费,并提供《北京亿通达搬家有限公司搬运委托单》及多份仓库保管费收条等进行佐证。吉野家公司认可搬运设备设施的事实,但是不认可上述证据的真实性和证明目的。丰琪永成公司及李刚亦主张其之间已于2014年9月20日签署《解除

的协议》,对此,吉野家公司亦不认可,认为李刚与丰琪永成公司之间系委托出租关系,双方之间的协议对其不产生约束力。

另查1,吉野家公司租金已交付至2014年9月。

另查2,2014年9月15日,李刚与移动北京分公司签订《存量房屋买卖合同》,移动北京分公司购买李刚名下坐落于丰台区青塔西路11号-1至1层1-7房屋,同年9月19日完成房屋产权过户登记。

本案审理过程中,经吉野家公司申请,一审法院委托北京华建审工程造价咨询事务所有限公司(下称华建审公司)对涉案吉野家公司青塔餐厅的装修原值及现值进行鉴定。华建审公司按照使用年限10年、折旧期68个月的标准,出具鉴定报告,鉴定金额:1、可确定部分现值507375元其中装修造价原值677868元,折旧费384126元;设备费原值424098元,折旧费240322元;家具费原值17640元,折旧费9996元;专利费原值51260元,折旧费29047元;2、不确定部分现值14051元、库房未找到设备原值32425元、折旧费18374元。对此,吉野家公司、移动北京公司未提出异议,李刚、丰琪永成公司对折旧期及专利费的存在等提出异议,并申请鉴定机构出庭接受质询,鉴定机构依法指派相关鉴定人出庭。

