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经典案例:李庆与李自敏房屋买卖合同纠纷案

发布日期:2020-04-08 19:06:45

 当事人信息

原告:李庆,男,1963年3月20日出生,汉族,,住宁夏回族自治区银川市。

委托诉讼代理人:鲁升阳,北京市立圣律师事务所律师。

委托诉讼代理人:王东宁,宁夏辅德律师事务所律师。

被告:李自敏,男,1956年10月2日出生,汉族,住河南省禹州市。

委托诉讼代理人:张权,北京市大地律师事务所律师。

委托诉讼代理人:于爱军,北京市金洋律师事务所律师。

审理经过

原告李庆与被告李自敏房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年10月8日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告李庆的委托诉讼代理人鲁升阳、王东宁与被告李自敏及其委托诉讼代理人张权、于爱军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

李庆向本院提出诉讼请求:1、解除双方于2014年6月8日签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议;2、李自敏腾空位于北京市海淀区定慧西里×号楼×层×门201房屋并交付给我;3、李自敏支付房屋使用费,从2014年6月13日起至腾退之日止,每月按7000元计算;4、李自敏赔偿我违约金717000元;5、本案诉讼费由李自敏承担。事实与理由:2014年6月8日,我与李自敏签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议,约定我将名下位于海淀区定慧西里×号楼×层×门201号房屋(以下简称201号房屋)出售给李自敏,约定全款购房,房款总价为3585000元。李自敏支付200万元之后,无力支付余款,双方协商后用201号房屋抵押向银行贷款,用该贷款支付给我方,李自敏半年向银行偿还完该贷款。但后经我多次催促,李自敏仍不履行其还款义务,多次逾期还款,导致我的资信受到不良影响,不能贷款买房。随后,李自敏又承诺2016年6月30日之前偿还完该贷款,2016年9月30日之前办理房屋过户手续。可是李自敏再一次违反了自己的承诺,经我合法催告无果,故起诉到法院。

李自敏辩称,不同意李庆的诉讼请求。第一、2014年6月8日,双方签订了房屋买卖合同,并且我方支付了200万元的首付款。在合同尾款的支付过程中,李庆亲属胡某配合我办理了房屋抵押合同,我将其余款项支付给了李庆,所以我已完成合同义务。第二、李庆已将201号房屋交付给我,我已对201号房屋进行了装修,购买了家电,并已经实际入住。第三、我按时进行了贷款偿还,未影响李庆资信。2016年10月,李庆单方将用于还贷的银行卡办理挂失后,我才不能办理正常还贷,所以李庆的诉讼理由不能成立。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:

位于北京市海淀区定慧西里×号楼×层×门201号房屋登记于李庆名下,登记时间2010年11月25日。

2014年6月8日,李庆(出卖人)与李自敏(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,合同约定:“第一条房屋基本情况(一)出卖人所售房屋坐落为海淀区定慧西里×号楼×单元201号;第四条成交价格、付款方式及资金划转方式(一)经买卖双方协商一致,该房屋成交总价格为3585000元;(二)买受人采取自行交割的方式付款,具体付款方式及期限的约定见附件四;…(1)买受人向出卖人支付定金,定金金额为30000元整,定金支付方式为直接支付给出卖人;第六条房屋的交付:出卖人应当在收到首付款贰佰万之后将该房屋交付给买受人;第七条违约责任(二)逾期付款责任:买受人未按照附件四约定的时间付款的,按照下列方式处理:1、按照逾期时间,分别处理(和不作累加)。(1)逾期在七日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金,并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金,合同继续履行;(2)逾期超过7日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款;第十三条本合同自双方签字(盖章)之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除,应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”。落款处载明:“出卖人(签章)李庆、委托代理人(签章)李某,买受人(签章)李自敏”。

