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关于代理房地产纠纷案件适用法律问题的思考

发布日期:2020-04-09 11:50:42

关于代理房地产纠纷案件适用法律问题的思考

随着市场经济的发展,城市化进程的推进,房地产业的迅速发展,人民法院受理的房地产纠纷案件数量逐年增加,案件类型除传统的房屋权属纠纷、租赁纠纷、买卖纠纷、相邻权纠纷外,房屋拆迁纠纷、合作开发房地产纠纷、公房出售纠纷、商品房预售纠纷、物业管理纠纷等新类型案件不断出现,案件审理难度增加。由于房地产纠纷案件标的额大,与当事人切身利益相关,当事人对立情绪严重;另一方面,房地产类法律法规种类繁多,内容复杂,如何正确适用法律,公正裁决房地产纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,是人民法院审判工作者不断探索和追求的目标。本文通过对笔者所在法院近几年受理房地产纠纷案件的审理情况作一调研,对适用法律问题作一探讨。 
   
房地产纠纷案件的主要类型
  近几年来,北京万典律师事务所代理的房地产纠纷案件主要有以下几种类型:
  
一、 房屋拆迁纠纷案件
  在城市化的推进,旧城改造和商品房的开发建设过程中,房屋拆迁案件成为房地产纠纷案件中数量最多、当事人矛盾最容易激化的案件。这类纠纷主要表现有:
  1、 拆迁补偿或安置协议签订后,一方不按协议履行义务或对协议反悔,另一方起诉到人民法院要求对方履行义务。例如,我所今年受理的原告中卫县城乡建设综合开发公司诉被告房成孝房屋拆迁合同纠纷一案,双方对拆迁补偿和安置达成协议后,被告认为原告应对其享有使用权的宅基地进行土地补偿,对协议予以反悔,不同意将房屋交付原告拆迁,原告则认为拆迁只对房屋和附属物予以补偿,土地使用权不应补偿。原告张平、焦淑英与中卫县房地产开发公司房屋拆迁纠纷案,原告营业房和居住房先后被被告拆迁,双方对拆迁补偿一直达不成协议,先后起诉几起案件。中卫县逸兴大酒店有限责任公司与李兴华、李兴海房屋拆迁安置纠纷等案件都是因拆迁补偿和安置问题起诉到法院,案件一审后均提起上诉,终审判决后当事人又不断申诉。
  2、 承租人起诉要求出租人(被拆迁人)赔偿因房屋拆迁造成的停业和装修损失。实践中出租人的营业房被拆迁,造成承租人对房屋的装修被拆除,经营受到影响,但是拆迁人一般都不会对承租人的损失进行补偿,为此发生纠纷起诉到法院。如中宁县明珠实业有限公司诉中宁县人民政府拆迁补偿纠纷一案,就是因这一问题引发的。
  3、根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定:拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成补偿安置协议的,由人民政府作出征收补偿决定。当事人对决定不服的,可以自决定书送达之日起60日内提起行政复议或6个月内向人民法院起诉。因此,在拆迁纠纷中有些当事人双方达不成协议,又引起了行政诉讼。
 