一审法院认为,吉野家公司与丰琪永成公司签订的《租赁合同》及附件是双方真实意思表示,且不违反法律及行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照合同及附件的约定切实履行。李刚取得涉租场地的产权后,根据其《委托出租函》及《产权人承诺函》可以看出,李刚与丰琪永成公司之间系委托关系,其将涉案房屋委托丰琪永成公司出租,《租赁合同》对李刚亦具有约束力,李刚、丰琪永成公司对《租赁合同》的履行承担连带责任。本案争议的焦点为污水坑的清理与排放责任方,根据吉野家公司与丰琪永成公司的租赁合同及附件6,双方就厨房的废水排放进行了明确的约定,出租方应无偿提供废水管线且保证管线畅通,对于租赁区域以外的管路,由出租方负责维修清掏,租赁区域以内的管路由承租方维修清掏。涉事污水坑位于地下一层,明显不属吉野家公司租赁区域范围,且在污水排放出现问题后,吉野家公司积极联系管线改道施工,吉野家公司属于无过错方。李刚及丰琪永成公司应依约履行租赁合同约定的义务,在污水坑排水出现问题后,其有义务采取相关措施进行解决以保证吉野家公司正常使用租赁场地和经营。然其并未履行其上述义务,反而将吉野家公司经营现场破坏、擅自解除合同,由此给吉野家公司造成的合理损失,应予赔偿,李刚及丰琪永成公司对此应承担连带责任,包括司法鉴定费及可确定部分的装修造价现值损失。关于鉴定报告中不确定部分的现值,因吉野家公司无法提供更为充分的证据,故关于该部分的损失,法院不予采信。对于丰琪永成公司擅自拉走的设备,鉴定过程中,已进行过现场盘点,现吉野家公司要求丰琪永成公司返还该设备,法院予以支持,鉴于此,吉野家公司同时要求此部分损失的诉求,法院不予采纳。专利费的损失,无事实和法律依据,法院亦不予支持。同时,丰琪永成公司的反诉请求,亦无事实与法律依据,法院不予采纳。租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,此即“买卖不破租赁”原则。移动北京公司通过买卖的方式自原产权人李刚处取得涉案房屋产权,其主张其购买房屋时,涉案房屋是空置状态,且房管部门亦未进行租赁备案,故其不受“买卖不破租赁”的限制。但从李刚与移动北京公司的房屋买卖交易时间上可以看出,双方2014年9月15日签订买卖合同时,系吉野家公司与李刚因租赁合同发生争议期间,且吉野家公司经营招牌、经营设备设施等仍在现场,涉案房屋仍在吉野家公司的控制之中,该租赁具备一定的“公示”状态。丰琪永成公司拉走其设备及收回涉案房屋均发生在买卖合同签订后。移动北京公司作为买受人,未举证证明其看房、洽谈及交易时其进行了相关注意与核实,故不能对抗吉野家公司的租赁权,租赁合同应继续履行。自2014年7月23日起吉野家公司因断水无法正常经营,故租期应中止计算,自判决生效起恢复计算剩余租期。且考虑到租赁现场已经遭到破坏,重新经营需要时间装修,故法院参考原合同给予其60日免租期。关于违约金,虽违约方系出租方,但本着合同法“补偿为主,惩罚为辅”的违约责任原则,吉野家公司主张的每日500元违约标准过高,法院予以酌减。据此,一审法院判决:一、中国移动通信集团北京有限公司继续履行2008年11月26日北京吉野家快餐有限公司与北京丰琪永成房地产经纪有限公司签订的《租赁合同》(租期自2014年7月23日起中止计算,自判决生效之日起六十日后恢复计算剩余租期;二、李刚、北京丰琪永成房地产经纪有限公司连带向北京吉野家快餐有限公司支付违约金50000元;三、李刚、北京丰琪永成房地产经纪有限公司连带向北京吉野家快餐有限公司支付直接经济损失344912元;四、北京丰琪永成房地产经纪有限公司于判决生效后十五日内将其拉走的设备返还于北京吉野家快餐有限公司(设备详单见附件1);五、驳回北京吉野家快餐有限公司的其他诉讼请求;六、驳回北京丰琪永成房地产经纪有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院查明的事实与一审基本一致。另补充查明,丰琪永成公司(甲方)与吉野家公司(乙方)签订的《租赁合同》约定,7.1.1甲方负责与场地使用相关的下列物业管理事项并承担相关费用:(1)土建工程。(2)安装工程:甲方对乙方不拥有产权的安装工程及设备、设施维护、修理责任为保修期内的维护、修理和合同期内的大修、中修及因质量问题而进行的维护、修理;合同期内场地内、外非乙方拥有产权的所有设备、设施的更换;均需保证乙方的正常使用为原则。(3)公共部分。7.2.1场地内物业管理由乙方负责并承担相应费用,具体为:(1)场地内保安、保洁和“门前三包”。(2)所有乙方虽不拥有产权但独立使用管理的安装工程系统全部设施、设备和乙方非独立使用管理的安装工程系统之场地内末端设备在保修期满后的日常维护、修理,因不可归责于承租人事由而存在质量问题除外。(3)场地内乙方拥有产权的所有设备的维护、修理、更换。8.6甲方同意将场地交由乙方按照乙方的国内统一标准设计和装修(初步方案已作为合同附件与本合同一并经甲方确认同意)。乙方进行项目可行性研究期间及场地装修之前,甲方应向乙方提供大楼供电、供水、排烟、排水及其它公共系统的使用情况和有关资料。涉及大楼水、电、空调或排水、排污系统的接驳、更改或搬移时,甲方应派专职工程人员配合,以便乙方尽快完成施工。租赁期内甲方保证乙方有权因业务上之需要,或为符合租赁期间有关法律法规之规定,可自费进行场地及相关设施、设备之改良和添加,但如须改变房屋结构应经甲方书面同意,乙方所为之上述改良,如为法律法规之需要,应报政府相关部门批准;如依有关法律法规之规定需要甲方协助办理、出具相关文件或需以甲方名义申请的,甲方应予以协助办理,所需费用均由乙方负担。9.3乙方应正常使用并爱护场地及甲方提供的各项设施,防止不正常损坏(正常磨损除外),因乙方使用不当,场地或设施出现损坏或发生故障,乙方应负责及时维修和赔偿。9.11乙方不得将各种杂物、废弃物、货物等物品倒入水池或放置、占用、堵塞消防通道、安全出口、楼梯间等公共部位和区域。9.14乙方违反上述保证应向甲方承担违约责任,如导致甲方损失严重,甲方有权选择解除本合同,如甲方选择解除合同,乙方应按3个月的租金赔偿甲方损失。

本院审理中,丰琪永成公司提交了下列证据:1.排污现场照片,证明现状。2.吉野家公司大兴枣园餐厅及中关村华奥餐厅的室内外排水施工材料,证明室内外的排水管都是吉野家公司自己安装的。3.关于吉野家公司青塔店餐饮项目的环境影响登记表的批复,证明污水应当排入市政管网,本案中吉野家公司没有将污水排入市政管网,而是直接排到了污水坑,该排污行为是违法的。吉野家公司认为证据1、2都不属于新证据,对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可;证据2没有原件,不认可真实性,不予质证;证据3真实性没有异议,各门店按环保要求污水均应排入市政管网,并提交了其他门店的环评批复文件,证明本案的环评批复与其他门店是一致。李刚、丰琪永成公司对吉野家公司提交的证据真实性、关联性、证明目的均不予认可,认为反而可证明环保部门要求吉野家公司将污水排入市政管网。

二审审理中,因丰琪永成公司与吉野家公司均同意先行履行一审判决的第四项,经本院协调,2018年3月2日,丰琪永成公司已经按一审判决确定的返还清单向吉野家公司返还了除清单编号为7、54、64外的其他物品。

