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王勃与北京老房有喜房地产经纪有限公司等房屋租赁合同纠纷

发布日期:2020-04-09 14:43:16

王勃与北京老房有喜房地产经纪有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民事判决书

2019)京02民终1926号

上诉人(原审原告):王勃,男,1982年5月4日出生,回族,北京天赐发经贸有限公司职员,住北京市西城区。

委托诉讼代理人:王玫,女,住北京市丰台区,由北京天赐发经贸有限公司推荐。

被上诉人(原审被告):柯旭冲,男,1974年4月23日出生,汉族,北京鸿亿图服装有限公司总经理,住浙江省永嘉县。

委托诉讼代理人:张冬梅,女,住北京市大兴区,由北京鸿亿图服装有限公司推荐。

被上诉人(原审被告):北京老房有喜房地产经纪有限公司,住所地北京市大兴区旧宫镇德贤东路6号院德贤公馆14号楼03底商。

法定代表人:李楠,总经理。

委托诉讼代理人:杜文磊,男,北京老房有喜房地产经纪有限公司职员。

上诉人王勃因与被上诉人柯旭冲、被上诉人北京老房有喜房地产经纪有限公司(以下简称老房有喜公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服北京市大兴区人民法院(2018)京0115民初14517号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

王勃上诉请求:撤销原判,依法发回重审或改判柯旭冲向我支付违约金24000元,并由柯旭冲、老房有喜公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由:1.一审法院未判决柯旭冲支付违约金是错误的。一审判决既然认定柯旭冲违约,就应当承担违约责任,支付违约金。2.一审法院对认定当事人违约金数额与标准等事实未予查清。我与柯旭冲及老房有喜公司签订了三方合同,且我已经及时履行了全部付款义务,而柯旭冲在未提出解除合同的情况下拒绝履行合同,属于严重违约行为;老房有喜公司提供的合同版本为格式合同,按照合同约定,违约方应向守约方支付两个月的房租作为违约金,法院应当要求老房有喜公司提供空白的格式合同予以对照查明。3.一审法院适用法律错误。应当依据合同法第107条、第108条、第110条的规定,出租人不履行义务属于违约时,承租人可以要求出租人按照约定承担违约责任,没有约定的,应按照法律规定承担责任,一般不超过合同金额的20%。

柯旭冲辩称,同意一审判决,不同意王勃的上诉请求和理由。2018年7月6日三方签订合同,王勃称签了合同就交纳房租,但签完合同又称当晚再交房租,直到当晚12点我也并未收到房租。7月7日中午我电话告知王勃不再向其出租房屋了,王勃不必交纳租金。7月7日晚上王勃把房租转账到我的账户,由于当天是周末,我于7月9日也就是周一将该笔款项退回到王勃转账的账户上。签订合同当天王勃没有交纳任何费用。

老房有喜公司辩称,三方合同虽然签订了,但是王勃支付房租之后合同才能成立,而王勃一直没有支付;签完合同后,王勃对中介费的数额不满意,其在微信中辱骂我公司业务员,我公司将情况告知柯旭冲,柯旭冲通知王勃不出租了,所以合同并未成立。

王勃向一审法院起诉请求:1.柯旭冲向我支付违约金24000元(主张2个月租金,每月租金12000元);2.柯旭冲向我赔偿搬家费1200元和押车费用6800元,合计8000元;3.老房有喜公司向我双倍返还定金10000元;4.本案诉讼费用由柯旭冲、老房有喜公司承担。

一审法院认定事实:2018年7月6日,王勃(承租方)、柯旭冲(出租方)、老房有喜公司(居间方)签订合同书,约定柯旭冲将北京市大兴区旧宫镇熙悦城郡5号楼2单元701室出租给王勃,月租金为12000元。王勃、柯旭冲、老房有喜公司均未提交合同书完整文本。王勃提交了合同书的部分截图,该截图所载明内容系关于“押金”、“其他相关费用的承担方式”、“居间服务”之约定,截图内容不完整。其中“居间服务”部分第(二)项约定显示:本合同签订后(即时),乙方(承租方)应向丙方(居间方)支付月租金的83.3%作为佣金……壹万元整,支付方式:转账。

根据王勃提交的微信聊天记录截图显示,2018年7月1日13:27分,王勃通过微信转账方式向老房有喜公司的业务员杨某给付5000元。杨某于当日向王勃开具收据1张,该收据载明:“今收到王勃交来首开保利熙悦城郡5号楼2单元701人民币伍仟元整”,未载明款项性质。关于王勃所支付的5000元的性质,其主张该笔费用系定金,老房有喜公司则主张该笔费用系客户支付的意向金,并非定金,且收款人系公司业务员,并非老房有喜公司,并申请证人杨某出庭作证。

2018年7月7日15:01分,杨静娜通过微信转账的方式将上述5000元退回王勃。2018年7月7日,王勃通过户名为赖蓉辉的中国建设银行个人账户向柯旭冲的银行账户分3笔转账汇款合计151000元;柯旭冲于当晚将上述款项全额退回王勃;经询问,对于所订立合同书效力,王勃、柯旭冲、老房有喜公司均表示合同已不再履行。

