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房地产转让纠纷案例

发布日期:2020-04-09 10:59:16

当事人信息 

本诉原告(反诉被告):张文卿,男,1985年1月24日出生,汉族,住上海市浦东新区莲溪路******。

本诉原告(反诉被告):周璐璐,女,1984年8月13日出生,汉族,住上海市浦,住上海市浦东新区莲溪路******>上列两原告(反诉两被告)共同的委托诉讼代理人:朱杰江苏苏沪律师事务所律师。

本诉被告(反诉原告):徐赜铭,男,1986年12月22日出生,汉族,住上海市浦东新区莲安西,住上海市浦东新区莲安西路******委托诉讼代理人:梁雪林上海黄圃律师事务所律师。

案件概述 

原告张文卿、周璐璐诉被告徐赜铭房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年5月2日立案后,依法适用简易程序,于2018年5月25日公开开庭进行了审理。被告徐赜铭在法定期间提起反诉,本院予以合并审理。本诉原告(反诉被告)张文卿、周璐璐及其共同委托诉讼代理人朱杰,本诉被告(反诉原告)徐赜铭及其委托诉讼代理人梁雪林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本诉原告张文卿、周璐璐向本院提出诉讼请求:1、要求判令被告支付购房尾款人民币(以下币种同)10万元;2、判令被告以总房价400万为基数,按照日万分之五自2018年2月16日(交房日)起至付清尾款之日产生的逾期付款的滞纳金(合同第9条第1款第3项);3、判令被告按每日200元的标准支付自2018年2月26日起至付清购房尾款及滞纳金日止的占有使用费;4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2017年10月28日,原、被告在居间方的介绍下签订《房地产买卖合同》(以下简称买卖合同),约定原告向被告出售位于上海市浦东新区莲溪路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉诉房屋),房屋总价400万元,并约定了交付方式及违约责任。截止2017年12月13日,被告仅支付了390万元,余款没有支付。2018年2月16日,原、被告在居间方的见证下对涉诉房屋进行交接,被告在确认房屋质量符合接收条件的情况下拒绝支付房屋尾款。原告与居间方多次找被告沟通支付尾款,均遭被告拒绝。2018年2月26日,被告在未付清尾款的情况下强行破门霸占涉诉房屋,原告报警处理未果,由此引发本案诉讼。

本诉被告徐赜铭辩称:不同意原告张文卿、周璐璐的诉讼请求,理由如下:依据买卖合同附件三(3)及附属设施、设备转让协议第2条约定,房屋尾款为10万元,其中5万元应于产权转移之日起30日内支付;另5万元于户口迁出之日支付。被告至今不知道原告户口是否已迁出,若确实已迁出,被告愿意即刻支付该5万元。涉诉房屋小产证于2018年1月4日办出,原、被告双方约定于同年2月16日办理房屋交接。房屋交接时,因为原告方擅自将涉诉房屋内家具全部搬走已经违约,故被告支付了原告3万元,扣了其2万元。被告已经全面履行了合同义务,不存在违约事由,请求驳回原告全部本诉请求。被告徐赜铭当庭向本院提起反诉:1、要求反诉被告张文卿、周璐璐支付反诉原告徐赜铭强行搬走涉诉房屋内家具的赔偿金2万元;2、要求反诉被告张文卿、周璐璐支付反诉原告徐赜铭2018年2月16日至2018年3月15日期间的涉诉房屋占有使用费5,600元(按每日200元计算)。针对反诉原告徐赜铭的反诉请求,反诉被告张文卿、周璐璐辩称:不同意徐赜铭的反诉请求。买卖合同附属设施转让协议中第2条并未约定交房时应当随房附送家具,只是约定附送附属的装修设施,其并未损坏或搬走装修设施。2018年2月16日,反诉被告已经会同反诉原告交接房屋,系反诉原告无故不接收房屋,责任在反诉原告。

一审法院查明 

本院经审理认定事实如下:2017年10月28日,原、被告经案外人上海永轩房地产经纪有限公司(以下简称永轩公司)居间介绍,就买受人(乙方)徐赜铭向出售人(甲方)张文卿、周璐璐购买涉诉房屋签订买卖合同。买卖合同第二条约定房价款为309万元及双方权利义务;合同附件三第3条约定:待浦东新区房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后30日内,乙方应支付甲方尾款5万元;同时甲乙双方对该房地产进行验看、清点,确认无误后,双方签订房屋交接书。第4条约定:待甲方完成户口迁出当日,乙方应支付甲方剩余房价款5万元。买卖合同附件二“随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理”一页中,设备与装饰两项处均为空白。同日,双方签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》(以下简称转让协议)一份,约定:一、甲、乙双方确认:该房地产买卖的成交总价为400万元;二、买卖合同第二条约定的房价款309万元不包含该房地产内的装饰的价格。……合同签订后,被告按约向原告支付房款390万元,原告亦配合被告完成了涉诉房屋过户的相关手续。之后,原、被告双方就涉诉房屋内家具归属产生歧义,协商未果。双方另约定于2018年2月16日交接涉诉房屋,但交接当日原、被告又就涉诉房屋室内家具的归属问题产生争议,被告拒绝支付尾款。同年2月26日,被告在向原告账户转款3万元后强行进入涉诉房屋,并实际占有该房。原告曾报警,未果。