另补充查明,鉴定费51170元由吉野家公司预先垫付。因丰琪永成公司申请鉴定人出庭,故鉴定人出庭费1000元系丰琪永成公司支付。

本院认为,吉野家公司与丰琪永成公司签订的《租赁合同》及附件系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行。合同履行过程中,李刚购买了涉案房屋,并与丰琪永成公司达成《委托出租函》,鉴于吉野家公司与丰琪永成公司已签订《租赁合同》,李刚委托丰琪永成公司办理涉案房屋与租赁有关的所有相关事宜,并承诺丰琪永成公司在履行《租赁合同》中产生的法律后果由其本人承担,丰琪永成公司亦承担连带保证责任,后李刚又向吉野家公司出具《产权人承诺函》,承诺已于2013年6月9日委托丰琪永成公司继续履行《租赁合同》,并愿意承担《租赁合同》项下出租人的法律义务,从上述《委托出租函》、《产权人承诺函》的内容足以认定李刚与丰琪永成公司之间就涉案房屋出租事宜形成了委托关系,《租赁合同》对李刚亦具有约束力,李刚、丰琪永成公司应对《租赁合同》的履行承担连带责任。李刚上诉主张《委托出租函》、《产权人承诺函》系受胁迫签订,吉野家公司不予认可,因李刚未提交充分证据证明受胁迫的事实及签署上述文件非其真实意思表示,故本院对李刚的该项主张不予采信。且李刚在签署《委托出租函》、《产权人承诺函》时是否已正式取得涉案房屋的产权,并不导致上述文件当然无效,李刚在取得涉案房屋产权后理应履行其上述承诺。

本案的核心争议焦点为排污系统系哪方提供并有哪方负责维护。在《租赁合同》附件6中,双方明确约定出租方无偿提供厨房废水管线,并保证该管线畅通,吉野家公司承租区域内的管路由吉野家公司负责维修清掏,吉野家公司承租区域外的管路由出租方维修清掏。上述条款与丰琪永成公司在上诉中提到的《租赁合同》7.2.1条并无矛盾,7.2.1条仅适用于场地内物业管理,而本案争议的污水坑、排污管线均不在吉野家公司的租赁区域内。根据《租赁合同》及其附件的明确约定,租赁区域外的排污系统应由李刚及丰琪永成公司提供并负责维护。现李刚、丰琪永成公司既无充分证据证明租赁区域外的排污系统为吉野家公司放弃出租方为其提供的排污管线私自施工安装,亦无证据证明吉野家公司对出租方提供的排污系统有不当使用的情形,故对于租赁区域外的排污系统因本身设计的问题或未尽到日常维护义务而产生的损害,吉野家公司对内不负有责任。李刚、丰琪永成公司应当保证吉野家公司租赁区域外的排污系统畅通,符合使用条件,而在发生污水渗漏事件后,李刚、丰琪永成公司并未积极履行自己的义务,反而单方与吉野家公司解除了《租赁合同》,擅自腾空了吉野家公司租赁房屋内的物品,并破坏了现场的装修。首先,丰琪永成公司无权单方解除《租赁合同》,故对于丰琪永成公司要求确认双方之间的《租赁合同》已于2004年8月2日解除的请求,本院不予支持。其次,关于破坏装修所造成的直接损失,李刚、丰琪永成公司负有连带赔偿责任。关于赔偿数额,经吉野家公司申请,一审法院委托鉴定机构对装修损失进行了评估,根据现场勘验及吉野家公司提供的检材,可确定部分的装修在丰琪永成公司对租赁现场进行破坏前价值为293742元,一审据此认定应予赔偿的数额并无不妥。丰琪永成公司虽然对鉴定报告中的折旧年限提出质疑,但鉴定机构亦派员出庭接受了质询,并对折旧年限问题给予了解释,现并无证据证明鉴定机构适用的折旧年限违反了行业规定,故本院对丰琪永成公司的该项异议不予采纳。关于丰琪永成公司对鉴定机构及鉴定人员司法鉴定资质提出的质疑,本案中的鉴定机构及鉴定人员均具有行业专业资质,且装修造价类的评估鉴定不属于法医类、物证类、声像资料类这些实行登记管理制度的鉴定,鉴定机构及鉴定人员无需取得相应的司法鉴定许可,故本院对丰琪永成公司关于鉴定资质的异议亦不予采纳。再次,关于鉴定费用,因鉴定系因李刚、丰琪永成公司的违约行为对租赁现场造成破坏所致,故李刚、丰琪永成公司理应承担上述费用,赔偿吉野家公司垫付的鉴定费51170元。最后,本案系李刚、丰琪永成公司一方违约,吉野家公司并无违约行为,故丰琪永成公司要求吉野家公司支付违约金,无事实基础,本院不予支持。至于吉野家公司要求李刚、丰琪永成公司支付相应的违约金,符合合同约定,应予支持,但合同约定的违约金标准过高,一审法院考虑到违约责任承担应以“补偿为主,惩罚为辅”的原则,对违约金数额进行了适度的酌减,本院对此不持异议。对于上述确定的违约金及直接经济损失,李刚、丰琪永成公司应于判决生效之日即日支付。关于丰琪永成公司要求吉野家公司清空向地下一层排放的全部污水并使之恢复原状一节,因租赁区域外的排污系统系丰琪永成公司提供,并由丰琪永成公司负责维护,故丰琪永成公司要求吉野家公司对此恢复原状,没有合同依据,本院不予支持。关于丰琪永成公司存放的吉野家公司的物品,丰琪永成公司无权占有应予返还。关于丰琪永成公司主张的因保管吉野家公司的物品而产生的仓库费用,因上述物品系丰琪永成公司擅自从租赁房屋内搬走,并非吉野家公司委托丰琪永成公司代为保管,故产生的保管费用应由丰琪永成公司自行承担,丰琪永成公司无权要求吉野家公司予以赔偿。

