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经典案例:李建英与陈雅丽房屋买卖合同纠纷案

发布日期:2020-04-08 18:53:03

当事人信息

原告:李建英,女,1968年4月21日出生,住北京市丰台区。

被告:陈雅丽,女,1952年7月16日出生,丰台火车站退休人员,住北京市丰台区。

委托诉讼代理人:罗超,北京市剑泰律师事务所律师。

审理经过

原告李建英与被告陈雅丽房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年6月19日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。本案原告李建英,被告陈雅丽及其委托诉讼代理人罗超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

李建英向本院提出诉讼请求:判令被告向原告支付户口逾期迁出的违约金233550元(1350000元×5%+1350000元×0.5‰×246天,自2016年9月13日至2017年5月16日)。事实与理由:原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2015年12月22日与被告签订了《房屋买卖业务》合同,原告购买了被告北京市丰台区新华街五里西区12号楼1804号两居室一套,合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原、被告于2016年3月1日办理了房屋产权过户手续,原告于2016年3月1日拿到了房屋不动产权证。根据该合同第九条第三款的约定,被告应于180天内即2016年8月29日前向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续,否则如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向原告支付房屋总价款5%的违约金,逾期超过15日未迁出的,自逾期超过15日起,被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金。据被告逾期未办理原有户口迁出手续的事实以及双方关于违约金的约定被告应当向原告支付房屋总价款5%的违约金及自2016年9月13日至2017年5月16日的逾期违约金。原告经房产中介北京链家房地产经纪有限公司与被告多次协商和催促被告将户口迁出,被告始终不办理户口迁出并不愿意支付违约金。据此,为维护原告合同权益,向贵院提起诉讼,请求及时受理,依法判决,支持原告请求。

陈雅丽辩称:一、不同意原告的诉讼请求。二、双方应当以2016年1月21日房屋买卖合同内容为准。双方在2015年12月22日签订的合同是《意向合同》,之后,在2016年1月21日,双方又签订了正式合同,并到房管局备案。因此,双方应当以房管局备案的2016年1月21日的房屋买卖合同内容为准,在2016年1月21日的房屋买卖合同中,并没有约定被告迁出户口的事情,也没有约定违约金的内容。因此,原告无权起诉被告要求违约金233550元。三、原告李建英起诉没有事实依据和法律依据。我认为,原告无权以双方之前的意向合同为基础,要求被告支付任何的违约金。双方买卖行为已经履行完毕,合同目的已经实现,同时,被告户口也不影响原告的房屋使用和居住。所以,原告起诉没有事实依据和法律依据。综上所述,为了维护答辩人的合法权益,请求法院驳回对方诉讼的请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述及和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

2015年12月22日,陈雅丽(出卖人)与李建英(买受人)签订了《北京市存量房屋买卖合同》,合同约定出卖人出售坐落于丰台区新华街五里12号楼1804号房屋(以下简称涉案房屋),房屋成交价为135万元,房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价100万元。合同第九条第三款约定:出卖人应当在房屋所有权转移之日起180日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续;如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的,自逾期超过15日起,出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2016年1月12日,陈雅丽与李建英签订合同编号为C1176931的《存量房屋买卖合同》(经纪成交版),载明陈雅丽将涉案房屋以135万元价格出售给李建英,该合同中未约定涉案房屋内户口的迁出时间和相关违约责任。

上述合同签订后,李建英向陈雅丽支付了购房款235万元。2016年3月1日,李建英取得了涉案房屋的所有权证书。现涉案房屋内仍有陈雅丽前夫安同顺的户口。

庭审中,陈雅丽称双方在2015年12月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》属于意向合同,双方真实法律关系应以建委备案的编号C1176931《存量房屋买卖合同》为准,因该建委备案的合同中没有迁出户口的相关约定,因此其不存在违约。李建英认为建委备案的网签合同不是双方真实法律关系,应以双方最初签订的《北京市存量房屋买卖合同》为准。

本院认为:本案的争议焦点为应以双方签订的哪一份合同确认双方的法律关系。第一,通常房屋买卖交易中,建委备案的网签合同仅作为双方交易的政府备案流程出现,该合同不能反映双方真实交易的情况;第二,从本案中双方当事人履行合同的情况看,陈雅丽系依照双方在2015年12月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》收取了房屋的全部购房款235万元。因此本院有理由相信双方在2015年12月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方的真实意思表示,且合同内容不违反法律法规的强制性规定,该合同合法有效,应以该合同确认双方的权利义务。李建英于2016年3月1日取得了房屋的产权证,但陈雅丽至今未依约履行相关户口迁出之义务,故陈雅丽迟延履行了上述迁出户口的义务,其行为已构成违约,应向李建英承担相应的违约责任。故,李建英要求陈雅丽支付违约金之诉讼请求,于法有据,本院予以支持。关于违约金的数额,考虑到涉案房屋中现存户口人员安同顺的身份,本院结合陈雅丽的过错程度,根据公平原则,酌情确定陈雅丽应向李建英支付违约金的具体数额。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决如下:

一、陈雅丽于本判决生效之日起十日内向李建英支付逾期迁出户口的违约金五万元;

二、驳回李建英的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2402元,由陈雅丽负担(于本判决生效之日起七日内交纳)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。 

审判员付强  

二〇一七年八月十六日

书记员阚爽