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行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力。

发布日期:2020-04-08 20:08:27

裁判要点:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力。在未获得系争房屋产权人授权的情况下,就系争房屋签订房地产买卖合同,事后亦明确表示不同意出售房屋,故该买卖合同及补充协议对权利人不发生效力。(以下判决书源自中国裁判文书网)

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)沪01民终5981号

上诉人(原审被告):许心怡,女,1970年6月20日出生,香港特别行政区居民,住香港特别行政区。

委托诉讼代理人:梁蔚飞,上海市申房律师事务所律师。

上诉人(原审被告):叶丝丝,女,1992年8月6日出生,香港特别行政区居民,住香港特别行政区。

委托诉讼代理人:许心怡(系叶丝丝之母),身份信息同上。

被上诉人(原审原告):吴某1,男,汉族,1980年2月15日出生,户籍地江苏省溧阳市,现住上海市浦东新区。

被上诉人(原审原告):陈玉丹,女,汉族,1981年1月7日出生,户籍地江苏省常州市戚墅堰区,现住上海市浦东新区。

被上诉人(原审原告):吴某2,男,汉族,2014年11月26日出生,现住上海市浦东新区。

法定代理人:吴某1(系吴某2之父),身份信息同上。

三被上诉人之共同委托诉讼代理人:熊兆罡,上海熊兆罡律师事务所律师。

三被上诉人之共同委托诉讼代理人:高士强,上海熊兆罡律师事务所律师。

原审被告:盛君华,女,汉族,1945年12月11日出生,住上海市虹口区新市。

原审第三人:中国银行股份有限公司上海市分行,住所地上海市中山东一路23号。

法定代表人:赵蓉,行长。

委托诉讼代理人:宋泽,上海才富律师事务所律师。

委托诉讼代理人:刘秀,上海才富律师事务所律师。

上诉人许心怡、叶丝丝与被上诉人吴某1、陈玉丹、吴某2、原审被告盛君华、原审第三人中国银行股份有限公司上海市分行(以下简称中国银行上海分行)因房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市闵行区人民法院(2017)沪0112民初32265号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年5月21日受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

许心怡、叶丝丝上诉请求:撤销原审判决,依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由:第一,原审认定盛君华无权代理上诉人出售上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋(以下简称涉案房屋),上诉人对此予以认可。第二,原审判决扩大了表见代理的定义及适用范围,本案没有证据证明上诉人有向被上诉人出售涉案房屋的意向。第三,被上诉人在不明确盛君华代理权限范围的情况下,直接与其签订房屋买卖合同,有违常理。第四,上诉人得知盛君华与被上诉人签订房屋买卖合同后,立即表示不同意出售涉案房屋,其时仅距合同签订十余日,可见上诉人并非因为房价上涨而违约。

吴某1、陈玉丹、吴某2辩称,不同意上诉人的上诉请求。第一,盛君华与许心怡系母女关系,上诉人定居香港,此前也委托过盛君华办理涉案房屋的出租事宜,故上诉人委托盛君华办理涉案房屋的出售事宜符合常理。第二,盛君华在签订合同前与上诉人沟通过房屋价款事宜,且许心怡委托叶丝丝处理涉案房屋的买卖事宜,可见上诉人有出售涉案房屋的意思表示,认可交易价格,并同意由叶丝丝来沪补签房屋买卖合同。第三,盛君华构成表见代理,被上诉人主观善意,尽到了合理的注意义务,且履行了全部付款义务。要求驳回上诉,维持原判。

盛君华辩称,同意上诉人的上诉请求。出租涉案房屋涉及利益较小,而出售涉案房屋涉及利益重大,盛君华无权代理上诉人出售涉案房屋。

中国银行上海分行辩称,不就上诉请求发表意见,由法院依法裁判。

吴某1、陈玉丹、吴某2诉至一审法院,请求判令:1、许心怡、叶丝丝、盛君华继续履行合同,协助吴某1、陈玉丹、吴某2办理涉案房屋的过户手续;2、许心怡、叶丝丝、盛君华向吴某1、陈玉丹、吴某2支付以人民币(以下币种相同)1,540,000元为本金,日万分之五为利率,自2015年12月1日起算至判决生效之日止的违约金;3、许心怡、叶丝丝、盛君华支付吴某1、陈玉丹、吴某2提存公证费1,350元。