另查明,1、审理中,张文卿、周璐璐将户口迁出涉诉房屋,徐赜铭认可张文卿、周璐璐的户口已迁出涉诉房屋,并于2018年6月6日向张文卿、周璐璐转账49,856元,徐赜铭表示扣除的144元系对方应结但未结清的水电煤费用,张文卿、周璐璐则表示收到徐赜铭所转的49,856元,但不认可双方有未结清的水电煤费用,且经核算,徐赜铭提供的三张水电煤费用总额仅为124.80元;2、根据被告徐赜铭提供的涉诉房屋看房时和交房时室内物品照片对比情况:①阳台上原有洗衣机一台;②客厅内原有餐桌椅一套、布艺三人沙发一张;③主卧室内原有大床一张、床头柜一只;④次卧室内原有连书柜的书桌椅一套、床一张;⑤外墙上原有空调室外机;⑥卫生间内原有木桶一只;⑦厨房内原有微波炉一只。原告确认上述物品均系原告搬走。

审理中,原告申请居间方永轩公司的工作人员尤东方到庭作证,尤东方称涉诉房屋上家挂牌时要价410万,后经过与下家协商,房价降低至400万,该款为空房价格,不包括室内电器及家具。由于下家徐赜铭方要求做低房价以少交税费,故在上家张文卿、周璐璐的同意下,证人配合上下家将房价做低至309万元,同时让双方另签转让协议一份,约定装修款91万,组成总房价400万。签约时,上下家再三确认过该400万房价系只含固定装修的空房价格,不附送室内电器及家具。一般买卖合同如果附送室内电器、家具,会在买卖合同附件二上列明附送物品清单的。被告对证人证言不认可,表示看房时原告曾表示过会带走电器留下家具,但对此并未提供证据。

以上事实,有原告提供的买卖合同、转让协议、招商银行账户历史交易明细表、接报回执单、水电费收据、被告提供的中国农业银行银行卡交易明细清单、涉诉房屋交房前后对比照片、证人尤东方的证人证言及庭审笔录等在案佐证。

一审法院认为 

本院认为,原、被告签订的买卖合同及转让协议系双方真实意思表示,并未违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方当事人均应按照该合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。现被告已按约履行了付款义务,完成了合同的主要义务,而原告配合被告办理涉诉房屋的过户手续,亦完成了合同的主要义务。现双方争议焦点在于涉诉房屋内的家具是否包含在400万元的总房款之内,被告认为房价款为309万,装修等附属设施的价款为91万元,室内家具作为房屋附属设施,理应随房附送。现原告拒不交付室内家具,被告则有权扣减相应的房价款。庭审查明,买卖合同附件二“随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理”为空白,并未附家具、设备等清单;转让协议虽然明确室内装饰价格为91万元,但亦未附上室内家具及清单,结合原告搬走的室内家具的估算价值远低于91万元的事实及证人证言,本院采信原告的意见,确认涉诉房屋附固定装修的转让价款为400万元,不含家具及电器。双方所签的转让协议中约定400万元总价由买卖合同载明的309万及涉诉房屋内的装修价格91万组成系原告配合被告做低房价的行为。另被告未举证证明原告曾承诺留下家具,故应当承担举证不能的责任,本院对被告扣减原告房款的行为不予确认。被告应将扣留的2万元房款支付原告。原、被告为了规避法律,少交税费,制作阴阳合同的这一行为有违诚信、扰乱正常交易秩序、增加讼累,理应受到谴责。

庭审又查明:2018年2月26日的上海公安局案(事)件接报回执单显示,被告已于当日强行进入涉诉房屋,故自该日起,涉诉房屋实际由被告占有、使用,鉴于原、被告因室内家具的归属争议导致交房时间略有偏差,非双方主观故意违约,故本院对于原告要求被告支付逾期交房滞纳金、使用费及反诉原告要求反诉被告支付房屋占有使用费的诉讼请求均不予支持。

原告于审理中将户口迁出涉诉房屋,被告亦认可该节事实,并向原告打款49,856元,但被告以双方有未结清的水电煤费用为由擅自从合同约定的户口迁出费用5万元中扣除了144元,且扣除的费用原告并不确认,基于双方对未结清的水电煤费用未确认的情况下,该笔费用不宜在本案中一并处理,双方可另行结算。本案中被告应当另行支付原告144元。虽原告已将涉诉房屋内己方的户口迁出,但并未举证证明及时告知过被告,故本院确认被告非故意拖欠5万元尾款,对于原告要求被告支付尾款滞纳金的诉讼请求亦不予支持。

据此,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:

一审裁判结果 

一、本诉被告徐赜铭于本判决生效之日起十日内支付本诉原告张文卿、周璐璐购房尾款20,144元;

二、驳回本诉原告张文卿、周璐璐其余的诉讼请求;

三、驳回反诉原告徐赜铭全部的诉讼请求。

本诉案件受理费3,468元,减半收取计1,734元,由本诉原告张文卿、周璐璐负担775元,由本诉被告徐赜铭负担959元;反诉案件受理费440元,减半收取计220元,由反诉原告徐赜铭负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

审判人员 

审判员  左翠莲

二〇一八年六月二十六日

书记员  万春丹