  二、房地产交易纠纷案件
  随着房地产业的不断发展,房地产交易市场的逐渐活跃,此类型的案件数量不断增加,且疑难问题也较多。
  1、商品房预售纠纷。商品房预售制度有利于房地产开发经营企业及时筹集资金投入到房地产开发中去,加速了商品房的流转,促进了房地产市场的发展,因此,近年来商品房的买卖大多采用预售的方式。但是,当购买者依售房宣传广告、规划设计订立预售合同后,在房屋正式交付使用时,却发现标的与原来的广告宣传不同;或是开发商在预售之后,不能办理产权证;或者是开发商不能按期交房,或有其他违约行为而发生纠纷。例如,我所受理的刘成亮等十五名原告诉被告中卫县美利纸业房地产开发公司与第三人中卫县中医院房屋买卖纠纷一案,就是因被告未按前期的设计方案修建草坪等公共设施,原告起诉要求被告履行合同义务。
  2、商品房出售纠纷。商品房的出售过程中,主要是因出售方违约造成纠纷。有因商品房面积不足、质量存在瑕疵、出售方不出具发票、办理房产证等问题而发生纠纷。也有买房人未能如期支付房款,出让人要求履行付款义务,甚至是主张解除合同的。
  3、私有房屋和二手房买卖纠纷。房屋系不动产,依据法律规定在转让时必须办理变更登记,而且要交纳税款。社会上大量存在因不愿交纳税款,在房屋买卖后不变更登记(俗称过户)的行为,随着房价的上涨或遇到房屋拆迁时,有些人对原卖价反悔,以合同未变更登记为由,起诉要求解除合同。
  4、单位集资房和已参加房改的公有住房的出售纠纷。根据国务院的房改政策,单位建设的含有职工福利性质的住房基本上已出售归职工所有,不过对这些房屋的上市交易还有一定的限制条件,不允许随意转让。而有些职工在条件好想购买新商品房时,会将房改房出售,但县一级的房改房出售又未制定相关政策,或是有些职工为了逃避交纳税金和出售收益,许多房屋都是私下出售,根本无法办理过户手续。结果是由于违反了限制性规定,造成了大量买卖行为无效而发生纠纷。
  5、房地产权属纠纷、房屋赠与、互易和继承纠纷。随着房屋的升值和房屋的拆迁,上述案件逐年增加。这类案件时间跨度大,多发生在家庭内部人员或亲朋之间,双方往往互不让步,案件举证难,判决后上诉多。
 
 三、 物业管理纠纷
  商品房出售后,物业管理又成为容易发生纠纷的领域。由于物业管理是新兴产业,管理中双方享有的权利和应履行的义务尚不明确,因业主欠交物业管理费、业主财产丢失、物业维修、维护等原因起诉到法院的案件不断出现。
  
四、 相邻权纠纷
  主要是在城市建设中经常发生的影响采光、通风、排水、通行等相邻权纠纷,不动产相邻方通常依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定主张权利,要求侵权方赔偿损失,排除妨碍。近两年来,这类案件又出现了向行政案件转化的趋势,当事人认为是由于政府行使规划管理职权时,侵害了他们的合法权益,从而诉讼要求撤销或变更政府规划。

除上面列出的案件类型外,房地产开发建设纠纷、房屋租赁纠纷、房地产抵押纠纷、房屋装饰装修纠纷、合作建房纠纷、土地使用权纠纷,按揭购房纠纷等在代理案件中不断出现。
     
引发房地产纠纷案件的主要原因及法律适用中存在的问题
  由于房地产案件诉讼标的额一般都很大,直接影响着当事人基本的生活状况和根本利益,在审理中当事人互不相让,往往难以调解结案。房地产中又是适用地方法规、规章或地方政府的决定非常广泛的领域,案件的政策性、法律性强,但这方面的相当一部分法律法规制定于市场经济体制未完全建立以前,法律存在滞后性,与飞速发展的经济不相适应,矛盾突出,问题较多。
 
 一、 房屋拆迁纠纷案件中存在的问题:
  当前,各地因拆迁引起的争议比较大,拆迁问题成为全社会关注的焦点。《中华人民共和国民法通则》规定,财产所有人对财产享有所有权,法律依法予以保护。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五条也规定,房地产权利人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。可在我国现行立法框架下,在城市房屋拆迁中,拆迁往往具有国家行政强制性,而被拆迁人对其房屋所有权却丧失了平等处分的权利,拆迁人与被拆迁人的关系并非纯粹平等的民事主体关系。这类案件最典型的特点是审理中双方矛盾比较尖锐,判决后上诉的比例高。其成因和问题主要是:               
  1、拆迁补偿标准太低,市场评估价不客观,对被拆迁人安置方法考虑不周全,措施简单。
  2、拆迁人有权申请法院强制执行,被拆迁人处于不利地位。