一审法院认定事实:涉案房屋的权利人登记为许心怡、叶丝丝,房屋建筑面积为73.85平方米。

2015年9月20日,吴某1、陈玉丹、吴某2作为买受人(协议乙方)、许心怡、叶丝丝作为卖售人(甲方)签订合同编号为2454361的《上海市房地产买卖合同》一份,合同约定:第一条甲、乙双方通过上海XX有限公司(以下简称XX公司)居间介绍,由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权,甲方依法取得的房地产权证号为闵2011XXXXXX,房地产座落XX路XX弄XX号XX室,房屋类型公寓;房屋建筑面积为73.85平方米,甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系,乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解,自愿买受该房地产;第二条甲、乙双方协商一致,同意上述房地产转让价款共计1,540,000元;乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。附件三付款协议中约定:1、乙方于签约当日,直接支付甲方房款20,000元;2、乙方于2015年10月15日之前支付甲方房款450,000元;3、乙方贷款1,060,000元,该款项由银行直接划入甲方账号;4、乙方于甲乙双方房屋交接当日支付甲方10,000元;……第六条甲、乙双方确认,在2015年11月30日之前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准;甲方承诺,在乙方或者委托他人办理转让过户时,积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的,乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任;甲乙双方同意,自本合同签订后,甲、乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记;第九条乙方未按本合同约定期限付款的,甲、乙双方同意按下列第三款内容处理,详见补充条款;补充条款(一)载明:1、甲方于收到乙方第二笔房款后前往银行还贷手续,之后并于交易中心注销,甲乙双方应于2015年11月30日前,至该房屋所在区房地产交易中心办理房地产过户手续;2、甲方于收到乙方的贷款款项后七日内,将该房地产交付乙方,交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方,并对物业管理费、水、电,煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算;3、甲、乙双方约定,该房地产的维修基金余额及甲方已支付的相关进户费用已计入房地产总价,甲方与乙方不再另行结算;4、甲、乙双方于乙方办妥《上海市房地产权证》且甲乙双方对该房地产进行交接后5个工作日内,办理该房地产维修基金,煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等的更名手续;5、甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前,向房地产所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的全部迁出手续;6、甲方须保证交房时该房地产内附属设施,设备均能正常使用及室内装饰与签订本合同之日的状况相符,下水道通畅;……8、有关乙方贷款的特别约定:(1)乙方于付清首付款房款之日起十日内,备齐贷款资料办理银行贷款申请手续;(2)若自乙方申请贷款起满45个工作日,乙方的购房贷款不足本合同约定的额度,则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前,现金补足不足部分;(3)若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的,甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续;9、甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定及时全面履行自己的义务(包括签署文书、提供材料、缴纳费用等交易相关义务),则每逾期一日,违约方应按本合同约定总房款的万分之五向守约方支付违约金,直至违约方实际履行之日止;逾期超过15日的,守约方有权选择单方面解除本合同,若守约方选择单方面解除本合同,则违约方应按本合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金;第十条甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的,甲、乙双方同意按下列第三款内容处理,详见补充条款;合同末尾的甲方处由盛君华代许心怡、叶丝丝签字,乙方处由吴某1、陈玉丹、吴某1代吴某2签字。

同日,上述买卖合同双方签订《补充协议》一份,协议约定:1、1,540,000元为甲方净到手价格,在此情况下,本次交易甲、乙双方应缴纳的交易税费和中介费均由乙方承担并支付。鉴于签约当日产权人许心怡及叶丝丝未到场,由盛君华签字生效,盛君华承诺产权人于2015年10月15日之前补签字,买卖双方予以认可,违约责任由盛君华承担。买卖合同公证费用由甲方承担;2、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定;3、本协议经双方当事人签章当日成立并生效,本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。补充协议末尾的甲方处由盛君华代许心怡、叶丝丝签字,乙方处由陈玉丹、吴某1签字,并由吴某1代吴某2签字。

