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房屋买卖合同未能履行损失包括可得利益损失

发布日期:2020-04-08 20:07:26

裁判要点:在房屋买卖合同法律关系项下,因合同未能履行的损失不仅包括既得利益的损失,亦包括可得利益的损失(以下判决书源自中国裁判文书网)

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)沪01民终8304号

上诉人(原审被告):许煜,男,1988年3月5日出生,汉族,住上海市普陀区。

委托诉讼代理人:佘荣森,上海申通律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):周敏,男,1968年8月11日出生,汉族,住上海市浦东新区。

委托诉讼代理人:蒋中清,上海申融律师事务所律师。

原审第三人:上海杰尚房地产经纪有限公司,住所地上海市浦东新区航头路1025号1-2层。

法定代表人:胡芹,总经理。

委托诉讼代理人:夏璐璐,上海申融律师事务所律师。

原审第三人:上海孔剑房地产经纪事务所,住所地上海市浦东新区航头镇航头路1011号1层。

法定代表人:朱军,总经理。

原审第三人:许之敏,男,1961年3月11日出生,汉族,户籍地上海市静安区,现住上海市长宁区。

原审第三人:俞雯君,女,1971年11月2日出生,汉族,住上海市长宁区。

上诉人许煜因与被上诉人周敏,原审第三人上海杰尚房地产经纪有限公司(以下称为杰尚公司)、上海孔剑房地产经纪事务所(以下称为孔剑事务所)、原审第三人许之敏、俞雯君房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市浦东新区人民法院(2017)沪0115民初40268号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

许煜上诉请求:撤销一审判决第二、三项,依法改判驳回周敏一审相应诉讼请求。事实和理由:第一,杰尚公司并非许煜与周敏之间房屋买卖事宜的居间方,杰尚公司法定代表人胡芹之所以能获取许煜的银行账号系因在另案中许煜与案外人胡某之间房屋买卖系杰尚公司居间,许煜从未授权杰尚公司向周敏收取房款。本案所涉交易的居间方应为网签版《上海市房地产买卖合同》上载明的孔剑事务所。周敏于2015年12月11日向胡芹支付的人民币13万以及2015年12月18日胡芹从其个人账户向许煜账号转账的15万元,二者金额并不一致,在双方于2016年2月24日签订的《上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室出售转让合同》及《上海市房地产买卖合同》中也未注明周敏已支付房款15万元。实际上,胡芹支付给许煜的15万元中5万元系其给予许煜结婚的红包,其余10万元系许之敏与胡芹及孔剑事务所法定代表人朱军的其他生意往来款。第二,在许煜与案外人胡某的另案纠纷中,许煜的代理人系杰尚公司聘请,未取得许煜的授权,其于该案中的陈述不能代表许煜的意见。一审据此认定许煜与周敏确认许煜向周敏交付了房屋,并收取了周敏的房款缺乏依据。第三,许煜系因过于轻信杰尚公司、孔剑事务所,认为许煜已经和案外人胡某解除合同,才与周敏又签订买卖合同,并非故意违约“一房二卖”,而且许煜也未收到周敏支付的15万元房款,反而系周敏将房款支付给杰尚公司存在过错,故一审判决许煜赔偿周敏64万元的房屋差价损失缺乏依据。

周敏辩称:第一,杰尚公司是双方房屋买卖的居间方,买方将房款交给中介公司,再由中介公司转付出卖人符合交易习惯。而且,杰尚公司的法定代表人胡芹向周敏表示其是全权代理许煜,周敏也无法直接联系到许煜,故才向中介方胡芹支付。周敏于2015年12月11日支付的13万元,加上之前支付给杰尚公司的定金2万元,总数正好是15万元,而且胡芹转账给许煜的15万元也注明是房款,故许煜已经收到了周敏支付的15万元房款。现在双方的买卖合同关系已经解除,许煜应当返还上述款项。第二,一审法院经过评估后,查明房屋价值上涨明显,现因许煜恶意隐瞒“一房二卖”的事实导致合同无法继续履行,许煜应当赔偿周敏相当于房屋差价的可得利益损失。综上,请求驳回上诉,维持原判。