一审法院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王勃按照房屋租赁合同纠纷的案由提起本案诉讼,而房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用,承租人定期给付约定租金,并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同,房屋租赁合同纠纷系房屋出租人与承租人之间关于房屋租赁事宜发生的纠纷;本案中,王勃系房屋租赁合同关系中的承租人,柯旭冲系出租人,老房有喜公司系居间人,老房有喜公司并非房屋租赁合同关系的当事人,老房有喜公司作为房屋租赁合同纠纷的被告,主体不适格,故对王勃对老房有喜公司所提出诉讼请求,即要求老房有喜公司双倍返还定金10000元,法院不予支持;对所涉争议,争议方可另行解决。依法成立的合同,自成立时生效;依法成立的合同,对当事人具有法律约束力;当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然各方当事人均未提交完整的合同书文本,但均认可于2018年7月6日签订了合同书,故王勃、柯旭冲之间所订立房屋租赁合同,已对租赁房屋、租金标准等作出约定,系双方真实意思表示,不存在法定无效情形,应属有效,双方均应按照约定全面履行自己的义务。对目前合同效力,王勃、柯旭冲均认可合同已不再履行,对此法院不持异议。因柯旭冲未举证证明双方曾有王勃应在签订合同当日(2018年7月6日)支付押金及1年租金合计156000元之约定,故在王勃于2018年7月7日给付上述款项后,柯旭冲仍拒绝履行租赁合同,应认定系违约。同理,虽然当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法;但是,王勃主张按照合同约定,柯旭冲应给付违约金24000元,其未提交合同书等证据证明存在该项违约金约定,故对该项诉讼请求,法院不予支持。就产生搬家费用及押车费用损失,王勃未提供证据证明,故对其要求柯旭冲给付上述费用的诉讼请求,法院不予支持。据此,一审法院于2018年9月判决:驳回王勃的全部诉讼请求。

二审中,各方当事人均未提交新证据。庭审中,三方另共同确认:三方事先商定租赁期限为1年,租金为每月12000元,中介费10000元,在签订合同时交纳中介费及一年租金。2018年7月6日,各方在合同上签字,合同中有关条款与上述事前商定内容一致。但签字后,王勃以没带够钱为由未交纳租金和中介费,并提出降低中介费。老房有喜公司不同意降低中介费,未交给王勃合同原件。次日上午,王勃继续向老房有喜公司工作人员提出降低中介费,对方答复称老板表示不能再降低,否则就不签这个单了。王勃回复就得按其所说数额,并对老房有喜公司人员进行辱骂。老房有喜公司另称:因王勃未交纳房租及中介费,公司领导未批准合同盖章,公司在向王勃退回意向金后将合同书销毁了;7月7日上午,公司将王勃的上述行为告知柯旭冲,柯旭冲表示房子不租给王勃了,柯旭冲和公司分别通知了王勃。柯旭冲另称:其在合同签字后持有合同原件,后来就扔了;7月7日上午其打电话通知王勃房子不出租给他了。王勃另称:合同书签字后,老房有喜公司以需要领导审批为由未交给其合同原件;柯旭冲从未表示不出租房子了,老房有喜公司在7月7日晚上才用微信通知,当时其已向柯旭冲转账了一笔租金。

经各方当事人共同确认,一审判决查明事实部分有误,本院予以勘正如下:2018年7月7日,王勃通过户名为赖蓉辉的中国建设银行个人账户向柯旭冲的银行账户分4笔转账汇款合计151000元(3笔5000元和1笔1000元);柯旭冲于2018年7月9日将上述款项全额退回王勃。各方当事人对一审判决查明的其他事实无异议,本院予以确认。

本院认为,当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或盖章时合同成立。柯旭冲、王勃及老房有喜公司经办人虽在合同书上签字,但因王勃未如事先商定交纳中介费和租金,老房有喜公司未在合同书上盖章,也未将合同书交给王勃,后王勃虽向柯旭冲转账支付租金,但柯旭冲及时退还,并未接受,故三方合同并未成立。因此,王勃要求柯旭冲支付违约金,缺乏法律依据。即使老房有喜公司在合同书盖章,合同成立,但因柯旭冲在签订合同后当即违反约定,未支付租金和中介费,后又辱骂老房有喜公司工作人员,情节严重,构成根本违约,老房有喜公司和柯旭冲也有权解除合同。本案王勃违约在先,其要求柯旭冲支付违约金,缺乏事实依据。况且,现各方均不能提供合同书原件,故不能认定合同中存在王勃主张的违约金条款,其主张违约金更缺乏合同依据。

综上所述,王勃的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实存在瑕疵,但判决结果正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用

的解释》第三百三十四条之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费400元,由王勃负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

  

  

  

审判长  肖荣远

审判员  刁久豹

审判员  赵胤晨

二〇一九年三月二十二日

书记员  史其申