盛君华于2015年9月20日出具收据载明收到陈玉丹用于购买涉案房屋房款20,000元。盛君华在收款人处代许心怡、叶丝丝签字。陈玉丹于2015年9月20日向居间方XX公司支付佣金25,000元。

盛君华一审庭审中称,其与许心怡系母女关系,叶丝丝与许心怡系母女关系,其女儿即许心怡2015年9月之时有意将涉案房屋对外出售,其遂至XX公司处将涉案房屋进行挂牌,并提交了房屋产证的复印件。盛君华称由于涉案房屋在取得产证之后,其便复印了一份产证复印件,因为涉案房屋自住一段时间之后,即进行对外出租。而许心怡、叶丝丝在上海没有其他亲戚,所以房屋的对外出租都是由盛君华在负责,只是房租由许心怡收取。依据中介公司的要求,许心怡从香港邮寄了一份公证的委托书给盛君华,盛君华随即将该份委托书的复印件提交给中介公司,吴某1、陈玉丹、吴某2据此在签订上述买卖合同之后,从中介公司处取得了该份公证委托书。盛君华称许心怡于2015年10月6日向中介公司电话称,由于盛君华没有代理权限所以不同意盛君华对外出售房屋的行为,且在次日2015年10月7日致电中介公司明确表示不同意出售房屋,并在10月9日电话告知了吴某1、陈玉丹、吴某2。吴某1、陈玉丹、吴某2则称,盛君华并未告知拒绝出售房屋的事,是10月20日中介公司的人员告知了吴某1、陈玉丹、吴某2,许心怡、叶丝丝、盛君华不同意出售房屋的事实。其遂于2015年10月23日至普陀公证处办理了后续房款的提存。

该份出具日期为2015年9月17日的委托书载明:委托人为许心怡,受托人为叶丝丝,由许心怡委托叶丝丝作为合法代理人,全权代表委托人许心怡执行和处理以下事项:……2、有权出售上述房地产,其中包括但不限于:签订买卖合约、代收取房款、代缴一切合理及正常的费用或税项,办理上述房地产交收、产权注销、转让登记、过户及公证等手续,办理室内的水、电、天然气、闭路电视的过户及销户手续,签署一切有关出售上述房地产所需之文件及办理一切有关出售上述房地产所需之手续。委托期限:自签署之日起至直至上述代理事项办理完结时止。

一审庭审中,吴某1对于房屋购买的过程解释称,当初盛君华与其签订买卖合同之时,出示了涉案房屋的产权证原件,其是在看到了产证原件才签订合同的。同时在签订买卖合同之前,去实地查看了多次,并且与盛君华及中介公司进行过多次的沟通。房屋当时是出租的,当时就房屋出租问题还特意问过盛君华,盛君华称租期马上就要到期了,租客也没啥意见。盛君华称房屋是其女儿许心怡的,但是其女儿在香港不方便,当时其还问盛君华要过许心怡的电话,但是盛君华称许心怡在香港不方便,而且在拿到中介公司转交的委托书之后,对于委托书的内容向中介公司提出了异议,但中介公司称会让许心怡重新去办理委托公证,并且中介公司也提出了其他的解决方案。

吴某1、陈玉丹、吴某2于2015年10月23日向上海市普陀公证处提出申请,称其于2015年9月20日签订《上海市房地产买卖合同》,购买涉案房屋(房产权利人登记在许心怡、叶丝丝二人名下)。现吴某1、陈玉丹并代理吴某2向该公证处提出申请对上述买卖合同约定的应支付的房款450,000元办理货币提存事务。兹证明申请人吴某1、陈玉丹并代理吴某2于2015年10月23日将购买涉案房屋的购房款450,000元整提存于该公证处。吴某1、陈玉丹、吴某2为此提存公证支付了1,350元的公证费。