原审第三人许之敏、俞雯君同意许煜的上诉请求及事实、理由。

原审第三人杰尚公司、孔剑事务所未作陈述。

周敏向一审法院起诉请求:1、判令解除周敏与许煜之间的房屋买卖关系;2、判令许煜退还购房款68.50万元;3、判令许煜赔偿周敏118.80万元。

一审法院认定事实:上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋系许煜动迁安置所得。上海XX集团上海A有限公司于2014年11月20日经核准登记为该房屋的权利人。2015年7月16日,该房屋经核准登记在许煜名下,建筑面积为76.04平方米。

2016年2月24日,许煜(出卖方)与周敏(购买方)及杰尚公司签订《上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室出售转让合同》(编号:1000958)。合同第一条约定:双方一致同意并约定该房屋转让价款为118万元,此价格为许煜到手价。第二条约定:周敏于2015年11月29日之前向许煜支付定金2万元;于2015年12月5日之前支付首付至20万元(含定金2万元);于2016年1月25日之前支付73万元;于2016年3月25日之前支付15万元;于房屋交易限制期满后7日内双方共同前往交易中心办理过户手续,且交易中心出具受理单据当日,直接支付许煜尾款10万元。第八条约定:……如可以上市交易日因许煜拖延超过7天,或者许煜进行一房二卖、抵押他人或者其他原因导致周敏不能顺利取得产权,严重损害周敏利益的,许煜需按本合同第十二条规定给予周敏赔偿,并附带赔偿第三方(见证方)。第十二条约定:1、许煜反悔不出售(或者变相上涨房价)该房屋给周敏的,则许煜应按照反悔时该房屋市场价的两倍并于伍个工作日内向周敏支付违约金并同时支付因房价上涨给周敏带来的房价损失。2、许煜应返还周敏已经支付的房款及已付款的银行同期房贷利息,并同时承担高于周敏对该房屋装修费用两倍的补偿和利息。第十五条约定:1、双方为办理过户所需签订的房地产管理部门之买卖合同示范文本内容与本合同(包括附属法律文书和补充协议)约定不一致的,以本合同为准。2、其他未尽事宜,双方经友好协商可以签订补充协议,经双方协商一致,亦可以对本合同的约定作出变更。甲方:许煜(签字),乙方:周敏(签字及署期),见证方:杰尚公司(签字盖章)。

同日,许煜与周敏通过孔剑事务所签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号:2679107)。合同第二条约定:“甲、乙双方经协商一致,同意上述房地产转让价款共计118万元,乙方的付款方式和付款期限由双方在付款协议(附件三)中约定明确……”;第十一条约定:“经双方经协商一致……订立的补充条款或补充协议,为买卖合同不可分割的一部分,本合同补充条款与正文条款不一致的,以补充条款为准。”双方在补充条款(一)第1条约定:双方约定于2016年2月24日签订买卖合同的同时将该房产的产权证原件交由孔剑事务所暂为保管。第4条约定:许煜承诺该房地产在买卖交易前产权清晰无瑕疵且无除抵押人外的第三人主张权利。第6条约定:许煜于2016年2月28日前将该房屋交付周敏方,交付标志为许煜将该房屋的钥匙交付周敏……。双方在附件三付款协议约定:1、周敏于2015年12月31日前向许煜支付购房首付款20万元(内含已付定金2万元);2、周敏于2016年1月31日前向许煜支付购房尾款98万元。网上合同签订时间为2016年2月24日12时46分。

同日,许煜及其妻潘丽莎向上海市黄浦公证处申请办理委托书公证书,委托裘志伟办理上述房屋的出售、出租等相关事项。

2015年12月11日,杰尚公司法定代表人胡芹出具房款收据,确认收到买受人周敏支付出卖方许煜的房款13万元,出售方落款并加盖杰尚公司章:胡芹代许煜。2015年12月18日,胡芹通过其建设银行账号XXXXXXXXXXXX3617向许煜账号XXXXXXXXXXXXXXX5478转账支付15万元(备注房款)。2016年1月29日,周敏通过其工商银行账号XXXXXXXXXXXXXXX8773用POS交易方式分别消费55万元、50万元。胡芹于同日出具房款收据,确认收到买受人周敏支付出售方许煜的房款105万元,出售方落款:胡芹代许煜。