2014年6月8日,李庆(甲方)与李自敏(乙方)签订《补充协议》,合同约定:“乙方购买甲方位于海淀区定慧西里×号楼×层×门201房产,双方达成以下协议。1、房屋核验通过后2日内乙方将首付款壹佰玖拾柒万元整转账至甲方账户。2、甲方承诺此房为家庭唯一住宅,否则产生的个税由甲方承担。3、房屋尾款壹佰伍拾捌万伍仟元整乙方于6个月内转账到甲方账户。4、甲方收到全款后配合乙方七日内到公证处办理房屋出售公证书,日后乙方自行办理过户手续。”落款处载明:“甲方:李庆、李某,乙方:李自敏”。

2014年6月14日,李庆(甲方)与李自敏(乙方)签订《补充协议》,约定:“乙方购买甲方位于海淀区定慧西里×号楼×层×门201房产,双方达成以下协议:1、房屋核验通过后2日内乙方将首付款壹佰玖拾柒万元整转账至甲方银行账户。甲方在收到首付款之后,将房屋交付给乙方,乙方装修居住。上述房屋风险责任自该房屋转移占有之日起转移给买受人。2、甲方承诺此房为家庭唯一住宅,否则由此产生的个税由甲方承担。3、房屋尾款人民币壹佰伍拾捌万伍仟元整乙方于签订合同后6个月内转账至甲方账户。4、甲方收到全款后配合乙方七日内到公证处办理房屋出售委托公证,日后乙方自行办理过户手续(手写:2015年11月26日以后过户)。5、如甲方违约,甲方赔付总房款的20%的违约金给乙方,并承担乙方装修等产生的一切损失。6、如乙方违约,乙方赔付甲方总房款的20%的违约金。本补充协议与合同产生冲突时,以本协议为准”。合同落款处载明:“甲方:李庆、李某(代),乙方:李自敏”。

庭审中,李自敏提交李庆之女李某分别于2014年6月8日、2014年6月22日、2014年6月23日出具的收条,证明其向李庆支付首付款200万元。李庆对上述3张收条无异议,表示已收到首付款200万元。

庭审中,李自敏提交其作为抵押人(借款人、第三人、甲一)与案外人胡某(甲二)、黄某(抵押权人、乙方)签订的《房地产抵押合同》(编号×),合同约定:“第一条甲一和甲二自愿以拥有所有权的坐落于海淀区定慧西里×号楼×层×门201…的房产为借款做抵押担保。第三条×号《借款合同》系借款人李自敏与出借人黄某签订的借款金额1200000元”。李自敏提交其作为甲方于2014年12月18日与北京融海行投资有限公司(乙方)签订的《房屋抵押贷款服务合同》,合同约定:“一、服务内容甲方以坐落于北京市海淀区定慧西里×号楼×层×门201的房产向银行申请房产抵押贷款,希望获得的贷款金额为1600000元,委托乙方为甲方办理与该房产抵押贷款相关的房产的评估、银行面签、申请资料的报送、贷款担保、抵押登记等具体手续”。上述协议抬头列明李自敏委托代理人胡某,上述协议落款处乙方处公司签章外还有黄某签字。李自敏提交上述2份证据证明相关抵押款项已支付李庆,胡某系李某配偶之母。李庆对上述证据真实性无异议,但表示系因李自敏表示无能力继续给付房款,方才帮助其办理抵押,截至目前,并未实际获得房款。

庭审中,李自敏表示自黄某处借款已给付李庆之女婿高某账户,并提交其于2014年12月25日出具的收条,载明:“今收到黄某人民币120万元,账号×××转至高某账号×××”。李庆称高某系其女婿,但上述收条系李自敏单方出具,与本案无关。

李庆称知晓上述《房地产抵押合同》、《房屋抵押贷款服务合同》签订后,因考虑到风险及李自敏提出民间借贷利息较高,就按照李自敏的要求以自己名义以房屋为抵押办理贷款,李庆提交下列合同:

