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房地产转让纠纷案例

发布日期:2020-04-09 11:01:22

当事人信息 

原告:陶弟,男,1988年12月3日出生,汉族,户籍地安徽省蚌埠市怀远县,经常居住地安徽省合肥市。

委托诉讼代理人:焦志富安徽有为律师事务所律师。

被告:祁程,男,1980年8月18日出生,汉族,住安徽省长丰县。

案件概述 

原告陶弟与被告祁程房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年12月8日立案后,依法适用简易程序于2018年1月10日公开开庭审理了本案。原告陶弟及其委托诉讼代理人焦志富到庭参加诉讼,被告祁程经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陶弟向本院提出诉讼请求:1、判令解除原告陶弟与被告之间签订《存量房屋买卖合同》;2、判令被告向原告双倍返还定金39.2万元(98万元×20%×2倍);3、判令被告立即退还购房款43.4万元(63万元-98万元×20%);4、判令被告向原告赔偿房屋增值部分损失(具体赔偿数额最终以评估机构评估房屋上涨价格为准)或者赔偿原告差价损失45万元(143万元-98万元);5、本案的全部诉讼费用(包括但不限于保全费等)均由被告承担。事实与理由:原告与被告祁程委托公证代理人盛恩美与2016年12月15日签订《存量房屋买卖合同》,该协议约定被告祁程名下位于合肥市庐阳区出售给原告,房屋面积为107.28㎡,以总价98万元出售给原告,后续房屋过户所产生过户费、增值税、个人所得税均有原告方承担。合同还约定了双方应当于2017年7月5日去房产局办理过户手续。合同签订当日原告向被告支付定金63万元,被告出具一份定金收据,原被告双方于2017年3月14日区合肥庐阳区房产局办理了缴税手续,原告缴纳了1.2万元契税和8000元个人所得税。2017年7月5日原告及中介公司按照合同约定时间内要求被告办理买卖房屋的缴纳税款、办理托管账户以及过户手续时,在房产局原告不知被告名下房产以高价出售给案外人李惠敏,并已经办理完手续。原告找到被告协商赔偿事宜,被告不予理睬不愿意走司法程序,并明确拒绝履行签订的《存量房屋买卖合同》约定主要义务,导致买卖行为无法进行,合同也无法履行。原告认为,被告违背基本诚实守信原则,公然决绝履行合同主要内容,被告行为已然构成根本违约。原告根据《中华人民共和国担保法若干问题》第一百一十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同若干问题解释》第三条之规定,依法向贵院提请诉讼,望判如所请。

被告祁程未答辩。

原告围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换,被告在法律规定的期限内未提供相关证据和书面质证意见。经本院依法审核,上述证据具有真实性、合法性,且与本案相关联,可确认其相关内容的证明效力并在卷佐证。

一审法院查明 

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:陶弟(乙方)与祁程(甲方)公证委托的代理人盛恩美于2016年12月15日签订《存量房屋买卖合同》,该合同约定祁程将其所有的位于合肥市庐阳区房屋(房地权证:合庐字第××号、房屋编号9306673)出售给陶弟,房屋面积为107.28㎡,转让价款为98万元,房屋过户所产生过户费、增值税、个人所得税均由陶弟承担;乙方同意在2017年7月1日前将存量房转让价款存入房地产管理部门设立的资金托管账户,并在当日申请办理存量房转移手续等。合同签订当日,原告以现金方式替被告偿还欠款63万元,被告当即向原告出具定金收据一份,“今卖方祁程(先生/女士)收到购方陶弟(先生/女士)关于购买合肥市庐阳区房屋定金¥630000.(小写)陆拾叁万(大写)”。原、被告双方于2017年3月14日到合肥市地方税务局庐阳区分局办理了房地产转让完税审核手续,原告当即缴纳了契税1.2万元和个人所得税8000元。2017年6月28日,祁程就案涉房屋与李惠敏又签订了《存量房买卖合同》,双方约定祁程将上述位于合肥市庐阳区房屋(2017年5月16日补证、房地权证:皖(2017)合不动产权第01003**、房屋编号9306673)出售给李惠敏,房屋转让价款为145万元,付款方式为李惠敏于2017年6月28日向祁程支付房屋价款45万元,8月28日支付按揭款100万元等;该合同签订后,当事人缴纳了契税14500元和个人所得税21750元。合同签订当日,祁程与李惠敏签署存量房资金托管协议,约定托管银行为徽商银行;托管资金为1083000元,2017年6月28日存入83000元,金融贷款1000000元,李惠敏为祁程偿还银行本金和利息317000元,订金50000元,合肥市存量房资金托管中心庐阳分中心盖章确认;李惠敏按约定缴存房款83000元。后祁程与李惠敏办理了过户手续,该房产证已在合肥市国土资源局不动产登记庐阳分中心存档。原、被告就赔偿事宜协商未果,原告因此诉讼来院。

一审法院认为 

本院认为,依法成立的合同,受法律保护;当事人应当遵循诚实信用原则,按照约定全面履行自己的义务。祁程与陶弟签订的《存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示,合法有效,合同双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。而祁程未经陶弟同意,后又擅自将案涉房屋加价出售给李惠敏并已办理了房屋过户手续,祁程违反了诚实信用原则,已经构成违约,造成其与陶弟之间的《存量房屋买卖合同》不能履行。陶弟要求与其解除合同、主张祁程双倍返还定金39.2万元和购房款43.4万元,符合法律规定;祁程将案涉房屋加价另售他人赚取了一定的利益,造成陶弟利益损失大于祁程赔偿的19.2万元定金,祁程应当对陶弟超出定金部分的损失进行适当赔偿;陶弟主张祁程赔偿其差价损失45万元(143万元-98万元)过高,祁程赔偿陶弟损失以25.4万元(45万元-19.2万元)为宜。

综上所述,陶弟要求解除其与祁程之间签订《存量房屋买卖合同》、祁程向陶弟双倍返还定金39.2万元、退还购房款43.4万元,本院予以支持;祁程依法赔偿陶弟损失25.4万元,本院不予支持陶弟的其他损失请求。依照《中华人民共和国合同法》第六条第八条第六十条第九十四条第四项第九十七条第一百零七条第一百一十五条《中华人民共和国担保法》第八十九条第九十一条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:

一审裁判结果 

一、解除原告陶弟与被告祁程签订的《存量房屋买卖合同》;

二、被告祁程于本判决生效之日起三十日内支付原告陶弟双倍定金39.2万元;

三、被告祁程于本判决生效之日起三十日内返还原告陶弟购房款43.4万元;

四、被告祁程于本判决生效之日起三十日内赔偿原告陶弟损失25.4万元;

五、驳回原告陶弟的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费16284元,减半收取计8142元,由原告陶弟负担882元,被告祁程负担7260元。

上述款项汇至本院账户(汇款时注明案号),户名:长丰县人民法院代管款;账号:20000011287110300000018;开户行:安徽长丰农村商业银行营业部。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

如本判决生效后,被告拒不履行义务的,原告可于本判决书确定的履行期限届满之日起二年内,向本院申请执行。

审判人员 

审判员 朱 虎

二〇一八年三月二十二日

书记员 阚小梅