一审另查明,2016年3月24日,胡芹通过其建设银行账号XXXXXXXXXXXX3617向俞雯君(账号:XXXXXXXXXXXX5187)转账10万元(备注房款);于4月1日向俞雯君转账5万元(备注房款);于4月18日向俞雯君转账9.85万元(备注房款);于10月9日向俞雯君转账5万元。

胡某诉许煜、周敏(该案第三人)房屋买卖纠纷一案[(2016)沪0115民初13394号],一审法院判决认定:2015年5月10日,许煜作为出卖方、胡某作为购买方、杰尚公司作为见证方,各方签订《上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室出售转让合同》。合同签订后,胡某于2015年5月11日及同月19日分别转账支付许煜定金2万元及首付款86万元。该房屋在许煜解决与租客张赛雷的纠纷后由胡某占有使用。2016年2月24日,许煜与周敏签订《上海市房地产买卖合同》,约定许煜将系争房屋以118万元的价格出售给周敏。之后,许煜将该房屋交付周敏。一审法院判决:周敏应于判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋,由许煜将上述房屋交付胡某。周敏提出上诉,本院于2017年3月15日作出终审判决[(2017)沪01民终999号]。终审判决认为:胡某与许煜、周敏一案纠纷系许煜一房二卖的违约行为所导致,因胡某签订合同、支付房款、占有使用房屋的时间均早于周敏,故驳回上诉、维持原判。胡某于2017年5月就该案申请强制执行后周敏将前述房屋交付给许煜,胡某同时将房屋尾款22万元交至一审法院代管。

一审再查明,2017年12月27日,胡某、许煜经一审法院主持达成调解协议[(2017)沪0115民初81213号],确认许煜应于2017年12月30日前协助胡某将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户至胡某名下。

本案一审审理中,周敏就系争房屋2017年8月的市场价格申请评估。2017年10月16日,上海B有限公司出具沪城估(2017)(估)字第02517号房地产估价报告。该报告载明,估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点(2017年8月7日)的估价结果为:房地产价值总价246万元,建筑面积评估单价:32,351元/平方米。周敏对估价报告没有异议;许煜坚持认为从未收到房款、并未造成周敏损失,房地产价值与许煜无关。

一审庭审中,周敏坚持诉请并不要求原审第三人承担责任。

一审法院认为,许煜与周敏签订的《上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室出售转让合同》、《上海市房地产买卖合同》均系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规禁止性规定,应属合法有效,当事人均应切实履行。本案的争议焦点为:1、系争房屋买卖的居间方是杰尚公司还是孔剑事务所;2、双方之间的买卖合同有无实际履行、应否解除;3、合同解除后的责任如何承担。

关于居间主体,杰尚公司在许煜与周敏签订预购合同时作为见证方签字盖章,又根据周敏、杰尚公司提供的付款凭证,对周敏向杰尚公司支付房款118万元的事实,一审法院予以确认。虽然许煜与周敏网签合同时的居间方载明是孔剑公司,但结合周敏、杰尚公司、孔剑事务所的陈述以及胡某一案的庭审笔录可以确认,本案系争房屋买卖的实际居间方应为杰尚公司。许煜辩称居间方应为孔剑事务所,杰尚公司与本案无关联的意见,不予采纳。

关于合同的解除,许煜与周敏一致同意解除双方于2016年2月24日签订的《上海市房地产买卖合同》,一审法院予以准许。生效判决认定许煜存在一房二卖的行为。因胡某所签订的合同履行顺位在先,生效判决判令周敏迁出系争房屋。胡某根据该生效判决申请强制执行后周敏已实际迁出。此后,胡某与许煜在一审法院的主持下就办理系争房屋的产权过户手续、支付尾款等内容达成调解协议。现周敏占有系争房屋、取得房屋所有权的合同目的已根本无法实现。