2015年2月11日,李庆(借款人、抵押人、甲方)与中信信托有限责任公司(贷款人、抵押权人、乙方)签订了编号为(2015)信贷字第(711821)×号的《个人借款合同》(信托)与编号(2015)信抵字第(711821)×号的《抵押合同》(信托-适用于自然人)。其中,《个人借款合同》约定:22.3个人贷款的具体约定:贷款金额700000元;贷款用途个人综合消费;贷款金额使用期限自2015年3月17日起至2024年12月17日止;还款方式为(2)按月等额本息还款法,即贷款期限内每月以相等的额度偿还贷款本息。22.5作为本合同项下抵押物的房产具体信息如下:(1)房屋坐落:海淀区定慧西里×号楼×层×门201;(3)建筑面积:88.24m2;(7)房屋产权证编号:X京房权证海字第XXXX号。《抵押合同》附件中约定:抵押物为位于海淀区定慧西里×号楼×层×门201的房屋所有权。

2015年3月10日,李庆与中信银行股份有限公司签订《中信银行个人房产抵押综合授信专项支付综合消费贷款协议》(编号:2015十银房授专贷字第999941号),该合同附件2中约定:专项支付综合消费贷款额度金额为900000元整;贷款额度期限为118个月,自2015年3月10日起至2025年1月10日止。

2015年3月16日,李庆(丙方)与中信银行股份有限公司总行营业部(甲方)、中信信托有限责任公司(乙方)签订编号为(2015)三方字第(711821)×号的《三方协议》,合同约定:第四条丙方须将足额的银行贷款及信托贷款还款本息在还款日前至少一个工作日存入/划转至还款账号(账号×××),并由甲方负责按本协议及相关协议的约定向乙方进行划付相应款项。丙方违约时,甲方和/或乙方有权将丙方的违约行为及信息报送中国人民银行征信系统,由此引起的一切不利后果由丙方自行承担。

对于上述证据,李庆表示自中信银行股份有限公司及中信信托有限责任公司共贷款160万元,其中120万元用于偿还先前的李自敏与北京融海行投资有限公司、黄某相关的借款,剩余40万元给付李自敏。

李自敏对上述4份合同真实性无异议,称以李庆名义自中信银行股份有限公司总行营业部及中信信托有限责任公司共贷款160万元,由其进行贷款本金及利息偿还情况,认可李庆上述贷款流转情况之表述。

经法庭询问,李庆与李自敏就与黄某、北京融海行投资有限公司签订之《房地产抵押合同》(编号×)、《房屋抵押贷款服务合同》相关情况表述有出入,但均未就各自陈述提交证据。根据双方表述,现可确认上述合同所涉借款系使用李庆以201号房屋贷款偿还。

李庆向法庭提交2016年3月15日李自敏出具的《承诺书》,承诺:“1、本人在2016年6月30日之前将以李庆名义在银贷的款还清。2、本人在2016年9月30日之前办理过户手续。3、在过户中发生的任何费用(各种税费)全部由本人承担。以上承诺在约定的时间内没有完成,本人愿承担法律规定的违约责任(5%)的违约金”。落款处载明:“承诺人李自敏”。

关于首付款200万元之外的房款给付,李庆在其向法庭提交的说明中自认2014年12月9日、10日,李自敏分次向李庆之女李某账户付款40万元整;因又将自中信银行股份有限公司总行营业部及中信信托有限责任公司获得贷款中40万元给付李自敏,故实际李自敏仅支付首付款200万元,其余款项尚未支付。李自敏称除首付款200万元外,还于2014年12月18日前以现金形式支付40万元,另120万元系以其在黄某处获得的民间借贷120万元借款支付;后以李庆名义向中信银行股份有限公司总行营业部及中信信托有限责任公司借款160万元,其中120万元用于偿还黄某,剩余40万元由李庆向其返还。此后,李自敏负责按月偿还以李庆名义向中信银行股份有限公司总行营业部及中信信托有限责任公司之借款,视为其支付房款。

庭审中,李自敏、李庆均确认李自敏自2015年4月1日至2016年10月2日偿还房屋贷款本金及利息324212元。李自敏表示之后贷款系因李庆将其名下用于偿还贷款之银行账户注销,方未能继续偿还贷款。