2015年11月,吴某1、陈玉丹、吴某2向盛君华、许心怡、叶丝丝发出催告函件,要求盛君华、许心怡、叶丝丝配合提供过户的相关材料:如房屋产权证明、产权人身份证明、结婚证明、银行卡号、此房屋银行贷款还清证明等,以及包含上海房屋买卖过户需要的没有列明其中相关材料,望收到此函件后及时回复。

2015年11月23日上海市普陀公证处向许心怡、叶丝丝发出通知载明:提存人吴某1、陈玉丹并代理吴某2于2015年10月23日向该处申办提存事务,将用于购买登记在你二人名下的涉案房屋购房款450,000元提存于该处。现据提存人称,提存人与你们将不再履行2015年9月20日签订的《上海市房地产买卖合同》,即你二人不再出售上述房屋予吴某1、陈玉丹、吴某2。根据《中华人民共和国公证法》、《提存公证规则》的规定,请你们于本通知发出之日起十日内以书面形式回函以确认上述事实。若上述事实属实,我处将通知提存人领回提存物450,000元及孳息。2015年11月30日许心怡、叶丝丝回函上海市普陀区公证处称:盛君华与吴某1、陈玉丹、吴某2签订的上海市房地产买卖合同,盛君华不是该房屋产权人,也没有受该房屋产权人委托及公证,属无效代理。我们二产权人也没有在该买卖合同上签字。该合同也没有公证。并且我们在本月七日告知中介和卖方该房屋不出售。现在我们再次重申该房屋不出售予吴某1、陈玉丹、吴某2。现在我们知悉吴某1、陈玉丹、吴某2将购房款450,000元提存于你处的事实,基于我们已经不出售该房屋,提存款450,000元及孳息由提存人自行处理领回。一审庭审中,吴某1、陈玉丹、吴某2确认,上述提存款其并未取回,而且公证处也未通知吴某1、陈玉丹、吴某2领取提存款。

第三人中国银行上海分行提供查询记录载明:涉案房屋截至2017年12月25日尚有254,907.31元的贷款本息未归还,贷款属于按期履行的状态。

2018年1月31日,吴某1、陈玉丹、吴某2,将剩余房款1,070,000元汇付至一审法院的代管款账户。

一审法院认为,本案的主要争议焦点是盛君华的行为是否构成表见代理。合同法所规定的表见代理制度是指无权代理人在其表现出足以让相对人相信其有代理权的外观下所为之代理。表见代理的本质是无权代理,表见代理的前提是行为人从事了无权代理行为,而无权代理人的无权代理行为在绝大多数情况下都是一种不正常的行为,包含着行为人的恶意,只要行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为即有效。首先,从吴某1、陈玉丹、吴某2提供的证据中可以得知,盛君华并没有获得涉案房屋产权人许心怡、叶丝丝的授权,可以说明盛君华系无权代理人,盛君华代许心怡、叶丝丝与吴某1、陈玉丹、吴某2签订房屋买卖合同及补充协议所从事的是无权代理行为。虽然盛君华依据中介公司的要求,向中介公司及吴某1、陈玉丹、吴某2提供了许心怡与叶丝丝之间的公证委托书,但是该份委托书中并未载明盛君华有权对外出售房屋。其次,吴某1、陈玉丹、吴某2所提供的证据是否能够证明其有合理的理由相信盛君华能够代表许心怡、叶丝丝对外出售房屋。按照盛君华的庭审所述,其将涉案房屋挂牌销售,是得到了许心怡的事先认可,而且结合许心怡出具给叶丝丝的委托书,也说明了许心怡确实有对外出售房屋的意愿。盛君华作为许心怡的母亲,结合许心怡、叶丝丝长期居住在香港的客观事实,涉案房屋平时的对外出租均是由盛君华在负责打理,与吴某1洽谈合同签订、磋商房屋的价格、商谈租客退租的事宜均是由盛君华在负责,这些签约之时的事实足以让吴某1、陈玉丹、吴某2相信盛君华有权代表许心怡、叶丝丝出售涉案房屋,而且盛君华在签约之后直接收取了涉案房屋的房款。虽然许心怡在盛君华代其签约之后,电话通知中介公司拒绝出售房屋,并认为盛君华无权对外出售房屋,但许心怡一系列事后的行为并不影响本案中认定盛君华的行为系表见代理的行为。虽然系争的房屋买卖合同及补充协议并无许心怡及叶丝丝的签字,但吴某1、陈玉丹、吴某2作为通常善意谨慎的市场主体,通过中介公司获取房源信息,在多次查看房屋现状,数次磋商洽谈之后,吴某1、陈玉丹、吴某2是在谨慎判断购房的风险之后才最终与盛君华签订涉案房屋的买卖合同及补充协议,而且盛君华在补充协议中再次承诺房屋的产权人许心怡、叶丝丝会于约定的期限之前补签字,即对盛君华的代签合同行为予以追认,并且吴某1、陈玉丹、吴某2在签订上述合同及补充协议之后,即按约支付了第一、第二期的房款,其完全善意地履行涉案房屋的买卖合同,盛君华亦接受了部分房款,虽然第二期房款的支付,由于许心怡明确拒绝出售房屋,导致吴某1、陈玉丹、吴某2只能通过提存的方式支付,但是并不影响吴某1、陈玉丹、吴某2积极履行买卖合同的付款义务,故基于上述合理理由,吴某1、陈玉丹、吴某2完全可以相信盛君华有代理权,能够代表许心怡、叶丝丝签订房屋买卖合同及补充协议,故该份房屋买卖合同及补充协议对吴某1、陈玉丹、吴某2及许心怡、叶丝丝、盛君华具有合同约束力。

