房地产转让纠纷案例

本诉原告（反诉被告）沈金英，女，1949年8月17日生，汉族，住上海市浦东新区西村路XXX号。

本诉原告（反诉被告）唐晨，男，1981年1月29日生，汉族，住上海市浦东新区西村路XXX号。

上列两原告（反诉被告）共同委托代理人徐子禹，上海海宽律师事务所律师。

上列两原告（反诉被告）共同委托代理人刘奇，上海海宽律师事务所律师。

本诉被告（反诉原告）舒孟军，男，1984年7月9日生，汉族，住上海市浦东新区碧波路XXX号。

本诉被告（反诉原告）庞智慧，女，1988年12月29日生，汉族，住上海市浦东新区横沔江路XXX号。

上列两被告（反诉原告）共同委托代理人时瑞芳，上海科尚律师事务所律师。

本诉原告（反诉被告）沈金英、唐晨诉本诉被告（反诉原告）舒孟军、庞智慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年11月6日公开开庭进行了审理，本诉被告（反诉原告）舒孟军、庞智慧当庭提起反诉，于2017年11月24日公开开庭进行了审理，本诉原告（反诉被告）沈金英、唐晨及两原告共同委托代理人徐子禹、刘奇、本诉被告（反诉原告）舒孟军、庞智慧及两被告共同委托代理人时瑞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本诉原告沈金英、唐晨诉称，2016年9月30日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，被告向原告购买上海市浦东新区创新中路XXX弄XXX号XXX室房屋，约定过户、付款时间等，后被告无法及时处理其名下房产，原告同意被告至2017年2月28日支付房款人民币（下同）1，600，000元，过户推迟至同年3月31日。因被告未按时付款，致原告未能按约向其上家支付购房款，给原告造成重大损失，故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告逾期付款违约金90，000元；2、被告支付原告购房尾款20，000元。

本诉被告舒孟军、庞智慧辩称，原告应于2017年7月10日交付房屋，但至今仍未交房，故原告违约。被告已按约履行全部付款义务，故不同意原告之诉请。

反诉原告舒孟军、庞智慧诉称，2016年9月30日，反诉原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，反诉原告已按约支付反诉被告房款，2017年7月9日宽限期届满后反诉被告仍未向反诉原告交房，故反诉原告诉至法院，请求判令：1、反诉被告立即向反诉原告交付上海市浦东新区创新中路XXX弄XXX号XXX室房屋；2、反诉被告支付反诉原告以4，500，000元为基数自2017年7月10日起至实际交房之日止按日万分之五计算的违约金。

反诉被告沈金英、唐晨辩称，反诉原告已更换上海市浦东新区创新中路XXX弄XXX号XXX室房屋的门锁，且已居住、使用，故不存在迟延交房之事实。如反诉被告迟延交房，其主张的违约金过高，应按每月租金3，000元支付反诉原告的损失，故不同意原告诉请。

经审理查明，2016年9月26日，经居间，本诉原告、被告及德佑房地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间协议》，本诉被告向本诉原告购买系争房上海市浦东新区创新中路XXX弄XXX号XXX室房屋（建筑面积86.78平方米）。2016年9月30日，本诉原告、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定，系争房总价款为4，500，000元（首期房价款1，350，000元，约定于签订本合同前支付300，000元及签订本合同并申请办理公证手续后7日内支付1，050，000元，实际本诉被告于2016年9月20日转账支付定金300，000元，2016年10月1日转账支付1，050，000元；贷款3，130，000元，约定由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行为准，实际于2017年4月10日银行转账支付3，130，000元；尾款20，000元，约定于本诉被告收到产权证、并付清其他款项后五日内、双方对该房地产进行验看、清点确认无误后交付、签收《房屋交接书》、支付尾款，尾款实际尚未支付），如一方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向对方支付总房价款万分之五的赔偿金。

2017年1月2日，本诉原告、被告签订《协议书》，约定本诉被告因无法及时处理名下房产的原因，不能在原约定期内办理过户手续，双方重新约定最晚过户期为2017年3月31日，其余交房及尾款事项依次顺延（原、被告确认实际交房日最晚应为2017年7月10日）；本诉原告收到银行贷款后，本诉被告同意本诉原告在本套房内居住三个月，不付租金；本诉被告同意补偿本诉原告30，000元，作为本诉原告打理借款之费用。

2017年8月23日，本诉原告微信告知本诉被告同年8月27日交房，次日再次告知当月29日交房。2017年9月8日，本诉原告、本诉被告舒孟军与德佑房地产经纪有限公司员工至系争房中办理交房手续，因故房屋交接未成。德佑房地产经纪有限公司员工到庭表示：2017年9月3日前，本诉被告通过本人要求本诉原告交房，因本诉原告他处房屋装修之缘故而未交房。

审理中，本诉原、被告对2017年12月8日前本诉被告将尾款20，000元交至法院及房屋于2017年11月24日交付合意一致。

反诉原告对诉请第二项变更为：反诉被告支付反诉原告违约金200，000元。

因双方意见不一，致调解未成。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本诉中，本诉被告无逾期支付房款之违约事实，故对本诉原告主张支付逾期付款违约金之诉请不予支持。尾款20，000元，由本院根据本诉原、被告对尾款支付达成的合意意见判定。反诉中，反诉原、被告确认于2017年11月24日房屋交付，与法无悖，可准许。因反诉被告之故逾期交房，系反诉被告违约，但约定违约金明显高于实际损失，反诉被告请求调整，可予准许，至于数额由本院根据具体情况酌定。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、本诉被告舒孟军、庞智慧于本判决生效之日起十日内支付本诉原告沈金英、唐晨上海市浦东新区创新中路XXX弄XXX号XXX室房屋尾款20，000元；

二、驳回本诉原告沈金英、唐晨其余诉讼请求；

三、反诉被告沈金英、唐晨将上海市浦东新区创新中路XXX弄XXX号XXX室房屋交付反诉原告舒孟军、庞智慧（已于2017年11月24日执毕）；

四、反诉被告沈金英、唐晨于本判决生效之日起十日内支付反诉原告舒孟军、庞智慧逾期交付上海市浦东新区创新中路XXX弄XXX号XXX室房屋违约金15，000元。

负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费2，500元，减半收取计1，250元，由本诉原告沈金英、唐晨共同负担625元，由本诉被告舒孟军、庞智慧共同负担625元；反诉案件受理费4，300元，减半收取计2，150元，由反诉原告舒孟军、庞智慧共同负担1，075元，反诉被告沈金英、唐晨共同负担1，075元；

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员吴建平

二〇一八年一月八日

书记员唐小燕