经法庭询问,李庆与李自敏均表示2014年6月13日李庆将201号房屋交付李自敏,李自敏居住使用至今。

关于购房资格,庭审中,李庆提交其女婿之父高某1与李自敏短信记录,其中2016年1月9日李自敏回复表示:“高兄好:我正在协调购房资格事宜,因为我和我爱人都不具备购房资格,儿子刚满十八岁,外地户口,正在与有关部门沟通,看社保如何处理,我比你们还着急!等我消息吧!”。此外,短信中,高某1多次催促李自敏还款,李自敏表示筹措中。李庆表示上述短信可以证明李自敏不具备购房资格且一直拖延付款时间。李自敏对上述短信真实性无异议,称购买房屋时确不具备购房资格。

经法庭询问,李庆称其与李自敏系经房屋买卖中介达成的交易,以为中介机构已审查,签订协议时不知晓李自敏不具备购房资格,直至2016年1月9日方才知晓。李庆提交李庆(出售方、甲方)与李自敏(买受方、乙方)、北京华程房地产经纪有限公司(居间方、丙方)于2014年6月8日签订的《北京市存量房买卖居间合同》。李自敏对上述居间合同真实性无异议,其称自己系河南籍居民,在签订买卖协议时并不知道北京市购房政策及其是否具有北京市购房资格。经法庭询问,李自敏表示其仍未具备北京市购房资格,现即使李庆予以配合亦无法办理201号房屋过户产权转移登记手续。

庭审中,李庆表示其主张解除合同系因李自敏迟延给付房款,且至今仍不具备北京市购房资质,双方签订的房屋买卖合同无法实际履行。李自敏对此持异议,称购房合同合法有效,其虽不具备北京市购房资格,但合同应继续履行,购房资格是行政机关登记问题,不能对抗合同法的规定。

李庆表示其诉讼请求主张的房屋使用费标准,系其估算。

李庆表示其主张的违约金计算依据是2014年6月14日双方签订的《补充协议》,约定违约金为总房款20%。李自敏对此持异议,表示2014年6月14日《补充协议》内容已由2016年3月15日李自敏出具的《承诺》予以变更,违约金已变更为5%。对此,李庆称2016年3月15日李自敏出具的《承诺》系其单方出具,未认可。

另,李自敏主张已向李庆支付全部购房款项,已实际入住201号房屋并已装修,未考虑若解除合同已给付的房款及已偿还的银行贷款如何处理。李庆表示解除合同后,向中信银行股份有限公司总行营业部及中信信托有限责任公司办理的贷款由其自行偿还。

本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李庆与李自敏2014年6月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2014年6月8日签订的《补充协议》、2014年6月14日签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示,且未违反法律及行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方均应按照合同约定履行各自的义务。

本案争议的焦点在于李自敏是否存在违约行为。首先,本院认为,李自敏履行了房屋买卖合同约定的价款支付义务。根据现有证据及本院查明的事实,李庆与李自敏对已支付首付款200万元均无异议。李庆在向本院提交的说明中其自述2014年12月9日、10日收到李自敏40万元,上述合计李自敏给付李庆240万元。后因无力支付余款,李自敏向北京融海行投资有限公司、黄某借款120万元,以支付房屋买卖合同的尾款。李自敏主张已经将余款支付给李庆之女婿高某,虽然李庆称李自敏给付高某款项一事与本案无关,但是李庆在李自敏支付余款给自己的女婿后并未表示反对,也没有继续要求李自敏支付余款,而是以民间借贷利率过高为由向银行贷款并交给李自敏偿还对北京融海行投资有限公司、黄某的债务。因此,本院认为,李自敏向李庆女婿高某支付120万元的行为,属于按照房屋买卖合同约定支付余款的行为,即李自敏已经履行了买卖合同项下的价款支付义务。