当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则,秉持诚实,恪守承诺。许煜虽抗辩称周敏从未向许煜支付房款、合同从未实际履行,但在胡某一案的一审、二审庭审笔录中,周敏及许煜一致确认许煜交付了房屋、周敏占有房屋的状态自2016年2月起一直持续、许煜认可收到过周敏房款、以及该案亦系杰尚公司居间等事实,结合本案查明胡芹曾向许煜转账15万元的证据,许煜所称未收到周敏房款却交付房屋的行为实有违常理,一审法院不予采信。许煜明知已将系争房屋出售胡某,却刻意隐瞒周敏一房二卖,其主观恶意明显。导致与周敏的买卖合同无法履行应而解除的违约责任完全在于许煜,应由其承担合同解除后的相应法律后果。合同解除后,已经履行的可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失。现周敏要求许煜返还房款,并根据双方合同第十二条的约定要求被告赔偿房屋差价损失,符合合同约定,于法有据,一审法院予以支持。根据杰尚公司提供的银行转账记录,杰尚公司的法定代表人胡芹从其个人账户支付许煜15万元、支付俞雯君29.85万元。许煜、许之敏均否认该15万元是周敏的房款,而系孔剑事务所法定代表人朱军、胡芹给予许之敏的红包(许煜结婚)及与许之敏合作拓展业务的费用,但该款系胡芹直接汇入许煜账号,结合许煜与周敏签订的房屋买卖合同,许煜之解释有悖常理,且未能提供证据证明其主张,故对许煜、许之敏之辩称意见不予采纳。俞雯君承认收到胡芹转账的29.85万元,但否认该款系周敏支付的房款,主张系胡芹、朱军与许之敏、俞雯君四人之间的业务往来款。周敏又提供许之敏出具的代收到房款13万元的收款收据(复印件),许之敏否认出具过该收据并否认收到该款。虽然周敏、杰尚公司声称许之敏代收房款的行为构成表见代理,支付俞雯君的款项系经许之敏指定,但周敏、杰尚公司均未能提供许煜授权其父许之敏、授权俞雯君收取房款的委托书,亦不能提供许煜或许之敏指定将房款支付给俞雯君的其他证据,应当承担举证不能的法律后果。杰尚公司曾通过银行转账方式向许煜支付15万元房款,理应知晓许煜的银行账户,加之签订买卖合同当日许煜已办理经公证的委托书,其授权的委托代理人并非其父许之敏的情况,周敏、杰尚公司亦应明知,故对周敏、杰尚公司主张许之敏构成表见代理的意见,不予采纳。经周敏、杰尚公司一致确认,杰尚公司已在胡某一案终审判决后向周敏返还了购房款48.50万元,现没有其他证据能够证明许煜收到周敏除15万元以外的购房款,故对周敏要求许煜返还购房款68.50万元的诉请,一审法院仅支持许煜应向周敏返还已收取的房款15万元。

系争房屋2017年8月的房地产市场评估价值为246万元,较双方买卖合同约定的总房价118万元上涨明显,许煜的违约行为必然给周敏再次购房造成损失。纵观许煜与周敏履约的整个经过,周敏未向许煜本人而向居间方杰尚公司付清全部购房款,又未敦促、监督居间方的付款对象和行为,自身存在过错。需要指出的是,杰尚公司作为胡某、许煜房屋买卖的居间方,在明知系争房屋已出售胡某且存在纠纷尚未解决的情况下,却隐瞒周敏、撮合周敏与许煜签订本案买卖合同以致引发此后胡某一案的纠纷。杰尚公司作为具有专业资质的中介机构,其对房屋买卖流程掌握程度应高于一般公众,其在收取周敏全部购房款后又未按许煜与周敏合同约定直接向许煜本人支付全部房款,其提供居间服务行为中确存在过错。周敏明确在本案中不向杰尚公司主张权利,一审法院予以确认。对于周敏要求许煜赔偿房屋差价款118.80万元的诉请,一审法院以周敏的实际损失为基础,兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,将许煜应赔偿周敏的房屋差价损失酌定为64万元。

一审法院审理后,依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,于二〇一八年四月二十日作出判决:一、解除周敏、许煜于2016年2月24日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号:2679107);二、许煜应于判决生效之日起十日内返还周敏购房款15万元;三、许煜应于判决生效之日起十日内赔偿周敏房屋差价损失64万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,657元,由周敏负担10,417元、许煜负担11,240元;评估费7,780元,财产保全费5,000元,由许煜负担。