3、房屋拆迁时,房屋所属土地不能给予合理补偿也是拆迁中争议的焦点。

拆迁的目的是为了实现城市化,改善城市居民的居住条件,但这样的结果却使许多中低收入的家庭无力购买昂贵的商品房,拆迁因此受到城市居民的抵触,当前群众上访事件的不断发生,就是拆迁工作矛盾激化的表现。
  4、对房改房土地补偿中的漏洞。公有住房的土地大多是通过划拨所得,自1998年国家深化住房制度改革以来,公有住房逐步出售归职工个人所有。职工购买公有住房后,办理了房屋所有权证,本以为拥有了属于自己的房屋,但是在不知情的情况下,土地部门却又将房屋所在的土地出让给他人。出现的问题是,土地使用权与房产权的分离。土地使用权人要对土地进行商品开发,追求利益的最大化,充分实现土地的价值,就会尽量压低对拆迁户的补偿费,产权人得不到应有的补偿,房屋所有权和土地使用权发生冲突,却无法解决。、
  5、立法设计不全面,造成保护疏漏。除以上因素外,被拆迁人的搬迁往往是从地段比较好的地方,搬到地段比较偏僻的地方,会给工作、小孩上学、生活等带来不便,增加其家庭支出,这些都是拆迁带来的后果,但是拆迁安置条例对此并未规定相应的补偿办法,实践中也常引起争议。
    6、有法不依。比如,对房屋承租人的安置补偿问题,因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,拆迁人应当给予适当补偿。但是实际操作中,拆迁人通常不会给承租人予以补偿,由此发生纠纷。
 
 二、 房地产交易纠纷案件中存在的问题
  1、对于商品房买卖纠纷
  由于预售商品房与现房买卖不同,双方议定条件时,标的物尚不存在或尚不完全存在,从预售合同成立到合同全部履行,有一个较长的周期,购买方通常是通过房地产商发布的售房广告对预售商品房的结构、环境及配套设施、物业管理进行了解,决定是否购买房屋。但是,有的开发商没有取得开工许可证,预售许可证,土地使用权证;甚至有的开发商预售之后又将土地和房屋设定抵押贷款,致使购房者不能办理房权手续,受到欺诈;再有就是开发商为了追求经济利益,随意改变规划设计,减少小区公益设施,绿地的建设,不完成附属工程;或者因资金不到位等问题迟延交房,由此造成了纠纷。在实践中这类案件作到准确适用法律有一定的难度。
  不过,最高人民法院2003年5月7日公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)已于2003年6月1日生效实施。该《解释》为人民法院正确、及时处理商品房买卖合同纠纷案件,公平保护当事人合法权益提供了法律依据。《解释》对房地产交易中发生纠纷较多的一些问题如何具体适用法律做了较为明确、具体的规定。如:销售广告、具体的开发规划,房屋说明,对房价构成影响的都可以视为合同内容;即尊重当事人意思自治,商品房买卖合同不轻易被认定无效,又要坚决维护国家、集体和第三人利益,对违反法律法规强制性规定的,认定无效;并且明确规定由于开发商恶意违约和欺诈行为,导致合同无效、解除、撤销的,买房人还可获双倍赔偿;对开发商办理房产证的期限以及违约金的计算方法等都有较明确的规范。但是,由于《解释》主要是针对审判工作中的问题进行规范,它并不能代替法律和行政法规,并且有些解释条款与行政法规还相抵触,有些在审判实践中需要解释的又未涉及。比如“按揭”合同引起的纠纷,“按揭”合同当事人能否转让房屋问题,在《解释》中没有涉及;而对于欺诈行为的认定和处理问题,理论界以及审判实践中的认识和作法也不尽一致;还比如出卖人在履约过程中恶意隐瞒规划情况、不能依约交付配套设施的违约责任该如何追究?当开发商将公益用地改作他用,是要恢复,还是承担违约责任,违约金应如何计算等等,在审判实践中不好把握。
  2、房改房和经济适用房的出售限制过多,影响了住房二级市场的发展。
  我国目前城市房屋中主要存在以下几种类型的房屋:城市私有房屋、集资房、房改房、经济适用房、商品房。对于私有房和商品房的管理和出售已有法律规定。《解释》也将调整的范围明确限定在商品房买卖行为。对集资房、房改房、经济适用房等的买卖限制过多,不利于住房的流转。例如《宁夏回族自治区已购公有住房和经济适用住房上市出售暂行办法》第五条规定了这类房屋出售的条件,同时规定房屋所在地政府必须制定具体办法 ,出售必须经市、县房改办审批,必须按规定交纳税费和收益。由于限制条件过多,审核程序和手续较为复杂,收益调节标准过高,税费负担较重;有些房屋建房时手续不全等历史遗留问题,部分住房无法登记发证,导致实践中大量存在私下交易的现象。而在审判中,如何确认这些合同的效力成了难点。
  3 、私有房屋转让中的问题。
  没有办理产权变更登记的房屋买卖合同是否有效?是引发这一问题基本原因。过去的审判实践中有不同的两种观点:一种观点认为,未办理登记手续的应认定为无效,所有权过户登记是买卖生效的必备要件;另一种观点认为,办理所有权过户登记手续不应是私有房屋买卖合同的生效要件,因为从《城市私有房屋管理条例》的规定看,所有权登记手续仅是房屋产权转移的必经登记程序,而不是买卖合同的有效条件,只对房屋所有权转移发生影响,而不能以此来认定买卖合同无效。因为,如果将登记作为必备要件,则会严重破坏交易诚信,当事人可以在登记前的任何时候反悔,这将使交易人始终处于不安状态,不利于保护善意一方当事人的利益,维护交易秩序和财产秩序。
  现在,最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释(一)》出台后,实践中基本已统一认识,《解释》第9条第1款规定:“依照合同法第44条第2款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的。或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这就明确了房屋买卖合同是一种债权债务关系,只要依法成立即产生法律效力,过户是转移房屋所有权应履行的手续,不影响买卖合同的效力。
  4、 房地产权属纠纷、房屋赠与、互易和继承纠纷。
  由于发生侵占,错误登记,或是遗产分割不及时,遗产由继承人中的一方长期使用,当房屋拆迁或是出售时,为分割收益而发生纠纷。常出现的难题是,一旦有一方当事人取得了房产的产权证,其他当事人再主张权利时,对方以产权证进行对抗,认为是政府以行政行为对其权利给予了确认,如果要重新确权,先要通过行政诉讼撤销政府的产权证,否则就不得以民事诉讼直接主张确权诉讼。在审判实践中对此也有两种分歧意见,一种认为是要通过行政诉讼撤销产权证,再进行民事确权,因为产权确认是政府的行政行为;而另一种观点认为,不必通过行政诉讼撤销产权证,在民事审判中审查实体权利,直接确权,然后依据判决向政府登记部门申请产权变更登记即可,因为产权登记仅是一种依当事人申请进行的登记行为,并非是行政许可,其基础是民事实体权利,属物权范畴,通过民事确权之诉完全可以解决。对此问题没有明确的司法解释,笔者比较同意第二种意见。
  