其次,本院认为,李自敏虽然支付了房屋买卖合同约定的余款,但仍然存在违约行为。按照现有证据及本院查明的事实,李庆与李自敏之间的法律关系应当以双方就还款的后续事宜进行的约定来认定。具体来说,李庆以201号房屋作为抵押向银行贷款,再将贷款借给李自敏,李自敏以该借款清偿自己对他人的借款,并负责偿还李庆的银行贷款。在这一新的协议中,李自敏通过向他人借款还清了房屋买卖合同中约定的余款;李庆与银行之间成立银行借贷法律关系,李庆负有向银行还清贷款的义务;李庆与李自敏之间成立民间借贷法律关系,李庆借款给李自敏,由李自敏去清偿自己为支付余款负担的债务,李自敏则负责清偿李庆负担的银行贷款债务。因此,在李自敏向他人借款支付李庆房屋余款的情况下,李自敏履行了房屋买卖合同中支付价款的义务,不构成违约。然而,李自敏在订立合同时并不具备购房资格。李自敏于2016年1月向李庆一方表示自己正在“与有关部门沟通”,试图取得购房资格,且李自敏明确承诺“在2016年9月30日之前办理过户手续”。这意味着李自敏向李庆承诺未来会取得购房资格并办理过户手续。但是,由于李自敏并未获得购房资格,因此,李自敏无法与李庆办理房屋过户登记。也就是说,李自敏违反了之前对李庆的承诺,构成违约。故因李自敏未取得购房资格而无法实现房屋买卖合同的合同目的,李庆可以据此主张解除合同。现李庆主张解除双方的房屋买卖合同及补充协议,于法有据,本院予以支持。

合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。房屋买卖合同及补充协议被解除后,李自敏无权继续占有房屋,故应当将201号房屋返还给李庆。据此,李庆主张李自敏腾空201号房屋并向其返还,于法有据,本院予以支持。

房屋买卖合同被解除后,李庆作为卖方应当返还李自敏作为买方已经支付的房款,故在本案中对李自敏已付房款一并处理。关于李庆与李自敏之间的借款,与房屋买卖合同非同一法律关系,本案不予处理,双方可以另行主张权利。

关于李庆主张李自敏支付自2014年6月3日起至实际腾退之日止使用费一节,本院认为,李自敏在签订房屋买卖合同后即已实际入住201号房屋,在房屋买卖合同被解除之前,李自敏对201号房屋的占有属于依据房屋买卖合同的有权占有,无须向李庆支付房屋使用费。但是,在房屋买卖合同被解除之日起到李自敏实际腾退房屋之日截止,李自敏应当向李庆支付房屋使用费,故对于房屋买卖合同及补充协议解除之日起至李自敏实际腾退房屋之日止的房屋使用费,本院予以支持。关于房屋使用费计算标准,李庆主张按每月7000元计算,结合同地段房屋租金市场行情及庭审情况,本院对李庆上述租金标准,不持异议。其所主张超出部分,不予支持。

房屋买卖合同因李自敏的违约行为被解除,李自敏应向李庆支付违约金。现双方就违约金标准各执一词。根据现有证据及本院查明的事实,李自敏主张违约金标准5%记载于2016年3月15日其单方出具的承诺书中,李庆未在上述承诺书上签字。本院认为,违约金计算标准的调整系对合同双方当事人重大利益的变更,应由双方确认才可视为变更,故就违约金计算标准,本院认为应适用李庆与李自敏双方签字确认的房屋买卖合同及补充协议之约定,现李自敏存在违约行为,李庆主张按照房屋总价款20%计算违约金,即717000元,李自敏主张标准过高,根据合同履行及庭审情况,本院对违约金数额予以调整。

综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决如下:

一、解除李庆与李自敏于二〇一四年六月八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、李庆与李自敏于二〇一四年六月十四日签订的《补充协议》;

二、李自敏于本判决生效之日起十日内将位于北京市海淀区定慧西里×号楼×层×门二〇一号房屋腾空并交付李庆;

三、李庆于本判决生效之日起十日内返还李自敏购房款三百五十八万五千元;

四、李自敏于本判决生效之日起十日内给付李庆违约金三十万元;

五、李自敏于本判决生效之日起十日内向李庆支付房屋使用费,自本判决主文第一项生效之日起至本判决主文第二项实际履行完毕止,按每月七千元标准计算;

六、驳回李庆的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一万七千七百四十元(李庆已预交),由李自敏负担,于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。

审判长许暘

人民陪审员耿涛

人民陪审员陈月娥

二〇一七年十一月十七日

书记员魏明玮