经审理查明,一审法院认定事实无误,本院依法予以确认。

本院另查明,许煜在与案外人胡某的(2016)沪0115民初13394号案件的庭审中表示其已经收到周敏支付的房款,且其本人经常在国外。

本院认为,根据另案生效判决确认的事实,许煜与案外人胡某签订的《上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室出售转让合同》与本案买卖双方签订的同名合同在内容及形式上均极其相似,杰尚公司在合同中的地位均被表述为“见证方”,许煜认为在其与胡某的交易中,作为“见证方”的杰尚公司实际为居间方,而在之后其与周敏的交易中,同样作为“见证方”的杰尚公司就同一套房屋的交易却不再居间,有违常理。反而系杰尚公司、孔剑事务所在一审中陈述的,杰尚公司为本案的实际居间方,因杰尚公司与孔剑事务所具有特殊关系,而杰尚公司没有秘钥,故需借用孔剑事务所名义进行网签的说法,较为合理地解释了杰尚公司为何没有以居间人的身份出现在网签版的《上海市房地产买卖合同》中。结合许煜与周敏签订的《上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室出售转让合同》中关于出卖方违约应赔偿“见证方”损失的约定,可以认定双方就系争房屋交易的实际居间方应为杰尚公司。

本案中,周敏作为买受人未将系争的15万元房款直接支付给许煜,而是通过胡芹转付。周敏对此解释称系因无法联系到许煜。本院认为,胡芹为交易居间方杰尚公司的法定代表人,其可以代表杰尚公司从事房屋买卖的居间事宜。在日常的房屋买卖居间过程中,居间方为保障自身利益在买卖双方未正式签订书面合同前避免双方发生实质性接触的做法也并不鲜见,而且许煜也于与胡某一案的庭审中陈述其本人经常不在国内,故周敏将15万元房款通过胡芹转付许煜虽难言审慎,仍尚属合理。同时,胡芹在收到周敏的付款后于7日内即将全部款项转账给了许煜,并备注为房款,另案生效判决也认定许煜将系争房屋交付给周敏,在该案审理中许煜的代理人也曾表示收到周敏房款。许煜现主张该代理人并未获得许煜的授权,代理行为无效,但在生效判决已经作出认定,许煜也未提交任何证据的情况下,本院对此不予采信。许煜主张胡芹转账给其的15万元为婚礼礼金及其他生意往来的费用,也未能提供任何证据佐证,本院亦不予采信。至于双方在随后签订的书面合同中并未注明周敏已经支付房款15万元的事实,由于周敏已经获取收据作为支付的凭证,故并不能以此推论周敏未实际支付上述款项。一审在此基础上,认定胡芹于2015年12月18日转账给许煜的15万元系周敏通过胡芹支付的房款正确,本院予以确认。在双方的房屋买卖合同因无法履行而解除的情况下,许煜依法应当退还已收的房款,一审据此作出相应判决并无不当。

关于差价损失的赔偿问题,违约责任系严格责任,不以违约方的主观过错为构成要件。在双方的买卖合同因许煜事实上存在“一房二卖”行为而无法继续履行的情况下,即便许煜确实如其主张的存在“认识错误”并非“故意违约”,亦不免除其应当对周敏承担的违约责任。在房屋买卖合同法律关系项下,周敏因合同未能履行的损失不仅包括既得利益的损失,亦包括可得利益的损失,即假设合同可以得到诚实履行,其因此可能获得的合理利益如房屋的自然增值,均属于其损失的范畴。一审在专业估价公司对系争房屋估价的基础上,综合考虑到双方当事人的过错以及居间方亦存在过错等因素,酌定许煜赔偿周敏房屋差价损失64万元,在周敏未提起上诉的情况下,本院予以确认。许煜关于自己并非故意违约,周敏没有损失的辩称意见,本院不予采信。

综上,许煜的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决结果正确,审判程序合法,可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费21,657元,由上诉人许煜负担。

本判决为终审判决。

审判长  金绍奇

审判员  潘俊秀

审判员  许 军

二〇一八年九月二十九日

书记员  周 益

附:相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

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