其次,吴某1、陈玉丹、吴某2在主观上是善意的,其已经尽到了相应的审慎义务,并不存在过失。吴某1、陈玉丹、吴某2作为涉案房屋的买受人,在通过中介公司的房源介绍,且至涉案房屋多次实地看房之后,一再通过中介公司寻求解决交易风险的方法之后,其才与盛君华签订了房屋买卖合同及补充协议,说明了作为吴某1、陈玉丹、吴某2对于本次交易的风险已经进行了谨慎的考虑。当然吴某1、陈玉丹、吴某2确实应当尽更多的审核义务,这对维护交易安全,防止欺诈,减少甚至避免相对人的损失是非常有利的。而从本案的证据中可以得知吴某1、陈玉丹、吴某2已经尽到了一定的审核义务,但是若赋予吴某1、陈玉丹、吴某2过高的审核义务,势必会影响交易的经济效率。综上所述,盛君华的上述行为构成表见代理,所产生的法律责任应由许心怡、叶丝丝承担,盛君华以许心怡、叶丝丝的名义与吴某1、陈玉丹、吴某2所签的房地产买卖合同及补充协议体现了许心怡、叶丝丝的真实意思表示,房地产买卖合同及补充协议依法成立,且未违反法律、行政法规中效力性强制性规定,当属有效,对双方当事人均具有合同约束力,吴某1、陈玉丹、吴某2及许心怡、叶丝丝均应按约履行各自的合同义务。现许心怡、叶丝丝拒绝履行后续的交易手续,显然违约,理应承担相应的违约责任,故作为守约方的吴某1、陈玉丹、吴某2有权要求许心怡、叶丝丝继续履行上述的房地产买卖合同,该项诉请于法有据,应予以支持。现吴某1、陈玉丹、吴某2亦将剩余部分的房款以现金形式直接支付至一审法院,说明其完全具备实际履行交易的付款能力,故在涉案买卖合同具备履行可能的前提下,双方之间的买卖交易仍应继续履行,而许心怡、叶丝丝亦应在收到吴某1、陈玉丹、吴某2的剩余房款后及时将涉案房屋过户至吴某1、陈玉丹、吴某2名下。而许心怡、叶丝丝未能按照合同约定的期限进行涉案房地产的产权变更登记手续,显然构成违约,理应承担合同约定的违约责任。而买卖合同中对于逾期过户的违约责任有明确约定,现吴某1、陈玉丹、吴某2主张逾期过户的违约责任于法有据,应予支持。然许心怡、叶丝丝始终认为涉案房屋买卖合同的签订盛君华未经其授权,其不应承担违约责任,可理解为其对吴某1、陈玉丹、吴某2主张的违约金过高要求予以调整。对此,一审法院认为许心怡、叶丝丝确实存在一定的违约行为,但结合许心怡、叶丝丝的违约行为及其过错程度,以及由于其违约给吴某1、陈玉丹、吴某2所造成的实际损失,兼顾到许心怡、叶丝丝在实际合同履行中的情况,而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质,双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,一审法院认为吴某1、陈玉丹、吴某2目前所主张的逾期过户违约金过分高于违约行为给其造成的损失,故对于违约金的金额予以调整,酌定违约金以每日200元计。至于吴某1、陈玉丹、吴某2主张的提存费诉请,系吴某1、陈玉丹、吴某2积极履行付款义务所产生的费用,并非吴某1、陈玉丹、吴某2的损失依据,故对此诉请不予支持。