本案中,移动北京公司已于2014年9月19日从李刚手中取得了涉案房屋的产权,《租赁合同》履行过程中租赁房屋的产权人再次发生变更。根据“买卖不破租赁”原则,《租赁合同》对移动北京公司仍然有效,移动北京公司应当继续与吉野家公司履行《租赁合同》。移动北京公司与李刚签订《存量房买卖合同》时,丰琪永成公司尚未将吉野家公司的物品从租赁房屋内搬走,吉野家公司仍然占据着租赁房屋,且丰琪永成公司于2014年8月2日发出的《关于解除

的律师函》并不能产生合同解除的法律后果,故本案的情形符合“买卖不破租赁”的适用条件。移动北京公司所述《租赁合同》没有备案,不属于“买卖不破租赁”原则的例外情形。至于移动北京公司所述李刚承诺涉案房屋已不存在租赁关系,并出示了解除租赁合同的材料一节,因李刚单方面的承诺及出示的解除租赁合同材料并不能改变《租赁合同》尚在履行期间的事实,故移动北京公司的上述主张亦不能对抗“买卖不破租赁”原则。关于移动北京公司所述其购买的房产是一个整体,《租赁合同》继续履行将对其造成巨大经济损失,吉野家公司可采取其他取方式弥补损失一节,首先,采取何种方式弥补损失系吉野家公司的权利,移动北京公司不能替代吉野家公司进行选择;其次,移动北京公司继受《租赁合同》后亦可与吉野家公司对如何履行合同进行协商,故移动北京公司的上述理由不能对抗吉野家公司行使其合法权利。根据租赁现场遭受破坏的情形,吉野家公司继续经营必然需要重新装修,故一审法院参照《租赁合同》约定给予吉野家公司60日的装修免租期并无不妥。关于继续履行的期限,因2014年7月23日起吉野家公司已经因断水而无法正常经营,且《租赁合同》中亦有因出租方原因造成租赁房屋长期不能正常使用的情形下租期相应顺延的约定,故一审法院认定租期应从2014年7月23日中止计算,自判决生效后60日内恢复计算剩余租期并无不当。

关于丰琪永成公司主张的为便于查明事实,应将物业公司追加为本案第三人一节,因物业公司已在一审审理中出庭对相关的事实进行了说明,且物业公司亦非本案必须参加诉讼的当事人,故本院对丰琪永成公司的该项主张不予采纳。关于诉讼费用的分担问题,不属于当事人的诉讼请求范围,应由法院根据胜负结果综合决定。吉野家公司在一审起诉时提出的诉讼请求过高,一审法院决定由李刚、丰琪永成公司承担本诉的全部诉讼费用有失公平,本院予以调整,但针对诉讼费的调整不属于对一审判决结果的改判。

此外,应当指出,按照环保要求,餐饮企业的污水排放必须符合国家相关规定,吉野家公司对此应高度重视,并严格履行,在重新开业前应达到相关的法律法规要求。

综上所述,李刚、丰琪永成公司、移动北京公司的上诉请求均缺乏依据,本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

一审本诉案件受理费15935元,由李刚、北京丰琪永成房地产经纪有限公司负担11551元(于本判决生效后7日内交至原审法院),由北京吉野家快餐有限公司负担4384元(已交纳);一审反诉案件受理费18730元,由北京丰琪永成房地产经纪有限公司负担(已交纳)。鉴定人出庭费1000元,由北京丰琪永成房地产经纪有限公司负担(已交纳)。

二审案件受理费88462元,由李刚负担7224元(已交纳),由北京丰琪永成房地产经纪有限公司负担40619元(已交纳),由中国移动通信集团北京有限公司负担40619元(已交纳)。

本判决为终审判决。

  

审判长  曹雪

审判员  李蔚林

审判员  王军华

二〇一八年四月二十七日

书记员  孙国栋