三、 相邻权纠纷的难点问题
  产生相邻权纠纷比较多的原因是由于在城市建设中,规划部门不能严格依规划标准履行职责,或是在旧城改造中不可避免的出现建筑间距不足等原因,导致了相邻采光,通风,排水等纠纷的发生。这类问题在实践中往往是以牺牲被侵权人的利益解决,因为实践中当事人通过行政诉讼去撤销规划和建设批文、许可证的可能性不大,只好以获得一定的补偿作为最后选择。实践中这类问题层出不穷,但到目前为止,造成损失的赔偿标准法律没有明确的规定,而当事人又认为长期居住于无光照的房屋,造成精神压抑,心情不愉快,要求侵权人不仅赔偿经济损失,而且要赔偿精神损失。审判中,如何确定赔偿又是令审判人员难以处理的问题,实践中赔偿数额都由法官自由裁量,造成赔偿标准不统一,当事人对判决不满意。
  
四、 物业管理纠纷案件
  2003年9月1日开始实施的《物业管理条例》填补了房地产市场的一个缺陷,对整个房地产市场的发育和完善有重要意义。它的颁布从根本上解决了物业管理法制建设滞后、相关主体之间的法律责任不清的问题,对规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,起到关键作用,当然也同时为人民法院正确审理这类案件,准确确定各方的责任提供了法律依据。虽然目前我所受理的物业管理纠纷案件数量比较少,但随着商品房出售数量的增加,物业管理纠纷会逐渐增加,人民法院应通过审理这类案件,让当事人了解,学习条例的规定,用条例来确定各方的权利和义务,减少不必要的纠纷。

  总之,房地产制度是一项直接涉及到千家万户切身利益的重要法律制度,它对房地产市场持续健康发展,对改善人民群众居住质量,促进消费,扩大社会就业具有重要作用。而减少和妥善解决房地产纠纷,使房地产业能够健康有序的发展,关键还在于完善法律法规,以引导各方当事人依法行事。笔者希望,通过我们共同的努力,来推动这项工作,遂步实现法治目标。

 

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