一审法院审理后,根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十五条之规定,于2018年1月31日作出判决,判决如下:一、吴某1、陈玉丹、吴某2与许心怡、叶丝丝就坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的买卖继续以1,540,000元的价格进行交易,许心怡、叶丝丝于判决生效之日起十日内至第三人中国银行股份有限公司上海市分行办理涉案房屋的抵押注销手续,待许心怡、叶丝丝完成上述抵押注销手续后的十日内协助吴某1、陈玉丹、吴某2办理涉案房屋的产权过户手续,本次交易所产生的税费由吴某1、陈玉丹、吴某2负担;二、许心怡、叶丝丝于第一项中所约定的产权过户手续办理完毕后且其收到上述剩余房款1,070,000元后的十日内,将坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋交付给吴某1、陈玉丹、吴某2;三、许心怡、叶丝丝于判决生效之日起十日内支付吴某1、陈玉丹、吴某2逾期过户违约金,自2015年12月1日起至判决生效之日止,按照日200元的标准计付;四、驳回吴某1、陈玉丹、吴某2的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计9,336.08元,财产保全费5,000元,合计14,336.08元,由许心怡、叶丝丝共同负担(并于判决生效之日起十日内直接支付给吴某1、陈玉丹、吴某2)。

二审中,当事人未提交新证据。

经本院审理查明,一审法院认定的事实无误,本院依法予以确认。

本院认为,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力。原审被告在未获得系争房屋产权人即上诉人授权的情况下,与被上诉人就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》,上诉人事后亦明确表示不同意原审被告出售房屋,故该买卖合同及补充协议对上诉人不发生效力。被上诉人辩称原审被告的行为构成表见代理,但表见代理合同的相对人在主观上必须是善意的、无过失的。所谓善意,是指相对人不知道或者不应当知道行为人实际上无权代理;所谓无过失,是指相对人的这种不知道不是因为其大意造成的。而本案中,被上诉人在签约前明知道产权人出具的委托书并非授权原审被告,却仍与原审被告签订买卖合同,故不符合表见代理的构成条件。原审被告以上诉人名义与被上诉人签订的房屋买卖合同及补充协议对上诉人不发生效力。因此,被上诉人基于表见代理关系,在原审中起诉要求上诉人履行系争买卖合同,并承担违约责任及提存费,依据不足,本院不予支持。一审法院认定原审被告构成表见代理,认定有误,本院依法予以纠正。综上,上诉人的上诉请求,本院予以支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定,判决如下:

一、撤销上海市闵行区人民法院(2017)沪0112民初32265号民事判决;

二、驳回吴某1、陈玉丹、吴某2的全部诉讼请求。

一审案件受理费减半收取人民币9,336.08元、财产保全费人民币5,000元,二审案件受理费人民币18,672.16元,合计人民币33,008.24元,均由吴某1、陈玉丹、吴某2共同负担。

本判决为终审判决。

审判长 毛 焱

审判员 娄 永

审判员 蒋庆琨

二〇一八年八月二十一日

书记员 朱晨阳

附:相关法律条文

一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;……二、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出